Lensmannsstien 112

Lensmannsstien 112, 3030 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 81, bruksnummer 10, ideell andel 1/1
Andelsnummer 147, Tolerud Borettslag, organisasjonsnummer 851020632

Totalt bruksareal BRA: 182 kvm.

BRA-i:
Kjeller:
51 kvm: Kjellerstue, bod og innredet rom.

1. etasje:
56 kvm: Entré, gang, vaskerom, toalettrom, stue og kjøkken.

2. etasje:
53 kvm: Gang, bad, bod og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje:
4 kvm: To utvendige boder.

2. etasje:
4 kvm: Bod.

Garasje i rekke - 1. etasje:
14 kvm: Garasjeplass.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
25 kvm: Plattinger.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Kjellerstue og innredet rom i kjeller. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2026 utført av Anticimex AS v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1982. Grunnmuren er av betong. Etasjeskillere er av betong og treverk. Yttervegger er av trekonstruksjoner med liggende trekledning, kledd om rundt 2014. Utvendig malt fasade (2022-2024). Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjoner, og yttertaket er belagt med takplater i taksteinsetterligning fra 2022/2024. Boligen har vinduer med trekarmer fra 2009 og 2014. Entrédøren er fra 2024, og terrassedøren er fra 2005.

Garasje i felles garasjeanlegg. Konstruksjoner av treverk med tak tekket med takbelegg. Vippeport av treverk.

Sikringsskap er plassert i gangen og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er opplyst at sikringer kan løse ut ved overbelastning på kjøkkenkursen.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader.

Rom under terreng - Kjeller
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til mellom 22 og 24 i vektprosent. Relativ luftfuktighet ble målt til 73,3 prosent. Synlige tegn på fuktighet, lukt, mugg- og råtesopp ble observert inne i konstruksjonen. Grunnmuren er vurdert til å være oppført som multimurlignende konstruksjon, en type med høy risiko for skjulte fuktskader. Problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som kan tyde på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 2. etasje
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet er målt til 12 mm over en avstand på 70 cm. Grunnet plassering av sluket kommer det noe vann ut på området under servant.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Sluket er ikke skiftet ved oppgradering, noe som medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn på slitasje med riper og hakk. Det er registrert knirk på deler av gulvet.

Andre rom - 2. etasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn på slitasje.
- Annet: Deler av etasjen har skråtak som er en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.

Andre rom - Bod
- Helhetsvurdering: Konstruksjon/bjelkelag er trolig av tre, og området under lot seg ikke inspisere. Krypkjellere er bygningsdeler med høy skaderisiko.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate himling: Tegn på svertesopp i himling i bod.
- Overflate gulv: Tegn på slitasje på eldre gulv med teppe.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på sperrer og undertak, mest ved pipe, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres riss/små sprekker utvendig på overflater til pipe. Selger opplyser om at innvendig pipeløp er fornyet.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Kjelleretasje: På innredet rom er det målt lokale høydeforskjeller opptil 32 mm.
- 1. etasje: På kjøkken er det målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm, og i stue 16-17 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak deler av ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, noe som gir begrensninger i undersøkelsen.

Terrasse / platting - Terrasseplatting ved stue
- Konstruksjon og fundamenter: Konstruksjonen har liten avstand til terrenget.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde og enkelte tegn til råteskader. Yttertaket viser tegn til slitasje og elde. Porten viser tegn til slitasje og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Luftehatt lot seg ikke undersøke på grunn av begrenset tilkomst til taket.

Helse, miljø og sikkerhet

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Fremlagt tilsynsrapport: Fremlagt tilsynsrapport er ikke fremlagt.

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Åpninger i rekkverket og trapper er på mer enn 0,10 meter. Trappene har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er slitasje på fuger på badegulvet grunnet alder. Det er sorte merker på en hjørnelist i kjelleren. Det har vært et sprukket vannrør på utvendig kran, som er byttet. Det ble satt inn stålrør i pipen i regi av borettslaget. Det ble funnet veggdyr i 2006, og sanering ble utført. Det er ikke sett tegn til veggdyr etter dette. Det er bygget ny terrasse i 2018 og platting foran inngangspartiet i 2022.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

Trehylle, hvitt skap i bod 2.etg med følger ikke. Klesstativ, hvit hylle, fryser og fryseskap i innredet rom medfølger ikke. Skoskap med speil i 1. etasje og frittstående garderobeskap (hvitt) på soverom medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Innmurt peisinnsats i innredet kjellerstue. Gulvvarme på bad og i innredet kjellerstue. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av bolig med to leiligheter datert 16.10.1981. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 22.03.1979.

