Krokliveien 55

Krokliveien 55, 0584 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 8, ideell andel 1/1
Andelsnummer 235, Bjerkedalen Borettslag, organisasjonsnummer 948133121

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
1. etasje 66 kvm: Entré, baderom, kjøkken, stue og tre soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 3 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
1. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod og en loftsbod.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2025 utført av Anticimex v/Thomas Erichsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon. Utvendig fasade forblendet med teglstein og fasadeplater. Saltakkonstruksjon i tre, tekket med takstein (tak ikke besiktiget). Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 2016. Balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass fra 2015. Entrédør fra ukjent årstall med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Leiligheten har naturlig tilluftsventiler i vinduer og på yttervegger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte i, under eller over dør bør etableres.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gis automatisk TG2.
- Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir, og effekten vurderes til å ikke være tilstrekkelig.
- Servant har riss i porselen.
- Toalettsetet er løst og må festes til.
- Speil har skadet på det en hjørnet og innebygget lys fungerer ikke.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte vegg- og gulvfliser og misfarging påvist på elastiske flisfuger.
- Tettesjiktet/membran har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.

Kjøkken:
- Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje.

Øvrige rom:
- Gulvoverflater bærer preg av mye riper/hakk/merker og det er stedvis sprekker mellom gulvbord.
- Innerdører bærer preg av alder og slitasje.
- Dørbladet til innerdør ved soverom 1 og 2 har kontakt med dørterskel, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
- Skyvedør til soverom 1 har løsnet fra sporet sitt og krever justering.
- Den ene døren til skyvedørsgarderoben har hoppet ut av sporet og er veldig hard å skyve og en dør er bøyd.

Etasjeskiller:
- Det er noe merkbare skjevheter i stue. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 15mm. Dette må ses i sammenheng med at det er en eldre blokk. For øvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt.

Teknisk anlegg:
- Eldre anlegg/element. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning.
- Det er observert svelling/sprekker i gulv i forbindelse med vannrør som går opp fra gulvet på kjøkkenet. Dette er vurdert til å være en gammel lekkasje. Det er ikke observert lekkasjer, men lekkasjer kan ikke utelukkes.

Elektrisk anlegg:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.
- Løs stikkontakt på vegg i stue.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking (for å sjekke fukt på baderom) er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner av mur. Takstmannen har derfor kontrollert med fuktindikator i våtsoner uten at det er registrert fukt i området.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Boligen ble kjøpt/overtatt i 2001.
Boligen er et dødsbo og selges av arvinger. Selger har således ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Krogsveen ved Remi Bangsund har gleden av å presentere Krokliveien 55 - en lys 4-roms andelsbolig i høy 1. etg med balkong og hyggelig utsikt. Boligen har bad fra 2008 med ellers behov for oppussing. Boligen har en praktisk entré, romslig stue, separat kjøkken, bad fra 08 og tre gode soverom. I tillegg har boligen både kjeller- og loftsbod. Krokliveien 55 er tilknyttet svært populære Bjerkedalen borettslag. Her bor man i et borettslag med store, frodige fellesområder og kun en kort rusletur til hyggelige grøntområder. Flotte turstier rett utenfor døren, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter for både store, små og firbente. Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

Entré:
Praktisk entré med brann- og lydklassifisert ytterdør, porttelefon samt plass til oppheng for ytterklær og kommode.

Stue:
Lys stue med god plass til stor sofa og spisebord. Stuen har også store vindusflater med godt innslipp av naturlig lys. Stuen har dør ut til en sydøstvendt balkong på 7 kvm. Balkongen har hyggelig utsikt og sol fra tidlig morgen til tidlig ettermiddag.

Kjøkken:
Separat kjøkken med eldre kjøkkeninnredning med profilerte fronter, fliser mellom overskap og laminat benkeplate samt benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående hvitevarer medfølger. Kjøkkenet har plass til kjøkkenbord.

Bad:
Delikat, flislagt bad med gulvvarme som ble pusset opp i regi av borettslaget i 2008. Badet inneholder vegghengt servant med skuff og ett-greps blandebatteri, vegghengt speil med lys og stikkontakt, dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt toalett. Badet har opplegg for vaskemaskin.

Hovedsoverom:
Romslig hovedsoverom med skyvedørsgarderobe og god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord.

Soverom II og III:
Boligen har ytterligere to gode soverom av tilnærmet lik størrelse, som passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral og gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.10.1962.

Videre foreligger det ferdigattest på utskiftning av vinduer datert 18.09.1985, ferdigattest på utvidelse av balkonger datert 10.05.1989 og ferdigattest på rehabilitering av våtrom datert 05.02.2009.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ble rengjort før visning. Det vil ikke bli vasket ytterligere etter visning.

