Kikkutveien 4B

Kikkutveien 4B, 0491 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 1358, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 309 kvm

BRA-i:
-1. etasje 103 kvm: Gang, kjellerstue, baderom, to boder, teknisk rom og hybel: baderom, soverom og stue/kjøkken.
1. etasje 131 kvm: Entré, toalettrom, vaskerom, kjøkken, stue og garasje.
2. etasje 70 kvm: Gang, baderom, garderobe og tre soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Utebod.

Åpent areal:
1. etasje 60 kvm: Terrasse.
2. etasje 2 kvm: Balkong.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/ Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med kantforsterket støpt såle på stedlige masser. Grunnmur av sprøytebetong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig forblendet med teglstein. Flat takkonstruksjon med takstoler av tre, tekket med takfolie. Luftet undertak. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Utvendig:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og TG2 settes derfor med bakgrunn i alder.
- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. TG2 settes med utgangspunkt i alder.
- Påregnelig med utskiftning av ytterdører og balkongdører på sikt som følge av alder da de har oppnådd minste forventede brukstid. TG2 settes med bakgrunn i alder.

Innvendig:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm, 20 mm fra karnapp i kjøkken til vegg ved vaskerom. Det er å forvente i eldre bygninger og det er ikke forsvarlig å skulle endre på med mindre man skal totalrenovere på et senere tidspunkt.
- Det er utforede trevegger i underetasjen og utforede grunnmursvegger anses å være "risikokonstruksjon" med tanke på skjulte feil og/eller mangler og det bør installeres inspeksjonsluker for å kunne kontrollere evt. avvik.
- Baderommet i andre etasje er fra byggeår og har derfor fått TG2 som følge av alder hva gjelder overflater, krav til fall mot sluk, alder på membranløsningen og på grunn av ikke-tilfredsstillende løsninger for å sjekke evt. lekkasje for siste og badekar.
- Vaskerommet er ikke et våtrom, men det er sluk og ingen direkte vannpåkjenning pt., men som gjør at rommet får TG2.
- Baderommet i underetasjen er fra byggeår og har derfor fått TG2 som følge av alder på overflater og fordi membranløsning ikke kan bekreftes.
- Baderom i hybel-del er fra byggeår og har derfor fått TG2 som følge av alder på overflater og fordi membranløsning ikke kan bekreftes.
- På kjøkkenet i hybelen er det kun kullfilterventilator, og naturlig ventilasjon gir som regel TG2.

Tekniske installasjoner:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger. TG2 settes derfor med bakgrunn i alder.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er ingen skader på anlegget og TG2 settes med bakgrunn i alder.

Tomteforhold:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringen er passert, og TG2 settes med bakgrunn i alder.
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
- Hulltaking på vaskerom for å sjekke etter evt. fukt er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Med bakgrunn i en forenklet vurdering av det elektriske anlegget anbefales det på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Rekkverket på balkong og terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Dette til informasjon, da det ikke er krav om å utbedre dette.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til flotte Kikkutveien 4B tegnet av Arkitekt Eva Eide.

Boligen ligger kun noen steinkast fra marka.
Her kan du kan ta på joggesko eller langrennsski og gå de 300 meterne det er til markagrensen.
Det er heller ikke langt til Oslo skisenter eller kunstsnøanlegget på Linderudkollen.
Eller du kan ta en rusletur opp til Grefsenkollen med uteservering og konserter som "OverOslo".
Boligområdet er omringet av store grøntarealer med fotballbaner og lekeparker.
Kort vei til skoler og barnehager samt kollektiv transport og matbutikk.

Dette er en innholdsrik, arkitekttegnet familiebolig med solrik, usjenert hage og flere solrike uteplasser.
Huset sto ferdig i 2000 og bærer preg av gjennomtenkte, spennende løsninger, god takhøyde og klassiske vinduer.
Fasaden er kledd med spesialbestilt, håndlaget teglstein fra England.
Huset har gjennomgående høy standard med delikate fliser, heltre eikegulv, slette, malte vegger, solide innerdører med ett speil og store, klassiske vinduer som gjør at dette huset er som tatt ut av et interiørblad.
De fleste vegger er malt i fargen Kaffe Latte, kjøkkenet i Space fra Jotun og soverom I i Hvit te fra Jotun.
Det er balansert ventilasjon og vannbåren gulvvarme med luft-til-vann varmepumpe samt sentralstøvsuger.
Det er svært gode solforhold på eiendommen, da boligen har uteplasser fra syd og hele veien til nordvest.

