Hestefaret 30

Hestefaret 30, 2020 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 37, bruksnummer 176, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 112 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
2. etasje 95 kvm: Entré, bad, kjøkken, spisestue, stue og tre soverom.
Loftsetasje 11 kvm: Rom benyttet som soverom.

BRA-e:
Tomannsbolig:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

Utebod:
Bod. 6 kvm: Utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 22 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 20 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 11 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

I loftsetasjen er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Rom benyttet som soverom er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft.
Rommet nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1956 som tomannsbolig med tilbygg i 1996. Den er konstruert med kjeller, 1. etasje og loftsetasje. Primærkonstruksjonen er trekonstruksjoner over en grunnmur av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Deler av kjelleretasjen har synlig støpt gulv og synlig grunnmur. Taket er et saltak i trekonstruksjoner med synlige taksperrer på loftet, og er tekket med takstein fra 1996. Undertaket er av asfaltpapp fra 1996. Pipe er helkledd i metall, og takrenner og nedløp er i metall. Vinduer med karmer og ramme av tre er fra 1985, 1992, 1996, 2013 og 2018. Boligen har entrédør med glassfelter og balkongdør med karm og ramme av tre fra ukjent eldre årstall, samt profilerte innerdører. Utgang fra spisestue fører til en balkong på 22 m², som er en trekonstruksjon med rekkverk av tre og terrassebord. Skorstein fra byggeår med peisovn i stue. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang, og innvendig er det en trapp med konstruksjoner av tre. Det er ikke kjent hvilken byggegrunn boligen står på. Dreneringen er fra 1988, og det er synlig utvendig fuktsperre på østsiden av bygningen. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med blant annet asfalterte veier, blomsterkasser, biloppstillingsplass og plenarealer. Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp, hvor årstall for de utvendige ledningene er ukjent.

En frittstående utebod med ukjent byggeår er oppført i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Den har saltak i trekonstruksjoner, og yttertaket er tekket med takpapp. Konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor boligen, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det foreligger en el-tilsynrapport datert 27.10.2022 uten feil eller mangler, og el-anlegget er fra boligens byggeår med enkelte oppgraderinger i ettertid. Det mangler samsvarserklæring på arbeider utført etter 1999, og det er anbefalt en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Komfyrvakt er ikke montert på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende). Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Må påregnes fornyelse.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate. Glør og gnister kan treffe brennbart materiale/gulvet når ildstedet brukes, noe som medfører risiko for brannsikkerheten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Skader i gulvet gjør blant annet at fuktighet som for eksempel fra rengjøring kan forårsake misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i dreneringen.

Loft - innredet
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak samt gulv, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Kondens kan påvirke treverk, isolasjon og andre bygningsdeler, men det understrekes at de deler av konstruksjonen som er undersøkt likevel ikke viser synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen. Løsningen er ikke uvanlig for bygninger fra denne perioden, men erfaring viser likevel at den gir økt risiko for skjulte skader.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.
- Takkonstruksjon: Misfarging observeres stedvis på undertak samt gulv, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Det kan ikke verifiseres at deler av grunnmuren har utvendig fuktsperre. Deler av grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, og er i tillegg ført opp mot ytterkledningen. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om synlige skader ikke er observert.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk
- Utebod - Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
- Utebod - Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Utebod - Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Rom under terreng
- Annet: Deler av overflatene i bodene var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. særlig tungt/store mengder inventar. Det gjøres oppmerksom på at det kan være bygningsdeler som er utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst.

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Helse, miljø og sikkerhet
Trappen har ingen håndløpere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Opplysninger fra selgers egenerklæringskjema:

Har du selv bodd i boligen?
Ja.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 1996
Firmanavn: Sandtorp og Løvlien
Beskrivelse av arbeidet: Støpt nytt gulv m/varmekabler. Lagt nytt sluk og membran. Litexplater og smurt membran på vegger i dusjsone ellers gipsplater og flislagt gulv og vegger.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 1996
Firmanavn: Holmberg og Thorsen
Beskrivelse av arbeidet: Skiftet tak. Ny takstein på gammelt tak og bordtak papp og stein på tillbygg. Gammel del av huset isolert med Glava og nye svartplater og nytt panel. Ny del 15 isolasjon svartplater og panel.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 30+
Firmanavn: Rune Lindstad
Beskrivelse av arbeidet: Gravd opp rundt hele huset, lagt pukk med duk og drensrør samt knottepapp. Fylt opp med 130 m3 pukk rundt huset.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2019
Firmanavn: Kjelsås elektro
Beskrivelse av arbeidet: Skiftet og satt inn nytt sikringskap.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 30+
Firmanavn: Husker ikke
Beskrivelse av arbeidet: Koblet til offentlig avløp.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja.
Det skal gjøres forandringer i forbindelse med stadion og Fribergjordet. Kan sjekkes hos kommunen hva som skal gjøres.

