Husløsveien 1

Husløsveien 1, 1626 MANSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 116, bruksnummer 48, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 116, bruksnummer 50, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 245 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje - 130 kvm: Trapperom, kjøkken, 5 soverom, spisestue, stue, gang i nyere del, toalettrom og bad.
2. etasje - 55 kvm: Trapperom, stue, kjøkken

BRA-e:
Enebolig:
Kjelleretasje - 60 kvm: Bod, vaskerom

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 42 kvm: Terrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.07.2025 utført av Feldtcon AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Eldre takrenner og nedløp og kransebeslått pipe. Antatt bindingsverk med utvendig liggende panel. Kledning på eldre del er fornyet og skal være etterisolert ifølge rekvirent. Saltak med bordtak som har noen fukt/råteskader. Vinduer av varierende alder fra enkle glass fra byggeår og isolerglass fra ca 1970 til 1990. Eldre inngangsdør med katteluke og enkel kjellerdør. Det er enkle utvendig plattinger på ca 36m2 og en på 7m2. Det er støpt trapp i adkomst og det er en støpt trapp til kjeller. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Taktekking: Saltak som er tekket med sementstein som er antatt fra byggeår. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
• Det er påvist råteskader.
Yttertak er slitt og det er vannskader/råte i undertak. Utbedringer må påregnes. Det er mottatt tilbud på bytte/reparere tak på eldre del fra håndverker (omfatter også bytte av beslag og takrenner). Mottatt tilbud på 265 000,- + mva ifølge rekvirent.
Konsekvens/tiltak:
• Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
• Lokal utbedring/utskifting av fukt/råteskadet treverk. Utbedringsarbeider må påregnes, ellers utvikler skader seg og kostnader øker. Kostnadsestimat: Over 300 000

- Nedløp og beslag: Eldre takrenner og nedløp og kransebeslått pipe
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
• Det er avvik: Renner og beslag har vedlikeholdsbehov på eldre del
Konsekvens/tiltak:
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

- Utvendige trapper: Det er støpt trapp i adkomst og det er en støpt trapp til kjeller.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk. Trapp har ikke rekkverk til kjeller og det er bare rekkverk på en side i adkomst.
Konsekvens/tiltak:
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Rekkverk bør monteres for å bedre sikkerheten
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

- Bad: Bad er fra byggeår på tilbygg. ca 1972. Bad ble pusset opp via forsikringsselskapet for ca 10-12 år siden etter en vannlekkasje ifølge rekvirent.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Enkelt bad som ble pusset opp med nyere overflater og inneholder vinyl på gulv, baderomsplater på vegg og malte tak. Inneholder dusjkabinett, toalett og servant med underskap/overskap. Opplegg for vaskemaskin. Rommet har el-vifte.
Det ser ut som badet fungerer i dag med dagens bruk. Hvordan badet er laget indikerer at her kan det ikke garanteres for skjulte feil eller mangler. Badet er ikke laget som et moderne våtrom
Konsekvens/tiltak:
• Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Badet fungerer i dag, men badets etableringsår indikerer at her kan det ikke garanteres for skjulte feil eller mangler.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

- Vaskerom: Eldre enkelt vaskerom med åpen konstruksjon fra byggeår. Murverk og sluk i gulv
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Eldre enkel standard og er ikke bygget etter dagen krav til et våtrom.
Konsekvens/tiltak:
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Ved bruk av rommet til våtrom, bør det påregnes kostnader.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i utvendig - taktekking, utvendig - veggkonstruksjon, utvendig - takkonstruksjon/loft, utvendig - vinduer, utvendig - dører, innvendige overflater, etasjeskiller/gulv mot grunn, radon, pipe og ildsted, innvendige trapper, innvendige dører, vannledninger, avløpsrør, vannbåren varme, elektrisk anlegg, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, utvendig vann- og avløpsledninger, oljetank og kjøkken.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja. Lekkasje fra et rør på badet. Er reparert via forsikringsselskap for 10+ år siden.

-Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av faglært. Gjennom forsikringsselskapet. Pusset opp hele badet for 10+ år siden ifbm. med en forsikringssak.

-Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Vet ikke. I flg takstmann er det kum litt saltutslag på vegger i kjeller.

-Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja. Ildsted ikke vært i bruk på mange år. Det må mures igjen et lite hull i pipa nede i kjelleren før det fyres. Dette skal gjøres før visning av huset.

-Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja. Lekkasje på tak. Taket bør skiftes ut. Har mottatt pristilbud på dette som vedlegges salgsoppgaven. (Ca 300 000 inkl moms).

-Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. AL Elektriske. Byttet sikringsskap i nyere tid

-Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Kontroll utført av AL- elektriske

-Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
Ja. Det ble utført radonmåling for en del år tilbake (2009).

Boligen er siden byggeåret oppgradert og fornyet over tid, men bør likevel betraktes som et oppgraderingsobjekt. Den har imidlertid et både stort og spennende potensial for rett vedkommende. Oppussing og modernisering representerer en naturlig anledning til å sette eget preg på boligen.

Gjennom senere år er eneboligen benyttet som en generasjonsbolig med felles bad. Dette innebærer at stue, kjøkken og soverom inngår i både første og andre etasje. Mest innholdsrik er imidlertid første etasje med hele fem soverom, hvorav fire inngår i tilbygg oppført i 1972.

Dagens romløsning er således et godt utgangspunkt om samme bruk av boligens planlegges videre. Om hele boligen ønskes benyttet under ett kan det være hensiktsmessig å kartlegge mulighetene for å endre romløsningen samtidig med oppgradering.

Kjøkkeninnredningene er i begge etasjer av eldre dato og stedvis brukspreget, men funksjonelle i nåværende stand. Standarden er imidlertid enkel sammenliknet med dagens. Begge kjøkken er tilrettelagt for frittstående hvitevarer og spisebord av ulikt omfang.

Badet inngår i tilbygget og ble for om lag 10-12 år tilbake dels pusset opp i regi av forsikringsselskap etter forutgående vannlekkasje. Badet er imidlertid gitt TG 3 i sin helhet, men er likevel funksjonelt. Sanitærutstyret inkluderer blant annet dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning direkte på gulv og vegger som her er utført med henholdsvis vinylbelegg og våtromsplater.

I tillegg til badet inneholder boligen et vaskerom i kjelleren som er fra byggeåret og enkelt utstyrt til formålet. Også dette er gitt TG 3 i sin helhet. Tiltak bør påregnes om rommet skal tas i bruk som våtrom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig trebord, laminat, tepper og belegg.
Innervegger: Hovedsakelig panel, tapet og plater.
Himlinger: Hovedsakelig plater og panel.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med glatte grå og profilerte hvite fronter. Laminerte benkeplater. Stålbeslag med dobbel kum og ett-greps blandebatteri. Veggmontert ventilator. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin.

Kjøkken 2. etasje: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Laminerte benkeplater. Stålbeslag med dobbel kum og ett-greps blandebatteri. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert speil og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er installert en varmepumpe med bergvarme. Tidligere sentralfyr er fjernet og tidligere radiator anlegg brukes til fordeling av varme fra varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende anmerking er registrert hos Fredrikstad brannvesen:
- Avvik røykløp: Hull etter røykrør mures igjen i kjeller (Dette avviket er lukket og i orden)
Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd

- Andre avvik: Fyringsforbud til avvik er rettet hull - etter røkrør i kjeller
Avvik fra: Brann- og eksplosjonsvernloven § 37

