Jakslandveien 109

Jakslandveien 109, 3440 RØYKEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 265, bruksnummer 194, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 265, bruksnummer 204, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 417 kvm

BRA-i:
Boligen:
Underetasje: 127 kvm: Stue, tv-stue, bad, vaskerom, gang, teknisk rom, kjølerom, kontor og 2 boder.
1. etasje 137 kvm: Vindfang, hall, toalettrom, bad, stue, kjøkken, soverom, walk-in closet og bod.
2. etasje 52 kvm: Bad, gang og 3 soverom.

BRA-e:
Drivhus:
1. etasje 16 kvm: Drivhus

Garasje:
Kjeller: 20 kvm: Bod
1. etasje 45 kvm: Garasje
2. etasje 20 kvm: Uinnredet loft

Åpent areal:
Boligen:
1. etasje 48 kvm: Terrasse
2. etasje 6 kvm: Veranda

Loftsetasjen i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 61 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 52 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 m2.
Loftsetasjen i garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 23 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 20 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Anticimex v/Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Alle 3 soverommene oppe er godkjente som soverom, dog ble de i forbindelse med byggingen utvidet med ca 1 meter i snitt inn i areal avsatt som loft uten at dette ble ettermeldt til kommunen. Den delen av soverommene er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av den delen av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong/murkonstruksjoner. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Ytterdører med glassfelt. Vinduer med karmer av tre og plast. Balkongdører med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
-Bad underetasje: Vanntett sjikt, grunnet alder. Sanitærutstyr og innredning, grunnet at drenering fra innebygget toalettsisterne ikke er registrert. Fagmessig utførelse, grunnet at det foreligger lite informasjon om oppbyggingen av våtrommet.
-Bad 1. etg: Lekkasjesikkerhet, grunnet at fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Fra slukrist (hovedsluk) til topp overflate gulv ved døråpning er det målt en høydeforskjell på ca 14mm. Vanntett sjikt, grunnet alder. Sanitærutstyr og innredning, grunnet at drenering fra innebygget sisterne ikke er registrert. Fagmessig utførelse, grunnet at det foreligger lite informasjon om oppbyggingen av våtrommet. Annet, grunnet at sluk med tilslutning til membran, overflater, tekniske installasjoner og andre relevante forhold under boblekar ikke er undersøkt.
-Bad loftetasje: Vanntett sjikt, grunnet alder. Sanitærutsyr og innredning, grunnet at drenering fra innebygget sisterne ikke er registrert. Fagmessig utførelse, grunnet at det foreligger lite informasjon om oppbyggingen av våtrommet.
-Vaskerom: Lekkasjesikkerhet, grunnet at fallforhold utenfor sluksonen vurderes til å ikke være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Vanntett sjikt, grunnet alder. Tettesjiktets tilslutning til sluk, grunnet at sluk under høyskap ikke er tilgjengelig for undersøkelser. Sluk er ikke tilgjengelig for rengjøring. Fagmessig utførelse, grunnet at det foreligger for lite informasjon om oppbyggingen av våtrommet.
-VVS- teknisk rom: Fallforhold rundt sluk, grunnet at lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Lekkasjesikkerhet, grunnet at fallforhold utenfor sluksonen vurderes til å ikke være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk. Vanntett sjikt, grunnet alder.
-Kjøkken: Overflate gulv, grunnet at synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvis åpninger/gliper i skjøter og overganger. Det er registrert knirk i deler av gulvet. Vannrør, grunnet at det ikke er plugget mot varerør.
-Toalettrom: Sanitærutstyr og innredning, grunnet at det ikke er registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra de innebygde toalett-sisternen.
-Andre rom 1. etg: Overflate gulv, grunnet at synlige deler av tre- og parkettgulvets overflatemateriale har stedvis aldersrelatert slitasje som merker, riper og sår. Synlige deler av tregulvets overflatemateriale har stedvis åpninger/gliper i skjøter og overganger. Det er registrert knirk i deler av gulvet. Det er registrert bom i enkelte gulvfliser.
-Innredet loft: Overflate gulv, grunnet aldersrelatert slitasje som riper, merker og sår. Det er registrert knirk i deler av gulvet. Innerdører, grunnet at dørbladet på enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konstruksjonsoppbygging, grunnet at etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Annet, grunnet at deler av overflatene i kott/kneloft ikke var tilgjengelige for inspeksjon.
-Spesialrom: Konstruksjonsoppbygging, grunnet at rommets vegger er en lukket konstruksjon.
-Innvendige trapper: Tilstand, grunnet at det er registrert knirk i større deler av trappen.
-Yttervegger inkl. fasader: Gnagersikring, grunnet at det ble registrert åtestasjoner utvendig, som indikerer at det kan være problemer med inndriv av gangere/skadedyr.
-Yttertak: Tekking (med tilhørende beslag), grunnet at det viser stedvis begynnende tegn til slitasje og elde.
-Balkonger: Membraner og vanntett sjikt, grunnet at balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det vurderes at verandaen er av en konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tettesjikt og underliggende konstruksjon - det kan ikke verifiseres at dette er etablert.
-Utvendig trapp, grunnet at trappende viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.
-Grunnmur og fundament, grunnet at det registreres enkelte moderate tegn til riss/sprekker i overflaten til grunnmuren.
-Drenering: Terrengfall fra grunnmur, grunnet stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Fuktsikring av grunnmuren, grunnet at utvendig fuktsperre ikke er avsluttet med beslag/topplist.
Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad ikke undersøkt:
-Vaskerom; Fallforhold rundt sluk. Avløp (inkl. sluk). Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført.
-Yttertak: Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger). Takgjennomføringer (takhatter o.l.). Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner.
Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema om at:
-Liten lekkasje i overgang mellom tak og ark i forbindelse med snøsmelting i 2025. Taktekker reparerte dette og selger har ikke hatt noe problem senere.
-Maling av fasade + bytte av 4 taksteiner på yttertak i 2023 - utført av faglært.
-Bytte av tak-spot, utskiftning av lysrør i baderomsinnredning samt veggpunkter med halogenpærer i hall med led-striper i 2024 - utført av faglært.
-En termostat i et rom sluttet å virke, den ble koblet fra, slik at vannslyngen justeres manuelt.
-Da huset ble bygd (med pipe) var det ikke ildsted. Det ble nymontert kakkelovn i 2016 - utført av faglært.
- Mus kom inn under panel, gikk opp til hulrom mellom tak og innvendig tak, beskjedent omfang. Problemet ble borte etter at det ble montert nye musebørster der musene kom inn. Huset ligger ved et jorde, og for å forebygge har selger, helt fra huset var nybygd, hatt serviceavtale med Pelias Norsk Skadedyrkontroll (utvendige åtestasjoner)
-Ved oppføring ble det lagt radonsperre under hele huset.
Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Entré:
En lys og fin entre med flislagt gulv med gulvvarme. Det er også en praktisk skyvedørsgarderobe.

