Funkellia 13

Funkellia 13, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 434, bruksnummer 82, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 138 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: entré, bad og kjøkken/stue.
2. etasje 56 kvm: gang, bad, bod og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 26 kvm: Bod og garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 40 kvm: Terrasse.
2. etasje 43 kvm: Takterrasse.

Alle rombenevnelser er oppgitt etter rommenes faktiske bruk uten hensyn til byggeforskriftenes krav til "rom for varig opphold". Bruken av et rom på befaringstidspunktet har betydning for definisjonen av rommet, noe som kan bety at rommet er i strid med teknisk forskrift og mangler godkjennelse for den aktuelle bruken.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.12.2025 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en enebolig i kjede i 2020. Yttervegger består av en bindingsverkskonstruksjon i tre fra byggeår, utvendig kledd med panel, og etasjeskillere er i tre bestående av støpt dekke og trebjelkelag. Boligen er fundamentert med såle til ukjent grunn med ringmurer som er antatt isolert, pukket og støpt med plate på mark. Taket er en pultak-konstruksjon i treverk, tekket med takpapp, og har renner, nedløp og beslag i aluminium. Vinduer er malte trevinduer med 3-lags glass, og boligen har en malt ytterdør med glassfelt samt terrassedører med 3-lags isolerglass fra 2020.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Det er utført flere oppgraderinger og installasjoner etter oppføring:
- Etablering av terrasse i 2021
- Asfaltering av gårdsplass i 2021
- Montering av solskjerming i 2021
- Installasjon av reduksjonsventil på vanninntak i 2023
- Montering av elbillader i 2024
- Et utvendig kledningsbord ble byttet i 2025

Boligen har elektrisk varmefolie i gulv på stue/kjøkken i 1. etasje og elektriske varmekabler på begge bad, samt balansert ventilasjon.

E n t r è / h a l l
Entrèn er lys og romslig og gir et godt førsteinntrykk av boligen.
Det er glassfelt i inngangsdøren, downlights i himling og flislagt gulv med varmekabler.
Trappen med rekkverk av tre knytter etasjene fint sammen.
Stor skyvedørsgarderobe med speildører.

S t u e /
k j ø k k e n
Stue og kjøkken i åpen løsning som skaper et sosialt allrom. Her er det god plass til stue- og spisemøblement.
Store vindusflater slipper inn godt med naturlig lys. Det er montert Duett plissè gardiner i 1.etg.
Rommet var varmefolie i gulv for en jevn og lun innetemperatur året rundt.
I tillegg er det peisovn i stuen som varmer ekstra godt på kalde dager.

Lekkert og innholdsrikt Sigdal kjøkken med kjøkkenøy, takhøye skap med slette fronter, og benkeplate i slitesterk laminat.
Belysning mellom over- og underskap.
Rikelig med skapplass og store arbeidsflater gir hobbykokken gode arbeidsforhold.
Integrerte hvitevarer som kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, koketopp og stekeovn.
De er kun de integrerte hvitevarene på kjøkkenet følger boligen ved handelen. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

S o v e r o m
Boligen har 4 soverom med plass til garderobeløsning. Det er montert appstyrt solskjerming med utvendig screens på alle vinduer i 2.etg., samt integrert myggnetting på 3 av soverommene.
Hovedsoverommet har skyvedørsgarderobeskap med speildører. Her er det god plass og rommer bl.a seng på 210x210 cm.
Soverom 3 har garderobeskap.
Det ene rommet har utgang til den vestvendte terrassen med fantastiske sol- og utsiktsforhold.

B a d
Boligen har to innbydende bad med flislagte gulv og vegger. Varmekabler i gulv.
Badene er innredet med heldekkende servant på underskap og speil med integrert belysning.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Dusjhjørne med innfellbare dusjvegger i herdet glass.
Hovedbadet i 2.etg. har regnfallsdusj montert. Det er i tillegg opplegg for badekar.
På badet i 1.etg. et det opplegg til vaskemaskin.

s p o r t s b o d / t e k n i s k
Boden har tilkomst fra både garasje og terrassen.
Sportsbod / teknisk rom med 187 liters varmtvannstank fra 2020
Tekniske installasjoner som luftaggregat for balansert ventilasjon, og sentralstøvsuger er plassert på her.

Medfølger ikke:
Sort hylle i stue, 1.etg.
Skotørker innenfor garderobeskap i entrè, 1.etg.
Grå vegghylle i tvstue, 2.etg
2 hvite malmkommoder på barnerom, 2.etg
2 trefarget malmkommoder på barnerom, 2.etg
Hvit flyhylle på begge barnerom, 2.etg

Elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme. Det er varmefolie i gulv på stue/kjøkken, samt elektriske varmekabler på badene og i entrè. I tillegg er det etablert ildsted i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for oppføring av 11 kjedehus datert 08.04.2021. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det er forskjeller mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning ved at loftstuen i andre etasje benyttes som soverom. Rommet er godkjent for varig opphold.

Selger har bygget terrasse etter ferdigattest ble gitt. Denne er ikke innmeldt til kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 675031, tinglyst 20.04.2018, Bestemmelse om nettstasjon:
Avtalen gir Elvia AS en varig rett til å ha, drifte og vedlikeholde en nettstasjon (F0034) med tilhørende kabler på eiendommen. Dette medfører bygge- og beplantningsrestriksjoner nærmere enn 5 meter fra stasjonen. Elvia AS har også nødvendig adkomstrett for drift og vedlikehold.