Boligen er beliggende i et rolig, barnevennlig og meget idyllisk boligområde på Bjerke.
Nærhet til Lillomarka som representerer en fantastisk mulighet til rekreasjon, sport og lek. Lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier - sommer som vinter! 10 minutters gange unna ligger også nydelige Linderud gård.

Du vil finne flere dagligvarebutikker i nærområdet, som Meny, Kiwi og Rema 1000 i Brobekkveien.
Kort vei til både Linderud senter, Storo senter og Løren senter med bl.a. lege, tannlege, frisør, post/bank, restauranter og for øvrig rikelig med butikker og servicetilbud.

Flotte Bjerkedalen Park ligger i umiddelbar nærhet. Parken ble åpnet i 2013 og består av ca. 40 mål med fasiliteter som andedam, sandstrand, basketballbane, volleyballbaner, paviljong, barnehage og opparbeidede grøntområder. Hovinbekken renner igjennom hele parken i små elvestryk. På vinteren er det skøytebane og akebakke i parken. Det er også en moderne kafé/restaurant med uteservering, som var nominert til "Årets nabolagsrestaurant" i 2021.
Parken vant Oslo bys arkitekturpris i 2015 og juryens begrunnelse var: "Bjerkedalen park har en ekstraordinær landskapsarkitektonisk kvalitet og er utformet i harmonisk samspill med omgivelsene. Parken viser på en forbilledlig måte hagekunst og opplevelseskvaliteter i møte med dagens krav til universell utforming, bekkeåpning og rasjonell drift. De stedlige naturkvalitetene knyttet til Hovinbekken og det opprinnelige naturlandskapet er tatt i bruk på en spesielt god måte. Samspillet mellom den sentrale grusplassen og den terrasserte parkpaviljongen er særlig godt. Paviljongen rommer kafé og bydelshus, og tilfører et viktig miljøskapende samlingspunkt i bydelen".

Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss/t-bane).
Kollektivtransport i nærområdet:
T-bane linje 4 og 5 fra enten Risløkka eller fra Vollebekk har åtte avganger i timen. (ca. 10 min gangtid til begge stoppene)
Buss nr. 31, som har avganger hele døgnet, og nr. 33 (nærmeste stopp er Bjerke, ca. 10 min gangtid)
Buss nr. 60 (nærmeste stopp er Kroklia er ca. 3-4 min gangtid.)
Buss nr. 58 (nærmeste stopp er Bjerkedalen park, ca. 3 min gangtid) Buss nr. 22, nr. 301 og Flybussekspressen (egne stopp v/Rema 1000 på Bjerke, ca. 10 min gangtid)

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Refstad barneskole og Frydenberg ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, bl.a:
Bjerkedalen barnehage (1-5 år) 5 min
Orelia barnehage (1-5 år) 5 min
Barnehagenvår Sofus (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 33 854 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker, hekker og trær samt asfalterte gangveier. Oppsatt sykkelstativ, benker og bord.

Festeavgiften er kr 552 000,- pr. år.
Festeavgiften ble sist regulert 01.07.2022, og neste regulering er 01.07.2032. Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften. Festeavtalen utløper 15.07.2048

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett, men har valgt å ikke benytte seg av forkjøpsretten. Samtykke til overdragelse fra grunneier er gitt

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget disponerer 200 parkeringsplasser som kan leies av beboere.
Dersom det er ønskelig med parkeringsplass må en henvende seg til borettslagets vaktmester.
Parkeringsplassene leies for 1 år om gangen (fra 01.01 til 31.12). Det er ledige parkeringsplasser pr. 16/05.

Leien for parkeringsplass er:
Uten motorvarmer: kr 1.600,- pr år.
Med motorvarmer: kr 1.800,- pr år.
El- og hybridbiler: kr 1.600,- for plass + kr 1.200,- pr kvartal + strømforbruk

Mulighet også for garasjeleie i Bjerkedalen Garasjelag (eget andelslag). Garasjelaget består av 84 garasjer, derav 76 garasjer som er tilgjengelig for vanlig utleie.
Når man flytter fra borettslaget går garasjen tilbake til garasjelaget og overdragelsesbeløpet betales tilbake.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I Refstadveien foreligger det en reguleringssak om oppgradering av Refstadveien til bygate. Kunngjøring av oppstart av planarbeid ble gjort 28.02.2024.
Bymiljøetaten ønsker å omregulere Refstadveien mellom Årvollveien og Brobekkveien. Hensikten med planarbeidet er å sikre en trygg og attraktiv forbindelse for gående og syklende, tilrettelegging for kollektiv og at Refstadveien utformes med bymessige kvaliteter for å imøtekomme fremtidig utvikling av byutviklingsområdet Bjerke. Det vil i planforslaget legges vekt på å ivareta det grønne preget på gaten med eksisterende vegetasjon og/eller nyetablering av gatetrær og vegetasjon. Se saksnummer 202315585 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

På Vollebekk pågår det bygging av flere nye boligbygg. Vollebekk skal transformeres fra næringsområde til boligområde og bygging i området vil forekomme de neste årene.

