Lørenveien 54 B

Lørenveien 54 B, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 284, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 2, Plommehagen Borettslag - Hus 4, organisasjonsnummer 823 013 582

Totalt bruksareal BRA: 86 m²

BRA-i:
1. etasje 81 m²: Entré, WC, bad, stue/kjøkken, 3 soverom og bod

BRA-e:
-4. etasje 5 m²: Sportsbod

Åpent areal:
1. etasje 8 m²: Balkong

Boligen disponerer 1 sportsbod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.
Disse bodene kan kun omsettes/selges sammen med borettslagsandelen de er knyttet til, da boden ivaretar det offentliges krav til bodplass for andelene. Fordelingen av boder fremgår av liste.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Anticimex v/ Fredrik Ekeberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje.
Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av betong. Tilnærmet flatt tak (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Bad, herunder overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av konstruksjonen.
Toalettrom, herunder vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
Andre rom, herunder ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på rom benyttet som soverom. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.

TGIU:
Bad, herunder kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.
Balkong, herunder konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet beplantning og lav høyde til terreng, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS på balkong, herunder rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bad/toalettrom/andre rom/tekniske anlegg/balkong. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i 2023-2026.

- Slipet gulv
- Malt vegger
- Spiler på vegg i stue

E N T R É:
Innbydende og romslig entré. God plass til oppheng av tøy og oppbevaring av sko. Plass til for eksempel garderobeskap eller kommode. Parkett på gulv.
Adkomst til praktisk innvendig bod med god plass til diverse.

B A D E R O M:
Pent og flislagt bad med gulvvarme. Plass og opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Badet består av vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys, stikkontakt over servant, dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Nedsenket himling med downlights. Luftespalte for overstrømning under dør.

T O A L E T T R O M:
Praktisk, separat toalettrom. Toalettrommet består av vegghengt servant med armatur og vegghengt toalett. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Malte veggflater og malt himlingsflate. Luftespalte for overstrømning under dør.

S T U E / K J Ø K K E N:
Stor stue med god plass til sofa, sofabord, spisestoler, spisebord og tv-møblement. Moderne spiler på vegg. Parkett på gulv. Dersom man ønsker en større stue, kan veggen til soverommet fjernes.
Åpen og sosial kjøkkenløsning mot stue. Lekker kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og tapet mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkeninnredningen består av nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning,
stikkontakter over kjøkkenbenk og vegghengt ventilator. Kjøkkenet har komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

H O V E D S O V E R O M:
Hovedsoverom av god størrelse. Plass til dobbeltseng og nattbord. Garderobeskap med plass til klær. Eventuelt plass til større skyvedørsgarderobe. Parkett på gulv.

S O V E R O M II:
Soverom som passer godt som barnerom. Plass til seng, garderobeskap, skrivebord og kontorstol. Parkett på gulv.

S O V E R O M III:
Soverom som passer godt som ekstra barnerom, kontor eller gjesterom. Plass til seng, garderobeskap, skrivebord og kontorstol.

B A L K O N G:
Vestvendt balkong på 8 m² med utgang fra stue. Plass til blant annet utemøbler og grill. Balkong i betongkonstruksjoner med rekkverk av metall og glass. Gulvoverflater er belagt med terrassebord. Balkongen har utebelysning og utvendig stikkontakt.

