Åsdalsveien 32C

Åsdalsveien 32C, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 1043, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 227 kvm

BRA-i:
Kjeller 70 kvm: Gang, vaskerom, rom benyttet som kjellerstue, innvendige boder.
1. etasje 71 kvm: Entré, hall, stue, kjøkken, wc-rom.
2. etasje 71 kvm: 3 soverom, gang, bad, omkledningsrom.

BRA-e:
1. etasje 15 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 39 kvm: Terrasse
2. etasje 7 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.12.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1972 over 2 etasjer samt kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Fasader utført i stående trekledning samt teglsteinsforblending. Takkonstruksjon utført i pulttaksform utvendig tekket med takpapp. Taket renovert i 2021. Boligen har profilert entrédør med sikkerhetslås fra byggeår. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2024. Hev/senk skyvedør og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Synlige avløpsrør av plast, kobber samt støpejern. Varmtvannsbereder på 198 liter plassert på vaskerom i kjeller. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik (TG2) fra tilstandsrapport:

Våtrom:
Bad 2. etg.: Bomlyd i gulvfliser. Uoversiktlig/eldre tettesjikt med usikker lekkasjesikkerhet. Manglende tilkomst til sluk under badekar. Kun naturlig ventilasjon. Manglende drenering fra innebygget sisterne.
Vaskerom kjeller: Sprekker i gulv. Usikker eller manglende membran og eldre sluk uten klemring. Eldre vann- og avløpsrør med usikker restlevetid. Kun naturlig ventilasjon.

Toalettrom (ikke våtrom):
Manglende drenering fra innebygget sisterne og ingen lekkasjesikring/sluk. Automatisk lekkasjesikring anbefales.

Kjøkken:
Eldre kobber-vannrør og støpejernsavløp med usikker restlevetid. Ingen lekkasjestopper. Kun kullfilter (ikke avtrekk). Slitasje og fuktskader på innredning.

Øvrige rom:
Slitasje på gulv og vegger, knirk i gulv. Bomlyd i fliser i entré. Åpent stenderverk/hull i vegg og knust speil i omkledningsrom.

Rom under terreng (kjeller):
Riss/sprekker i vegger og gulv. Ikke i utvikling ifølge selger, men bør følges opp.

Trapper:
Trapp til kjeller mangler håndløper på begge sider og har for store åpninger. Knirk. Oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Etasjeskiller (kjeller):
Målbare skjevheter (opptil 14 mm på 2 m), vurdert som påregnelig for eldre bygg.

Tekniske anlegg (VVS):
Fordelerskap uten avrenning til sluk. Eldre varmtvannsbereder med usikker restlevetid.

Elektrisk anlegg:
Delvis dokumentasjon. Ingen åpenbare avvik, men el-kontroll anbefales.

Dører og vinduer:
Eldre vinduer og ytterdører med slitasje, malingsavflassing og begynnende råte enkelte steder. Høyere varmetap enn moderne løsninger.

Yttertak:
Slitte renner, nedløp og beslag. Jevnlig ettersyn anbefales.

Balkong/terrasse:
Rekkverk med for lav høyde og for store åpninger (avvik fra dagens krav).

Platting på terreng:
Ufagmessig utførelse med sviktende understøttelse enkelte steder.

Grunnmur og drenering:
Grunnmur ikke inspisert utvendig. Riss/sprekker innvendig. Drenering vurdert ut fra alder, med risiko for svekket funksjon. Ukjent utvendig fuktsikring.

Stikkledninger:
Vann- og avløpsledninger i grunnen har alder/materialvalg som tilsier økt risiko og behov for oppmerksomhet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kort fortalt
- Familievennlig rekkehus over tre plan.
- Garasje i garasjerekke.
- Balkong med trivelig utsyn.
- Markterrasse og koselig hage.
- Flislagt entré m/garderobe.
- Åpen stue/spisestue.
- Delevis åpen kjøkkenløsning med god spiseplass.
- Stuen har koselig gruepeis.
- Stort delikat bad i andre etasje.
- Praktisk vaskerom i kjelleren.
- Tre soverom, alle med garderobeskap.
- Stort hobbyrom i kjelleren.

Boligens 1. etasje:

Entré
Boligen har ytterdør med stort vindusfelt i første etasje som fører inn til en pen entré som gir et godt førsteinntrykk. Entreen har skiferfliser, malt panel på veggflater og integrert garderobeskap med fronter i frostet glass. Det er varmekabler i gulvet og kistetak med spotbelysning.

Stue/spisestue
Stuen er lys, innbydende med delvis åpen løsning mot kjøkkenet. Rommet har store vindusflater og heve og skyvedør ut til terrassen og hagen. Stuen har en lekker gruepeis med stort flammebilde som i tillegg til peiskos gir rask og effektiv oppvarming.

Stuen har ellers trestavs parkett, malt panel på veggflater og hvitmalt himling. kistetak med spotbelysning.

Kjøkken
Kjøkkenet har en takhøy, klassisk innredning i delvis åpen løsning mot stuen. Profilerte hvitmalte fronter med nedfeldt beslag i laminert benkeplate. Over koketoppen er det avtrekksviftei stål utførelse. Videre er det integrert stekeovn og micro i høyskap, samt frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin. Mellom benk og overskap har kjøkkenet delikate mosaikkfliser. Hvitmalt himling med downlights.