Kjellerstue og innredet rom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som kjellerrom jf. Godkjente byggetegninger datert 22.03.1979. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det anføres i tilstandsrapporten at kjelleretasjen ikke har utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det opplyses i tilstandsrapporten at rømningsveiene i 2. etasje vurderes til å oppfylle funksjonskravene i teknisk forskrift, selv om enkelte av forskriftens preaksepterte ytelser ikke er oppfylt. Det er registrert at vindus åpninger er mindre enn anbefalt, og det er vurdert at det kun er rømningsvindu fra ett soverom. Kjøper overtar risikoen for forholdet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av borettslagets tinglyste panterett:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om skjønn, anleggelse og vedlikehold av ledninger. Disse er ikke av direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig.

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Boligen ligger i et attraktivt og veletablert boligfelt. Fin internbeliggenhet i enden av boligfeltet. Det er lite gjennomgangstrafikk i området med interne gang- og kjøreveier for borettslaget, noe som gjør eiendommen særdeles barnevennlig. Nærhet til marka med flotte tur- og rekreasjonsområder. Gangavstand til Vannverksdammen som er opprustet av kommunen og har fine bademuligheter. Nærhet til Konnerud sentrum og Konnerudsenteret som er bydelens naturlige samlingssted for handel. Ca. 10 minutters kjøring til Drammen sentrum med et stort utvalg av sentrumsfasiliteter som caféer, kjøpesentre, restauranter, nisjébutikker m.m., i tillegg er det kino, minigolf, skøytebane (vinterstid) og teater.

Konnerud har en rekke fritids- og sportstilbud, med blant annet idrettsanlegg og flotte turterreng innover marka. Kort vei til Drammens største kunstgressanlegg for fotball, lysløype fra Konnerud stadion, Stordammen med fine bademuligheter og Skoger golfbane er noe av det Konnerud har å tilby. Konnerud IL er et av Norges største idrettslag og er aktive i flere idretter med tilhørende idrettsanlegg. Flott langrennsarena hvor det har vært World Cup arrangement med tilhørende standard, med bla. kunstsnø og milevis med skiløyper.

Gangavstand til bussholdeplass med forbindelser til Drammen sentrum, se www.brakar.no for rutetider. Det er ca. 10 minutters kjøring fra eiendommen til Drammen togstasjon, hvor toget tar deg til Oslo på ca. 35 minutter. Generelt god offentlig kommunikasjon mot Kongsberg, Oslo og Sandefjord fra Drammen sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Solhaugen barnehage, Espira Vannverksdammen barnehage, Blåbærtoppen barnehage.

Skoler: Konnerud barneskole og Svensedammen ungdomsskole.

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 68 750 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer med flere lekeplasser. Asfalterte interne gang- og kjøreveier med lite trafikk.

Eiendommen er en del av et borettslag og har ingen klare tomtegrenser, men det er naturlige skiller mellom eiendommene. Den del av borettslagets tomt som andelen disponerer, er opparbeidet med inngangsparti med platting, platting ved stue og omkringliggende hage rundt boligen.

Medfølgende disponibel endeparkeringsplass (merket LS 112) på ca. 14 kvm i felles garasjerekke. For beboere som har flere kjøretøy tillates parkering på gjesteplassene for én av disse.

Mulighet for å koble seg på felles ledningsnett for el-bil lading etter samtykke fra styret, kostnader for etablering/installering av ladeboks, vedlikehold og forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt andelseier.

Det foreligger planer om å rive eksisterende garasjer og oppføre nye garasjer samt planlegging av løsning for lading av el-bil, se mer informasjon under punktet "Om borettslaget".

