Skarrakroken 5

Skarrakroken 5, 3320 VESTFOSSEN
Kommunenummer 3314, gårdsnummer 45, bruksnummer 55, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 213 kvm

BRA-i (Internt bruksareal):
Enebolig:
Kjeller: 64 kvm: 4 uinnredede kjellerrom
1. etasje 77 kvm: Entré, toalettrom, gang, kjøkken, spisestue, stue og soverom
2. etasje 37 kvm: Gang, baderom og 2 soverom

BRA-e (Eksternt bruksareal):
Enebolig:
1. etasje 35 kvm: To garasjer

Åpent areal (Terrasse- og balkongareal):
Enebolig:
1. etasje 14 kvm: Overbygd terrasse
2. etasje 10 kvm: Veranda

Loftsetasjen/2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 54 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 37 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17 kvm. Deler av kneloftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon, har ikke gangbart gulv og er derfor utelatt fra arealoppmålingen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det hvilke bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur i betong/murkonstruksjoner (betong og porebetong). Bærende konstruksjoner og etasjeskillere i trekonstruksjoner. Tak med saltak tekket med takstein. Boligen har profilert ytterdør med 2-lags glassfelt. Verandadør i tre med 2-lags glassfelt. Terrassedør/skyvedør i tre med 3-lags glassfelt. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass. Koblede vinduer med 1-lags glassfelt.

Garasjen er oppført på søylefundamenter og grunnmur i betong. Gruslagt gulv. Yttervegger i trekonstruksjoner med liggende trekledning. Tak med saltaksform av trekonstruksjoner tekket med shingel. Innvendige flater er delvis kledd med gipsplater. To manuelle vippeporter i tre. Vinduer med 1-lags glass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:

Bad 2. etasje
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere badet med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Stedvise sår og hull etter tidligere innfestinger i veggplatene. Baderomsplater er i tillegg montert uten bruk av tettemasse i overganger. Ikke montert våtromsplater bak dusjkabinettet. Stedvis tegn til sår og riss i gulvflaten. Sluket er ikke plassert i dusjsonen (plassert under servantskap). Det vurderes at det ikke er benyttet tilfredsstillende vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Vannrør av kobber, deler av avløpsrørene og sluk (og tilhørende komponenter) og deler av avløpsrørene har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse. Våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats.

Andre rom 1. etasje:
-Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte skader, riper og hakk samt stedvise tegn til svelleskader.

Rom under terreng(kjelleretasjen)
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere rom under terreng med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Overflater i kjelleren bærer i sin helhet preg av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er registrert tydelige tegn til fuktgjennomslag i gulv og vegger. Avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn er påvist. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes det at det er fukt i konstruksjonen. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering». Bruksmuligheter i kjelleren er svært begrenset.

Drenering:
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og enkelte områder har fall inn mot grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Tilstøtende garasje:
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere tilstøtende garasje med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader. Det observeres tydelige skjevheter og svikt i fundamentene, med synlige setningsskader i konstruksjonen/grunnmuren. Ytterveggen har blitt løftet opp og rettet med klosser. Sprekker registreres i grunnmuren. Innvendige flater viser tydelig tegn til elde og enkelte skader (betydelige skader i gipsplater er registrert). Vinduer og porter viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Fuktskader registrert i/ved vinduer. Vinduene/portene har dermed nådd en alder og tilstand der nåværende og fremtidig funksjon

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:

Kjøkken:
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det registreres riss og synlige plateskjøter i himlingen og stedvise merker og enkelte sår/skader i gulvbelegget. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Noe drypping fra armaturet er registrert. Innredningen bærer samlet sett preg av høy alder og/eller slitasjegrad.

Toalettrom:
-Vannrør av kobber og avløpsrør(og tilhørende komponenter)har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
-Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Teknisk anlegg:
-Vannrør av kobber og deler av boligens avløpsrør(og tilhørende komponenter)har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Kondensproblematikk registreres på vanninntaksrør og stoppekran. Påbegynt korrosjon ved/på stoppekran og vannmåler.

Loft - innredet 2. etasje:
-Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige plateskjøter og enkelte riss er registrert.
-Det registreres stedvise glipper i skjøter og enkelte skader i gulvbelegget.
-Det er registrert knirk i deler av gulvet.
-Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet/kaldt loft:
-Misfarging observeres stedvis i undertak og sperrer, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
-Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
-Loftkonstruksjonen er ikke luftet.
-Spor etter gnagere er observert.
-Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.
-Det observeres ventilasjonskanaler som det vurderes at er asbestholdige. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis rørene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften.

Innvendige trapper:
-Trappene bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Skadedyr:
- Det observeres spor etter gnagere på kaldtloft. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise.

Yttervegger inkl. fasader:
-Stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
-Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
-Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
-Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.
-Verandadør og terrassedør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.
-Funksjonstest viser at dørvrideren til ytterdøren er løs.

