Ramstadlia 9

Ramstadlia 9, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 120, bruksnummer 85, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 253 kvm

BRA-i:
Underetasje 101 kvm: Gang, bad, vaskerom, to soverom, hobbyrom, rom benyttet som kjellestue og to innvendige boder.
1. etasje 108 kvm: Vindfang, gang, entré, bad, wc, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
1. etasje 44 kvm: Dobbelgarasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 53 kvm: Veranda, markterrasse og balkong.

Det er etablert lagringsmulighet for redskaper og lignende under veranda. Arealet er ikke medtatt som BRA-e på bakgrunn av at arealet mangler permanent gangbart gulv og er et delvis åpent areal. Boligen har i tillegg et uinnredet kaldtloft som er vurdert som ikke måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026, utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1979 med tilbygg fra 1989. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur av lettklinkerblokker, samt bærende konstruksjoner, etasjeskiller og yttervegger i trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Takkonstruksjonen er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med shingel fra ukjent årstall. Kaldtloftet over deler av boligen er uinnredet og gulvet ble etterisolert med 200 mm i 2021. Boligen har vinduer med trekarmer fra ukjent årstall, 1979, 1987, 1988, 1989 og 2023. Entrédør med glassfelt og elektronisk kodelås fra 2017, samt balkong- og verandadører fra 1979 og 1989. Det er elementpipe fra byggeår og peisovn med glassdør i stue og soverom 2. Fra stuen er det utgang til delvis overbygget vestvendt veranda på ca. 29 m², fra soverom 1 er det utgang til overbygget vestvendt balkong på ca. 3 m², og fra vindfang er det adkomst til østvendt markterrasse på ca. 21 m².

Frittstående dobbelgarasje oppført i 1985 i uisolerte trekonstruksjoner med stående trekledning og shingeltekket saltak. Takstolene er stedvis bygget opp med plater som gir lagringsmuligheter. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i entré og inneholder en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår, overspenningsvern og strømmåler. Det er observert enkelte løse kabler, jordede og ujordede stikkontakter i samme rom, og det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget (blant annet på kjøkken og bad).

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):

Våtrom - Vaskerom underetasje
- Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som gir begrenset beskyttelse mot fukt.
- På grunn av alder mangler sluket på vaskekjeller mulighet for innfesting av klemring for tett tilslutning mellom vanntett sjikt og sluk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):

Våtrom - Baderom 1.etasje
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avløpsrørene er skjult, og type rør og alder er ukjent.
- Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Våtrom - Baderom underetasje
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Badekar har ikke føtter og det er derfor ikke mulig å justere fallet.
- Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Avløpsrørene er skjult, og type rør og alder er ukjent.

Våtrom - Vaskerom underetasje
- Vann- og avløpsrør av har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon (vannør i kobber).
- Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig, og rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Ytterrørene (varerør) er avsluttet for lavt nede i fordelerskapet.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Deler av avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Liten effekt registrert ved funksjonstest av ventilator.

Toalettrom - Wc 1.etasje
- Deler av vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i hobbyrom uten sluk eller annen fuktsikring.
- Varmepumper: Usikker fremtidig funksjon på grunn av alder, og det er over fem år siden forrige service.

Andre rom - 1.etasje
- Riper, hakk, stedvise åpninger i skjøter og overganger, samt knirk i større deler av gulvet.
- Slitasje/skader på enkelte dører, og dørblad på skyvedør tar borti karmen.
- Tilstand: Aldersrelatert slitasje og enkelte skader på trappen.

Rom under terreng - Underetasje
- Bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Utilstrekkelig ventilasjon på soverom 2 og utilstrekkelige luftespalter mellom rom.
- Hulltaking i utlektet yttervegg i hobbyrom viste forhøyet fuktnivå (77,3 % RF), lukt som kan indikere fuktskade, og det er observert dampsperre i konstruksjonen.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kaldtloft
- Stedvis misfarging på ru-panel som tyder på fuktpåvirkning, men det ble ikke målt forhøyet fuktnivå ved stikkprøve (12,5 % fuktinnhold).

Vinduer, ytterdør og yttervegger inkl. fasader
- Stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Tydelige tegn til elde med stedvis begynnende råte, samt at festemidler stedvis er ført for langt inn i kledningen.
- Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Enkelte vinduer har slitasje på overflatebehandling, usikker funksjon grunnet alder, mangelfull åpne-/lukkefunksjon, og enkelte vannbord har slitasje og skader.
- Utvendig slitasje på balkongdører, og enkelte dørblader subber mot dørterskelen.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Slitasje, elde og overflateskader (pappspikere som stikker opp mellom shingelen), samt usikker fremtidig funksjon grunnet alder.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde.

Balkonger/verandaer:
- Enkelte søyler ved balkong fra stue har liten avstand til terrenget.
- Terrassebordene på veranda viser tegn til slitasje.

