Ludvig Karstens vei 6

Ludvig Karstens vei 6, 1064 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 16, ideell andel 1/1
Andelsnummer 420, Karihaugen Borettslag, organisasjonsnummer 948617196

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
6. etasje 73 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue, soverom, soverom 2, soverom 3.

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Bod
6. etasje 1 kvm: Bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

BRA-b:
6. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.01.2026 utført av Rett-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1974. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende konstruksjoner i betong og etasjeskillere i betong. Ytterveggene består av bindingsverk med utvendige fasader kledd i teglstein. Taket er utført som flatt tak tekket med papp/folie. Vinduer er levert med 2-lags isolerglass med karmer og rammer i tre, og flere vinduer har luftespalte. Innvendig er vinduene utstyrt med hvitmalte lister i glatt utførelse. Boligen har brann- og lydklassifisert inngangsdør mot fellesarealer (B30/40 dB), utstyrt med sikkerhetslås og kikkehull. Videre er det skyvedør/terrassedør med isolerglass og trerammer. Innvendige dører er hvite, profilerte dører med hvitmalte lister i glatt utførelse. Balkong har støpt betongdekke belagt med teppe. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på deler av sluk på bad, samt kullfilterventilator på kjøkkenet. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten gjennomgikk en vesentlig oppgradering i 2025. Dette inkluderte total rehabilitering av det elektriske anlegget, installasjon av rør-i-rør system for vannledninger, ny varmtvannstank, samt nye innerdører. De innvendige overflatene i alle rom ble også pusset opp.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
En-stavs laminatgulv med hvitmalte gulvlister i glatt utførelse.
INNERVEGGER:
Malte flater.
HIMLINGER:
Malte flater med listefrie hjørner mellom tak/vegg. Downlights er installert i gang, kjøkken og stue.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er utstyrt med finerte fronter i glatt utførelse, laminat benkeplate, ett-greps blandebatteri og nedfelt rustfri stål kum. Integrert koketopp, komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/frys er installert, samt ventilator over koketopp. For økt sikkerhet er det installert waterguard under kjøkkenbenken og komfyrvakt. En Høiax varmtvannstank på 107L er plassert under kjøkkenbenken. Rommet har downlights i taket.

BAD:
Baderommet har keramiske fliser på gulv og vegger. Rommet er utstyrt med finert servantinnredning med skuffeseksjon, ett-greps blandebatterier og speil med integrert lys. Det er et nedsenket dusjhjørne med glassdører, opplegg for vaskemaskin og et innebygd/vegghengt toalett. Gulvvarme og 4 downlights er installert i taket. Vannfordelerskap for rør-i-rør systemet er plassert på vegg, og stoppekran er bak inspeksjonsluke.

Elektrisk oppvarming av boligen. Gulvvarme i baderommet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger et tilsynsomslag som henviser til at ferdigattest ble gitt 19.09.1975. Ferdigattesten foreligger ikke hos Oslo kommune saksinnsyn.

Videre foreligger det en ferdigattest på utvidelse og innglassing av balkonger datert 10.09.1997.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er laget et ekstra soverom i spisestuen.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom som omhandler bestemmelser om vann/kloakkledning med videre bestemmelser om adkomstrett tinglyst i 1986

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et attraktivt og barnevennlig boligområde på Karihaugen/Ellingsrud i Oslo. Området byr på et komplett nærmiljø med skoler for alle alderstrinn, flere barnehager, gode kollektivforbindelser og et variert utvalg av servicetilbud i umiddelbar nærhet.

I nærområdet finnes flere dagligvarebutikker som Rema 1000, Kiwi og søndagsåpen Joker. For et større handelstilbud ligger Furuset Senter, Alna Senter og IKEA kun en kort kjøretur unna. Også Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter er lett tilgjengelige, med et bredt og variert tilbud av butikker og tjenester.

Området har svært gode kollektivforbindelser med buss og T-bane. Nærmeste holdeplass er Ellingsrud T-banestasjon, ca. 10 minutters gange fra boligen, med linje 1 og 2 som gir rask og enkel adkomst til Oslo sentrum. Med bil er det kort vei til blant annet Strømmen, Lillestrøm, Oslo S og Oslo lufthavn Gardermoen. I tillegg går det ny bussforbindelse direkte fra Ellingsrud til Bislett.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen barneskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget disponerer en felles tomt på 35 936 kvm. Fellesarealer er pent opparbeidet med asfalterte internveier, grønne plenarealer og variert beplantning bestående av trær, hekker og busker. Det er hyggelige sitteplasser med platting og benker som innbyr til sosialt samvær. For de yngste er det etablert en lekeplass på området, noe som gjør borettslaget spesielt godt tilrettelagt for barnefamilier.

Alle andeler har en parkeringsplass som følger med leiligheten. Felleskostnader for garasje er inkludert i andelens totale felleskostnader. Beboere skal benytte sine faste plasser i parkeringshusene.

I tillegg finnes det ledige plasser hvor eierne kan leie plass, hvor leie/administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser. I 2021 ble det montert infrastruktur for lading av EL-biler i garasjene. Karihaugen borettslag har gjeste-/beboer parkering på taket av garasjehusene i LK 2 og HS11. Det er innført betaling for parkering ved disse plassene. Det er også satt opp parkeringsautomater, med en gitt gratis parkeringstid mot å trekke billett.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringssak S-1811 datert 30.01.1973 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan og byggesaker i området:

Saksnummer 202019844 - Reguleringssak. Gjelder Harald Sohlbergs vei 17 - Dialogfase til politisk behandling - Ellingsrudåsen skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17, Ellingsrudåsen skole for å kunne bygge en ny og større skole og utvide spesialavdelingen. Forslagsstiller foreslår to nybygg på fire etasjer, forbundet av et mellombygg over bakken, og gode og varierte utearealer basert på eksisterende skogsområder med minimum 18 m2 uteareal per elev. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget og det ble gitt igangsettingstillatelse 19.12.2025.