Forøvrig er det gjesteparkering på borettslagets eiendom.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål, i henhold til reguleringsplan for Området Tolerud datert 25.04.1978. Videre er eiendommen hovedsakelig avsatt til boligbebyggelse med krav til vannforsyning, avløp, vei og annen transport ved kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037 datert 18.06.2025. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er deler av borettslagets eiendom innenfor et område med flomfare. Dette kan legge begrensninger for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, tv/internett grunnpakke, renter og avdrag på andel fellesgjeld, felles vedlikehold, felles driftskostnader, snøbrøyting, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter (sist justert 01.01.2024).

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Grunnleie kr 7.087,-
Forsk. avregn. vann kr 808,-

Det foreligger planer om å rive eksisterende garasjer og oppføre nye garasjer samt planlegging av løsning for lading av el-bil. Garasjeprosjektet vil ikke bli startet opp før etter en avstemming i generalforsamlingen når den tid er inne og borettslagets økonomi tillater dette prosjektet. Det må påregnes en økning av felleskostnader og andel fellesgjeld ved iverksettelse av prosjektet.

Kostnader for vann avregnes årlig etter forbruk, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Boligen er tilknyttet Viken fiber Altibox som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Selger har betalt kr 268,- pr. mnd for en utvidet pakke.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.333.497,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 16 542,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 914 564,- pr. 31.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 133 500 000,- pr. 31.07.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 81501938416, Danske Bank - Låneoppgjør - Privat
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 31.07.2026: 4.83% pa.
Antall terminer til innfrielse: 4
Første termin: 30.09.2025.
Lånet vil bli refinansiert den 30.06.2027.
Flytende rente - avdragsfritt lån frem til 30.06.2027.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 500 000,00 Prisantydning
914 564,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 414 564,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 415 654,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 425 604,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom forkjøpsrett benyttes skal ny kjøper i tillegg betale et gebyr til boligbyggelaget (NBBO) på kr 8.406,-.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv Karin Hansen

Boligen er tilknyttet Tolerud Borettslag.
Borettslaget består av 152 boliger, fordelt på 57 bygninger.
Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag, tlf. 32 21 15 00.
Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et underskudd på kr -1.959.011,- (pga. refinansiering av lån).
Disponible midler i borettslaget er pr. 31.12.2025 kr 2.214.517,-.
Frivillige dugnader to ganger i året i tilknytning til borettslaget.
Det må påregnes noe snømåking og plenklipping i tilknytning til egen bolig.
Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere.
Borettslaget har egen hjemmeside: www.tolerud.no

Styret er av den oppfatning at det utførte løpende og periodiske vedlikeholdet er tilstrekkelig for å opprettholde den bokførte verdien på bygningsmassen.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Ny avtale med Current ECO ifbm. el-billading.
- Satt inn loftstrapper, lagt nye beslag og tettet garasjetak (2025).
- Byttet innvendige stoppekraner for installasjon av digitale vannmålere.
- Rehabiliteringsprosjekt (2024).
- Utført brannisolering av loft og montert utekraner (2024).
- VestViken og Rentokil har gjennomført gjentatte befaringer ifbm. gnagere, hvor flere utbedringer også er gjennomført.

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget er i gang med betydelige vedlikeholdsarbeider med et forventet lånebehov på 150 millioner kroner over de neste årene. Dette kan medføre at andel fellesgjeld øker til opp mot 1 million kroner per enhet.
- Det planlegges bygging av nye garasjer. Første søknad ble avvist av kommunen, og en ny plan med justert plassering på borettslagets egen eiendom er nå ute til vurdering hos kommunen. Garasjeprosjektet vil ikke bli startet opp før etter en avstemming i generalforsamlingen når den tid er inne og borettslagets økonomi tillater dette prosjektet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 86304260.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke ink rådgivningstime med stylist ( verdi kr 3.000)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4.000. To visninger er inkludert.  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører NBBO  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører NBBO. Sparer 4.000 på å hente info selv.   kr 1 800,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune borettslagspakke  kr 1 703,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering  kr 4 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige - Estimert kr 9415  kr 0,00
Tilstandsrapport tomannsbolig over 100 kvm  kr 14 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0187/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26187

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 10:01