Erlends vei 5

Erlends vei 5, 0669 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 140, bruksnummer 37, ideell andel 1/1
Andelsnummer 121, Lohøgda Borettslag, organisasjonsnummer 850429162

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
-1. etasje 44 kvm: Entré, baderom, soverom og stue og kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Bod

BRA-b:
1. etasje 8 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en bod på 2 kvm i underetasjen. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2026 utført av Anticimex v/ Lasse Dahl. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) og TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1965. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard. Det er også observert at benkeplaten har enkelte synlige riper og skader som vurderes som skader i benkeplatens overflate. Konsekvens er manglende beskyttelse mot fukt. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Balkonger:
- Rekkverkets håndløper viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Rekkverkets glassfelter har aldersrelatert slitasje. Konsekvens kan være at eventuelle vedlikehold eller utskiftning kan bli aktuelt i næ rmere fremtid. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden på glassfeltene.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Til informasjon (Vurderinger uten tilstandsgrad)
Radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt. Eier opplyser at radonmåling er utført i regi av borettslaget, men venter fortsatt på svar og ferdig radonmåling rapport. Radon nivået i leiligheten er derfor ukjent, om den er over eller under tiltaksgrensen i Strålevernforskriften.
- Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde for overvann. Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen inviterer til en lys og trivelig 2-roms leilighet i grønne og rolige omgivelser på Hellerud/Tveita.

Leiligheten byr på en åpen stue/kjøkkenløsning, soverom med gode oppbevaringsløsninger, entré og baderom. Den romslige, innglassede balkongen fungerer som et ekstra oppholdsrom med behagelig kveldssol.

Her bor du skjermet til i grønne omgivelser, i et stort og veldrevet borettslag med hyggelige, felles uteområder. Kun 6 minutters gange til Tveita Senter og T-bane, samt kort vei til Hellerud T med to linjer. Nærhet til Østmarka gir flotte tur- og sykkelmuligheter året rundt.

Den perfekte boligen for deg som ønsker både nærhet til byliv og marka!

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Lys og romslig stue med direkte utgang til en herlig balkong. Rommet gir god plass til en hyggelig tv-stue, samt et større spisebord i god kommunikasjon med kjøkkenet. Stuen byr på store vindusflater som bringer mye lys til oppholdsrommet, samtidig som du får en grønn og luftig utsikt. Rommet er malt i lyse toner, som står fint til det lekre laminat gulvet. Det er lagt varmefolie i hele leiligheten, med unntak av bad, som gir energieffektiv oppvarming og en behagelig gulvvarme i leiligheten.

Kjøkkenet ligger i en luftig og åpen løsning med stuen. Innredning med glatte, hvite fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Mellom benkeplate og overskap er det lagt fliser, samt montert både stikkontakter og belysning. Kjøkkenet har videre integrert kjøleskap med fryser, samt frittstående komfyr og oppvaskmaskin. Ventilator er plassert i overskap over komfyr.

Balkong:
Fra stuen er det videre utgang til en herlig innglasset balkong på 8 kvm. Balkongens størrelse gir god plass til hyggelig utemøblement. Selger opplyser om fine solforhold, med sol fra ca. kl 16 til solnedgang på sommerhalvåret. De skyvbare glassfeltene gjør at du enkelt kan åpne opp og nyte varme sommerdager, eller lukke igjen når været ikke spiller helt på lag. Det er også montert varmelampe på vegg over vindu.

Soverom:
Lyst og fint soverom med god plass til dobbeltseng. Soverommet har store vindusflater som gir fine lysforhold, med hyggelig utsikt mot grønne fellesområder. Garderobeskap er montert og er pent avskjermet med forheng. Rommet har videre malte overflater og laminat gulvet følger inn hit.

Baderom:
Flislagt baderom med behagelig gulvvarme og moderne downlights. Badet ble renovert av borettslaget i 2019. Baderommet er innredet med vegghengt toalett, servantinnredning med skuffer og speilskap. Videre har badet dusjhjørne med vegghengt dusjarmatur og praktiske, innfellbare glassdører.

