Rakkestadveien 85

Rakkestadveien 85, 3967 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 90, bruksnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 112 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 95 kvm: Gang, bad, vaskerom, to stuer, to kjøkken, tre soverom og bod.

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Bod og ett soverom.

Hytte:
1. etasje 105 kvm: Platting, sydvendt og nordvendt terrasse.

Kommentar til areal:
Arealet på hems måles til 16 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Platting og terrasser grenser til fjell og er derfor skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.

Ett soverom i tilknytning til stua i den gamle delen omgjort til bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), (TG2) og/eller (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i bindingsverk med utvendig kledning og saltak tekket med shingel. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1 og 2:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse i nær fremtid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

Kjøkken - 1:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken - 2:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Oppvaskkum har skader i porselen.

Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er enkelte løse fliser/flisfuger i gang. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Dørbladet til soverom 1 og 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:
- Skjevhetsmåling: I stue 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. I kjøkken 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 11 mm. Stikkprøvene som er utført har ikke avdekket vesentlige skjevheter. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange i del fra 1958. Eksakt årsak er ikke kjent.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Vannledninger i plast (pex) er merket med tusj.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Samlestokk for rør-i-rør systemet vurderes å ikke være fagmessig klamret og montert.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Yttervegger inkl. fasader:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.
- Ytterdører og omramming: Innsettingsdetaljer rundt terrassedører/ytterdør bærer ikke preg av faglig god utførelse. Mangler fotbeslag.

Yttertak:
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner av plast viser begynnende tegn til slitasje og elde. Deler av innfestningen/utførelsen bærer preg av egeninnsats/ufaglært arbeid.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen og fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i skorstein og beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om yttertaket. Deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen og plattingen (og rekkverk) viser tegn til elde og slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Tilgjengeligheten til fundamentene er begrenset, og kun delvis synlige fra utsiden. Enkelte understøttinger har kontakt med jord/fjell. Økt fare for råteskader. Bør holdes under oppsyn.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det registreres riss/sprekkdannelser på grunnmur enkelte steder, eksempelvis mot nord. Eksakt årsak er ikke kjent.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere i krypkjeller. Åpninger/glippe i kjellerdør og åpent bjelkelag i krypkjeller er observert, noe som vurderes som en mulig inntrekksvei, men det kan være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i boligen som ikke er kartlagt.

Det gjøres oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Yttertak:
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier og israfter viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er delvis skjult. Bassert på observasjoner gjort i krypkjeller og under hytten konstanteres det med at det er svikt i fuktsikringen mot hytten. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Foreslått tiltak er forebyggende sikringsarbeid, vedlikehold og lokale utbedringer. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser: Kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser og kartlegging av omfanget og aktuelle tiltak.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Yttertak:
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

Grunnmur, fundament:
- Søyler og pilarer: Tilgjengeligheten for inspeksjon av enkelte søyler/pilarer er begrenset. Det er gjennomført visuell kontroll
der det var mulig, uten at det ble oppdaget tegn på feil i utførelsen eller indikasjoner på svekket funksjon.
For søyler og pilarer som ikke kunne inspiseres tilstrekkelig, er tilstanden ukjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytta som er bygget i to omganger har en eldre del med tregulv, panel og malte plater i himlingene og kjøkken til knytning til stuedelen. Kjøkkeninredningen med ventilator har furufronter og dobbel stålvask. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr og kombi kjøl- og fryseskap. I tilbygget som forbindes med en gang er det tregulv og panel på vegger og i himlinger. Kjøkken i denne delen har innredning fra R.o.o.m. med benkeplate i eik og porselensvask. Åpne hyller kombineres fint med overskap. Her er det komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap og ventilator. Opprinnelig var det bygget to bad, men i senere tid er det ene badet omgjort til vaskerom. Badet med flislagt gulv har dusjhjørne, servant i seksjon med speil over og vegghengt wc. På vaskerommet er det dusj og servant. Toalettet er fjernet. Det vil være behov for å gjøre diverse arbeider for å tilrettelegge for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua i den eldre delen. Varmekabler på bad og vaskerom. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1958. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet noe som er normalt for hytter fra denne tiden. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av- og oppsett av tilbygg til eksisterende hytte og vann- og avløpsanlegg til hytta. i forbindelse med søknad om ferdigattest er hele hytta tegnet og målsatte tegninger er oversendt kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til båtplass i bukta ved garnvinden, samt rett til å benytte badestrand og rett til å hente vann i brønn på tidligere grunneiendom. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 89, Bnr. 3 og 27, dagboknr 9707, tinglyst 27.06.1994.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst ved bruk av vei fra Valleveien over Gnr. 90, Bnr 6, frem til Gnr. 89, Bnr. 3. Rettigheten hefter i Gnr. 89, Bnr. 3 og 27, og Gnr. 90, Bnr 6 og 130, dagboknr 6869, tinglyst 16.05.2001.

