Nordre Kalstadvei 13

Nordre Kalstadvei 13, 3772 KRAGERØ
Kommunenummer 4014, gårdsnummer 13, bruksnummer 204, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 224 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 92 kvm: Entré, to stuer, kjøkken og spisestue
2. etasje 48 kvm: Bad, tv-stue og to soverom

BRA-e:
Enebolig: Underetasje 67 kvm: Entré, gang, bad, vaskekjeller og tre bodrom. (Adkomst til etasjen er kun utvendig).

Garasje: 17 kvm

Terrasseareal:
1. etasje 17 kvm: Inngangsparti/terrasse
2. etasje 15 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Underetasjen har en takhøyde lavere enn 2,2 meter. Deler av etasjen har en takhøyde lavere enn 2,00 meter. Underetasjen avviker i forhold til dagens forskriftskrav for dagslys.
Et soverom er mindre enn 7 kvm. som er anbefalt.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen er en frittliggende enebolig oppført i 1961, med tilbygg fra 1967 og 1979, på støpt betongsåle mot grunn. Veggkonstruksjonen består av trekonstruksjoner med grunnmur i betong- og lettklinkerkonstruksjon. Utvendig er det pusset mur og stående trekledning. Etasjeskiller i trekonstruksjoner. Taktekking, undertaktekking og deler av taktro er opplyst av selger å være skiftet ut med egeninnsats i 2022. Saltak tekket med betongtakstein. Takrenner og nedløp, samt takhatt for ventilasjon og skorstein i metall.
Stigetrinn på tak. Vinduer og balkongdør i 1. og 2. etasje er i tre-lags isolerglass fra 2021, ytterdør er fra 2024. Vinduer på tilbygg og i kjeller er av eldre dato. Mer informasjon om disse elementene finnes i den fullstendige rapporten.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på forhold som har fått tilstandsgrad 3 (TG3) i rapporten:

Det er for liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav i etasjeskiller. Garasjen har fått tilstandsgrad 3 etter en helhetsvurdering, grunnet alder, synlige skader og sprekker i betongkonstruksjonene som indikerer jordtrykk, samt en fasade og taktekking som bærer tydelig preg av alder.

Følgende forhold er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) i rapporten:
-Fallforhold på gulv på bad i 2. etasje.
-Gjennomføring på tilknyttet avtrekksvifte på kjøkken er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.
-Stedvis manglende ventilasjon/ventiler i i boligen.
-Dørblad til innerdør ved stue 1 og soverom2 har kontakt med terskel/gulv. Justering bør vurderes.
-Gjenstående arbeider i stue 1 som bør ferdigstilles.

-Det er gjenstående arbeider i underetasjen. Det er observert riss/sprekker og pussavskaling på veggflater. Ukjent årsak. Kan skyldes setninger. Det er observert fuktmerker og kalk/saltutslag på gulv- og veggflater. Kan skyldes kapillært oppsug. Bygningen er fra en tid hvor det ikke var vanlig med fuktsperre mot grunn. Bad og vaskekjeller er vurdert å ikke tilfredsstille dagens krav til lekkasjesikkerhet for våtrom, og er derfor ikke detaljvurdert i forhold til dette. Med bakgrunn i vurdert alder bør total reetablering påregnes før eventuell bruk.

-Svertesopp er observert i undertak på loft. Det er observert spor etter gnagere. Lufting for avløpsrør er avsluttet på kaldtloft og ikke ført over tak.
-Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk og er fra 2004.
-Avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er grunn til å holde oppsyn ift. alder.
-Varmepumpe fra 2011.
-Det er ikke målt radon i boligen.
-Eldre elektrisk anlegg i de områdene som ikke er pusset opp. Ellers nytt fra inntak. Samsvarserklæring foreligger. Det anbefales på generelt grunnlag å gjennomføre en el-kontroll på de delene som ikke er modernisert.
-Aldersslitasje på kledning.
-Innsettingsdetaljer rundt ytterdør er ikke fagmessig utført.
-Det mangler snøfangerutstyr på taket.
-Noen skjevheter i terrassekonstruksjonen.
-Utvendige trapper har noen riss og sprekker, det er også observert pussavskalling stedvis på grunnmur.
-Utvendig fuktsperre mangler på deler av grunnmuren.
-Vann fra yttertak er ikke ledet bort fra bygningen i tilstrekkelig grad.
-Drenering antas å ha oppnådd forventet levealder.
-Skjevheter i forstøtningsmurer.
-Utvendige vann og avløpsledninger er vurdert til å være fra byggeår. TG2 er gitt for å belyse risiko.
-Det anbefales bedre tilrettelagte brann og rømningsveier fra 2. etasje, samt å få på plass tilfredsstillende røykvarslere og slukkeutstyr.