Denne boligen er virkelig en perle, en sjelden mulighet på Grefsen og bør oppleves - perfekt for barnefamilier!

Det første som møter deg er boligens romslige og skjermede hage! Her kan du leve hagedrømmen i en idyllisk hage med frodig gressplen omkranset av syrin, krossved, magnolia og japansk lønn.

Dette er en hagedrøm for den kresne gartner, med alt du kan ønske deg i en frodig hage. Uterommet byr på (og vi nevner i fleng) flere Austin-roser, snøklokker, perleblomster, krokus, tulipaner, pinseliljer, doble hvitveis, teppesildre, kilesildre, snøsløyfe, allium, primulaer, juleroser, forskjellige iris, hageblåpute, vårfloks, flere sorter kryptimian, flere sorter klematis, hagehortensiaer, syrinhortensia, vierhortensia, klatrehortensia, vanlige peoner, trepeon, magnolia, høstanemone, duppesoleie, kongsspir, forskjellige akeleier, masse lavendel, forskjellige alunrot, astilbe, stor stjerneskjerm i tre forskjellige farger, løytnanshjerte, ormedrue, riddersporer, morelltre, epletre, krossved, sjærsmin, rhododendron, syriner, forskjellige viftelønn, rosespirea, brudespirea, rabarbra, villbringebær og markjordbær, takløk, stormarikåpe, bronseblad og hosta. De fleste bedene har svetteslange for å lette vanningen.

Dette er med andre ord en oase for et hagemagasin som virkelig må oppleves!
God plass til store og små, for ikke å glemme god plass til trampoline! Her kan late dager nytes i solen, eller i skyggen.

Fra stuen og kjøkkenet har du direkte utgang til boligens terrasse. Terrassen er på hele 60 kvm og fungerer ypperlig som en utvidelse av boligen på årets varme sommerdager. Uteplassen strekker seg langs hushjørnet mot nordvest og har således svært gode solforhold. Her er det god plass til både stor sittegruppe, spisebord, hyller m.m. Her kan man med andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel!

Plassbygd utekjøkken som byr på alt du måtte ønske hva gjelder kokkelering. Murt opp i Leca og samme teglstein som huset med tilpasset plass til grill og standard keter-putekasse. Benkeplate i lys granitt. Servant med blandebatteri, vann fra hageslange trukket fra utekran oppe, trukket i rør under trammen og i hovedsak skjult fram til oppvaskkum i utekjøkkenet.

Én utekran på inngangssiden, mellom garasje og inngangsdør - perfekt for bil- eller sykkelvask og én til venstre for uteboden nede. Det romslige vaskerommet har også egen inngang, som gjør hverdagen noe enklere med sølete regnklær og hundepoter.

Nærmere innhold:

1. ETG.

STUE:
Takhøyden i første etasje er på hele 2,62 meter, noe som skaper en helt egen romfølelse, og en luftig atmosfære. Romslig stue med en spennende utforming som byr på flere møbleringsmuligheter og mulighet for flere soner! Veggflatene er malt i en lys og lun tone (Kaffe latte) og på gulvet er det lekker, heltre eikegulv. Under eikegulvet er det vannbåren varme i hele etasjen og i taket er det balansert ventilasjon som gir hjemmet et godt inneklima hele året. Rommet har en moderne peis som fungerer som et møbel i seg selv. Store vindusflater som bidrar til mye naturlig lys, som sammen med de lyse overflatene skaper et naturlig lyst rom. Det er montert downlights med dimming i himling som gir et lunt lys og kan stilles etter ønsket stemning. Dobbel balkongdør tar deg videre ut til terrassen, noe som gjør stuen dobbelt så stor på sommerhalvåret!

KJØKKEN:
Gjennom skyvedør ledes du til et moderne og innholdsrikt kjøkken i delvis åpen løsning med stuen. Et herlig og påkostet kjøkken som innbyr til matlaging og gastronomiske opplevelser med familie og venner. Mørk grå innredning, Studio fra Drømmekjøkkenet med profilerte fronter og benkeplate i 30mm kompositt, Blanco Stellar med underlimt oppvaskkum og ett-greps armatur av merket Quooker (kokende vannkran-system). Integrerte hvitevarer fra AEG som stekeovn, kombiovn (stek og mikro), induksjonskoketopp med ventilator over og oppvaskmaskin. Vinskap og et stort kjølehjørne fra Norcool som rommer like mye som 3-4 vanlige kjøleskap. Fryser er plassert i skapet til venstre for hjørneskapet og er fra Simens. En romslig kjøkkenøy med god oppbevaringsplass og store arbeidsflater skaper en fin "romdeler". Kjøkkenøyen står på låsbare hjul, slik at den kan flyttes ved behov. På enden er det også tilrettelagt for en spiseplass til barstoler. Innredningen er tilpasset rommets utforming for en god bruk av stue- kjøkkenområdet og gjør at kokken med enkelhet kan sosialisere seg med gjestene. Med direkte tilknytning med spisestuen skapes et fantastisk og sosialt oppholdsrom i hverdagen - samt et lyst og luftig karnapp med store vinduer som byr på plass til en lounge. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et sosialt rom med god kommunikasjon med spisestuen.