Entré:
Romslig entré som gir et fint førsteinntrykk av boligen. Entréens utforming gir god plass til oppheng yttertøy på vegg, eller et større oppbevaringsmøbel - alt etter ønske og behov! Entréen er som resten av leiligheten malt i behagelige toner med samme gjennomgående laminat på gulv. Boligen disponerer videre en ekstern bod på 2 kvm for ekstra oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

String-hylle på vegg i stue medfølger ikke.

Elektrisk oppvarmning ved gulvvarme/varmekabler på baderommet og varmefolie i gulvet i entré, soverom og stue/kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 08.07.1965.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- En del arbeider står igjen å utføre.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for rehabilitering og utvidelse, samt innglassing av balkonger datert 19.11.1988. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Mangler innglassing av balkonger. Videre foreligger det ferdigattest for rehabilitering av fasader datert 07.03.2008.

Iht. originale byggetegninger er deler av kjøkken åpnet opp mot stue, og tidligere del av kjøkken er i dag soverom.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., samt en midlertidig dispensasjon fra vegloven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.
Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Pr mai 2026 er det godkjent 27 søknader om fremleie i Lohøgda Borettslag, hvor 13 av leilighetene eies av Oslo Kommune som leier ut til sine leietakere.

Lohøgda Borettslag er beliggende i vakre omgivelser sentralt på Tveita. Kombinasjonen av fredelige, grønne omgivelser i et samtidig sentralt bomiljø, gjør dette til en meget attraktiv bolig. Borettslaget har en populær beliggenhet i nærheten av Tveita senter, et av de største og mest komplette sentrene i området med over 70 butikker og servicetilbud. Alna Senter og Bryn Senter er også bare en rask kjøretur unna.

For de som er glad i skog og mark, er det nærhet til naturskjønne omgivelser i Østmarka. Lutvann og Nøklevann har unike tur- og rekreasjonsmuligheter hele året; bade og fiskevann, kajakkpadling, samt turstier om sommeren og lysløyper om vinteren. Foruten flotte turstier og skiløyper i Østmarka, finnes det et mangfold av andre fritidsaktiviteter i nærområdet som bl.a. ridesenter, kunstgressbane ved Hellerud vgs. og treningssenter på Hellerud.

Området er rikt på historie, du finner blant annet Tveten gård i nærheten som trolig kan dateres til 1400-tallet. Det er også turstier i tilknytning til Tveten Gård som ligger like ved. Tveten gård tilbyr aktiviteter året rundt.

Aktivt idrettsmiljø i Haugerud idrettsforening innen en rekke idretter. Kunstgressbane på Tveita idrettspark. Nærmeste treningssenter er SATS på Hellerud.

God offentlig kommunikasjon via buss og T-bane. T-banestasjon på Tveita senter (linje 2) 6 minutter gange unna og under 15 minutter gange til Hellerud T-banestasjon (linje 2 og 3). Det tar i underkant av 15 minutter til Oslo sentrum med t-banen fra Tveita. Nattbuss (N2), 79- og 76-bussen i tillegg til flere lokale busser stopper på eller i nærheten av Tveita senter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tveita skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
Lohøgda barnehage (1-5 år) 2 min
Smalvollskogen barnehage (1-5 år) 5 min
Vassenga Fus barnehage (1-5 år) 6 min

Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 99 969 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, belegningsstein, støpt trapper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Borettslaget har 120 garasjer og 324 parkeringsplasser. Disse leies ut til beboerne etter ventelister. Det er flere måneders ventetid på parkeringsplass og flere års ventetid på garasje.

Infrastruktur til elbillading ble i 2024 installert på 413 av borettslagets parkeringsplasser og garasjer. Ladere kjøpes gjennom vår samarbeidspartner BlueTec, og strømforbruket faktureres den enkelte leietaker ved å opprette avtale med Laddel.