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for tilbygg 25.august 1972.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Gnr. 116, bnr. 48:
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 304280, tinglyst 21.10.1969, type heftelse: gnr. 116, bnr. 81 har rett til å ha vann- og kloakkledninger over denne tomten.
Dagboknr 9035, tinglyst 21.09.1982, type heftelse: Denne eiendommen gir Fredrikstad kommune (tidligere Onsøy kommune) rett til å legge vann- og avløpsledninger med kummer på sin eiendom langs fylkesveien, samt rett til å holde ledninger med kummer i drift for fremtiden.
Dagboknr 269418, tinglyst 02.04.2014, type heftelse: En jordskiftesak om grensen mellom dette huset og huset i Husløsveien 9.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Gnr. 116, bnr. 50:
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. To av tre arvinger har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Husløsveien 1 bor du tett på sjøen og skjærgården, hvilket er spesielt prisverdig i årets varme måneder. Flere fine badesteder på Lervik, Skjæløy og Saltnes er innenfor kort sykkelavstand. I den vakre og omfangsrike skjærgården rett utenfor venter i tillegg blankskurte svaberg og nærmest uendelig mange steder å fortøye båten. Småbåthavner er det flere av i området.

For en familie med barn i skolealder er det svært praktisk at både barne- og ungdomsskoler er lett tilgjengelig, i kort avstand fra boligen. Barneskolen har i tillegg SFO, mens barnehage finnes rett bak ungdomsskolen. Tilknyttet skolene er også svømmehall og idrettsanlegg, sistnevnte tilholdssted for det lokale idrettslaget som organiserer et bredt tilbud for barn og unge. For øvrig finnes også dagligvareforretning og legekontor på Manstad.

Fra Husløs er det bussforbindelse til både Engelsviken, Saltnes og sentrum av Fredrikstad som for øvrig er om lag 15 minutter unna med bil. Skal du med toget, er Råde stasjon et praktisk alternativ for reiser i retning hovedstaden. Stasjonen er om lag 10 minutter unna og har gode parkeringsmuligheter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Gaustadgrenda barnehage (1-5 år) 1.5 km
Preg barnehager Kjærre (1-5 år) 1.9 km
Engelsviken barnehage (1-5 år) 4.1 km

Skoler:
Manstad skole (1-7 kl.) 1.1 km
Vestbygda ungdomsskole (8-10 kl.) 1.4 km
Tomb videregående skole 9.2 km
Frederik II videregående skole 13.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 553 kvm.
Eiendomsarealet i matrikkelen er usikkert. Den minste delen av tomten er påført i kartet som en sirkeleiendom for bl.a. adressering. Beregnet areal er oppgitt til 100 kvm i følge matrikkelrapporten. Det gjøres oppmerksom på at eiendommen består av to gårds- og bruksnumre. Gnr. 116, bnr. 48 er på 2.452 kvm og gnr. 116, bnr. 50 er på 100 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til midlertidig trafikkområde, boliger, annen veigrunn, gangvei og felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan Fortau langs Fv. 401 Manstad - Lervik datert 03.09.2009 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 datert 15.06.2023 med formål: LNF - tiltak for stedbunden næring og LNF - spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse.

LNF 5200: Utvikling av eksisterende lovlig boligbebyggelse tillates. Nye boenheter for boliger tillates ikke. Riving og gjenoppføring av boliger tillates. Bruksendring til fritidsbolig tillates ikke.
LNF 5100: Det tillates ikke etablering av nye boliger/boenheter innenfor formålet. Under arealformålet LNF foreslås det å angi henssynssone som ivaretar interessen friluftsliv og bevaring av naturmiljø med tilhørende bestemmelser.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13.362,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 7.728,- for inneværende år. Disse faktureres med de kommunale avgiftene.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.300,-.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 1 231 655,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 926 620,-.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
132 400,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 632 400,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vivi Macneill, Ole Kenneth Macneill og Anja Macneill

Den lille tomten er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Anticimex. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht. deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 21.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 0,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.: kr 4 477,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto Creative - dag + drone: kr 5 200,-

Oppdragsnummer 67-0204/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25204

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 18:08