Elgtråkket 3B

Elgtråkket 3B, 2014 BLYSTADLIA
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 103, bruksnummer 303, ideell andel 1/1
Andelsnummer 175, Elgtråkket Borettslag, organisasjonsnummer 953417766

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
3. etasje 103 kvm: Entré, baderom, vaskerom, toalettrom, kjøkken, spisestue/stue og fire soverom.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod og bod/skap.

Åpent areal:
3. etasje 16 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1978. Bærende konstruksjoner og yttervegger er av betong og bindingsverkskonstruksjon, med utvendige fasader forblendet med teglstein og fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et tilnærmet flatt tak, utvendig tekket med papp/membran. Vinduer fra 1998 og 2004 med trerammer har 2-lags glass, og vinduer fra 2021 med trerammer har 3-lags glass. Balkongdør fra 2004 med trerammer har 2-lags glass. Entredør av typen trefiber har brannklasse B-30 og lydklasse 35 dB, samt kikkehull og sikkerhetslås. Innerdører har profilerte dørblader. Det er utgang fra spisestue/stue til en balkong på 16 m², hvorav 10 m² er overbygget. Gulvflatene er av betong, belagt med fliser, og rekkverket er av metall og glass.

Sikringsskap er plassert i felles trappeoppgang og har automatsikringer.

Røykvarslere er montert i himlinger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Baderom - Helhetsvurdering
Vanntett sjikt samt overgang til sluk har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er på bakgrunn av registrerte avvik og våtrommets/slukets alder ikke foretatt hulltaking/fuktmåling, da våtrommet er i behov av total fornying. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Vaskerom - Helhetsvurdering
Våtromstapet og gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Vanntett sjikt samt overgang til sluk har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er på bakgrunn av registrerte avvik og våtrommets/slukets alder ikke foretatt hulltaking/fuktmåling, da våtrommet er i behov av total fornying. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Veggoverflater over koketopp bærer preg av slitasje og har skader/fuktsvelling.
- Hovedvannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Toalettrom
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Funksjonen/tilstanden ikke er kjent.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Bereder er også tilkoblet med stikkontakt.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av lokal slitasje.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Det er målt skjevheter i entre utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 22 mm. Eksakt årsak til skjevheter er ikke kjent. Til informasjon er maksimale høydeforskjell innenfor 2 meter i stue målt til 6 mm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser om at sisterne på wc skal skiftes før overtagelse.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad/vaskerom av ufaglærte, som omfatter flislegging av gulv og vegger i 2001 og installasjon av nytt dusjkabinett i 2020.
Vinduer på soverom ble byttet gjennom borettslaget, antatt i 2022.
I forbindelse med oppussing av kjøkken i 2019 ble det utført elektrisk arbeid av faglært, men firma er ikke husket.
I 2023 ble det montert noen stikkontakter i stue og soverom av ufaglærte.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Utskifting av vinduer med 3-lags glass.

2008:
- Elektrisk arbeid utført. Samsvarserklæring foreligger.

2001:
- Overflater på baderom fornyet.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av brannslokningsapparater (268 stk.) og brannslanger i garasjeanleggene.
- Utskifting til nye LED-lamper i alle oppganger.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2023:
- Montert noen stikkontakter i stue og soverom.

2020:
- Nytt dusjkabinett.

2019:
- Elektrisk arbeid i forbindelse med oppussing av kjøkken.

Leiligheten er oppført i 1978 og har kjøkkeninnredning fra 2014/15, gulvvarme og vinduer skiftet i etapper. Baderom og vaskerom har et oppgraderingsbehov.

Entré
Entréen med syvedørsgarderobe langs veggen tar unna yttertøy og sko.
Entredøren er av typen trefiber med brannklasse B-30 og lydklasse 35 dB, med kikkehull og sikkerhetslås.

Stue
Stuen åpner seg mot balkongen og gir plass til en fullverdig sofagruppe, og god plass til et større spisebord.
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong, hvorav en del er overbygget.
Den overbyggede delen gir ly for regn og gjør balkongen brukbar store deler av året.
Herfra er det storslagen utsikt over Lørenskog, Oslo og omegn.

Kjøkken
Kjøkkeninnredningen er fra 2014/15 med høyglans fronter.
Integrerte hvitevarer inkluderer innebygget mikroovn og stekeovn i høyskap, innebygget oppvaskmaskin og integrert kjøleskap med fryser.
Benkeplaten er i laminat og har en keramisk koketopp.
Over benkeplaten er det fliser og tre doble stikkontakter i lysarmaturer.
Overskapene har belysning under, og ventilatoren er tilkoblet avtrekkskanal.