Hall:
En meget flott og herlig hall med full takhøyde leder videre til husets stue, kjøkken, bad og soverom. Her er det fliser på gulv samt gulvvarme.

Kjøkken:
Pent og velutstyrt kjøkken, fra Huseby, med profilerte fronter og med kjøkkenøy - benkeplate av tre. Dobbel kjøkkenvask med armatur samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. På øya er det nedfelt strømuttak. Integrert stekeovn, platetopp, dampovn og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap og fryseskap i høyskap medfølger også. Gulvflater belagt med en-stavs gulvbord av tre, tapetserte veggflater og malte flater i himling + glassplater mellom kjøkkenbenk og overskap. Det er vannbåren varme i hele kjøkkenet.

Stue:
Flott stue med store vindusflater. Flott en-stavs gulv med gulvvarme. Det er også en flott kakkelovn i stuen. Fra stuen er det utgang til terrasse på 48kvm. Den vannbårne varmen er også i stuen. Gulvet er belagt med flott en-stavs gulvbord av tre.

Bad:
Bad u. etg: Flislagt bad med gulvvarme og malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning, skap med overlys og vegghengt hylle ved speil. Dusjkabinett med dusjarmatur og vegghengt toalett.

Bad 1. etg: Flislagt med gulvvarme og malte flater i himling, vegghengt servantinnredning med dobbel ovenpåliggende servant med armaturer. Speilskap med overlys og dusjkabinett og vegghengt toalett. Boblekar med innebygget badekararmatur. Fra badet i 1.etg er det skittentøyssjakt rett ned til vaskerommet.

Wc 1. etg: Gulvfliser og malte veggflater samt malte flater i himling. Vegghengt servant med armatur og vegghengt toalett.

Bad 2. etg.: Flislagt med gulvvarme og malte flater i himling, vegghengt servantinnredning og speilskap med overlys og stikkontakt over servant. dusjkabinett og vegghengt toalett. Fra badet i 2.etg er det skittentøyssjakt rett ned til vaskerommet.

Vaskerom:
Et stort og meget praktisk vaskerom med flislagt gulv med gulvvarme, malte veggflater og malte flater i himling. Gulvstående innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Rommet er av god størrelse hvor det er plass til to utslåtte tørkestativer. Skittentøyssjakten er skjult i høyskapet. Varmen fra kjøleromsaggregatet gjenbrukes for god tørk, for deretter å gjenvinnes i det balanserte ventilasjonssystemet.

Soverom:
Boligen har 5 soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og ønsket møblement. Det er utgang fra ett av soverommene til en balkong på 6 kvm. Soverom 5 brukes i dag som kontor. Om ønskelig kan en av stuene i u. etg brukes som soverom nr 6.

Uteområde:
Pent opparbeidet uteområde med gode solforhold. Det er utgang fra stuen og kjøkkenet til en stor terrasse på 48 kvm med god plass til det man skulle ønske av utemøblementer. Fra det ene soverommet har man tilgang til en balkong på 6 kvm hvor man kan nyte morgenkaffen med god utsikt. I hagen er det satt opp et drivhus/orangerie med innlagt strøm og sommervann.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring. Det er montert balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Luft til vann varmepumpe gir vannbåren gulvvarme i følgende rom:
1. etg: I alle rom med unntak av soverommet
U. etg: I alle rom med unntak av kjølerom
2. etg: Vannbåren varme kun på badet.