Borettslaget har et fåtall gjeste parkeringsplasser.

Det er offentlig parkering i hele Sigrid Undsets vei.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Borettslaget har ansvar for fellesarealer.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 59963 (tilknyttet S-951) datert 12.11.1963 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i Strategisk plan for Hovinbyen, for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Planen viser et overordnet grep, samt strategier og tiltak for videre utvikling.

Utdrag av plan- og byggesaker fra 03.07.2026:
- Saksnummer 2025/06831 - Plansak. Detaljregulering , Gunnulvs vei 38 mfl.
OBY ønsker å samle 2 eldre barnehager til en større enhet med mer rasjonell drift og oppdatert bygningsstruktur og mer miljøvennlig drift og utforming. Trosterud senter barnehage vurderes også innlemmet i prosjektet. Prosjektet vi gi området en oppdatert barnehage med visuell og miljømessig forbedrede forhold og driftsmessige fordeler. Prosjektet tilbakefører i tillegg øket areal til friområdet ved rivning av Lohøgda barnehage.

- Saksnummer 2025/06918 - Plansak. Detaljregulering , Haugerudsenteret 45 m.fl. Eiendoms- og byfornyelsesetaten foreslår å omregulere Haugerudsenteret 45 m.fl. til boligbebyggelse. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for riving av all eksisterende bebyggelse innenfor planområdet, med unntak av Haugerud kirke, og tilrettelegge for ca. 500 boliger, utvidelse av Solfjellet barnehage, omsorgsboliger, torg, grønnstruktur og bevaring av Haugerud kirke. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold om bl.a. at planområdet utvides,
ambisjonsnivået for Tvetenveien økes, torget utformes som et bytorg, støybestemmelsen endres, minstestørrelse på bolig sikres og at forslagsstiller undersøker mulighetene for at Solfjellet barnehage utvides til en barnehage med kun 8 avdelinger. Planforslaget ble sendt til offentlig ettersyn 10.11.2025.

- Saksnummer 2025/06740 - Plansak. Detaljregulering , Haugerudsenteret 7 m.fl. Det legges opp til bymessig bebyggelse med høy arealutnyttelse og mange nye boliger. Offentlige rom og møteplasser etableres eller oppgraderes. Forholdene for gående og syklende forbedres. Blå-grønne kvalit et er ivaret as og forbedres. Nye moment er i forhold til planprogrammet er at det utredes mulighet for et ablering av omsorg+ boliger og et sykehjem. Det kan også være aktuelt å ut rede kjøreatkomst til søndre del av felt A fra Tvetenveien. Videre skal det nærmere vurderes hvordan det kan legges tilrette for sosial bærekraftig boligbygging, herunder oppfølging av byrådssaken «Nye veier til egen bolig».

- Saksnummer 2025/06834 - Plansak. Detaljregulering , Ytre Ringvei fra Stordamveien til Ulsrud VGS. Sykkelfelt fra Stordamveien til Ulsrud videregående skole.

- Saksnummer 2025/21527 - Byggesak. Wilhelm Stenersens vei 4-6 - ombygging og oppgradering av deler av underetasje, 1 og 2 etasje - Hellerud vgs - Bygg G. Rammetillatelse ble gitt 02.02.2026.

- Saksnummer 2025/21296 - Byggesak. Wilhelm Stenersens vei - endring av bygg, innvendig og utvendig - Foreløpig sak. Det ble gitt samtykke fra Arbeidstilsynet for arbeidene 30.10.2025.

- Saksnummer 2026/07688 - Byggesak. Smalvollveien 46 - etablering av solcelleanlegg på tak. Søknad om tillatelse i ett-trinn ble sendt inn 30.06.2026.