WC
Lekkert flislagt WC med mosaikkfliser på gulv og en av veggene. Moderne servant og vegghengt toalett. Det er varmekabler i gulvet og hvitmalt himling med downlights.

Boligens 2. etasje:

Bad
Stort, lekkert baderom med med flissatt badekar, stor dobbelservant og god dusjnisje. Tidløse fliser i varme bruntoner. Vegghengt toalett. Det er varmekabler i gulvet. Hvitmalt himling med downlights.

Soverom
Boligen har tre soverom i andre etasje. Hovedsoverommet har ekstra luksus med stor skyvedørsgarderobe og lite omkledningsrom med potensiale samt utgang til den solrike balkongen. Samtlige rom har glatte malte vegger og malt panel i himling med takpunkt.

Boligens kjeller:

Hobbyrom:
Stort, lekkert hobbyrom med hvitmalt panel på vegger og hvitmalt himling med kistetak og downlights. Fliser på gulv med varmekabler.

Vaskerom
Vaskerommet ligger i kjelleren og har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det er montert utslagsvask integrert i benkeplate. Dusjkabinett.

Boder
Boligen har to romslige boder som sikrer meget god lagringsplass.

Se tilstandsrapport datert 15.12.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er oppvarmet via elektrisitet samt vedfyring. Elektrisk gulvvarme på bad, WC-rom, rom benyttet som kjellerstue og entré. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Selger har ikke benyttet peisen i sin eiertid.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 10.01.1973. Det foreligger ferdigattest på garasjen, datert 26.07.1968. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som hobbyrom. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 439547, tinglyst 01.06.2007:
Gnr. 182, bnr. 1043 og 1042 gir eier av gnr. 182, bnr. 1044 adkomstrett fra felles parkeringsplass med gnr. 182, bnr. 871 over sine eiendommer langs byggets østre side. Gnr. 182, bnr. 871 gir adkomstrett til gnr. 182, bnr, 1041/1042/1043/1044. Pliktig leie av garasjeplass til hver bnr. iht. tidligere inngått garasjeleieavtale.

På gnr. 182, bnr. 871, som eiendommen er skilt ut fra, er det tinglyst følgende servitutt:
Dagboknr. 13105, tinglyst 29.07.1971:
Eier av eiendommen forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannsledning når som helst kommunen måtte forlange det, samt betale fastsatt avgift/gebyr.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Åsdalsveien 32C ligger meget barnevennlig til i Åsdalsveien. Et populært og rolig bomiljø med gangavstand til alt området har å by på bl.a.: Nordstrand skole, matbutikker, offentlig kommunikasjon og diverse service tilbud på Sæter Torg. På Sæter finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, og Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger. Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker, deriblant den populære delikatessebutikken Jacobs, Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, samt andre nisjebutikker. Noen minutter unna på sykkel eller i bil finner du bydelens nærsenter, Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. På Ljan er det søndagsåpen Joker butikk. Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo, med et ypperlig utvalg av frukt og grønt, som også er søndagsåpent.

Gangavstand til Sæter trikkestasjon, samt bussholdeplass i Nordstrandveien ved Sæter Torg. Det er også kun en kort rusletur til Nordstrand togstasjon. (Se gjerne www.ruter.no for detaljer om ruter og tidstabeller).

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager. Kort gangavstand til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, så her kan man starte søndagsturen fra sin egen bolig. Kort vei også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt. Mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, den nye skulpturparken, Karlsborg Spiseforretning med «high tea» på lørdager og Ekebergrestauranten m.m.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Åsdalsveien er forholdsvis lite trafikkert villavei som strekker seg fra Nordstrandveien til Ingiers vei ved Skredderjordet. Ved adkomst fra Nordstrandveien ligger Åsdalsveien 32 C på venstre hånd, i krysset Åsdalsveien/Kyhns vei.

Ifølge Utdanningsetaten tilhører Åsdalsveien 32 C Nordstrand skolekrets. Det er også kort avstand til Steinerskolen ved krysset Nordstrandveien og Solveien. I nærområdet finnes både private og kommunale barnehager.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, oppfordres interessenter til selv å undersøke dette nærmere med kommunen eller bydelsadministrasjonen.

Eiertomt på 266 kvm. Tomten er opparbeidet med blant asfalterte og brosteinsbelagte internveier, gressområder samt diverse beplantning.

Boligen disponerer en parkeringsplass i garasjerekke med elektrisk portåpner. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt privat innkjørsel med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Byggesaker i området:
Kyhns vei 11 - oppføring av basseng, utvendig trapp, støttemurer og terrengendringer
Åsdalsveien 34 E - oppføring av 4 eneboliger. Byggingen er straks ferdigstilt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 29 589,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten var kr. 4 136,- for 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 000,-
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fibernett og har avgift på kr 949,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 213 854,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no

11 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
308 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 808 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Ueland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt megler dekker kveldsfoto  kr -4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning  kr 65 000,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 4 500,00
Foto - kveldsfoto  kr 3 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0301/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25301

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 22:07