Arnljot Gellines vei 37A

Arnljot Gellines vei 37A, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 135, bruksnummer 63, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Kværnerhøyden Borettslag, organisasjonsnummer 927591480

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
5. etasje 53 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
5. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.07.2026 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 5. etasje i et leilighetsbygg oppført i 2023. Bygningen har støpt såle mot grunn, med grunnmur og bærende konstruksjoner av betong og stål. Yttervegger er i tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere er av betong. Taket er en flat konstruksjon belagt med takmembran. Leiligheten har vinduer med karmer/rammer av tre/metall og entrédør med brannklasse E30 og lydklasse db35, alt fra byggeår. Fra stuen er det utgang til en balkong på 8 m² med terrassebord og rekkverk av metall.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Inntakssikring er plassert i eget sikringsskap i felles gang.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er skjult og derfor ikke visuelt kontrollert.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, da de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

En gjennomført leilighet fra 2023 i 5. etasje, med heis, sørvendt balkong og energiklasse A. Planløsningen er arealeffektiv med entré, bad, åpen stue og kjøkken samt to soverom, alt på ett plan. Bygget er oppført med betong- og stålkonstruksjoner, og alle tekniske anlegg, elektrisk anlegg og sanitærrør er fra byggeåret. Leiligheten er tilkoblet felles varmesentral som benytter fjernvarme, og oppvarmes med vannbåren radiatorvarme i stue og soverom.

Entré:
En innbydende entré gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Fra døren er det sikt rett inn mot kjøkkenet, og badet ligger til høyre.

Stue:
Stuen åpner seg mot sør med to store vindusflater og balkongdør, og slipper inn godt lys fra den sørvendte fasaden. Plass til sofagruppe og spisebord side om side. Vannbåren radiator langs veggen. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, og kjøkkenet ligger i åpen løsning mot nord.

Balkong:
Sørvendt balkong med høy og fri beliggenhet i 5. etasje. God plass til loungemøbler, og plassen er perfekt for å nyte årets varmere dager i eget hjem. Utsikten går mot den grønnkledde åssiden i sør. Terrassebord på gulvet, belysning og stikkontakter på veggen, og metallrekkverk.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en L-formet innredning med glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Kjøkkenet holder en høy standard, med gofd funksjonalitet og moderne detaljer. Benkeskapsbelysning langs hele overkjøkkenet. Hvitevarene er sømløst integrert og består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Komfyrvakt er montert, og det er lekkasjesensor tilkoblet lekkasjestopper.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og garderobe. Rommet vender mot sør med vindu mot den grønne åssiden. Parkett på gulv og malt betong i himling.

Soverom II:
Det andre soverommet har også plass til seng og nattbord, og er utstyrt med garderobeskap. Rommet passer som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter eget behov og ønske. Parkett på gulv og malt betong i himling.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger med vannbåren gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt toalett, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med belysning og dusjhjørne med glassdører, dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Både plass og opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Fliser på bad.
Himling: Malt betong i stue og soverom. Nedsenket himling med downlights i entré og bad.

Lagring:
Garderobeskap på begge soverom. Ekstern bod på ca. 5 m² i kjelleretasjen tilknyttet leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Fjernvarme. Oppvarmingen er basert på fjernvarme med vannbåren radiatorvarme og vannbåren gulvvarme på baderom, tilkoblet felles varmesentral. Det er installert fordelerskap for vannbåren radiatorvarme i entré, samt fordelerskap for gulvvarme på badet. Boligen har mekanisk balansert ventilasjon anlegg med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2023. Det foreligger ferdigattest for ny boligbebyggelse og bruksendring datert 24.06.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 25.10.2021, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 135, BNR 63):

Det er tinglyst 26 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om regulering av innsjø/vann/elv, forbud mot generende bedrift, adkomstrett, vannledning, elektriske kraftlinjer, vannrett, skjønn, gjerde, benyttelse, lagerskur, veg, kloakkledning, vann/kloakkledning, vilkår ved utskillelse/bebyggelse, nettstasjon, kjøpekontrakt, bruksrett, og parkering.