- Saksnummer 2025/18916 - Byggesak- Stubberud - tunnel og bergrom med anleggs- og riggområde - Ny vannforsyning - Oslo Stamnett. Tiltaket omfatter opparbeiding av hele anleggs- og riggområdet tilknyttet arbeidene med ny vannforsyning fra Stubberud (Stamnett), øst i Oslo, bestemmelsesområde #4 etter reguleringsplanen. I tillegg omfatter arbeidene tiltak under terreng, som innebærer tunneldriving, nødvendige konstruksjoner, anlegg og installasjoner for vannforsyningsanlegget under terreng. Over terreng utgjør synlige konstruksjoner inngangsportal med betongvanger og sikkerhetsgjerde. Igangsettelsestillatelse nr. 5 ble gitt 23.05.2024.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 723,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto varmtvann, nedbetaling av andel fellesgjeld, internett, trappevask, kommunale avgifter, diverse forsikringer mm.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig, de ble sist justert februar 2026 med en reduksjon på 4%. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 153,-
A-konto forbruk av varmtvann kr 297,-
TV kr 29,-
Bredbånd kr 139,-
Trappevask kr 105,-

Borettslaget har avtale med Techem om individuell måling av varmtvann. OBOS fakturerer den enkelte beboer a-konto sammen med innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av a-kontobeløp skjer årlig for perioden 01.07 - 30.06.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 600,- pr. år. / 3 772 kwh. i snitt de siste 4 år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Riks tv og OBOS OpenNet fiber som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnader.
Bredbåndslinjen er den raskeste linjen som leveres; 1000/1000 Mbps.
Borettslaget har også en avtale med RiksTV på leie av en dekoder/tv-boks per leilighet. TV-kanaler utover NRK kanalene må andelseier og beboere selv bestille og betale for. Det er fremforhandlet en 40% rabatt i hele kontraktsperioden på 5 år, 1 september 2024 til 31 august 2029.
Utstyr fra OBOS Net (modem + trådløs ruter) skal følge leiligheten ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 842 064,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det ikke forekommer eiendomsskatt på boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 1 845,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 240 860,- pr. 03.07.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 252 637 589,- pr. 03.07.2026 og lånevilkårene er:

LÅN 1
Lånenummer: OBOS-banken AS, 98207695955
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per. 03.07.2026: flytende, 5,14%
Restsaldo: kr 119 444 461,-
Andel restsaldo: kr 113 854,39,-
Kapitalkostnader: kr 706,78,-
Innfrielsesdato: 30.04.2049
IN-ordning: Nei
Avdragsfrihet: Nei

LÅN 2
Lånenummer: OBOS-banken AS, 98207982423
Type lån: Annuitetslån
Rentesats per. 03.07.2026: flytende, 5,14%
Restsaldo: kr 55 550 610,-
Andel restsaldo: kr 52 958,39,-
Kapitalkostnader: kr 311,92,-
Innfrielsesdato: 30.10.2051
IN-ordning: Nei
Avdragsfrihet: Nei

LÅN 3
Lånenummer: OBOS-banken AS, 98208077538
Type lån: Annuitetslån
Rentesats per. 03.07.2026: flytende, 5,14%
Restsaldo: kr 68 866 985,-
Andel restsaldo: kr 65 683,22,-
Kapitalkostnader: kr 495,93,-
Innfrielsesdato: 30.10.2042
IN-ordning: Nei
Avdragsfrihet: Nei

LÅN 4
Lånenummer: OBOS-banken AS, 98208108670
Type lån: Annuitetslån
Rentesats per. 03.07.2026: flytende, 5,14%
Restsaldo: kr 8 775 533,-
Andel restsaldo: kr 8 364,31,-
Kapitalkostnader: kr 121,22,-
Innfrielsesdato: 30.04.2033
IN-ordning: Nei
Avdragsfrihet: Nei

Styret har vedtatt at lån med ramme kr 15 millioner utvides til 20 millioner ifb. strømpetekking av resterende bunnledninger. Lånet tas ut i 4 delutbetalinger. Pr. 06.03.2026 er 11,5 millioner av lånerammen tatt ut (og fellesgjeld fordelt).