Området ved Bjerke travbane er i stor utvikling og det foreligger planer om bygging av boliger og omregulering av flere tomter fra næring til boligformål. Med sin plassering i den nordlige del av Hovinbyen, et område utpekt som et av de viktigste arealgrepene og satsningsområdene for byutviklingen i Oslo de neste årene, er mål og ambisjoner for Bjerke avstemt med kommunens overordnede strategi både lokalt og sentralt. Se f.eks. saksnummer 202213772 og 202213600 for mer informasjon.

Felleskostnadene er på kr 5 663,- og inkluderer: fyring/varmtvann, kabel-tv og bredbånd (grunnpakke Telia), forretningsførsel, drift, betjening av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, trappevask, felles bygningsforsikring m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4.251,-
Bad: kr 1.051,-
Kabel-tv/internett: kr 361,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og bredbånd, og det er en grunnpakke som er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke, men må bestilles selv hos Telia.

Iom. at boligen selges av arvinger, har ikke megler fått info om årlig strømforbruk. På tilsvarende leiligheter i borettslaget er strømforbruket på ca. 2.000 - 3.000 kwh. pr. år.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 194 176,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 776 705,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 39 716,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 196 135,- pr. 13.06.2025

Borettslaget har totalt to annuitetslån i henholdsvis Nordea og Svenska Handelsbanken. Total fellesgjeld er kr 55 718 361,- og lånevilkårene er som følger:

Lånenr.: 702138
Rentebetingelser: 5,56 % (fastrente)
Andel fellsgjeld: 115 568,-
Innfrielsesdato: 30.11.2037
Terminer pr. år: 4
IN-ordning: Nei

Lånenr.: 94927031560
Rentebetingelser: 5,95 % (flytende rente)
Andel fellesgjeld: 82 471,-
Innfrielsesdato: 01.01.2034
Terminer pr. år: 12
IN-ordning: Nei

4 600 000,00 Prisantydning
195 517,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 795 517,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 806 557,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vegard Gjestvang, Eline Grødem Knudsen og Cathrine Marita Osmundsen

Leiligheten er tilknyttet Bjerkedalen Borettslag.
Borettslaget består av 288 andelsleiligheter, 1 tjenesteleilighet og 1 utleieleilighet.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Forsikret hos: Gjensidige Forsikring - polisenummer 84135863.
Vaktmester i borettslaget er Pål Einar Nilsen, tlf. 22 64 23 95.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men før det kan holdes dyr i leiligheten må dyreeier undertegne borettslagets retningslinjer for dyrehold.
Det er tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkongene.
Borettslaget praktiserer IKKE forkjøpsrett.
Borettslagets nettside: www.bjerkedalen.no.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Oppgradert og utvidet treningsrom
2023: Rehabilitering av grunnmur
2022: Tak og fasadevask
2021: Nytt callinganlegg med video/skjerm installert
2019: Byttet fra fjernvarmeleveransen til bergvarme
2019: Oppussing av oppganger/inngangspartier. Utskiftning/oppgradering av callinganlegg
2018: Implementert el-infrastruktur parkeringsplasser
2017: Nedgravd søppelløsning
2017: Rehabilitering oppgangsdører
2016: Bytte hovedstoppekraner inn- og utvending
2016: Elektronisk låssystem til oppgangsdører
2016: Rehabilitering av inngangstrapper
2015: Utskiftning av vinduer, balkongdører og kjellervinduer
2014: Reparasjon av takluker, pipehatter og takstein
2008/2009: Maling av oppganger
2007/2008: Rehabilitering av våtrom

Pålagte omkostninger:
Det skal installeres vannmålere i hver blokk og isolere kaldtvannsrør i kjeller, for å redusere kostnadene på vann og avløp.
Det kan bli aktuelt med utskiftning av tak om 5-10 år. Da må man forvente en økning i fellesutgifter/fellesgjeld.

Ellers ingen store planer pr. 16.05.25, i følge styreleder.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 14.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 39-0128/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.25128

Sist oppdatert: 17. juni 2025 kl. 11:52