Dagboknr. 675038, tinglyst 20.04.2018, Bestemmelse om nettstasjon:
Avtalen gir Elvia AS en varig rett til å ha, drifte og vedlikeholde en nettstasjon (F0035) med tilhørende kabler på eiendommen. Dette medfører bygge- og beplantningsrestriksjoner nærmere enn 5 meter fra stasjonen. Elvia AS har også nødvendig adkomstrett for drift og vedlikehold.

Dagboknr. 3320940, tinglyst 12.11.2020, Bestemmelse om medlemskap i velforening/huseierforening.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolgien kan leies ut såfremt boligen har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

.

Velkommen til Funkellia 13 – et moderne kjedet enebolig i det familievennlige boligfeltet Granåsen på Løkenåsen. Dette er et område hvor familier og etablerere finner seg godt til rette, med en vellykket balanse mellom rolige omgivelser, moderne bokvalitet og umiddelbar nærhet til naturen. Boligfeltet er utformet med tanke på trivsel for både store og små, med flere lekeplasser og grønne fellesområder som innbyr til lek og sosialt samvær.

Hverdagslogistikken er enkel med kort vei til alt man trenger. Riddersand barneskole og Østersund ungdomsskole ligger kun en kort kjøretur unna, og det er flere barnehager i nærområdet, inkludert Ramstadskogen barnehage. De daglige innkjøpene kan gjøres hos Spar Fetsund eller Joker Løkenåsen. For et bredere utvalg av butikker, restauranter og servicetilbud, er Lillestrøm sentrum bare rundt 15 minutter unna med bil.

For den aktive familien byr området på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. Med marka som nærmeste nabo, er turstiene og skiløypene lett tilgjengelige rett fra ytterdøren. Om sommeren er det kort vei til populære badeplasser som Hvaltjern, Heiavann og Gansvika. I tillegg finnes det et mangfoldig idrettstilbud gjennom Fet IL, treningssentre som Spenst Fetsund, og Hvaltjern skistadion for vinteridrett, noe som sikrer aktivitetsmuligheter for alle aldre året rundt.

Området har gode pendlermuligheter med bussforbindelse fra Gransveien, som ligger i gangavstand, og Svingen stasjon en kort kjøretur unna med linje R14. Dette gir en effektiv reisevei mot både Oslo og Gardermoen. Her kombineres det beste fra to verdener: en fredelig og trygg base med naturen som kulisse, samtidig som man har enkel tilgang til urbane fasiliteter.

Riddersand skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Ramstadskogen barnehage (1-5 år)
Østersund idrettsbarnehage (0-5 år)
Fetsund barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har et utvendig eiet areal på 80.6 m². Sameiet består av felles tomt hvor hver seksjonseier har eksklusiv bruksrett til sin del av tomten. Uteområdene er pent opparbeidet med asfaltert inngangsparti, terrasse, gress og beplantning.

Boligen har integrert garasje på 26 m² med elbillader og appstyrt portåpner. I tillegg er det asfaltert gårdsplass med plass til 3 biler direkte utenfor eiendommen. Sameiet har også 3 gjesteparkeringsplasser i umiddelbar nærhet.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via privat vei. Seksjonseierne har felles vedlikeholdsansvar for vann- og avløpsledninger fra kommunal ledning frem til kummer med stoppekran inne på sameiets tomt. Den enkelte seksjonseier har eneansvar for ledninger fra fordelingskum inn til bruksenheten.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 0202 R0701 - Granåsen II datert 19.06.2017 og Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 datert 02.04.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til reguleringsplanen 'Granåsen II' er en del av eiendommen avsatt til hensynssone. Dette gjelder et restareal mot tilstøtende jordbruksareal hvor det ikke er tillatt med bebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 937,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk.

Fellesutgiftene er kr 2 373,- pr. mnd fra 01.01.2026 og inkluderer: forretningsførsel, kabel tv/bredbånd(kr 530,-), drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Pliktig medlemskap i områdets velforening/huseierforening.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 501,- pr. år. / 16 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av tv/internett (200/200 fiber) og har kostnaden inkl. i felleskostnader.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunale avgifter er kr 14 914,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk.

Eiendomsskatten utgjør kr 661,- pr 2025.

Fellesutgiftene er kr 2 373,- pr. mnd fra 01.01.2026 og inkluderer: forretningsførsel, kabel tv/bredbånd(kr 530,-), drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Pliktig medlemskap i områdets velforening/huseierforening.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 501,- pr. år. / 16 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av tv/internett (200/200 fiber) og har kostnaden inkl. i felleskostnader.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 1 291 374,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 165 496,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 17 424,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 03.12.2025

Det er ikke felles lån i sameiet.

6 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

155 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
175 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 375 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aleksander Carlsson Leihne og Ulla Christine Pedersen

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Granåstoppen boligsameie BK11, med sameiebrøk 1379/15141.
Sameiet består av 11 boligseksjoner.
Forretningsfører er BORI Boligbyggelaget, tlf. 63 89 02 00

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Styreleder opplyser pr. mail 08.12.2025 om at det ikke er noen planlagte påkostninger.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0391/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25391

Sist oppdatert: 13. desember 2025 kl. 08:39