Havreveien 11

Havreveien 11, 0680 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 479, ideell andel 1/1
Andelsnummer 353, Storgården Borettslag, organisasjonsnummer 950 385 529

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
4. etasje 33 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.
13. etasje 3 kvm: Bod.

BRA-b:
4. etasje 8 kvm: Østvendt innglasset balkong inkludert yttervegg.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger. Se punkt om "Ferdigattest" for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 på følgende punkter:
- Bad: Naturlig ventilering. Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Servantskap har bruksslitasje. Tettesjiktet med hensyn til alder. Fallforhold på gulv er vurdert til å ikke være tilfredsstillende.
- Kjøkken: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Kjøkkeninnredningen har stedvis noe bruksslitasje.
- Vegg- og himlingsoverflater har stedvis behov for oppgraderinger/overflatebehandling.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré.
- Innerdører har stedvis bruksslitasje.
- Vinduer, balkongdør og anlegg til vannbåren varme har fått tg2 på grunn av alder og tilstand.
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Videre gjøres det oppmerksom på at det er pga. bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone og eventuell stakeluke er ikke lokalisert (TGIU).

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG0 og 1 (tilstandsgrad 0 - ingen avvik og 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i salgsoppgaven.

Oppussing av badet i regi av borettslaget i 2007.
Bytting av moffer på rør i 2020 av Oslo Rørservice.
Bytte av kran på badet i 2023 av alrør service

Oppgradert det elektriske anlegget i november 2024. Fått jording i alle stikkontakter. Fått
fleire stikkontakter i bolig. Byttet dimmer og spotter på badet.
Oppgradert sikringsskap. Boligelektrikeren AS

Elektriske anlegget.
Satt inn nye moffer på rør.
Ny kran på badet.
Garderobe soverom.
Alle oppdrag er utført av fagpersoner.

Vi har gleden av å presentere denne lyse og attraktive 2-roms leiligheten, beliggende høyt og fritt til i 4. etasje. Havreveien ligger fint til i en barnevennlig og rolig enveiskjørt gate på Manglerud. Leiligheten har en god intern beliggenhet med fritt utsyn mot Østmarka og består av entré, åpen stue- kjøkkenløsning, romslig bad, soverom og en flott balkong.

Nærmere innhold:

Entré
Innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen og byr på gode oppbevaringsmuligheter. Her har du god plass til både jakker og sko samt direkte adgang til boligens bod som gir god lagringskapasitet til alt man måtte ønske å "gjemme unna".

Stue
Tiltalende stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater som gir en god atmosfære og viser den fine og åpne utsikten. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord.

Balkong
Fra stuen er det adkomst til en herlig østvendt balkong på 7 kvm med gode solforhold og en flott utsikt. Her kan sommerdagene nytes rett utenfor egen stue, helt usjenert. God plass til sittegruppe og grill. Balkongen er innglasset som gir en god bruksverdi store deler av året.

Kjøkken
Lyst og tidløst kjøkken fra 2008 som ligger i åpen og sosial løsning med stuen. Innredningen består av glatte skapfronter og laminert benkeplate, overskapsbelysning, stikkontakter og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Plass for frittstående hvitevarer som stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Integrert ventilator med kullfilter over kokeplass. Innredningen er tilpasset rommets utforming og har godt med skap- og benkeplass.

Bad
Pent baderom som ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2007. Overflatene er flislagte, gulvet har en behagelig gulvvarme og det er montert downlights i himlingen. Innredningen består av veggmontert innredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speil over servant og belysning på vegg. Videre har badet dusjnisje med forheng og ett-greps dusjarmatur på vegg, vegghengt toalett med innebygget sisterne fra Grohe. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil plassert i himling

Soverom
Soverommet har god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og gode oppbevaringsløsninger i skyvedørsgarderobe.

Øvrige overflater:
Gulvflater belagt med parkett samt fliser i entré. Veggoverflater utført i malt mur/betong og panelplater. Himlingsflater utført i malt betong. Glatte innerdører av tre.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 03.04.1964. Iht. byggetegninger datert 22.10.1957 er det gjort endringer i leiligheten slik at dagens planløsning avviker med godkjente byggetegninger. Det er etablert et soverom i opprinnelig kjøkken og rommet er utvidet ut i stuen. Det er også etablert kjøkken i stuen. Tiltaket ansees ikke som søknadspliktig ovenfor kommunen, så lenge rommene tilfredsstiller dagens krav til rom for varig opphold.