Kjekt å vite:
- Vannrør med rør-i-rør og kobberrør.
- Fordelerskap for rør-i-rør er plassert på bad.
- Vanninntaksrør i plast.
- Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap.
- Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral.
- Felles balansert ventilasjon.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral). Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 28.01.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Soverom i stuen er etablert i ettertid ved å sette opp en vegg. Det gjøres oppmerksom på at soverommet er mindre enn hva som ideelt anbefales.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 32 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet 2 om vann/kloakkledning, 6 om veg, 1 om gjerde, 13 om erklæring/avtale (benyttelse, vann/kloakk, lagerskur, utskillelse/bebyggelse, trafostasjon/kiosk, bruksrett, paviljong, balkonger og reparasjon/vedlikehold) , 2 om garasje/parkering, 1 om jordskifte, 6 om bruksrett (sykkelplasser, uteoppholdsareal og bruk av nødvendig grunn for reparasjon/vedlikehold av bygninger/konstruksjoner) og 1 om nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har tinglyst rett til areal. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 280, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til 39 parkeringsplasser. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 280, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til 100 sykkelplasser. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 280, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til 21 sykkelplasser. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 75, GNR: 124 BNR: 293, GNR: 124 BNR: 294, GNR: 124 BNR: 295 SNR 1-81, GNR: 124 BNR: 296 SNR 1-130, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til 62 boder. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 280, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til uteoppholdsareal. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 75, GNR: 124 BNR: 293, GNR: 124 BNR: 294, GNR: 124 BNR: 295 SNR 1-81, GNR: 124 BNR: 296 SNR 1-130, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til balkonger. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 75, GNR: 124 BNR: 293, GNR: 124 BNR: 294, GNR: 124 BNR: 295 SNR 1-81, GNR: 124 BNR: 296 SNR 1-130, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til grunn for reparasjon og vedlikehold. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 75, GNR: 124 BNR: 293, GNR: 124 BNR: 294, GNR: 124 BNR: 295 SNR 1-81, GNR: 124 BNR: 296 SNR 1-130, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til attraktive Løren, et moderne og levende nabolag som de siste årene har blitt et av Oslos mest populære steder å bo. Et område med høy trivsel, stort engasjement og stadig utvikling som nå venter på en ny nabo!

Her finner du en perfekt blanding av urbane kvaliteter, grøntområder og et aktivt lokalmiljø. Det er lagt vekt på attraktive uterom for beboerne med egen skulpturpark, lekeplasser, samt grøntområder i Lørenparken og Sinsenparken med sandvolleyballbane og tennisbane. Løren har blitt til et eget sentrum i byen med et bredt servicetilbud, kafeer og restauranter innen kort gangavstand. Området er i stadig utvikling, og det dukker jevnlig opp nye og spennende forretninger til glede for beboerne.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Meny, KIWI, Rema 1000 og nye Coop Extra. I tillegg finner du spesialbutikker som Løren Frukt & Grønt og Smak av Italia i nærområdet med et stort og spennende utvalg i hyllene. Løren Torg, et lite nabolagssenter i hjerte av Løren, byr på både apotek, bokhandel og flere hyggelige spisesteder. Ønsker du et enda bredere tilbud, er både Hasle Torg og populære Vinslottet kun en kort spasertur unna.

Løren er kjent for sitt sterke naboskap og aktive nærmiljø. Løren Velforening er dyktig til å få fokus på et sosialt nabolag på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. Gjennom året arrangeres en rekke aktiviteter og arrangementer for både store og små, som Lørenløpet, quizkvelder, utendørs kino, Lørendagen, julemarked og tenning av julegranen på Løren Torg. Like ved ligger også Kanonhallen, områdets historiske storstue, som benyttes til konserter, teaterforestillinger og ulike kulturarrangementer. Ikke minst kan Kanonhallen gi ekstra glede for de yngste lørenbeboerne, som ved det årlige karnevalet hvor hallen fylles med musikk, dans og barnelatter.

For den aktive finnes et bredt aktivitetstilbud i området. Treningssenteret STERK har avdelinger på både Løren og Hasle, mens Hasle-Løren IL tilbyr aktiviteter som fotball, håndball, ishockey, sykling, ski og innebandy. I tillegg finnes flere tilbud innen kampsport, dans og musikk. Sinsen Tennisklubb disponerer både utebaner og den moderne Tennis Arena på Hasle.

Fra Løren er det også kort vei opp til fantastiske Lillomarka og Nordmarka som byr på flotte rekreasjonsmuligheter året rundt med milevis av bilfrie skogsveier, turstier og skiløyper. Her finner du og populære Grefsenkollen som byr på en av Oslos beste utsikter over byen og fjorden.