Yttertak:
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertak med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig. Taktekkingen (med tilhørende beslag) har høy alder og betydelig slitasje. Eier informerer om taklekkasje ved overgang til tilbygget (inngangspartiet) som ble utbedret for ca. 6-7 år siden. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at nåværende og fremtidig funksjon er usikker. Materialene i takutstikket (gesims), takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Skorsteinen er åpen i toppen, noe som betyr at det ikke er etablert utvendig beskyttelse mot at regnvann kommer inn i pipeløpet.

Grunnmur, fundament:
-Grunnmuren er aldringspreget og bæ rer preg av slitasje. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Det registreres i tillegg enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Feierseksjonen gjennomførte tilsyn med fyringsanlegget den 05.04.2019. Følgende avvik/anmerkning ble konstatert under tilsynet:
-Det er ikke montert tilstrekkelig med røykvarslere i boenheten, mangler i kjeller
-Håndslukkningsapparat er defekt, for gammelt

Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjemaet:
-2015: Satt inn toalett og opplegg for vaskemaskin og servant i 2015 på bad
-2015: Byttet vinduer vindfang
-2024: Byttet vindu på soverom i 2. etasje
-2024: Fornying av tak fremsiden av garasjene med ny takshingel
-2026: Fornying av tak på baksiden av garasje med ny takshingel
-2003: Nytt innlegg med jordkabel, nytt sikringsskap og noen oppgraderinger
-2017: Utbedringer etter kontroll fra det lokale Eltilsynet. Det ble samtidig lagt opp en kurs til vaskemaskin på bad og stikk soverom 2. samt ny kurs for deler av stue.
-2014: Nye avløpsrør under kjellergulv og noen innvendige rør.
-Noe vanninntrengning i kjeller under ekstremvær, som f.eks. under Frida i august 2012. Ingen skader etter dette. Vannet ble svablet til gulvsluk og resten ble sugd opp med våtstøvesuger

Tilstandsrapporten og egenerklæring boligselgerforsikring er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Enebolig beliggende i et etablert boligområde med kort vei til sentrum. Eiendommen har to garasjeplasser og ellers gode muligheter for parkering på egen gårdsplass.

Oveflater:
Gulv: Betonggulv, malt betonggulv, gulvbelegg og laminat
Vegger: Våtromsplater, malt brannmur, mur, malte slette flater, panel, panelplater og malt tapet
Himling: Panel, malte slette flater og takplater

Innhold:
1. etasje:
Entré med plass til skoskap og knaggrekke.

Toalettrom med gulvbelegg. Innredet med vegghengt servant og gulvstående toalett. Oppvarming med panelovn. Avtrekksvifte plassert på yttervegg.

Gang med trapp til 2. etasje.

Stue med gode vindusflater som gir mye naturlig lys. Plass til spisebord og sofagruppe. Oppvarming via peisovn. Utgang til fin uteplass på overbygget terrasse 14 kvm med plass til utemøbler.

Kjøkken med innredning med slette fronter og benkeplate av rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Komfyr med platetopp og ventilator i overskap. Frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin.

Soverom med peisovn.

2. etasje:
Gang med trapp til 1. etasje.

Bad med betonggulv som er malt. Våtromsplater på vegger. Innredet med gulvstående servantskap med skuffer og ovenpåliggende servant. Speilskap med overlys på vegg over
servant. Dusjkabinett i hjørnet og gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Oppvarming med stråleovn plassert over døren.

To soverom hvor det ene soverommet har vedovn. Ett av soverommene har utgang til veranda på 10 kvm.

Kjeller:
Kjeller med fire uinnredede kjellerrom.

Det vises til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming via elektrisk stråleovn på bad. Vedovn plassert på soverom 1 i 2. etasje. Peisovn plassert i stuen og soverommet i 1. etasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det har tidligere vært nedgravet oljetank på eiendommen. Eier har fjernet oljetanken.

Den 22.08.1956 ble byggeanmeldelse og tegninger for oppføring av våningshus godkjent av kommunen. Tiltaket ble den gang ikke avsluttet med brukstillatelse. Som følge av lovendringer i plan- og bygningsloven i 2015, er det ikke lenger mulig å gi ferdigattest for byggesaker som er søkt om før 1. januar 1998. Tiltaket må imidlertid avsluttes med brukstillatelse for å kunne lovlig tas i bruk.

For at boligen skal kunne anses om lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret for å søke om brukstillatelse.

Følgende tiltak er søkt om og gitt igangsettingstillatelse på eiendommen etter byggeår:
-Det foreligger godkjente tegninger og byggetillatelse datert 31.07.1969 i forbindelse med oppføring av bod tilknyttet boligen.
-Det finnes godkjente tegninger og byggetillatelse datert 17.03.1978 i forbindelse med tilbygg av garasje tilknyttet den eksiterende garasjen.
-Det foreligger godkjente tegninger og byggetillatelse i forbindelse med tilbygg av veranda datert 19.05.1982.
Tiltakene er ikke avsluttet avsluttet med ferdigattest.