Eiendommens rettigheter:

2017/1423198-4/200 19.12.2017 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 135 BNR: 2
Bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold
Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune

2017/1423198-6/200 19.12.2017 BESTEMMELSE OM VANNLEDNING
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 135 BNR: 2
Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

2017/1423198-7/200 19.12.2017 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDNING
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 135 BNR: 2
Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

2022/1383674-1/200 06.12.2022 BESTEMMELSE OM VANN/KLOAKK
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 135 BNR: 21
Bestemmelse om grøfter/kummer
Avlysning kan kun skje med samtykke fra rettighetshaver og avgiver
KAN IKKE SLETTES UTEN SAMTYKKE FRA: OSLO KOMMUNE ORG.NR: 958 935 420

2022/668741-1/200 21.06.2022 BESTEMMELSE OM SPILLVANN/DRENSVANN/STIKKRENNER
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 135 BNR: 15
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om grøfter/kummer
Bestemmelse om tilrettelegging for fremtidig tilkobling av vann
KAN IKKE SLETTES UTEN SAMTYKKE FRA: OSLO KOMMUNE ORG.NR: 958 935 420

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd A (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Arnljot Gellines vei 37 har en attraktiv beliggenhet i Lodalen, på grensen mellom Kværnerbyen og Etterstad, et område som de siste årene har utviklet seg til å bli et av Oslos mest spennende boligområder. Her får du det beste fra to verdener: en rolig og tilbaketrukket hverdag, samtidig som sentrum, Grünerløkka og Bjørvika bare er en kort sykkel- eller kollektivtur unna. En beliggenhet skreddersydd for deg som vil ha byens tilbud innen rekkevidde, uten å gi slipp på natur og rekreasjon.

Rett utenfor døren venter Svartdalsparken og Alnaelva, med idylliske turstier, frodig vegetasjon og flotte rekreasjonsområder. Foretrekker du høyden fremfor elvebredden, ligger også Ekebergparken innen rekkevidde, med praktfull utsikt over byen og fjorden. Like ved finner du Kruttverket – et av Oslos mest særpregede møtesteder, der kafé, konserter, kulturarrangementer og utstillinger skaper liv året rundt. Langs elva holder både Oslo Badstuforening og Kroloftet til, og få steder i byen kombinerer naturopplevelser, kultur og urbane kvaliteter på like fascinerende vis.

Hverdagen blir enkel og praktisk med dagligvarebutikker, apotek, treningssentre og øvrige servicetilbud i gangavstand. Kværnerbyen byr på et hyggelig nærmiljø med butikker og serveringssteder, mens Kampen, Vålerenga og Gamlebyen ligger like i nærheten med sine populære kafeer, restauranter og lokale favoritter.

Kollektivtilbudet er svært godt, med buss kun få minutters gange fra boligen og kort vei til Helsfyr og Bryn med både T-bane, tog og flere busslinjer. Med sykkel kommer du raskt til Bjørvika, sentrum eller Grünerløkka, samtidig som Ring 3 gir enkel adkomst for deg som kjører bil.

Denne beliggenheten er for deg som vil ha det beste av to verdener – en rolig hverdag omgitt av grøntområder, kombinert med kort vei til alt det spennende Oslo har å by på.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Dumpa Kanvas-musikkbarnehage: 5 min. gange
Eitillstad Fus barnehage: 5 min. gange
Etterstadjordet barnehage: 7 min. gange

Idrett og fritid:
Nygård terrasse ballpl./skøytebane: 4 min. gange
Mudo Gym Etterstad: 7 min. gange
FitnessRoom Kværnerbyen: 11 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3527 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker og diverse beplantning. Fellesarealene inkluderer felles takterrasser og uteområder hvor det er utplassert støpejernsurner, kampesteiner og etablert en ny trappeløsning i granitt mot Fagerliveien. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Leiligheten disponerer ikke egen garasje- eller parkeringsplass.