Følgene forhold er ikke undersøkt (TGIU):
-Sealingbag som alternativ sikring mot lekkasje på sanitærutstyr er ikke sjekket, det foreligger ikke dokumentasjon.
-Kaldtloft over tilbygg ble ikke tilfredsstillende undersøk, grunnet redusert tilkomstmulighet.
-Deler av takkonstruksjon er lukket og inspeksjon er ikke mulig.
-Taktekking, gjennomføringer og skorstein over tak er kun undersøkt fra bakkenivå.
-Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er påkostet og pusset opp med gjennomførte og moderne materialvalg, laminatgulv, flislagt bad og gang. Vegger og himlinger med malte flater. Innholdsrik og stilfull kjøkkeninnredning fra IKEA med maskulint uttrykk. Moderne hvitevarer som integrert stekeovn, bred induksjonstopp, ventilator, oppvaskmaskin, kjøl- og fryseskap. Det er kun de integrerte hvitevarer følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  i 2021, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Badet har store gulvflis på gulvet og våtromsplater på veggene. Interiøret er i matchende eik og sort med servant i seksjon, wc med innebygget cisterne, dusjhjørne og stort speil med integrert belysning. På badet er det opplegg til vaskemaskin. I underetasjen er det også et enkelt bad med dusj, wc og servant og på vaskerommet. Stue i hovedetasje har enkel standard og det bør påregnes oppgradering.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har vedovn i kjeller og i stue, samt luft til luft varmepumpe. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1961. 

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 

Det foreligger en ferdigattest på tilbygg datert 30.07.1968.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 2673, tinglyst 08.09.1960, type heftelse: Festekontrakt med vilkår og bestemmelser om festetid. Festeavtalen gir også rettigheter til å legge vann- og kloakk ledning over bnr. 10, men fester er forpliktet til å ta sin del av evt. utbedring. Det fremgår også at fester plikter å holde tomten inngjerdet.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Boligen ligger fint til i et rolig boligområde i blindvei, med enkel adkomst til innfartsveien til Kragerø. Dagligvarebutikk finner du i umiddelbar nærhet. Herfra er det gangavstand til sentrum, ca. 15 min, samt til sjøen, idrettsplass, skoler og barnehage. Det er også fine turområder i umiddelbar nærhet. Offentlig transport er lett tilgjengelig med holdeplass kun få minutters gange fra boligen.

Fra Kragerøveien tar du inn på Kalstadveien ved Rema 1000. Ta deretter til høyre inn på Daleneveien etter Kiwi butikken. Veien svinger og går over i Nordre Kalstadvei, ta så stikkvei opp til høyre hvor boligen ligger på venstre side opp den lille bakken.

Kragerø skole (1-10 kl.) 504 elever, 29 klasser 2 km
Kragerø videregående skole 483 elever, 24 klasser 0.9 km

Siritun barnehage (1-5 år) 66 barn 1.5 km
Rømerverven barnehage (1-5 år) 43 barn 2.5 km
Frydensborg Gård barnehage (1-5 år) 45 barn 3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 915 kvm

Festeavgiften er kr 1.071,- pr. år. Festeavtalen utløper 07.09.2059. 

Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2020

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Boligen har egen garasje med plass til en bil og en stor gårdsplass med plass til flere biler. Garasjen er i dårlig forfatning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et område som er underlagt kommuneplanens arealdel, 2018-2030. Området er p.t. avsatt til LNFR område, men det er vedtatt at reguleringsplan for Dalane/Storkollen/Sjåen, datert 23.02.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.03.93 skal gjelde. Området er i gjeldende reguleringsplan regulert til boliger med tilhørende anlegg. I området er det regulert høyspenttrasé med sikringssone, denne ligger utenfor eiendommen. Grunnen til at kommuneplanens arealdel viser LNFR område, skyldes en feil fra Kragerø kommune. Området skulle vært merket hvitt (uregulert). Det jobbes fortløpende i kommunen med å rette opp dette. Evt. søknader om påbygg etc. bør avventes til dette er rettet for å slippe en disp. søknad.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 894,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, og megler har derfor ikke kjennskap til hvor store kostnader dagens eier har til strømforbruk, forsikring, tv, internett m.v.

Formuesverdi for 2023 er kr 614 264,- ifølge skatteetaten. Beløpet er gitt på grunnlag av at selger bor fast i boligen.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 457 055,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 840,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 065 840,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nedre Telemark Tingrett

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kragerø kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere av tvangssalg». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.385,- samt dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0044/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2544

Sist oppdatert: 09. oktober 2025 kl. 11:41