Munkerudveien 4B

Munkerudveien 4B, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 357, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 136 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 66 kvm: Bad/vaskerom, bod, rom benyttet som kjellerstue, gang og to rom benyttet som soverom.
1. etasje 66 kvm: Felles entré, gang, bad, soverom, kjøkken og stue/spisestue.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 43 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.07.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen er en del av en tomannsbolig oppført i 1948. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur i betong/blokkonstruksjon og gulv av betong mot grunn. Etasjeskillere er i trekonstruksjon. Yttervegger er i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er i saltaksform, tekket med metallplater (båndtekking) fra 2015. Boligen har vinduer med to- og tre-lags glass fra 2015, og en terrassedør med tre-lags glass fra samme år. Det er en slett entrédør med elektronisk dørlås (brannklasse B30, lydklasse Rw 38dB). Det er skorstein i boligen med en vedovn fra 2024. Fra stuen er det utgang til en vestvendt, delvis overbygget terrasse på 43 m². Kjelleretasjen og drenering er opplyst å være fra 2015.

Boligen disponerer en felles garasje og en privat bod i nabobygg. Garasjen har gulv av betong, malte/slette flater på vegger og i himling, motorisert garasjeport og installert elbillader.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i gang. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for hele det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Skorstein har ikke fire frie sider.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjelleretasje Bad/vaskerom
- Vannrør: Det er registrert kondens på hovedvannrør i innbygging til toalett. Hovedvannrøret er av eldre dato. Det ble registrert forhøyet fuktnivå og noe råteskadet treverk i veggkonstruksjon i innbygging til toalett.

1. Etasje Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

1. Etasje
- Ventilasjon: Det er registrert tegn på utilstrekkelig ventilasjon i etasjen (misfarging/svertesopp i mykfuger mot vindusglass).

Kjelleretasje Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er registrert tegn til mineralutslag i nedre del av yttervegg i rom benyttet som soverom 2. Det er registrert mindre riss i yttervegger ved vinduer i begge rom benyttet som soverom.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det ble registrert forhøyet fuktnivå i utlektet veggkonstruksjon under trapp.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Enkelte kledningsbord er mangelfullt festet i endeskjøter. Det er registrert mindre råteskader i hjørnekasser. Enkelte vannbrett under vinduer har manglende fall. Overgang mellom utvendig beslag og dørterskel til felles inngangsdør er ikke tett.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene er stedvis mangelfullt festet.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Overgangen mellom puss og vannbrettbeslag under vinduer er stedvis utett.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget har stedvis lite terrengfall bort fra grunnmuren og stedvis noe fall mot grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: På bakgrunn av at det er målt forhøyede fuktnivåer i utlektet vegg og registrert tegn til mineralutslag på yttervegger i kjelleretasjen, kan det ikke verifiseres at drenering/fuktsikring av grunnmuren fungerer optimalt.

Andre byggverk
- Innvendige forhold: Det er registrert en skade i veggflate i innervegg i garasjen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Kjelleretasje Rom under terreng
- Annet: Etasjen var delvis fylt opp med gjenstander, slik at fullverdig inspeksjon av overflatene ikke ble utført.

Yttertak
- Yttertak: Taket er kun inspisert fra bakkeplan.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamenter er skjult og ikke inspisert.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent, og bygningsdelen er skjult og ikke inspisert.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløpere/rekkverk. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er observert noe mineralutslag i kjelleretasjen (i et av soverommene og under trappen), som selger ikke har merket noe til. Drenering ble utført i forbindelse med totalrenovasjon i 2015. Det ble installert nytt ildsted i 2024 av fagmann, og feieluke ble byttet etter tilsyn av forrige eier. Det er utført arbeid på det elektriske anlegget, inkludert bytte av termostater (2025) og installasjon av elbillader (2022). Det pågår arbeid med å legge nye kommunale rør i veien tilknyttet boligen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Installert ny vedovn i stue/spisestue samt ny feieluke