Borettslaget har parkeringsplasser i garasjekjeller med eksklusiv bruksrett. Disse plassene kan omsettes/selges til andre andelseiere i borettslaget, og det påløper felleskostnader samt administrasjonsgebyr ved eierskifte. Utleie av parkeringsplasser internt i borettslaget krever styrets godkjenning.

Styret har etablert egne gjesteparkeringsplasser på området utenfor A-bygget, som krever digital registrering og administreres av P-service AS.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og kombinert bebyggelse og anlegg i henhold til reguleringsplan S-4944, "Detaljregulering med reguleringsbestemmelser, alternativ 2, for Arnljot Gellines vei 35, Svartdalen", datert 01.03.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes av formålene boligbebyggelse, kombinert bebyggelse og anlegg (bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting/kontor/bevertning), samferdselsanlegg (veg) og naturområde i sjø og vassdrag.

Reguleringsbestemmelsene stiller blant annet krav til støy og overvannshåndtering. I henhold til § 3.9 skal alle leiligheter ha minst en stille side, og minimum ett soverom skal ligge mot stille side. Videre krever § 3.10 at det ved søknad om tiltak må utføres en ROS-analyse som dokumenterer at avrenning og avrenningshastighet ikke øker.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon. Eiendommen, en tidligere fabrikkbygning, er underlagt formell bevaring gjennom hensynssone H570 i reguleringsplanen, og skal bevares og settes i stand.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til reguleringsplan S-4944:
- Hensynssone H320: Flomfare. Bebyggelse og terreng i faresonen skal sikres mot flom og erosjon. Rom med gulv lavere enn nivå for 100-årsflom kan kun benyttes til formål der oversvømmelse har liten konsekvens, og kan ikke benyttes til varig opphold.
- Hensynssone H570_1: Bevaring kulturmiljø. Bebyggelsen skal bevares og tillates ikke revet. Bygningens eksteriør skal bevares, og kan tilbakeføres til opprinnelig/eldre utførelse.
- Hensynssone H570_2: Bevaring kulturmiljø. En spesifisert del av bygningen kan demonteres for oppføring av ny boligbebyggelse, men skal da gjenoppbygges med gjenbruk av materialer og med samme fotavtrykk.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for snøskred, med aktsomhetsklasse S3, ifølge områdeanalysen fra Ambita.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for steinsprang (utløps- eller utløsningsområde), ifølge områdeanalysen fra Ambita.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred og konsekvens ved skred er vurdert til 'Ingen' i områdeanalysen fra Ambita.

Eiendommen ligger i rød støysone for jernbane.

Påvirkningsgrad av forurenset grunn på eiendommen er klassifisert som 'Akseptabel forurensning'.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes.

Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 15 724,54 pr. mnd. og inkluderer renter på felleslån (kapitalkostnader), generelle driftskostnader, felles kameraovervåkning og månedlig avsetning til vedlikeholdsfond.

Månedlige poster fordeler seg slik:
- Renter felleslån (IN lån 1): kr 12 922,71
- Avdrag felleslån (IN lån 1): kr 0,-
- Felleskostnader (driftskostnader): kr 2 651,-
- Kameraovervåkning: kr 88,-
- Vedlikeholdsfond: kr 62,83

Borettslaget har inngått avtale med Techem om månedlig energiavregning for oppvarming og varmt tappevann. Disse kostnadene faktureres månedlig via felleskostnadene basert på faktisk forbruk og inngår ikke i de ordinære oppgitte felleskostnadene.

Det påløper egne felleskostnader for parkering samt administrasjonsgebyr etter gjeldende satser ved eventuelt eierskifte av parkeringsplass.