Soverom
Leiligheten har fire soverom.
Vinduene er skiftet i regi av borettslaget og har trerammer med 3-lags glass.
Rommene gir fleksibilitet for en familie med behov for barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Baderom
Baderommet har flislagt gulv og flislagte vegger.
Innredningen består av høyskap og speilskap med belysning, og stikkontakt er montert på vegg.
Dusjkabinett med ett-greps armatur og hånddusj.
Stråleovn er montert på vegg ved dør.
Baderommet er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Toalettrom
Toalettrommet har flislagt gulv med sokkelflis og malte vegger.
Innredning med servant, speilskap med belysning og frittstående toalett.

Vaskerom
Vaskerommet har innredning med utslagsvask med ett-greps armatur, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel samt dobbel stikkontakt på vegg.
Varmtvannsberederen på 116 liter er plassert i benkeskap.
Vaskerommet er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Overflater
Gulv: Laminat i stue, spisestue og soverom. Flislagt gulv på baderom og toalettrom. Gulvbelegg på vaskerom.
Vegger: Panelplater og malte overflater i stue, spisestue, soverom og entré. Flislagte vegger på baderom. Våtromstapet på vaskerom. Sokkelflis og malte overflater på toalettrom.
Himling: Malte overflater.

Kjellerbod og bod/skap i fellesarealer i kjeller.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten har oppvarming med elektrisitet. Det er en stråleovn montert på vegg på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligblokken er oppført i 1978. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk (Blokk A 6).
Følgende merknad fremgår av attesten:
«Alle plastluker i vegg med ventilasjonssjakt skal skiftes i samsvar med pålegg i brev av 28.9.79 fra bygningskontrollen.
Kfr. erklæring datert 19.10.79 fra ansvarshavende.»
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 20.06.1975.
Det er avvik på dagens planløsning, fra det som er godkjent. Dør mellom kjøkken og gang er tettet, og tilstøtende soverom er utvidet i tidligere gang.
Det er satt opp vegg i enden av kjøkkenet for å få separat vaskerom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom.
Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, generende virksomhet, elektriske kraftlinjer, trafostasjon/kiosk, veg, adkomstrett og bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Elgtråkket 3 ligger i et attraktivt og svært barnevennlig område i Rælingen kommune. Leiligheten ligger på Blystadlia, et område bestående hovedsakelig av blokkbebyggelse, rekkehus og eneboliger. Den aktuelle leiligheten har en svært god intern beliggenhet på feltet, med kort vei til matbutikk, fotballbane og lekeplass. Videre ligger skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, idrettstilbud, og fine tur- og friluftsområder i umiddelbar nærhet til leiligheten. Dette kan være en perfekt mulighet for de av dere som ønsker seg en sentralt beliggende leilighet i nær tilknytning til marka.

Idrettstilbud:
Blystadlia befinner seg i umiddelbar nærhet til Østmarka. Her er det fine tur- og friluftsområder sommer som vinter med et godt utbygd gang- og sykkelnett, samt lysløype på vinteren. For barn og unge i alle aldre er det kort avstand til blant annet fotballbaner, ballbinge, idrettshall, skøytebane, svømmehall, skiløyper og bademuligheter(Åmotdammen). Alpint, langrenn og hopp er også utbredt med organisering gjennom Rælingen skiklubb.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres ved nærmeste matbutikk Kiwi, en kort spasertur unna leiligheten. Ønsker man ytterligere servicetilbud tar det ca. 5 min med bil til Strømmen og Lillestrøm. Strømmen Storsenter er et av Norges største kjøpesentre og har det meste av servicetilbud og fasiliteter du kunne trenge. Strømmen kan også by på flere treningssentre, spisesteder og lokalbutikker. Lillestrøm sentrum kan by på mange fasiliteter som kino, kultursenter, varemesse, shopping m.m. Videre er det kort vei til flotte tur- og friluftsområder med badevann, skiløyper og turstier som gir gode rekreasjonsmuligheter.

Offentlig kommunikasjon:
Området gir svært god mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste bussholdeplass er Blystadlia, som ligger ca. 2 min gange fra leiligheten. Reisetid med buss til Lillestrøm er ca. 12 minutter, og ca. 35 minutter til Oslo. Disse bussene har avgang ca. hvert 10. minutt. Fra Lillestrøm går det hurtigtog/flytog til Oslo og Norges hovedflyplass på Gardermoen med hyppige avganger.