Fritidsboligen ligger usjenert og solrikt til med fantastisk utsikt mot Melbyfjorden og Tonerleia med omkringliggende skjærgård, havet og horisonten. Rett i nærheten er det glattskurte svaberg også ligger Rakkestadstranda, en fin badestrand med badeflåte og sittebenker med tilhørende bord rett bortenfor. Rett i nærheten av hytta har du også blåmerket kyststi. Her kan du gå mot Langesund og mot Valle. Et flott turmål er en av de lokale toppene, Vardås, med fantastisk utsikt. Det er også en fin gapahuk bare en liten gåtur unna hytta. Skjærgården i området er variert og vakker. Det er korte båtturer til kjente sommerperler som Jomfruland og Stråholmen. Dersom du følger Tonerleia sydover er du snart i sommerstedet Valle hvor det blant annet er dagligvarebutikk, marina og restaurant. Videre herfra i skjermet farvann er det kun en liten båttur til Kragerø. Det er også kort avstand til Langesund og Helgeroa, hvis man setter kursen nordover fra hytta. Det er ca. 2,5 km. til Trosby hvor det er dagligvarebutikk, isbar og kro. Denne kan nås via kyststien langs sjøen, med båt (butikken har gjestebrygge) eller med bil. Det er ca. 14 km. til Stathelle hvor det er kjøpesenter. Du har også kjente restauranter som Sjøterrassen med både god mat og underholdning, det samme gjelder for Havparadiset på idylliske Kjønnøya. Det er ca. 3 km til Bamble Golfbane med 9 hull.

Fra E-18/Grenlandsbrua i sydgående retning. Ta av fra E-18 ved bensinstasjonenene St1 og Esso. Følg den gamle hovedveien forbi Bamble kirke. Ta av til venstre mot Valle. Følg veien i litt over 4 km. forbi Brevikstrand camping. Ta til venstre mot Rakkestad Boligfelt. Følg veien gjennom elektronisk bom og ta til høyre her følge du veien ned til bunnen av bakken og videre litt opp igjen hvor det er parkering. På grunn av anleggsvirksomhet nå, må man parkere på toppen av bakken. I bunnen av bakken går det en gangvei ned mot stranda og videre bort til hytta som ligger på høyre side i bukta. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 3 785 kvm. som består av naturtomt med fjellknauser og strekker seg ned til sjøen hvor eiendommen har ca. 20 meter strandlinje. Rundt hytta er det støpt betongplatting ut for den gamle delen av hytta. For øvrig strekker terrassen i trevikre rundt hytta og vender både mot syd, vest og nord.

Det leies tre biloppstillingsplasser av grunneier i området.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse, jord- og skogbruk og offentlig friområde i henhold til reguleringsplan Rakkestadstranda datert 20.10.1992 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen er avsatt til: Nåværende friområde, nåværende fritidsbebyggelse, LNRF område og at reguleringsplan fortsatt skal gjelde.  

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29.579,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14.000,- pr. år. / 3.470 kwh. pr. år. 
Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.400,-.
Veiavgift er kr 1.500,- pr. år.
Leie av tre biloppstillingsplasser kr. 750,- pr. år.
Fritidsboligen er tilknyttet Rakkestadstranda sanitæranlegg som har en avgift på kr. 5.000,- pr. år.
Fritidsboligen er tilknyttet fiber fra Global Connect som leverandør av TV og internett og har avgift på kr 899,- pr. mnd (1000/1000 mbps). Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 103.120,- ifølge Skatteetaten.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

For mer informasjon se skatteetaten.no

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
258 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
9 738 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 758 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Wenche Kjølseth og Terje Kjølseth

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bamble kommune  kr 3 934,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex  kr 78 185,-
Foto  kr 5 000,-

Oppdragsnummer 28-0018/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2518

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 19:05