Området har svært gode kollektivforbindelser. Både Løren, Økern og Hasle T-banestasjon ligger i gangavstand, og flere busslinjer, inkludert Flybussen, gjør det enkelt å komme seg rundt i byen og til Oslo lufthavn. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvårer med flere stasjoner i nærområdet.

Nærliggende Økern er under omfattende utvikling og er forventet å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Ambisjonen er å skape et moderne og mangfoldig bysentrum med fokus på kultur, handel, rekreasjon og attraktive møteplasser.

Les mer om Løren på www.loren.no.

Med buss:
Linje FB3, 23 og 24 til bussholdeplassen Lørenvangen. Boligen er ca. 5 minutters gange unna.

Med t-bane:
Linje 4 til T-banestasjonen Løren T. Boligen er ca. 6 minutters gange unna.

Med trikk:
Linje 17 til trikkestasjonen Sinsenterrassen. Boligen er ca. 16 minutters gange unna.

Med tog:
Linje RE30 og R31 til togstasjonen Tøyen stasjon. Boligen er ca. 21 minutters gange unna.

Med bil:
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Løren skole (1-7 kl.): 0.8 km
Sinsen skole (1-7 kl.): 0.9 km
Teglverket skole (1-10 kl.): 1.2 km
Wang Ung Oslo (8-10 kl.): 0.5 km
Frydenberg skole (8-10 kl.): 0.5 km
Kuben videregående skole: 1.5 km
Valle Hovin videregående skole: 1.8 km

Barnehager:
Brødfabrikken Fus barnehage (1-5 år): 0.1 km
Gregers barnehage (1-5 år): 0.2 km
Gartnerløkka barnehage (1-5 år): 0.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Lørenveien 52-54 eierseksjonssameie har felles grøntområde/utomhusareal på gnr. 124 bnr. 75 sammen med Pærehagen sameie gnr. 124 bnr. 282, Lørenveien 64/66 eierseksjonssameie gnr. 124 bnr. 281, Morellhagen sameie gnr. 124 bnr. 283, Kirsebærlunden borettslag gnr. 124 bnr. 294, Solhatt boligsameie gnr. 124 bnr. 296 og Villvin boligsameie 124 bnr 295. Utomhusarealet er organisert som et tingsrettslig sameie.

Boligen har ikke bruksrett til garasjeplass.

Tidsvis mulighet for leie av garasjeplass. Parkeringsplassene kan leies ut internt i garasjesameiet. Borettslagets parkeringsbehov ivaretas gjennom at det gis bruksrett til garasjeplass i felles anleggseiendom. Bruksrett til de ovennevnte parkeringsplassene kan kun overføres/selges sammen med borettslagsandelen den/de er knyttet til.

Flere offentlige parkeringsplasser i området med gratis parkering etter kl. 20.00. Nærmeste offentlige lademulighet for elbil er under Løren Torg i Lørenveien 44.
Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget/sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget/sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4732 datert 05.06.2013 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-15, kommunedelplan KDP-17, veiledende plan for offentlig rom - Løren/Økern (forslag til politisk behandling) og strategisk plan for Hovinbyen (oppfølging av KDP-15).

Løren er et område i utvikling og byggeaktivitet må påregnes. Pågående prosjekter:

Saksnr. 201509417 og 202506853, reguleringssak: Lørenvangen 22 - Peter Møllers vei 13: Planforslag om omregulering av tomten fra næring til bolig. Selvaag ønsker å omregulere to eiendommer til boligbebyggelse med åpen kvartalsstruktur i 4–8 etasjer, park, torg, barnehage, fortau og gang- og sykkelvei. Det kan bli opptil 320 boliger. Planforslaget regulerer området fra industri og næring til boligbebyggelse med små næringsarealer, barnehage for 4 avdelinger, park, fortau, gang- og sykkelveier og 3 offentlige torg. Ny bebyggelse innenfor planområdet blir vesentlig høyere enn den eksisterende bebyggelsen. Planforslaget åpner for å bygge ca. 320 nye boliger, med en tomteutnyttelse på TU = 182 %. Den bakre fløyen av den bevaringsverdige Tranfabrikken foreslås revet for å gi plass til ny bebyggelse inne i kvartalet, utearealene for foreslått barnehage blir 19 m2, altså 5 m2 mindre per barn enn føringene i statlige normer, deler av utearealene til nabolagsbarnehagen blir skyggelagt, og renovasjon løses på offentlig grunn. I tillegg rives bebyggelsen i Vekslerveien/ Lørenvangen, som utgjør en vesentlig bygningsmasse. Planen tillater at 9 leiligheter har fasadetiltak for å oppnå stille side, i strid med kommuneplanen. Deler av Tranfabrikken foreslås regulert til bevaring, og 300 m2 av de to nederste etasjene kan brukes til utadrettede funksjoner. Bygningshøydene varierer mellom 4-8 etasjer for boligene og 2 etasjer for barnehagen. Alle takflater får grønne tak i form av takhager eller sedumtak. Alle flater i gårdsrom blir grønne med variert terreng og vegetasjon. På torgene skal det etableres grønne soner med åpen overvannshåndtering og arealer for å plante trær og andre vekster. Grønn mobilitet fremmes ved å legge til rette for mange sykkelparkeringsplasser og gode gangforbindelser til kollektivtilbudet. Gjennom planforslaget sikres universell utforming av byrommene og forbindelsene i planområdet. Videre sikres åpen og lokal overvannshåndtering og det plantes 50 nye trær. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og har utarbeidet et alternativ med lavere utnyttelse og høyder (3-8 et.) i tråd med overordnete føringer som gir ca. 195 boliger, større park som blir sikret opparbeidet før boligene kan tas i bruk, og bevaring og gjenbruk av den gamle Tranfabrikken i sin helhet. Per 11.06.2025 ble detaljregulering egengodkjent av bystyret. I Lørenvangen 22 planlegges det 195 boliger i prosjektet Telekvartalet. Se mer: https://www.selvaagbolig.no/oslo/telekvartalet/
Dette prosjektet vil bli synlig fra leiligheten.

Saksnr. 201909046, reguleringssak: Lørenvangen 25 mfl.: Lørenvangen Utvikling AS foreslår å omregulere Lørenvangen 25 fra industri til boliger, næring og park. Eiendommen Lørenvangen 25 reguleres til bolig med noe næring / utadrettet virksomhet mot Lørenvangen. Det legges til rette for oppføring av to boligblokker med opptil 7800 m2 BRA. Det er planlagt 87 leiligheter pluss ca. 83 m2 fellesrom, og ca. 173 m2 forretninger, næring og/ eller publikumsrettede formål mot Lørenvangen. Bebyggelsen er planlagt med variert utforming og varierte høyder i 5-7 etasjer. Blokken mot Lørenvangen (hus A) trappes ned mot rekkehusbebyggelsen i nord, og den bakenforliggende blokken (hus B) gis også en liten nedtrapping mot nord. Mellom blokkene etableres et uteoppholdsareal som tilfredsstiller både krav til størrelse og solforhold med god margin. Bilparkering og sykkelparkering til beboerne skjer i underetasje med atkomst fra Lørenvangen. I tillegg skal det etableres noe sykkelparkering for besøkende nær innganger og i 1. etasje i hus A. Planforslaget omfatter også Lørenfaret i nord og en del av tilliggende eiendom gnr. 124 bnr. 1 i øst. Arealet i øst reguleres til grøntområde og er tatt med etter anmodning fra PBE for å muliggjøre etablering av pensjonsparken som en del av «den grønne ringen», i henhold til VPOR Løren og Økern. Etter offentlig ettersyn er planforslaget endret ved at høydene i hus A er redusert med én etasje, det samme gjelder for nordre del av hus B. Per 20.11.2024 ble detaljregulering egengodkjent av bystyret.