Markiser er av gammel årgang. Markiseduk og snorer i dårlig stand. El markise over terrasse virker, men duk er meget dårlig. Kjøkkenvindu kan være vanskelig å vende helt rundt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme og varmekabler i enkelte rom, inkludert bad, kjøkken, soverom 1 og soverom 2. Peisovn plassert i stue.

Det er registrert avvik ved ildsted: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate, noe som medfører risiko for brannsikkerheten. Det anbefales å etablere en ubrennbar plate på gulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er en tomannsbolig oppført i 1956. Det foreligger en midlertidig innflytningstillatelse datert i 1957. Det foreligger ikke ferdigattest i kommunens arkiver. Den midlertidige innflytningstillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke gi ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Byggetillatelse og igangsettelsestillatelse for påbygg, datert 07.06.1996 og 12.06.1996. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket. Da tiltaket er omsøkt før 1998, vil kommunen ikke utstede ferdigattest for tiltaket.
- Melding om byggetiltak for oppføring av garasje, akseptert av kommunen 08.12.2005. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger kun godkjente og byggemeldte tegninger på fasade fra byggeår og fra tilbygg med innvendig planløsning i 1996. Tegningene er datert 02.10.1955 og 30.01.1996.

Deler av loftsetasjen er innredet og benyttes i dag som soverom. Dette er en endring fra tilleggsdel til hoveddel, som er en søknadspliktig bruksendring. Det er ikke dokumentert at endringen er omsøkt eller godkjent. Loftetasjen vises på de godkjente tegningene, men rommet er ikke betegnet som noe.

Det er en frittstående utebod på 6 m². Det foreligger ikke dokumentasjon på at denne er byggemeldt og et er ukjent om det er krav til dette på eiendommen.

Garasjen som ble omsøkt i 2005 mangler ferdigattest. Siden tiltaket er omsøkt etter 1. januar 1998, er det et krav om ferdigattest for at byggesaken skal være korrekt avsluttet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på seksjonen:

1955/101780-1/8 16.04.1955 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Med flere bestemmelser
Overført fra: KNR: 3205 GNR: 37 BNR: 176
Skjøtet for gnr. 37, bnr. 176, "Lunden", datert 15. april 1955, inneholder flere bestemmelser. Kommunen besørger ferdig vei, hovedvann- og hovedkloakkledning til tomten. Overdragelse av tomten/eiendommen, samt start, drift eller overdragelse av handelsvirksomhet, krever kommunens samtykke. Videre er det en forpliktelse at det skal bygges en 2-mannsbolig på tomten.
Kommunen samtykker til overdragelse av eiendommen i mail 30.04.2026.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er seksjonert. Denne enheten er benevnt som s.2.
Sameiet består av 2 leiligheter.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nåværende regler angitt av sameiet/beboere. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Felles vedlikeholdsansvar av utvendig fasade, drenering, boder, garasje, tak, fellesarealer og felles områder i boligen må påregnes. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Seksjonering tilsier at hele tomten er fellesareal, garasjen deles hvor man har adgang til en plass hver.
U.etg: En bod, vaskerom samt den store boden i u.etg. er fellesarealer.
Med denne enheten (s.2) følger en liten bod under trapp samt boden vegg i vegg med denne.
Trappeoppgang og felles gang er felleseid.
Det innerste rommet i u.etg. tilhører s.1. (ikke denne enheten)
Deler av loft med oppgang fra stue 2.etg. tilhører denne enheten. (s.2)
Resterende loft med oppgang fra trappeoppgang er felleseid.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Eiendommen er ikke energimerket. Det følger av forskrift om energimerking § 5 at dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Boligen har en sentral og tilbaketrukket beliggenhet på Skedsmokorset. Her bor du i et etablert og rolig boligområde, samtidig som du har umiddelbar nærhet til alt du trenger i hverdagen. Bussholdeplassen er kun et par minutters gange unna, noe som gir en svært enkel reisevei enten du skal mot Oslo eller Gardermoen.

For barnefamilier er dette et praktisk sted å bo. Det er gangavstand til flere barnehager, skoler m.m. Fritidstilbudene ligger også tett på, med blant annet Skedsmo stadion og flere treningssentre innen noen få minutters rekkevidde.