Eier har fjernet gammel oljekamin og oljetank fra eiendommen. Det er satt inn en eldre liten vedovn i samme pipehull. Denne er ikke omsøkt.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3314/45/55:
13.02.1956 - Dokumentnr: 421 - Bestemmelse om gjerde
Eiendommen har gjerdeplikten.

09.03.2012 - Dokumentnr: 199853 - Bestemmelse om veg
Gnr. 45, bnr. 65 har veirett over eiendommen. Veiretten gjelder også fremtidige utskilte parseller fra gnr. 45, bnr. 65.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

På eiendommen er det tinglyst følgende rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

13.02.1956 - Dokumentnr: 420 - Bestemmelse om veg
Eiendommen har veirett over gnr. 45, bnr. 14, samt rett til anlegg av vannledning og kloakkledning etter avtalt linje.

30.03.1978 - Dokumentnr: 2414 - Bestemmelse om bebyggelse
Gnr. 45, bnr. 51 og 64 er forpliktet til å opprettholde avstand til egen bygning målt fra garasje på eiendommen som skal ligge 3 m fra felles grense.

Kopi av servitutter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Beliggende med kort vei til Vestfossen sentrum.

Vestfossen med et bredt utvalg av servicetilbud, butikker, kafeer og restauranter. Det tilbys en rekke ulike fritidsaktiviteter i Øvre Eiker, og det er flere tilbud i Vestfossen med egen flerbrukshall som har tilbud innen blant annet fotball, håndball, turn, tennis og allidrett.

Kort avstand til Fiskumvannet og Eikern med flotte muligheter for båtliv, bading og fisking.

Kommunikasjon:
Ca. 9 min. kjøring til Hokksund sentrum og ca. 14 min til Mjøndalen sentrum med de aller fleste servicetilbud. 15 minutters gange til Vestfossen togstasjon. Tog ca hver 1/2 time morgen og ettermiddag. Ellers tog hver time til Kongsberg og Oslo S/Gardermoen. Toget tar i underkant av 1 time til Oslo. God kommunikasjon til Hokksund, Kongsberg og Drammen også med Buss. Ca. 25 min å kjøre til Drammen og ca. 25 min til Kongsberg. Ekspressbuss med avgang til Notodden, Kongsberg, Drammen og Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Det finnes 5 kommunale barnehager, 11 private barnehager i Øvre Eiker kommune. For oversikt over barnehager og grunnskole, se: ovre-eiker.kommune.no.

Vestfossen barneskole 1.-7. trinn.
Vestfossen Ungdomsskole 8.-10.- trinn.
Eiker videregående skole i Hokksund, Kongsberg videregående skole.
Universitetet i Sør-Øst Norge i Drammen og Kongsberg, se usn.no

Eiertomt er beregnet til ca. 1.119,2 kvm. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har derfor usikre grenser. Tilnærmet flat tomt opparbeidet med gruset innkjøring og gårdsplass. Fin og stor hage med plenarealer og diverse beplantning. En liten del av tomten ligger i tilførselesvei.

To garasjeplasser og ellers god mulighet til parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar med de andre beboerne i gaten. Eiendommen har en privat brøyteavtale og har kostet mellom kr 500,- og 1.000,- pr. år.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og kjøreveg i henhold til reguleringsplan for Lundehaugen datert 23.05.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse nåværende ved kommuneplanen datert 11.12.2024. Eiendommen ligger innenfor hensynssone ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 18.564,- pr. år, basert på årlig forbruk på 150 m³ på eiendommen i 2025. Det er installert vannmåler slik at avgiftene vil variere etter vannforbruket i boligen. Normal vannforbruk ligger på 40-70 kubikk pr person i året. Vannmåler leses av tre ganger i året, og det betales for faktisk forbruk. Øvre Eiker kommune løser dette ved å sende ut faktura hver mnd. Ni av fakturaene i året er kun fastledd, og tre av fakturaene i året vil være både forbruk for de fire siste månedene og fastledd.

Renovasjonskostnader: kr 5.202,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2026.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Eiendommen har en privat brøyteavtale og har kostet mellom kr 500,- og 1.000,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11.000 kWh pr. år. Eier opplyser at de har brukt mye ved til oppvarming og forbruket vil variere etter ny eiers behov.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Tryg på kr 9.700,- pr. år.

Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av internett og har kostet ca. kr 929,- pr. mnd. avhengig av hastighet på nettet.
Det må påregnes kostnad til eventuell tilknytning til tv abonnement.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.163.819,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
103 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 383 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 403 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inge Ragnar Heien

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av off. oppl. Øvre Eiker inkl. tegninger og RFD  kr 5 993,00
Innhenting av feierrapport fra feierseksjonen kr 506,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 18 843,00
Boligfotografering og dronebilder kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 20-0256/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26256

Sist oppdatert: 23. august 2026 kl. 16:45