ENTRÉ:
Det første som møter deg er en lys og luftig entré, som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Flislagte gulvflater med vannbåren varme og malte veggflater. God oppbevaringskapasitet i romslig, plassbygd garderobeløsning. Videre er det god plass til oppbevaringsmøbel etter eget ønske og behov. Mye lys slippes inn fra stuen og vinduer langs inngangsdøren.

TOALETTROM:
Videre fra entreen er det direkte adkomst til toalett, spesielt hendig med et toalettrom rett ved inngangsdøren slik at barn ikke trenger å gå hele veien inn i huset eller kle av seg for å gå på toalettet mens de leker ute.

VASKEROM:
Alle huseieres drøm? Eget vaskerom på ca. 6 kvm med flislagte gulvflater og vannbåren varme. Rommet er romslig og praktisk innredet for både oppbevaring og klestørk. Innredning med oppvaskkum og opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Egen utgangsdør til innkjørselen.

2. ETG.

SOVEROM I:
Hovedsoverommet er av god størrelse og er delikat innredet med stor dobbeltseng og nattbord. Direkte tilgang til baderom og romslig garderoberom - her får du en skikkelig hotellfølelse hver dag! Klassisk trestavs eikeparkett på gulvet og vegg- og himlingsflater er malt i samme farge (Hvit te fra Jotun) som gir en deilig atmosfære å sove i. Balkongdør som gjør rommet lyst og luftig og tar deg ut til en hyggelig balkong med plass til stoler og bord hvor utsikten kan nytes.

GARDEROBE:
Romslig garderoberom som byr på god lagringskapasitet og tar deg videre til etasjen baderom. Rommet har stort vindu, og kan fungere like fint som barnerom for en familie som trenger det!

BADEROM I:
Baderom med direkte tilgang fra hovedsoverom og mellomgang. Innbydende og meget romslig bad med fliser på vegg, mikrosement på gulv og i dusjhjørnet. Vannbåren gulvvarme og downlights i himling. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, dobbel servant med skuffeinnredning under og speil med belysning over. Flere vinduer, plassert høyt oppe på veggen gir godt med lysinnslipp. Integrert badekar med blandebatteri og hånddusj. Dusjhjørne med skyvedører og dusjsett.

SOVEROM II:
Det andre soverommet er også av god størrelse og er i dag innredet med enkeltseng og god plass til oppbevaring i nisje. Rommet har også plass til dobbeltseng. Lysmalte veggflater og trestavs eikeparkett på gulv. Godt med lysinnslipp fra stort vindu.

SOVEROM III:
Boligens tredje soverom er også av fin størrelse og passer utmerket som gjesterom, barnerom eller kontor. Lunt soverom med stort vindu som gir masser av lysinnslipp. Også her er det klassisk, trestavs eikeparkett på gulv og lysmalte veggflater (Kaffe latte).

UNDERETASJE:

Underetasjen er av god størrelse med en takhøyde på 2,40 meter. To romslige boder og et teknisk rom med flytende gjennomgang på til sammen hele 18 kvm (hhv. 5, 7 og 6 kvm) gir svært god lagringskapasitet. Her har du god plass til alt du måtte ønske å "gjemme unna". I den første boden er aggregatet til den balanserte ventilasjonen plassert, og videre i det tekniske rommet er sentralstøvsuger og varmtvannstank samt anlegget for den vannbårne varmen.

KJELLERSTUE:
Lun og romslig kjellerstue med flere møbleringsmuligheter. Lysmalte vegg- og himlingflater og lyse fliser på gulv. Vannbåren gulvvarme gjør rommet lunt og godt. God plass til sofa og tv-seksjon om man ønsker en ekstra tv-stue. Perfekt for storfamilien med ungdommer i hus som trenger to stuer! Kjellerstuen har pipeløp som gir mulighet for å etablere peis om ønskelig. Godt med lysinnslipp fra tre vinduer av god størrelse.