Den daglige handelen gjøres enkelt på Skedsmo senter, som ligger en kort kjøretur fra boligen. Her finner du matbutikker, apotek og vinmonopol. For et større utvalg av butikker og servicetilbud er det kort vei til både Skjetten og Lillestrøm sentrum. Beliggenheten gir også rask tilgang til hovedveinettet, som gjør pendling med bil effektivt i alle retninger.

Avstander (bil)
Oslo sentrum: ca. 22 km – ca. 25 min
Lillestrøm: ca. 6 km – ca. 12 min
Oslo Lufthavn Gardermoen: ca. 27 km – ca. 20 min

Kollektivtransport
Oslo sentrum: ca. 35–45 min
(buss til Lillestrøm stasjon / Oslo bussterminal + tog/buss videre)
Lillestrøm: ca. 20–25 min
(direkte bussforbindelse)
Oslo Lufthavn Gardermoen: ca. 35–45 min
(buss til Lillestrøm stasjon + tog til Oslo lufthavn Gardermoen)

*Reisetid kan variere noe avhengig av trafikk, avgang og overgangstid.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
Korshagen kommunale barnehage (0-5 år) 0.7 km
Vardeåsen barnehage (1-5 år) 1.3 km
Åsenhagen barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skole:
Sten-Tærud skole (1-10 kl.) 1.1 km
Åsenhagen skole (1-7 kl.) 1.1 km
Vardeåsen skole (1-4 kl.) km
Lillestrøm videregående skole 5.7 km
Skedsmo videregående skole 6.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 892 kvm som tilhører begge enhetene/sameiet med felles vedlikeholdsansvar.

Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med asfalterte veier, blomsterkasser, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Lillestrøm kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Sameiet har en felles garasje hvor hver eier har en plass hver. Ellers er det felles parkering på felles tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Ifølge kommunen vedlikeholdes og brøytes kommunale veier av kommunen. Boligens private stikkledninger til kommunalt vann og avløp er fra ukjent årstall.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 149/77, «Reguleringsplan for området «Prestegårdshagen»», datert 04.05.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bestemmelsene ble revidert 19.09.2018.

Vesentlige punkter fra reguleringsbestemmelsene:
- Bebyggelsen skal holdes innenfor de på planen viste byggegrenser.
- Boligens maksimale gesimshøyde er 7 meter og maksimal mønehøyde er 9 meter.
- Tillatt bebygd areal (%-BYA) er 25 %. Se eget avsnitt om kommuneplan for avvikende bestemmelse.
- For hver leilighet skal det avsettes plass for 1 garasje samt oppstillingsplass for minst én bil.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til «Boligbebyggelse, nåværende».

I henhold til kommuneplanens § 1-2.1 gjelder kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad foran eldre reguleringsplaner. For denne eiendommen, som ligger i kommuneplanens indre sone, er tillatt maksimum bebygd areal (%-BYA) 24 %. Dette er lavere enn det som er angitt i reguleringsplanen.

Vest for eiendommen er det et område hvor det foreligger et reguleringsplanforslag. Planforslaget går bl.a. mellom Skedsmo senter og mot Åsenhagen skole. Deler av planen er bl.a. en ny barnehage i Korshagen. For mer informasjon, se: https://www.lillestrom.kommune.no/samfunnsutvikling/byutvikling-og-stedsutvikling/planprosjekter/skedsmokorset-ost---omraderegulering/#hva.

Reguleringsplan og kommuneplan finnes på kommunens nettsider: https://lillestroem.kommunegis.no/. Konferer gjerne megler vedørende bruken av siden.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Sameierne i tomannsboligen har samarbeidet godt og gjort følgende fordelinger og avtaler som vil følge videre til ny eier om ikke annet blir avtalt:

-Snømåking/gressklipping deles på og er et felles ansvar.
-Vask og vedlikehold av fellesarealer må påregnes.
-Strøm til vaskerom og egen bod går på hver enhet sin egen kurs. Gang og fellesrom går på første etg. Varmekabler gang inngangsparti går på første etg. --Garasje har hver eier sin egen kurs.
-Downlight garasje går på andre etg.
-Finnes også stikkontakt utenfor inngang/en til hver etg.
-Felles bygningsforsikring via Tryg. Innboforsikring tegnes på egenhånd.
-Fiber ligger i gata/ ikke innlagt til boligen.
-Det foreligger bare en vannmåler.
-Hver enhet har separate avfallsdunker.

Kommunale avgifter er kr 21 042,22 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatt:

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 0,- pr. år. / 0 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15.000.
Velavgift er kr XXX pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 1.200 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Felleskostnader?

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.378.307 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

120 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
121 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
131 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 921 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 931 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Arne Pedersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 6 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport tomannsbolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 22 900,00
Foto  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2658

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 16:53