2015:
- Modernisert baderom i 1. etasje med flislagt gulv med varme, flislagte vegger og integrert badekar
- Modernisert bad/vaskerom i kjelleretasjen med flislagt gulv med varme og flislagte vegger
- Modernisert kjøkken i 1. etasje med slette fronter, benkeplate av stein og integrerte hvitevarer
- Lagt ny taktekking av metallplater (båndtekking)
- Etablert ny drenering rundt grunnmur

ca. 2015:
- Fremlagt samsvarserklæring for diverse arbeider på det elektriske anlegget utført i perioden 2015–2023

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Bytte av termostater og strømmåler

2022:
- Installasjon av elbillader utført av forrige eier

En gjennomgående oppgradert del av tomannsbolig fra 1948, fordelt over 1. etasje og kjelleretasje. I 2015 ble boligen oppgradert innvendig og utvendig: ny taktekking, etterisolering, nytt panel, nye vinduer og dører, ny drenering og en full innvendig oppussing i begge etasjer. Resultatet er en bolig som bærer preg av gjennomtenkt arbeid, med en romslig planløsning, vestvendt terrasse med direkte utgang til hagen, og en vedovn fra 2024 i stuen. Oppvarmingen skjer gjennom en kombinasjon av varmepumpe, vedovn og elektrisitet. Det er verdt å merke seg at kjelleretasjen ikke er godkjent innredet til varig opphold.

Entré:
Fra felles entré kommer du inn i boligens gang i 1. etasje, der sikringsskap med automatsikringer er plassert. Entrédøren er slett med elektronisk dørlås. Gangen leder videre til boligens øvrige rom i etasjen.

Stue:
Stuen og spisestuen utgjør ett sammenhengende rom i åpen løsning med kjøkkenet, og er boligens mest romslige oppholdsrom. Store vindusflater slipper inn godt med lys, og terrassedøren med tre-lags glass åpner direkte mot den vestvendte terrassen og hagen. Vedovnen fra 2024 er plassert i stuen og gir vedfyring som et reelt oppvarmingsalternativ. Varmepumpen fra 2014, servicert i 2024, er også plassert her og dekker hele etasjen effektivt. Spiseplassen har plass til et rundt bord med flere stoler, og rommet er stort nok til to separate sofagrupper.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2015 er i åpen løsning med stuen og har innredning med slette fronter og benkeplate av stein. Kjøkkenøyen gir ekstra benkeplass og plass til barstoler på den ene siden. Nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer inkluderer oppvaskmaskin, kjøleskap, fryseskap, kaffemaskin, stekeovn og platetopp. Ventilator med mekanisk avtrekk over platetopp. Komfyrvakt er montert.

Terrasse og hage:
Fra stuen er det direkte utgang til en vestvendt terrasse på ca. 43 m², delvis overbygget og med levegger i trekonstruksjon. Terrassebordene gir god plass til loungemøbler og spisebord. Herfra åpner hagen seg opp med plenarealer, blomsterbed i treramme og beplantning langs grensen. Hagen er godt skjermet.

Bad 1. etasje:
Badet i 1. etasje er fra 2015 og har flislagte gulv og vegger. Gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med slette fronter, servant med ett-greps armatur og speilskap med stikkontakt over servant. Badekar med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk i vegg.

Soverom 1. etasje:
Soverommet i 1. etasje har plass til dobbeltseng og garderobeskap langs veggen. Rommet ble oppgradert i 2015 som del av den innvendige oppussingen.

Kjelleretasje:
En innvendig trapp i trekonstruksjon leder ned til kjelleretasjen. Det er verdt å merke seg at kjelleretasjen ikke er søkt om eller godkjent innredet til varig opphold. Etasjen ble oppgradert i 2015 og inneholder et innredet rom benyttet som kjellerstue, to innredede rom benyttet som soverom, bad/vaskerom, gang og bod. Takhøyden i kjelleretasjen er noe lavere enn i 1. etasje.

