Ragna Nielsens vei 21

Ragna Nielsens vei 21, 0592 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 138, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
4. etasje 54 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.
Loft 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en i kjeller og en på loftet. Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 7 kvm, men grunnet skråtak og lav himlingshøyde er kun 3 kvm måleverdig som bruksareal. Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2026 utført av Tilstand AS v/Ole Storvand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i et boligbygg fra 1958. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner av mur, med etasjeskillere av betong. Yttervegger er forblendet med mur og pussede flater. Taket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein. Leilighetens vinduer er malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1983. Entrédøren er en B30-klassifisert dør, og balkongdøren med 2-lags isolerglass er fra 2018. Fra stuen er det utgang til en vestvendt, overbygget balkong på 7 m² med konstruksjon av betong og stål.

Leiligheten har skjult og åpent elektrisk anlegg med sikringsskap med automatsikringer. Innmaten i sikringsskapet ble oppgradert i 2025.

Boligen er utstyrt med komfyrvakt på kjøkkenet og et 6 kg pulverapparat.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Vinduene er 43 år og har stedvis slitasje i karmene.

Våtrom Leilighet Bad
- Overflater vegger og himling: Det er et vindu av malt treverk i våtsonen på badet.
- Sluk, membran og tettesjikt: Sluket er gammelt og våtrommets tettesjikt er ikke verifisert.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Vannledninger av kobber har en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.
- Vannbåren varme: Flere av komponentene til anlegget for vannbåren varme fremstår som relativt gamle.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk balkong: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden ble målt til 0,98 meter. Dagens krav til rekkverk på denne høyden er min. 1,20 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble byttet blandebatteri på kjøkkenet i 2020 av faglært.

En lys og fin leilighet i 4. etasje på toppen av Tonsenhagen med en herlig vestvendt balkong med en gjennomgående god standard. Leiligheten består av entré, stue, kjøkken, soverom og bad. Med marka kun ett steinkast unna er dette er perle du ikke bør gå glipp av!

Entré:
Lysmalt og romslig entré/gang med god plass til oppbevaringsmøbel etter eget ønske og behov. Fra entréen er det direkte inngang til leilighetens øvrige rom, noe som understøtter den gode planløsningen. Det er lagt fliser på gulvet. Gjestene slippes inn via dørcalling og adkomst til leiligheten er via felles trappeoppgang. Velkommen inn!

Stue:
Leiligheten har et romslig og sosialt oppholdsrom som gjør rommet enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Store vindusflater gir masse lys og bringer utsikten inn. På gulvet er det lagt parkett og veggene er malt i en behagelig nyanse. Her er det naturlig plass til et spisebord for å samle venner og familie. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en herlig vestvendt, overbygget balkong med betong- og stålkonstruksjon fra byggeår. Balkongen er på 7 m2 og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. Her er det plass til sittegrupper og beplantning etter ønske. I følge eier er det sol på uteplassen fra ca. kl. 13.00 til ca. kl. 21.30. Her kan du nyte morgenkaffen og gode måltider på varme sommerdager. Gulvet er belagt med terrassebord, og balkongen har rekkverk av stål og glass samt markise.

Kjøkken:
Hyggelig kjøkken i delvis åpen løsning mot stuen og har innredning fra IKEA med profilerte hvite fronter og benkeplate av Karby med nedfelt kjøkkenvask. Det er laminert plate på veggen mellom benkeplate og overskap og under overskapet er det montert belysning. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en delvis separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Kjøkkenet har også en praktisk kjøkkenøy, med plass til ekstra oppbevaring og stoler hvor frokoster eller raske måltider kan nytes. Utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser gir kjøkkenet et flott helhetsuttrykk. Det er installert komfyrvakt over platetoppen. Kjøkkenventilatoren er plassert i overskap med avtrekk ut av bygget.

Soverom:
Soverommet har plass til foretrukket seng og tilhørende nattbord. Det er også en stor og innebygget skyvedørsgarderobe som sikrer god plass til ønsket oppbevaring. Rommet er malt i en lun og delikat farge - perfekt for soverommet. Stort vindu som gir rikelig med naturlig lys.

Bad:
Badet har flislagt gulv med sokkelflis langs veggene, mens øvrige veggflater og himlingen er malt. Innredningen ble oppgradert i 2020 med nytt dusjkabinett med skyvedører i glass og ny vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter. Servanten er heldekkende, og over innredningen er det montert et praktisk speilskap. Dusjkabinettet er utstyrt med dusjarmatur og hånddusj. Rommet har videre et gulvstående toalett, og over dette er det montert et vegghengt skap som gir ekstra oppbevaringsplass. Det er opplegg for vaskemaskin. Enkelte elementer på badet er gitt tg2 - vennligst se tilstandsrapporten.