I stuen i 1.etg er det en meget flott kakkelovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen og garasjen, datert 06.10.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Alle 3 soverommene oppe er godkjente som soverom, dog ble de i forbindelse med byggingen utvidet med ca 1 meter i snitt inn i areal avsatt som loft uten at dette ble ettermeldt til kommunen. Den delen av soverommene er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av den delen av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Drivhus i hagen er ikke byggemeldt til Asker kommune. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 138890, tinglyst 18.01.2007, type heftelse:
Eiere av eiendom med gnr.65/bnr. 189-195 erklærer å forplikte seg til å være medlemmer i den velforening som stiftes av eiere av disse eiendommer.
Undertegnede eiere av gnr. 65/bnr. 1 og 189.196 gir de samme eiere gjensidig rett til å ha kloakkledninger fra og vannledninger til samt. evt. andre tekniske rørgjennomføringer til sin eiendom over nevnte eieres eiendom. Eierne gir også gjensidig tillatelse til å foreta nødvendige reparasjoner og ettersyn av ledninger, kummer og evt. stoppekraner eller andre tekniske installasjoner m.m.

Eier av gnr.65/bnr.5 gir eiere av bnr.65/ 1 og 189-195 rett til å ha privat kloakkledning fra ovennevnte eiendommer over bnr.5 og fremt til kommunal kum. Og dermed også tillatelse til å foreta nødvendige reparasjoner og ettersyn av avløpsledning, kummer og evt. stoppekraner eller andre tekniske installasjoner m.m. Eiendommene forplikter seg til å bære alt ansvar for fremtidig vedlikehold og drift samt øvrige arbeider med den private avløpsledninger som er ført over eiendommen på gnr.65/bnr.5.

Eiendommene gnr.65/bnr.189-195 skal ha adkomstrett fra felles gang og sykkelvei gnr.65/bnr.196.

Dagboknr 1003391, tinglyst 12.12.2008, er identisk til dagboknr 138890, men ble tinglyst på nytt i 2008 grunnet endring i/behov for ekstra underskrift. Begge servituttene er tinglyst på gnr.265/bnr.194.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 
 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere.
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger solrikt og rolig til i blindvei et kort stykke unna Røyken sentrum og det meste du skulle trenge til hverdagen. I Røyken sentrum finner du det du trenger av servicetilbud, som togstasjon, kjøpesenter, matbutikk, restaurant og mer. Legekontor, legevakt, tannlege med mer finner man også i Røyken.

Det er kort og trygg vei til både barneskole, barnehager og videregående skole. I forbindelse med Røyken videregående skole er det 2 idrettshaller og et aktivt idrettsmiljø gjennom ROS IL. Innen kort avstand har man også en liten alpinbakke for de minste, kunstgressbane og flotte tur og skiløyper.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann og badevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Kort gange til Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få minutters kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

Det tar ca 20 minutter å kjøre til både Drammen og Asker.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog.

Veibeskrivelse Se Google maps . Det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Midtbygda barneskole og Spikkestad ungdomsskole. Også kort vei til Røyken videregående. Kort vei til flere private og offentlige barnehager.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Tomten er pent opparbeidet med blant annet belegningsstein, diverse støttemurer, blomsterkasser, biloppstillingsplass, garasje, drivhus, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.
Arealet er fordelt over 2 bnr. Selger vil gjennomføre en sammenføyning og slette det ene bnr. Selger vil ikke gjennomføre en ny oppmåling etter dette.

Parkering i oppvarmet dobbel garasje og ellers god plass til flere biler på gårdsplassen. Det er montert el-billader med 2 uttak i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Bnr. 194 er regulert til 1 072 kvm nåværende boligbebyggelse og 1 kvm LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Bnr. 194 er også regulert til 1 072 kvm boligformål i henhold til reguleringsplan Stabbursletta datert 17.02.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 01.11.2003. 

Bnr. 204, som er ca 909 kvm er regulert til boligformål i henhold til kommuneplan vedtatt 13.06.2023, men er uregulert i henhold til reguleringsplan for Stabbursletta vedtatt 17.02.2005.

Kjøper må være forberedt på fremtidig eiendomsutvikling på nedsiden av eiendommen. Se vedlagt kart.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 225,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 31 000 kwh. pr. år. Dette inkludert opplading av 2 elbiler som kjører ca 15 000km i året per bil. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 19 034,-
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 339,- pr. mnd. med hastighet 500/500. Tv-tuner/dekoder kan medfølge.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnementet følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden d.d. - 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 3 016 727,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 10 738 181,-/12 066 908,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

11 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

298 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
319 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 269 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gro Ingvild Stenstuen Marthinsen og Terje Marthinsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 87 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 171,-
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 644,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning - 5,71 promille (maks 65`)  
Foto - Dag/kveld/drone  kr 11 100,-
Foto drone og ute okt 2025  kr 4 400,-

Oppdragsnummer 16-0099/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2599

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 12:01