Kjellerstue:
Rommet benyttet som kjellerstue har gulvvarme og er innredet med plass til sofagruppe og sittemøbler. Himlingen har synlige trebjelker og trepanel, noe som gir etasjen et eget uttrykk. Rommet har tilgang til gang og videre til øvrige rom i etasjen.

Innredede rom i kjelleretasjen:
De to rommene benyttet som soverom i kjelleretasjen er innredet med plass til seng og oppbevaring. Det ene rommet har slette og pussede, malte yttervegger. Begge rommene har vinduer. Rommene er ikke godkjent for varig opphold.

Bad/vaskerom kjelleretasje:
Bad/vaskerommet i kjelleretasjen er fra 2015 og har flislagte gulv og vegger. Gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med slette fronter, dobbel servant med to ett-greps armaturer og speilskap med belysning og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med glassvegg, dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk i vegg. Himlingen har malte, slette flater med synlige trebjelker.

Overflater:
Gulv: Laminat i 1. etasje (unntatt våtrom). Fliser med gulvvarme i kjelleretasjen (i gang og rom benyttet som kjellerstue). Flislagt gulv med varme på bad i 1. etasje og bad/vaskerom i kjelleretasjen.
Vegger: Malte, slette flater i 1. etasje. Malte pussede og slette flater i kjelleretasjen. Flislagte vegger på bad i begge etasjer.
Himling: Malte, slette flater i 1. etasje. Malte, slette flater og trepanel med synlige trebjelker i kjelleretasjen.

Lagring:
Boligen har bod i kjelleretasjen. I tilknytning til eiendommen disponeres halvparten av en felles garasje i nabobygg, med motorisert garasjeport og elbillader. I garasjen er det også en privat bod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Installert varmepumpe i stue/spisestue og vedovn fra 2024 tilknyttet skorstein i stue i første etasje. Det er gulvvarme på badet i første etasje, bad/vaskerom i kjelleren, samt i kjellerstue og gang i kjelleretasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på tomannsbolig datert, 18.11.1953.
Det foreligger ferdigmelding på utvidelse av terrasse, datert 16.12.1989.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg på inngangsparti, datert 23.02.2024.

Begge seksjonene i tomannsboligen har innlemmet deler av felles entré i 1. og 2. etasje, inkludert trapper til hhv. kjeller og loft, til sine repsektive seksjoner. Dvs. at snr. 1 har tatt litt av felles entré i 1. etasje, slik at entréen til seksjon 1 er noe større enn byggetegning og at kjellertrappen er innlemmet i seksjon 1. Seksjon 2 har innlemmet hele felles entré i 2. etasje og loftstrappen til sin seksjon. Denne innvendige endringen er ikke omsøkt/byggemeldt, samt at det avviker fra seksjoneringsbegjæringen. Konsekvensene av dette er at det kan kreves tilbakestilling til opprinnelig løsning.
Rom i kjeller som er beskrevet som soverom og kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. (Takhøyden i kjelleretrappen er stedvis noe lavere enn forskriftskravet). Innredning av rommene til bruk for varig opphold, samt utvidelse av kjellervinduer med lyskasser, er ikke bruksendret/omsøkt og er derfor ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold. 
Kjøper overtar alt ansvar for overnevnte videre.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.
Dagboknr. 8229, tinglyst 30.10.1943.
Bestemmelse om bebyggelse. Servitutten antas å ikke lenger være relevant, da redskapsboden det henvises til er revet.
Dagboknr. 2728, tinglyst 25.04.1945.
Bestemmelse om deleforbud. Tomten skal ikke deles og selger skal godkjenne det som bygges. Munkerudveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal sameiet opparbeide veien med vann- og kloakkledninger til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn. Kommunen skal ha panterett i eiendommen med et beløp tilsvarende beløp.
Dagboknr. 13436, tinglyst 17.10.1947.
Servitutten har det samme innholdet som servitutt tinglyst 21.01.2014.
Dagboknr. 3928, tinglyst 21.04.1948.
Best. om vann/kloakkledn. Megler har lett etter servitutten i det digitale Riksarkivet, uten å ha funnet denne. Servitutten vil følge eiendommen og kjøper overtar ansvaret for servitutten.
Dagboknr. 4623, tinglyst 30.03.1968.
Best. om garasje/parkering. Servitutten antas å ikke lenger være relevant, da garasjen det henvises til er revet.
Dagboknr. 54636, tinglyst 21.01.2014.
Bestemmelse om veg. Bestemmelse om veg. Munkerudveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal sameiet opparbeide veien med vann- og kloakkledninger til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele boligen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
Leietaker må følge sameiets vedtekter og evt. ordensregler på lik linje som eier.