Overflater:
Gulv: Flislagt gulv i entré og bad. Øvrige gulvflater belagt med 3-stavs parkett.
Vegger: Malte slette flater. Bad har malt slett flate.
Himling: Malte slette flater.
Takhøyde: Entré/gang: 2,50 meter, Bad: 2,45 meter, Soverom: 2,50 meter, Stue/kjøkken: 2,48 meter

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, oppvaskmaskin, ovn, micro og koketopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lampe over spisebord.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten blir oppvarmet via radiatorer med vannbåren varme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 05.10.1960 og ferdigattest på fasadeendring, tilleggsisolasjon av fasader, omlegging av tak og utvidelse av balkonger datert 16.03.2009. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning samsvarer med originale byggetegninger.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 2563, tinglyst 24.01.1979, type heftelse: Panterett til sameiet for kr. 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg (regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, bestemmelse om gjerde mfl.).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i et populært og barnevennlig boligområde på Tonsenhagen med marka som nærmeste nabo. Lillomarka starter rett ved blokka og gir deg muligheten til å koble av fra byens mas i flotte rekreasjonsomgivelser. Bilfrie skogsveier og turstier strekker seg milevis innover, det samme gjør skiløypene! Her er mulighetene nærmest ubegrenset for de som er glad i å sykle, gå på ski eller spasere turer. Fra leiligheten er det en flott gåtur opp til Grefsenkollen, med sine slalåmbakker om vinteren og terrengsykling og bademuligheter om sommeren. Også kort vei til Linderudkollen og Lilloseter med matservering.

Store grøntområder i nærheten av leiligheten med kunstgressbane, grusbane og volleyballbane.

Fra leiligheten er det ca. 6 minutters gange til Tonsenhagen Torg med KIWI matbutikk og den koselige kaféen Kaffehjørnet. Rett ved torget finner du også badedammen hvor man kan ta seg en dukkert på varme sommerdager.

I nærheten har du også Linderud senter med et stort utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet matbutikk, vinmonopol og apotek.

God offentlig kommunikasjon på Tonsenhagen, med blant annet 31-bussen til sentrum. Denne linjen har vanligvis avganger hvert 6. minutt og går 24/7. Du er på Grünerløkka på ca. 14 minutter og på Oslo S på ca. 18 minutter. Herfra går også 25-bussen til Majorstuen og 33-bussen til Filipstad.

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt med kort reisetid til byens pulserende liv, samtidig som du bor i vakre, rolige og grønne omgivelser rett ved marka!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2.520 kvm som tilhører sameiet. Fellesområdet opparbeidet med blant annet internstier, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er tidvis mulighet for salg og leie av garasjeplass i Tonsenhagen garasjelag eller Rødberget Garasjelag.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Ragna Nielsens vei) samt internveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-612 datert 08.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

- I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

- Saksnummer 202452124 - Vann- og avløpsetaten i Oslo kommune (VAV) ønsker å anlegge et omløp i tunnel forbi Årvollbassenget som ligger i Årvollåsen. Tiltaket er nødvendig for å få utført vedlikehold av bassenget. I tillegg ønskes det å regulere eksisterende overføringstunnel for drikkevann mellom Oset og Bredtvet/Rødvet. Dette for å gi anlegget en planmessig beskyttelse. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 12.02.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 930,- pr. mnd. og inkluderer: Varme og varmtvann (à konto), grunnpakke kabel-TV og internett, renter og avdrag av andel fellesgjeld, trappevask, vaktmester, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Husleie: kr 4 179,58
- A konto oppvarming: kr 750,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Felleskostnadene ble økt med 5 % fra 01.01.2026.

Boligselskapet har avtale med Ista om leveranse av energiservicetjenester for måling av varme og varmtvann. OBOS Eiendomsforvaltning AS fakturerer den enkelte beboer a-konto via den ordinære innkrevingen av felleskostnader. Ista avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd akontobeløp.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000-8 000,- pr. år / 6000-7000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett fra Telia. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. TV-tuner/dekoder følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 135 509,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 28 095,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 134 215,- pr. 06.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4 261 577,- pr. 06.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207594407
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 06.05.2026: kr 4 261 577,00
Andel av saldo: kr 134 215,27
Innfrielsesdato: 30.09.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,80 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 500 000,00 Prisantydning
134 215,27 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 634 215,27 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

115 850,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
116 940,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
126 890,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 751 155,27 Totalpris inkl. omkostninger
4 761 105,27 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Kålås Iversen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tonsenhagen 6, med sameiebrøk 9503/301855.
Sameiet består av 27 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Forsikret hos: Tryg Forsikring- polisenummer 6590412.
Sameiet organiserer vårdugnad og høstdugnad.
Dyrehold er tillatt, såfremt ikke dyreholdet medfører sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
Det er ikke tillatt med kullgrill på balkonger, men gass- og elektrisk grill tillates.

Sameiet er forpliktet til kollektivt medlemskap i Tonsenhagen/Rødberget Vel. Velforeningen administreres av "Fellesstyret for boligsameiene på Tonsenhagen/Rødberget", som eies av 21 sameier i området. Fellesstyret administrerer bruk og vedlikehold av fellesanlegg og fellesarealer, vaskerier og ansetter vaktmester.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Årlig service på brannvarslingsanlegget.
2015: Rehabilitering av elektrisk anlegg i fellesareal, med utskiftning av gammelt ledningsnett og skifte av de fleste lysarmaturer i fellesareal, samt montering av nye brytere og stikk. Arbeider utført av Storm Elektro AS.
2008: Rehabilitering av fasader, med utvendig isolert pussfasade, utskiftning av vinduer i fellesareal og boenheter (til de som ønsket). Omlegging av tak, samt utvidelse av balkonger. Også noe utomhusrehabilitering, som platting av skifer foran boenheter i kjelleretasjen, samt noe ny kantstein og trapp opp til felles uteområde. Arbeider utført av SBygg AS.

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 06.07.2026 er det pt. ikke vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre økt fellesgjeld.

Det er en eldre bygård og på generelt grunnlag må fremtidig vedlikehold påregnes på sikt.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 200,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos  kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0095/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2695

Sist oppdatert: 31. juli 2026 kl. 21:26