Det foreligger videre ferdigattest på utskifting av vinduer og etterisolering datert 14.09.1987.

Det ble søkt om tillatelse til innglassing av balkonger i 1997, hvor søknaden ble godkjent 26.05.1997. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det ble også gitt tillatelse til stamrørskifte og slukskifte 29.07.2002, men det foreligger heller ikke ferdigattest for dette tiltaket. Det er borettslaget og ansvarshavende som er ansvarlig å søke om ferdigattest.

Ovennevnte dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelser om bebyggelse, adkomstrett, benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde, veg, anlegg og vedlikehold av ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Havreveien ligger fint til i en barnevennlig og rolig gate på Manglerud. Leiligheten har en god intern beliggenhet og har fritt utsyn mot Østmarka.

Gangavstand til Manglerud senter med daglighandel, diverse forretninger, vinmonopol og servicetilbud. Nærbutikkene Coop Extra, Kiwi og Rema 1000 på Ryen.

Nærmeste treningssenter er Sats og Evo på Ryen samt Fresh Fitness på Manglerud.

Aktivt idrettsmiljø på Manglerud innen fotball, innebandy og ishockey. Høsten 2022 åpnet Manglerud bad, aktivitetshus og skateparken. Området har blitt et sosialt og kulturelt samlingspunkt for bydelen.

Kort vei til Østensjøvannet med et flott fugle -og dyreliv. Videre innover er det turstier inn i Østmarka som byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. I Østmarka finner du Nøklevann og Ulsrudvann med flott badeplass. Det er muligheter for en gåtur til Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst og kaffe hele året.

God offentlig kommunikasjon i nærheten. Ca. 7 minutters gange til Manglerud og Ryen T-banestasjon samt 4 minutters gange til bussforbindelse. T-bane linje 1 og 4 tar ca. 11 minutter til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Manglerud skole (1.-10.trinn). Det er flere barnehager i området som Storgården barnehage, Gårdstunet barnehage og Treskeveien barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 42 714 kvm som tilhører borettslaget.
Felles tomt for borettslaget opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, prydbusker, sittegrupper og asfalterte arealer bestående av innkjøring til biloppstillingsplasser samt gangveier.

Borettslaget har 81 garasjeplasser som leies ut etter venteliste. Ventetid må påregnes.

Borettslaget har rundt 50 parkeringsplasser med "førstemann til mølla"-prinsippet. Hver beboer har mulighet til å registrere én bil for å bruke på disse plassene.
Tilgang til flere kommunale ladeplasser i Havreveien.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 5260 datert 19.01.1960 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er stadfestet til oppfølgingsplan S-441 datert 18.06.1952.

Utdrag av planer i henhold til planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 201507831 - Reguleringssak - Enebakkveien mellom Ryenkrysset og Sandstuveien - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Statens vegvesen foreslår å oppgradere Enebakkveien mellom Ryenkrysset og Sandstuveien med separate opphøyde sykkelfelt og brede fortau. Planforslaget sikrer også areal til overvannshåndtering og beplantning. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

Saksnummer 201407234 - Reguleringssak - Ryensvingen 2, 4, 6 og 8 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Boliger og næring. Innenfor planområdet ligger eldre lager- og næringsbebyggelse. Ryensvingen 8 har lager og kontorbygg fra 1962, som Byantikvaren har ønsker å bevare. Det foreslås å rive eksisterende bebyggelse. Utnyttelsen økes vesentlig til 24 531 kvm bolig (ca. 270 boliger) og 2250 kvm forretning. Dette tilsvarer 289 % BRA. Planforslaget vil sikre bymessige kvaliteter som flerfunksjonalitet, utvidet byrom/gatenett, publikumsrettet første etasje og torg.