BADEROM II:
Romslig baderom med flislagte gulv og vegger og vannbåren varme i gulv. Innredet med gulvstående toalett, heldekkende servant med skuffeinnredning under og speil med belysning over. Dusjhjørne med innfellbare dører i glass og dusjsett.

HYBELDEL:
Hybelen inneholder en lys og luftig stue med kjøkken, et soverom av god størrelse og et baderom med vannbåren gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Vinduene er av god størrelse og gir godt med naturlig lys. Hybelen har eget inngangsparti. Dør fra hybel til hoveddel ble satt inn i 2026.

I følge Krogsveens utleieavdeling kan denne hybelen leies ut for kr 15-16 000,- pr mnd.

HØYDEPUNKTER:
- Sjeldent romslig stueløsning med flere soner
- Påkostet kjøkken med god plass til mange gjester
- Heltre eikegulv i hele første etasje
- Balansert ventilasjon
- Vannbåren gulvvarme fra varmepumpe luft-til-vann
- To romslige baderom - badekar og dusj!
- Separat vaskerom av god størrelse med egen utgang
- Tre lyse og luftige soverom på samme plan - én "mastersuite"

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer som kjølehjørne, stekeovn, kombiovn (stek og mikro), induksjonskoketopp, oppvaskmaskin, fryser og vinskap medfølger.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme fra luft-til-vann varmepumpe i alle oppholdsrom bortsett fra soverom i 2. etg. og balansert ventilasjonsanlegg.
Peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av enebolig med dobbelgarasje datert 04.09.2000. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Avvik fra godkjente byggetegninger:
- I underetasjen er stue/kjøkken og soverom i hybelen byggemeldt som trimrom.
- I stuen er vinduet mot kjøkkenet byggemeldt som balkongdør.
- Fra garasjen er det satt inn en dør til trapperommet i første etasje.
- I andre etasje er baderommet byggemeldt som adskilt baderom med dusj og badekar, og wc-rom.

I selgers eiertid er det bygd en utebod og en forlengelse av terrassen. Disse tiltakene er ikke søkt om, da det iht. selger ikke var søknadspliktig på byggetidspunktet. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes, og at det må reverseres.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) over gnr. 75, bnr. 470 langs denne eiendommens østre grense (hvor innkjørselen er i dag). Rettigheten er tinglyst på gnr. 75, bnr. 470 med dagboknr. 32334, tinglyst 16.05.1988.

Eiendommen har tinglyst rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom gnr. 75, bnr. 475. Grunneieren gir ledningseieren fri adgang itl eiendommen for nødvendig vedlikehold og reparasjonsarbeid. Grunneier forplikter seg til å ikke utføre arbeid som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelig. Videre skal arbeider godkjennes av kommunen og avklares med grunneier. Rettigheten er tinglyst på gnr. 75, bnr. 475 med dagboknr. 44024, tinglyst 31.07.1998.

Begge rettighetene vil følge eiendommen.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Kikkutveien 4B har en unik og skjermet beliggenhet i et attraktiv og rolig boligområde som hovedsakelig består av villabebyggelse og småhusbebyggelse.

Meget sentralt beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass innen gangavstand), og Thon Senter Storo er få trikkeholdeplasser unna.

Myrerjordet er få minutters gange fra boligen, perfekt for den aktive barnefamilien. Myrerjordet har de siste årene fått et løft med kunstgressbane, sandballbane, løpebane/tursti, boccia-bane, benker og treningsapparater. Mellom Arilds vei og Myrerjordet er det en grusplass som blir islagt til skøytebane på vinteren.

Er man aktiv i Kjelsås idrettslag er det gangavstand til Grefsen Stadion, fotballbanen i "Myra" og de andre sportshallene som er tilknyttet skolene og idrettslaget.
Langrennsgruppas varmestue på Langsetløkka er kun 6 minutter fra eiendommen med bil. Det er flotte, preparerte skiløyper og lysløyper i skisesongen herfra.

Nordmarka og Lillomarka byr på et eldorado av trenings- og turmuligheter både for ski, sykkel og til fots. Kort vei til Trollvann/Oslo alpinsenter og flere lysløyper. Flere treningssentre og andre fritidstilbud i nærområdet med allsidige tilbud til barn og voksne.