3 700 000,00 Prisantydning
240 860,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 940 860,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 950 162,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 960 112,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Robert Johannes Näse

Leiligheten er tilknyttet Lohøgda Borettslag.
Borettslag består av 777 andelsleiligheter, fordelt 94 oppganger i 15 lavblokker.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til betydelig sjenanse for øvrige beboere. Det skal sendes skjema til styret senest 8 dager etter anskaffelse, og naboer i oppgangen skal varsles i forkant av anskaffelse.
Det er totalt 27 fellesvaskerier i borettslaget.
Nøkler, låser til vaskeriet, plastlister til innglassede balkonger, samt skilt til ringeklokke og postkasse, kan bestilles ved henvendelse til vaktmester. Tlf: 901 77 022 og e-post: vaktmester@lohogda.no
Borettslagets nettside: https://vibbo.no/lohogda/om

Foretatt påkostninger de senere år:
2011:
- Utskifting av lamper i oppgangene og omtrekking av elektriske ledninger, utskifting av garasjeporter, utskifting av skillevegger i samtlige pipeløp, utskifting av beredere i 160 leiligheter.
2012:
- Oppussing av samtlige vaskerier, nye vaskemaskiner, nye kjellervinduer, sikringsskap i vaskeriene ble skiftet ut, oppgradering av hovedtavlene, dreneringsarbeider ved Kristins vei 20-24, merking hovedstoppekraner til leiligheter, oppussing av vaktmester- og styrekontoret.
2013:
- Drenering flere blokker, nye sikringsskap til leiligheter, ny gavlbelysning, oppgradering uteområdene.
2014:
- Nytt avfallssystem, utskifting av entre- og kjellerdører, brannsikring i kjellere, varmekabler på stikkveier.
2015:
- Borettslagets 50-års jubileum. 2 nye lekeplasser, utskifting av samtlige oppgangslamper (reklamasjon), oppgraderte hovedtavler (hovedfordelinger for strøm), hovedvask av alle oppganger, nye vaskeritavler og styringsur, forlengelse av varmekabler, ny traktor.
2016:
- Etablering av 26 uteplasser og 4 nye lekeplasser. Legging av kantstein ved 4 blokker i Kristins vei. Utskifting av oppgangsvinduer i Kristins vei. Bygging av 17 sykkelboder. Legging av varmekabler og 4 nye utelamper.
2017:
- Etablering av 4 uteplasser. Legging av kantstein i resten av Kristins vei og i hele Erlends vei. Legging av varmekabler 4 steder. Oljet alle utgangsdører.
2018-2021:
- Bergvarme, rør- og våtromrehabilitering.
2022-2023:
- Vindus- og balkongdørsutskiftning.
2023-2026:
- Fornyelse av bunnledninger, arbeidet fortsetter i 2026. Kontroll av bad og ventilasjon i leiligheter. Radonmålinger i leiligheter.

Dette er kun et utdrag av utført vedlikehold, for full oversikt henvises til vedlagt innkalling til årsmøte.

Styret opplyser i mail mottatt 20.07.2026 at de "holder på med å fornye bunnledningene i borettslaget, og for å gjøre dette har vi økt et eksisterende kortsiktig lån på 10 millioner til 20 millioner, men også endret løpetiden fra 10 til 20 år. Vi øker dermed fellesgjeld med en mindre sum på maks kr 10.000.000,- delt på 777 leiligheter (justeres for størrelse). Fellesutgiftene økes ikke pga låneopptak."
Styret legger til at det har noen beboere hatt kre i leilighetene, som har blitt håndtert av anticimex. Det har vært tilfeller av rotter i avløpsrør som har gjort skade, når bunnledningene nå tas settes det inn rottestoppere. Iht. styreleder er han ikke han bekjent at det har vært rapportert om kre eller rotter i denne blokken.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt provisjon:   kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 222,00
Foto ca.  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0094/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.2694

Sist oppdatert: 27. juli 2026 kl. 17:42