Saksnummer 202302661 - Byggesak - Ryensvingen 9 - Riving av deler av bygg og påbygg på eksisterende bygg, bruksendring. Igangsettelsestillatelse gitt 14.07.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 897,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, tv/internett, fyring og varmtvann, vaktmestertjenester, nedbetaling andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, honorarer, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025 med en økning på 15%. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 767,-
Våtromsrehabilitering kr 1 130,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Megler har ikke mottatt informasjon om nåværende eiers strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett via fellesavtale i borettslaget. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 709 904,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 839 614,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 3 014,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 66 294,- pr. 22.07.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 40 765 851,- pr. 22.07.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207722022
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,45%
Restsaldo kr 13 437 525,-
Andel av saldo kr 16 991,-
Innfrielsesdato: 30.08.2035
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Eika Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208201999
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,45%
Restsaldo kr 26 796 468,-
Andel av saldo kr 48 629,-
Innfrielsesdato: 30.11.2030
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208435361
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,45%
Restsaldo kr 531 858,-
Andel av saldo kr 673,-
Innfrielsesdato: 30.11.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

3 490 000,00 Prisantydning
66 294,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 556 294,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 575 546,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Julianne Stokke

Leiligheten er tilknyttet Storgården Borettslag.
Borettslaget består av 551 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Alle dyreeiere er pliktig til å registrere hunden/katten. Ved innflytting skal eventuelle dyr godkjennes før tillatelse gis. Videre bestemmelser om dyrehold i Husordensreglene.
Borettslaget har 9 fellesvaskerier som betjenes med magnetkort ved betaling.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Utskifting av alle brannslukningsapparater. Inngått avtale med Lightmakers til ca. kr 1 400 000,-. Tre nye benker med bord til Havredalen.
2021: Installasjon av elbilladere utendørs og infrastruktur til dette i samtlige 81 garasjer.
2020: Fase 2 av taktekking i lavblokkene i Havreveien 22 – 40. Skiftet ringetablå i alle lavblokkene. Taktekking på garasjer. Nytt betalingssystem i fellesvaskerier. Oppdatert ventilasjon på tak – Enebakkveien 164. Byttet lysarmaturer i kjellergang lavblokker i Enebakkveien, Raukveien og Byggveien.
2019: Taktekking Havreveien 2-20. Asfaltert rundt lekestativ i Havredalen samt tettet en del hull i asfalten flere steder i borettslaget. Byttet sand på volleyballbanen. Kjøpt inn nytt huskestativ i enden av Havredalen.
2018: Utskifting av låssystem med brikker og døråpnere. Oppgradert alle lekeplasser.
2014-2016: Oppgradert heiser. Installert varmepumper (bergvarme).
2008: Oppussing av alle oppganger i lavblokkene. Bytte av lysarmaturer i alle oppganger.
2007: Oppmaling av fellesarealer i Enebakkveien 164 og Raukveien 1. Nye calling anlegg i lavblokkene.
2002 - 2007: Rehabilitering av våtrom.

Planlagte påkostninger:
- Bytte ut lysarmaturene i fellesoppgangene i borettslaget.
- Skifte alle garasjeporter m/automatiske døråpnere.
- Vedlikehold Fyrhuset (Havreveien 5).
- Styret kartlegger problem med ventilasjonssystem på bad (trekker dårlig) og undersøker priser.
- Det er for øvrig vedtatt et låneopptak på 2 millioner (rammelån) i 2025 til vedlikehold av heiser i høyblokkene. Rammen gir mulighet til å hente ut pengene ved behov og så langt er det brukt rundt 1/3 av rammen. Så langt det lar seg gjøre vil heisevedlikeholdet tas av det vanlige driftsbudsjettet over tid og styret regner med at det kortsiktige lånet er raskt tilbakebetalt.

Styret informerer i årsrapporten for 2024 at det er planlagt vedlikeholdet de neste 10 årene slik at det ikke skal dukke opp noen store økonomiske overraskelser. Borettslagets økonomi er sterkere enn på lenge og borettslaget hadde ved årsslutt ca. 1 million kroner på konto.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr 25.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning, etter andre visning.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg i forbindelse med foto, takstmann, innhenting av opplysninger etc.

Oppdragsnummer 37-0319/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25319

Sist oppdatert: 02. august 2025 kl. 15:36