Prosjektene vil kunne medføre anleggstrafikk, støy og støv i byggeperioden.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 21.589,00,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto fjernvarme og varmtvann, fibernett, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, vaktmestertjeneste, renhold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.v.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist juster 01.02.2026 med en økning på 10%.
Felleskostnadene fordeles slik:
Lån IN lån 1 - Akonto renter kr 14.104,74
Lån IN lån 1 - Akonto avdrag kr 3.244,92
Felleskostnader kr 4.238,85

Eiendomsskatten er kr 1.251,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3.600,- pr. år. / 1.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett via fiber. Borettslaget har en fellesavtale som inkluderer 1000 mbit internett. Wifi-ruter og TV-boks er inkludert i avtalen. TV-pakken kan bestilles mot et tillegg pr. mnd og betales av den enkelte beboer.

Boligselskapet har avtale med EcoGuard om månedlig energiavregning. Kostnader knyttet til oppvarming og varmtvann faktureres månedlig via felleskostnadene og vil varierer etter forbruk. Merk at disse kostnadene ikke fremkommer av de totale felleskostnadene. Du som beboer kan logge deg inn hos EcoGuard og hente ut informasjon om ditt forbruk.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.210.341,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 8.841.363,-.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 15.684,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 3.354.615,- pr. 10.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 115.734.844,52,- pr. 10.08.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207821551
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats p.t.: 5,04%
Restsaldo p.t.: kr 115.734.844,52,-
Innfrielsesdato: 30.11.2056
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.
Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Eiendomsforvaltning via epost oef@obos.no vil andelseier få
informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30.01 og 30.07 på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt
med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Innbetalingen må være kreditert OBOS’ klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom fristen
ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir returnert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60.000,- pr. gang. Andelseieren vil da få redusert
sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene

kr 3.354.615,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med p.t. kr 17.350,-.

3 900 000,00 Prisantydning
3 358 270,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 258 270,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 267 572,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 277 522,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Borislav Maljenovic

Leiligheten er tilknyttet Plommehagen Borettslag - Hus 4. Borettslaget består av 65 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Eierseksjonssameie: Borettslaget utgjør samleseksjon bolig 1 i Lørenveien 52-54 Eierseksjonssameie. Borettslaget eier seksjon 1 i Lørenveien 52-54 eierseksjonssameie på gnr. 124 og bnr. 284 i Oslo kommune, som er en samleseksjon for borettslagets 65 boliger. I tillegg til boligseksjonen er det etablert en næringsseksjon, seksjon 2, i eierseksjonssameiet.
Garasjesameie: Borettslaget er sameiepart i Lørenveien Garasjesameie
Utomhussameie: Borettslaget er sameiepart i Gartnerkvartalet Utomhussameie
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. For mer informasjon bes interessenter om å sette seg inn i borettslagets husordensregler om dyrehold.
Det er kun tillatt å benytte el- eller gassgrill på balkong/terrasse.
Foretatt påkostninger de senere år: 
2026: Fasadevask. Dette inkluderte også dyprens av noen av skråvinduene som hadde fått syreskader etter perioden med mye vegstøv fra arbeidet i Lørenveien.
2025: Gjennomført oppgradering av sim-kort for heis-alarmen etter at 2G nettet ble avsluttet, og periodisk heiskontroll er blitt gjennomført fra kommunen. Kontroll av alle brannslukningsapparat til beboerne ble gjennomført og test av brannvarslings anlegget er gjennomført. Satt opp nye branninstrukser ved inngangene.
Planlagte påkostninger:
Bygget ble overtatt fra Veidekke/OBOS i September 2019, og det forventes at det over tid vil dukke opp behov for vedlikehold og oppgraderinger. Styret vil i 2026 starte arbeidet med å kartlegge vedlikeholdsbehov, hva bør prioriteres, når forventet vedlikehold bør gjennomføres og hva kostnadene antas å være.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visning / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av ferdigattest/brukstillatelse kr 850,- (har fra før)  kr 0,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS (liten pakke)  kr 3 125,00
Innhenting av reguleringsbestemmelser kr 1.150,- (har fra før)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort  kr 600,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport og målsatt plantegning fra takstmann  kr 9 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0100/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26100

Sist oppdatert: 16. august 2026 kl. 10:27