Felleslånet har avdragsfrihet frem til 01.06.2033. For denne andelen vil felleskostnadene øke med ca. kr 3 800,- pr. mnd. når den avdragsfrie perioden utløper og avdragene begynner å løpe (første avdrag har forfall 30.06.2033).

Borettslaget har avtale om TV og bredbånd via Global Connect, men har ingen kollektiv avtale som dekkes over felleskostnadene. Beboere må selv inngå individuelle avtaler.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 571 792 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13 317,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 3 237 423,- pr. 26.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 205 297 181,- pr. 26.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208119850
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 26.06.2026: kr 205 297 181,-
Andel av saldo: kr 3 237 423,-
Innfrielsesdato: 30.05.2063
Type Rente: Flytende
Rente: 5,04 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Individuell nedbetaling (IN-ordning) på felleslånet kan foretas to ganger i året ved terminforfall 30.08. og 28.02.

2 700 000,00 Prisantydning
3 237 423,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 937 423,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 938 513,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 948 463,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Steven Craggs

Kværnerhøyden Borettslag består av 71 leiligheter fordelt på to større bygninger og et townhouse. Leilighetene varierer i størrelse fra 35m² til 80m² og inkluderer alt fra 2-roms til 5-roms enheter. Alle leilighetene har tilgang til balkong eller markterrasse, og det finnes to takterrasser som gir ekstra plass til rekreasjon og sosialt samvær. Totalt 22 andeler disponerer parkeringsplass i garasjen. For gjester er det etablert tre dedikerte parkeringsplasser i gården, hvor det også er avsatt plass til MC-parkering og en handicapplass. Utover dette er det gode muligheter for gateparkering i Arnljot Gellines vei.
Borettslagets uteområder byr på flotte gressplener, natureng, sosiale sitteplasser, bordtennisbord og en liten lekeplass – et trygt og innbydende miljø for både store og små. Det er plantet både stauder og bærbusker som bidrar til ekstra grønn glede og en frodig atmosfære. Her finner du et mangfoldig bomiljø som passer perfekt for både enslige og familier.

Samtlige andeler disponerer en bod.
Dugnad må påregnes.
Det er installert kameraovervåkning på fellesområdene. Det skal være nattero mellom kl. 23:00 og 07:00. Beboere oppfordres til å vise hensyn ved røyking på balkong.

På årsmøtet i mai 2026 ble det blant annet vedtatt å endre vedtekter for parkering og å formalisere styrets økonomiske rammer. Felleskostnadene ble økt med 10 % fra 1. januar 2026. Borettslaget har mottatt et etterkrav for vann og avløp på kr 484 967,05 som belastes regnskapet for 2026. Fra 1. april 2026 er det innført individuell månedlig avregning av oppvarming og varmtvann via Techem.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Profesjonelt vedlikehold av felles takterrasser (2025).
- Etablering av ny trappeløsning i granitt (2026).
- Installasjon av ekstra videokameraer og smekklåser (2025).

Planlagte påkostninger:
- Styret er i dialog med Plan- og bygningsetaten vedrørende et uoppfylt krav om støyskjerm mot jernbanen. Borettslaget har ellers pt. ikke planlagt fremtidig rehabilitering/utbedringer da dette er et nytt borettslag som stod ferdig i 2023.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd (kr 5 637 367,-).
Borettslagets egenkapital per 31.12.2025 var kr 41 802 491,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 var kr 754 829,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Styret har rettet formelle klager til Plan- og bygningsetaten (PBE) vedrørende manglende støyskjerm mot jernbanen. Det er også stilt spørsmål til PBE om en naboeiendoms tinglyste bruksrett til fem parkeringsplasser er i tråd med rammetillatelsen.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. Tilgjengelig for rask overtakelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler kun for 2)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. (2,69 promille av pris eks. fellesgjeld)  kr 0,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0243/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26243

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 20:43