Blystadlia barnehage (1-5 år)
Kurland barnehage (1-5 år)
Løvenstad barnehage (1-6 år)

Blystadlia skole (1-7 kl.)
Løvenstad skole (1-7 kl.)
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 28.568 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt pent opparbeidet med blant annet av diverse beplantning, plen, lekeplasser, sittegrupper, sykkelparkering og asfalterte internveier.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i kjelleren (plassnummer 175) og en utvendig biloppstillingsplass. Det betales ikke separat leie for garasjeplassen. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil på den tildelte garasjeplassen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Øvre Åmodt Skog datert 21.08.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 23.10.1973.

Det er planlagt utbyggelse i Blystadlia, med formål for er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse.
Området ligger plassert øst for Blystadvegen og vest for Blystadringen.
Planområdet er på ca. 40 dekar.
Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse innenfor området.
Det planlegges inntil 150 boenheter innenfor planområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 558,- pr. mnd. og inkluderer: Drift og vedlikehold, trappevask, forretningsførsel, felles forsikringer, grunnpakke kabel-tv/internett, kommunale avgifter og betjening andel fellesgjeld.
Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5 744,-
- Stipulerte renter: kr 1 814,-

Borettslaget har en avdragsfri periode på lånene frem til 30.06.2026. Styret har søkt om utvidet avdragsfrihet ut 2026. Når avdragsfriheten utløper, vil felleskostnadene øke når avdragene på lånene starter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 702,- pr. år. / 3 805 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/bredbånd.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 200 888,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. 
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 36 229,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 467 901,- pr. 30.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 117 974 464,- pr. 30.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Lånenummer: 96660155373
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 30.04.2026: kr 39 815 534,-
Andel av saldo: kr 157 913,-
Innfrielsesdato: 31.12.2052
Type Rente: Flytende
Rente: 4,95%
Det er avdragsfrihet på lån frem til 30.06.2026, og det er søkt om avdragsfrihet ut 2026.

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Lånenummer: 96660185132
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 30.04.2026: kr 78 158 930,-
Andel av saldo: kr 309 988,-
Innfrielsesdato: 31.12.2058
Type Rente: Flytende
Rente: 4,95%
Det er avdragsfrihet på lån frem til 30.06.2026, og det er søkt om avdragsfrihet ut 2026.
Iflg forretningsfører er det ikke bestemt ennå om man skal søke om avdragsfrihet i 2027, og man vet heller ikke om de kommer til å øke felleskostnadene når det begynner å betale avdrag. Dette blir vedtatt når man har godkjent budsjettet for 2027, og det vil nok ikke skje før siste kvartal 2026.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 950 000,00 Prisantydning
467 901,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 417 901,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 418 991,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 428 941,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mona Johannessen

Leiligheten er tilknyttet Elgtråkket Borettslag.
- Borettslaget består av 268 andeler fordelt på 5 bygninger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring.

Det arrangeres felles dugnad i borettslaget.
Det er tillatt å holde hund og/eller katt på betingelse av at det inngås skriftlig kontrakt med borettslaget. Dyrehold er ikke tillatt ved utleie av leilighet.
Det skal normalt være ro i leiligheten mellom kl. 23.00 og 07.00. Støyende arbeid er kun tillatt innenfor gitte tidsrammer.
For utvendig utsmykking som markiser og belysning må styrets forhåndsgodkjennelse innhentes.
Borettslaget har et selskapslokale, Elgstua, som kan leies av andelseiere.
Det er også fellesrom for lagring og en varehenger til disposisjon for beboerne.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av alle terrasser ble ferdigstilt i 2025.
- Utskifting av brannslokningsapparater og belysning i oppganger ble ferdigstilt i 2025.

Planlagte påkostninger:
- Terrasseprosjektet er lånefinansiert med totalt 78 MNOK. Som følge av dette vil felleskostnadene øke når avdragsfriheten på lånene utløper. Styret har søkt om avdragsfrihet ut 2026.
- Etablering av nytt søppelanlegg med nedgravde beholdere er et pågående prosjekt.
- Styret planlegger å oppgradere vedlikeholdsplanene.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 viste et underskudd på kr 11 193 547,-. Det negative resultatet ble overført til udekket tap. Egenkapitalen var per 31.12.2025 negativ med kr 48 008 096,-. Den negative egenkapitalen er en følge av at vedlikehold er kostnadsført og finansiert med lån. Disponible midler per 31.12.2025 var kr 9 069 213,-. Budsjettet for 2026 viser et forventet overskudd på kr 3 038 003,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 
Forhåndsvarsling av forkjøpsretten for andelen ble utlyst 12.05.2026.
Det er ingen som har meldt interesse pr 20.05.2026. Denne utlysingen er gyldig i 3 mnd. Dersom leiligheten ikke er solgt innen 3 mnd må forkjøpsrett utlyses på nytt.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 12 500,-
Visninger / Overtagelse  kr 2 900,- pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,-
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0195/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26195

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 12:19