Munkerudveien 4B ligger solrikt til i et attraktivt og trafikkskjermet villaområde på Nordstrand. Det er et barnevennlig boområde med lite gjennomfartstrafikk og nærhet til barnehager, skoler, idrettsanlegg («Niffen»), kollektivtransport og gode servicetilbud.

Fra eiendommen er det kort vei til både Sæter og Lambertseter med gode servicetilbud. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, bank m.m. På Lambertseter senter er det et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, herunder Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Holtet er heller ikke langt unna og her ligger bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs.

Fra boligen er det også kort vei til kollektivtransport. Det er kun få minutter å gå til bussholdeplass i Oberst Rodes vei. Det er også kort vei til T-banestasjonen på både Munkelia og Lambertseter, samt at trikkeholdeplassen på Bråten heller ikke er langt unna.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Det er et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til fjorden og Østmarka. I marka er det flotte turmuligheter sommer som vinter. Lokal lysløype ligger også rett i nærheten. I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Området har også et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand Idrettsforening («Niffen») som kun er noen minutters gange unna. Her er det stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leriskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Området har også en lokal alpinbakke, Sloreåsen.
I tillegg finnes det flere treningsstudioer, herunder Sats på Karlsrud, Lambertseter og Ryen, Evo på Sæter og Lambertseter, samt BestHelse på Holtet.
Stort padelsenter på Ryen.

Munkerudveien er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Bakkerudveien til Nordstrandveien og videre sydover. Munkerudveien 4B ligger helt i starten av Munkerudveien, mellom Bakkerudveien og Sigurd Johannesens vei.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Kort og lite trafikkert skolevei til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 076 kvm som tilhører sameiet. Boligen har tinglyst eksklusiv bruksrett til eget tomteareal på 188 kvm, i naturlig tilknytning til boligen. Dette tomtearelaet er flatt og ligger solrikt til på husets syd- og vestside. Arelaet er pent opparbeidet terrasse, plenareal og beplatning. Felles asfaltert innkjørsel og gårdsplass.

Boligen har tinglyst bruksrett til halvpart av dobbelgarasje integrert i 1. etasje i nabohuset bak. Elbillader i garasjen og elektrisk garasjeport.
I tilknytning til garasjeplasser har boligen også tinglyst eksklusiv bruksrett til praktisk sportsbod på 4 kvm.
En felles parkeringsplass på fellesareal.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 969,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten er kr. 2 527,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 000 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet Altibox/Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og fibernett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 914 894,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

9 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

240 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
241 090,00 Omkostninger totalt
260 990,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
251 040,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jenny Florence Meling og Frode Korslund Voie

Eiendommen er seksjonert, og seksjonen er tilknyttet sameiet Munkerudveien 4B + 4C, med sameiebrøk 1/3.
Sameiet består av en horisontaldelt tomannsbolig og en frittliggende enebolig.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Seksjonene i tomannsboligen har i fellesskap ansvar for vedlikehold av bygningen, etter nærmere bestemmelser i vedtektene. Alle seksjonseierne må bidra til vedlikehold av fellesarealer som snømåking etc.

Vedtektene regulerer hvilken del av dobbelgarasjen med bod de to seksjonene disponerer, men den vedtektsfestede fordelingen er motsatt av hva seksjoneringsbegjæringen viser.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0146/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26146

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 16:37