Saksnummer 202020090 - Reguleringssak. Gjelder Harald Sohlbergs vei 7 og 9 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn - Oppføring av boliger- Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser, dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken.

Saksnummer 202302012 - Reguleringssak. Gjelder Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Oppstartsmøte ble bestilt 07.02.2023 og det fremkommer her at Eierne av Ellingsrud gård ser ingen mulighet til å drive lønnsomt ridesenter på eiendommen. Flerbrukshall søkes regulert til "Offentlig eller privat tjenesteyting - flerbrukshall". Øvrig areal søkes regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" og "nærmiljøanlegg". Det bevaringsverdige våningshuset beholdes som bolig. Ridehallen beholdes og tilpasses fremtidig bruk. Den kan benyttes til ridehall, paddel-baner, ballidrett eller lignende. Volumet til låven tenkes ombygget til boligformål. Det vil bli lagt vekt på å beholde tunet mest mulig intakt. Det er planlagt at planforslag skal legges ut for offentlig høring innen 24.03.2025.

Saksnummer 201907514 - Reguleringssak. Gjelder Edvard Munchs vei 55 - Detaljregulering vedtatt 24.04.2024. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvidelse av Ellingsrud ungdomsskole. Planforslaget åpner for økt elevkapasitet ved skolen, ved å utvide eksisterende bebyggelse med nybygg, tilbygg og påbygg. Det ble gitt igangsettingstillatelse 13.11.2025.

Saksnummer 202455650 - Byggesak. Gjelder Harald Sohlbergs vei 10 - Innvendig rehabilitering og fasadeendringer - Karihaugen barnehage. Det ble den 01.11.2024 gitt igangsettingstillatelse til ombygging og rehabilitering av Karihaugen barnehage, nærmere bestemt utvendig etterisolering og utskiftning av utvendige dører og vinduer, etablering av nytt ventilasjonsaggregat og -system, og omdisponering av rominndeling inkludert innlemming av innbygd balkong. Tiltaket medfører ingen endring av eiendommens utnyttelse.

Saksnummer 202457829 - Byggesak - Munkebekken 259 - Tilbygg - Søknaden omfatter tilbygg på fasade mot sør i Munkebekken 259. Tillatelsen ble gitt 27.08.2024.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 606,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, trappevask, nedbetaling andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, honorarer, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader 5 164,-
- Lån garasje 140,-
- Trappevask 102,-
- Internett 200,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 141 003,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 564 011,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 7 918,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 225 166,- pr. 09.12.2025

Lån 1:
Lånenr.: 98208578367
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 123 981 123,-
Innfrielsesdato: 30.05.2045
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

4 390 000,00 Prisantydning
225 166,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 615 166,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 634 418,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Andersson

Leiligheten er tilknyttet Karihaugen Borettslag. Borettslaget består av 545 boliger.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Det er felles dugnad på vår og høst.
Dyrehold er tillatt ved skriftlig tillatelse fra styret, og det er ikke tillatt med mer enn ett dyr per leilighet.
Borettslaget er medeier i Ellingsrudåsen Kabelnett AS (EKN).
Boligselskapets hjemmeside: www.karihaugen.no.
Boligselskapets e-postadresse: styret@karihaugen.no.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022-2023: Heisfornying
2020-2021: Diverse utomhus-tiltak.
2018-2019: Nedgravde avfallsbrønner.
2018-2019: Callinganlegg.
2017-2019: Fasaderehabilitering.
2017-2017: Gatebelysning.
2009-2011: Rehabilitering garasjeanlegg.

Borettslaget vedtok på ekstraordinært årsmøte i 2025 en rørfornying (relining) av eksisterende avløpsrør. Valget innebærer at borettslaget går for rørfornying som hovedløsning. Denne metoden vurderes som den mest hensiktsmessige fordi den gir betydelig lavere totalkostnader sammenlignet med full utskifting av rør, samtidig som byggetiden blir kortere og ulempene for beboerne reduseres betraktelig. Rørfornying gjør det blant annet mulig å opprettholde deler av normal drift i boligene under arbeidet, og gir færre inngrep i bygningsstrukturen.

Hvor store kostnader dette medfører er derfor høyst usikkert. Det foreligger også en vedlikeholdsplan for borettslaget. I tillegg til rør- og mulig våtromsrehabilitering skal det foretas utbedringer på garasjene og brannforbedring, samt andre vedlikeholdsarbeider. Dette vil sannsynligvis også medføre økning i felleskostnader, men størrelsen på disse og når det skjer er usikkert.

Borettslaget har fått utarbeidet en vedlikeholdsrapport som viser vedlikehold for kommende perioder 2024 - 2028. Denne omhandler blant annet kartlegging og kontroll av tilstand på rør og planlegging av rehabilitering, garasjevedlikehold, brannteknisk tilstandsvurdering, utskifting av branndører m.m. Økning av felleskostnader/fellesgjeld i forbindelse med dette kan forventes.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

En mindre sak skal opp i forliksrådet i september. En tidligere beboer skadet fiberkabel ved oppussing og vil ikke erstatte borettslaget kostnader forbundet med følgeskader hos naboene. Borettslagets krav er på litt over 40 000 kroner.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk   kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - kveldsfoto  kr 4 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0272/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25272

Sist oppdatert: 12. januar 2026 kl. 16:49