Svært gode turmuligheter i marka, med milevis med turløyper på bena eller på ski. Flott opparbeidet turvei langs Akerselva fra Nydalen og hele veien ned til Sørenga eller oppover mot Maridalsvannet og Maridalen. Gode bademuligheter i barnevennlige Stilla (Brekkedammen), i tillegg til badekulpen i Nydalen og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet samt slalombakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva med mye mer!

Av dagligvareforretninger i området er SPAR innen noen minutters gange. Her er det godt utvalg og ferskvaredisk. 450 meter unna boligen ligger Joker som er åpen hver dag hele året. Ellers er det to Coop Prixbutikker, Apotek og REMA1000 på Stillatorvet, samt treningssenter Avancia og Evo Fitness, Grains bakeri og pizza, ny Meny-butikk og frisør i Frysjaparken. Teknisk museum på Kjelsås er moro for barn i alle aldre! For storhandlingen er det en kort biltur til Thon Senter Storo, Oslos største kjøpesenter målt i antall butikker.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Grefsen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Læringsverkstedet Grefsen Terrasse barnehage (1-6 år) 500m
Grefsen Terrasse naturbarnehage (1-6 år) 500m
Grefsenlyst FUS barnehage (1-6 år) 750m
Myrer Kanvas-barnehage (0-6år) 850m

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 730 kvm. Asfaltert innkjørsel, ny asfalt foran garasjen 2015.
Solrik tomt, pent opparbeidet med plen og diverse beplantning.
Omkranset av grønn, frodig hekk av ulike buskvekster.
På tomtens nordside er et romslig drivhus, perfekt for den som drømmer om egen grønnsakshage.
Sørvest på tomten er det et nydelig blomsterbed.
Det er lagt belegningsstein på deler av uteplassen og et praktisk utekjøkken av god størrelse. Utekran på begge sider av huset.

Dobbelgarasje på ca. 25 kvm med elektrisk port og elbillader.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Kikkutveien) og via privat vei over nabotomten (Kikkutveien 4A).

Eiendommen har tinglyst bruksrett til den delen av innkjørselen/asfaltveien som leder inn til sin bolig som adkomstvei til sin eiendom.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har tinglyst rett til å føre vann- og avløpsledninger over naboeiendommen (Lyngåsveien 13). Retten innebærer også rett til å foreta inspeksjon og reperasjon av ledninger om nødvendig. Evt. skade som blir påført i sammenheng med dette kan kreves av naboen (innenfor rimelighetens grenser/ skjønn).

Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området berøres av reguleringssak 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen). Dette innebærer blant annet en midlertidig forbud mot tiltak, med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Hentet fra planbeskrivelse: "I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan det ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre enkelte tiltakstyper er eksplisitt unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder forbudet også for tiltak som ikke er søknadspliktige. Ettersom dette forbudet vil gjelde for et stort område, vil vi unnta visse typer tiltak som i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen har som formål å bevare. Dette gjelder blant annet de fleste innvendige endringer, fasadeendringer, mindre tilbygg og mindre bygninger som ikke skal brukes til beboelse. Dette er tiltakstyper som kan omsøkes og vil behandles på vanlig måte etter gjeldende småhusplan. På denne måten sikrer vi at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse stopper helt opp i påvente av revidert plan."

Kommunale avgifter er kr 35 056,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 787,- pr. år. / 24 388 kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 19 554,-.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett, parabol-antenne og abonnement fra Allente. Avgift for Telia på kr 729,- pr. md. og Allente til kr 747,- pr. md. Tv-tuner/dekoder medfølger iht. selger. Kjøper tegner eget abonnement.

Boligen er tilknyttet Novus alarmselskap som koster kr 9 288,- pr. år. Dette abonnementet kan videreføres til ny eier ved innflytt. Om det ikke er ønskelig å overta alarmsystemet, blir anlegget demontert.

Eiendommen og nabo i 4A deler på brøyting vintertid etter egen avtale. Det blir opp til ny eier og nabo, å lage en fungerende avtale seg i mellom.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 8 450 000,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 18 500 000,-.

Boligen har ikke har vært omsatt på flere år, og av den grunn må ny eier belage seg på at eiendomsskatten vil kunne øke fra 2027.
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr.  13 685,- pr år.

19 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

485 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
486 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
505 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
19 886 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
19 905 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Arve Sveum og Hilde Fredriksen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk  kr 3 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger inkl tegn,ferdigatt,areal   kr 2 723,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig (eksklusiv boligselgerforsikring Gjensidige 5,71 i promille - valgfri)  kr 24 687,50,-
Foto - enebolig: dag, kveld og dronefoto Lasse Lerdahl  kr 16 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2630

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 16:27