Grunnmur, fundament og drenering m.m:
- Moderate riss i overflaten og stedvis avskalling av maling/murpuss på grunnmuren.
- Utvendig fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist.
- Tilstand forstøtningsmur: Skjevheter, deformasjoner og tegn til utglidning på forstøtningsmur ved dobbelgarasje.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Andre byggverk - Dobbelgarasje
- Helhetsvurdering: Slitasje og elde på fasadekledning, manglende dryppkant, kort avstand til terreng, manglende musesperre, slitasje og mose på taktekking, slitasje på vinduer/ytterdør samt begynnende skader/slitasje på garasjeport.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling lot seg ikke gjennomføre grunnet rommets utforming og tilstøtende vaskerom.
Våtrom - Vaskerom underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling lot seg ikke gjennomføre grunnet rommets utforming og tilstøtende våtrom.
Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Skjulte deler av takkonstruksjonen kunne ikke kontrolleres på grunn av delvis lukket konstruksjon.
Terrasse / platting - Sammenhengende inngangsparti og markterrasse
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene til markterrassen var utilgjengelige for undersøkelse grunnet konstruksjonsoppbyggingen.

Helse, miljø og sikkerhet
- Innvendig trapp mangler håndløper på begge sider, har åpninger i rekkverk og trappetrinn på mer enn 0,10 meter, samt inntrinn under 0,25 meter ved trapp til underetasje, og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
- Rekkverkshøyden på balkong fra stuen er under 1,0 meter og rekkverket er ikke utformet for å forhindre klatring.
- Rekkverkshøyden på veranda er under 1,0 meter og rekkverket er ikke utformet for å forhindre klatring.
- Rekkverkshøyden på terrasse er under 1,0 meter og rekkverket er ikke utformet for å forhindre klatring.
- Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet i tilbygget ble totalrenovert i 2022 (rør- og elektroarbeid utført av fagfolk, øvrig arbeid som egeninnsats) etter en tidligere lekkasje fra toalett/sisterne ned i underliggende rom, hvor konstruksjonen ble åpnet og tørket ut før renovering. Det har vært tett avløp fra toalettrom i 1. etasje rett etter overtagelse, som ble utbedret med høytrykksspyling der en fastkilt klut ble fjernet. Gulvet på loftet/taket over stuen ble etterisolert til 200 mm tykkelse av huseier. Enkelte vinduer lar seg ikke åpne («malt igjen»), og det er råte i vannbrettstokk under kjøkkenvindu. Nåværende eier skiftet et vindu i soverom i underetasjen i 2022 som egeninnsats, og forrige eier skiftet inngangsdør i perioden 2015–2019. Forrige eier pusset også opp de fleste rom i perioden 2015–2019 og satte opp støttemur ved siden av garasjen.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Montering av elbillader med overspenningsvern og jordfeilautomat, utført av Bjerk Elektro

2022:
- Oppgradert baderom i 1. etasje, med elektroarbeid utført av Bjerk Elektro
- Montering av vindu på soverom i underetasje

2021:
- Etterisolert gulv på kaldtloft med 200 mm
- Montering av vindu på baderom i 1. etasje

2020:
- Ny varmtvannsbereder på 250 liter

Ifølge selgers egenerklæring:

2015-2019 (utført av tidligere eier):
- Innsatt rentbrennende peisovn
- Etablert støttemur ved garasjen
- Oppusset de fleste rom i boligen
- Ny entrédør med glassfelt og elektrisk kodelås

Innholdsrik enebolig over to plan med solrike uteplasser, skjermet hage og frittstående dobbelgarasje. Boligen ble oppført i 1979 og tilbygget i 1989, og byr på en funksjonell planløsning med tre soverom, to bad, separat toalettrom, eget vaskerom samt allsidige hobby- og sportsrom. Eiendommen er oppgradert i nyere tid med blant annet et baderom fra 2022 i 1. etasje, etterisolert kaldtloft og installert elbillader. Uteområdene omfatter en sydvestvendt balkong, overbygget vestvendt veranda, østvendt markterrasse ved inngangspartiet og en usjenert hage med gode solforhold.

Entré og gang:
Boligen har adkomst via et vindfang med entrédør fra 2017 utstyrt med glassfelt og elektrisk kodelås. Fra vindfanget er det direkte utgang til en østvendt markterrasse. Videre innover åpner hallen og gangen seg, hvor det er montert en romslig skyvedørsgarderobe for oppbevaring av yttertøy. En hvitmalt tretrapp med rekkverk leder ned til underetasjen.

Stue:
Stuen har en åpen vinkelløsning med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir utsyn mot hagen og nærområdet. Rommet gir god plass til både sofagruppe og et romslig spisebord. For oppvarming og lun atmosfære er det montert en peisovn med glassdør, i tillegg til en luft-til-luft-varmepumpe. Fra stuen er det direkte utgang til en delvis overbygget sydvestvendt balkong med terrassebord, trerekkverk og markise.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i tilknytning til stuen via en skyvedør og er innredet med profilerte fronter og benkeplate av laminat og metall med integrert oppvaskkum av metall. Over benken er det flislagte vegger, stikkontakter og benkeskapsbelysning under overskapene. Rommet er utstyrt med integrerte hvitevarer, kjøkkenventilator plassert i overskap, samt frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin.

Bad 1. etasje:
Baderommet i 1. etasje ble oppgradert i 2022 og har flislagt gulv med gulvvarme, veggflater av baderomsplater og malt slett himling med downlights. Rommet er innredet med en vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speil, et baderomsmøbel med underskap med skuffer og benkeplate av laminat, vegghengt toalett med innebygget sisterne, samt dusjkabinett med skyvedør og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Det er montert mekanisk avtrekksvifte på yttervegg og et vindu fra 2021 som gir naturlig dagslys og gode luftemuligheter.

Toalettrom:
I tilknytning til gangen i 1. etasje ligger et separat toalettrom. Rommet har gulvbelegg, malte slette veggflater med fliser over servant og malt panel i himlingen. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med ett-greps armatur, vegghengt speil med overlys, gulvstående toalett og naturlig avtrekksventil på vegg.

Soverom:
Det er totalt tre soverom i boligen hvor av ett ligger i 1.etasje og to i underetasjen. Soverommet i 1. etasje ligger i tilbygget og har et lunt preg med skråtak og god takhøyde. Rommet har plass til dobbeltseng og oppbevaring, og har direkte utgang til en overbygget vestvendt balkong belagt med terrassebord og rekkverk av tre. Underetasjen har to soverom, begge med gulvvarme og plass til seng og garderobemøbler.

Bad underetasje:
Baderommet i underetasjen har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt slett himling med downlights. Rommet er innredet med en vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speil med overlys og stikkontakt, dusjhjørne med badekar og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj og regndusj, vegghengt toalett med innebygget sisterne og mekanisk avtrekksvifte på yttervegg.

Vaskerom:
Vaskerommet i underetasjen er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. Rommet har malt betonggulv samt malte slette flater på vegger og himling. Det er utstyrt med en vegghengt utslagsvask av metall med to-greps armatur, opplegg for vaskemaskin, en 250 liters varmtvannsbereder fra 2020 og naturlig avtrekksventil på vegg.

Rom benyttet som kjellerstue og hobbyrom:
Underetasjen rommer to disponible rom med direkte utgang til hagen. Begge rommene er innredet med gulvvarme og gir gode muligheter for hobbyaktiviteter eller oppbevaring. Rom benyttet som kjellerstue har også oppvarming via en vedovn.

Lagring:
Boligen har rikelig med oppbevaringsplass. Innvendig finnes skyvedørsgarderobe i gang i 1. etasje, to innvendige boder i underetasjen, samt uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke og stige. Utvendig er det etablert lagringsmulighet for redskaper under balkongen, samt oppbevaringsmuligheter på oppbygde takstoler i frittstående dobbelgarasje på 44 m².

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: De to lampene på hovedsoverommet, vegghengt teakseksjon i stua, hvitt hyllesystem i hobbyrom i underetasjen.

Boligen oppvarmes ved elektrisitet i kombinasjon med vedovner og varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppført i 1979. Det foreligger ferdigattest for nybygg av enebolig datert 19.04.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke tilbygg oppført i 1989. Godkjent "Melding om mindre byggearbeid på eiendommen", datert 24.05.1989. Tilbygget var kun en meldingssak til kommunen og det var dermed ikke var krav til ferdigattest da det ble bygd. Det foreligger godkjente tegninger datert 26.09.1990.

Det foreligger ferdigattest for frittstående dobbelgarasje oppført i 1985, datert 08.11.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble satt opp støttemur ved garasje mellom 2015-2019. Denne er under 1,5 meter og 4 meter fra nabogrense og anses derfor som ikke søknadspliktig tiltak.

Rom benyttet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som "Hobby/sport" og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Om rommet ikke bruksendres eller blir godkjent til denne bruk av kommunen kan kommunen kreve at rommet tilbakeføres og benyttes til midlertidig oppbevaring/bod.

Det gjøres oppmerksom på at toalettrommet og vindfanget i hovedetasjen er mindre enn vist på de opprinnelige byggetegningene. I stuen er en vegg fjernet for å utvide rommet. Arealet har tidligere vært delt av, slik at boligen hadde et ekstra soverom. Det er mulig å etablere soverommet på nytt ved å sette opp en vegg. Anser det som et ikke søknadspliktig tiltak.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 4401, tinglyst 13.06.1979 , type heftelse: Bestemmelser om vann- og kloakkledninger. Kommunen har rett til å inspisere og utføre arbeider på vann- og kloakkledninger m.m.

Dagboknr. 10038, tinglyst 23.11.1981, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering og kloakkledning. Garasjen er plassert over hovedkloakkledningen til gnr. 120 bnr. 86 (Ramstadlia 7) og gnr. 120, bnr. 88 (Ramstadlia 13). Eier av Ramstadlia 9 plikter å gi nødvendig adgang til kloakkledningene under garasjen og er selv ansvarlig for kostnader forbundet med dette.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger i et veletablert og rolig boligstrøk på Langhus i Nordre Follo kommune, omgitt av tradisjonell villabebyggelse og store, grønne hager. Beliggenheten er spesielt praktisk tilrettelagt for barnefamilier med gangavstand til både Langhus skole og Langhus barnehage. Haugjordet ungdomsskole ligger med sykkelavstand fra boligen.

Dagligvarehandelen gjøres på Kiwi Langhus gård som ligger ca. 11 minutters gange fra boligen. Her finner du også apotek, blomsterbutikk, sushi restaurant og Puls treningssenter. Dersom du trenger et utvidet servicetilbud ligger Thon senter Ski en kort kjøretur unna på under ti minutter. Pendlere har et godt utgangspunkt med Langhus stasjon en kort spasertur fra boligen. Herfra bringer lokaltoget deg rett til Oslo S på rundt tjuefem minutter, i tillegg til hyppige avganger sørover mot Ski.

Fritids- og aktivitetstilbudet i nærområdet er særlig rikt for hele familien. Langhus idrettspark danner et naturlig samlingspunkt for sportslige aktiviteter med opparbeidede fotballbaner, hallfasiliteter og svømmetilbud ved Langhusbadet. Like ved ligger Møllerenga friområde med fine turstier, grøntområder og frisbeegolfbane. Sørmarka ligger like utenfor og inviterer til helårs friluftsliv i skog og mark, med et omfattende nettverk av merkede stier, lysløyper og preparerte skiløyper om vinteren, samt populære samlingssteder som Sterkerudhytta og Stallerudhytta. I umiddelbar nærhet finner du turstien på toppen av Ramstadlia, hvor det også prepareres skiløyper i vintersesongen.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort gangavstand til Langhus barnehage- og barneskole. Fra boligen tar det ca. 3 minutters gange til skolen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 874 kvm. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med plenarealer, frukttrær, bærbusker og diverse beplantning, samt singlet gårdsplass og forstøtningsmurer av betongblokker ved garasjen.

Parkering i frittstående dobbelgarasje, samt biloppstillingsplasser på singlet gårdsplass.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 88, «Reguleringsplan for Bjerkehagen på Langhus i Ski kommune», datert 21.11.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen på 874 m² er regulert til dette formålet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2037, datert 17.06.2026. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (874 m²). Hvis en reguleringsplan ikke har bestemmelser om forhold som er omtalt i kommuneplanens §§ 2–22, gjelder kommuneplanens bestemmelser for nye tiltak.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H110: Nedslagsfelt drikkevann

Reguleringsplaner under arbeid innenfor 500 meter:
- Langhus gård sør (Langhus gård, delfelt 3). Det bygges nye leiligheter på andre siden av Langhusveien.
- Linåskollen: Det bygges ca. 190 boliger (leiligheter/rekkehus) på Linåskollen som er planlagt ferdigstilt i slutten av 2027. Disse boligene vil få innkjøring via Bøhlerveien, og vil dermed ikke føre til økt trafikk i Ramstadlia.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 214,52 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 15 969,02. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år / ca. 22 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster ca. kr 8 500,- pr. år.
Velavgift til Langhus velforening er kr 150,- pr. år. I tillegg kommer privat brøyting i regi av velforeningen på kr 1 925,- for sesongen 2025/2026.
Boligen er tilknyttet Telenor (500 mbps) som leverandør av kabel-tv og internett og koster ca. kr 1 000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Det er mulighet for Altibox som leverandør dersom det er ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 205 702,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 8 822 808,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

7 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

191 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
192 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
212 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 842 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 862 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per-Kristian Olsen og Nina Brataas Rose

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Langhus velforening med frivillig medlemskap. Velforeningen organiserer privat brøyting for området. Medlemskontingenten er på kr 150 per år, og privat brøyting i regi av velforeningen utgjør kr 1 925 for sesongen 2025/2026.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Trykte salgsoppgaver (valgfritt) kr 5.500,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig kr 20.625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning kr 43.682,-
Fotopakke ink. dronefoto kr 7.000,-
Stylingveiledning for boliger over 200 kvm kr 4.000,-

Oppdragsnummer 46-0124/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26124

Sist oppdatert: 19. oktober 2026 kl. 16:38