Nordre Gjekstadskog 22

Nordre Gjekstadskog 22, 3236 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 88, bruksnummer 159, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 88, bruksnummer 87, ideell andel 1/6

Totalt bruksareal BRA: 197 kvm

BRA-i:
1. etasje 81 kvm: Tv-stue, bod, kontor, entre, bad og to soverom - Arealet er fordelt over 2 plan
2. etasje 88 kvm: Stue, kjøkken, bad og soverom - Arealet er fordelt over 2 plan

BRA-e:
1. etasje 19 kvm: Utvendige boder - To boder 11 m2 og 8 m2.
3. etasje 9 kvm: Innglasset utestue

Kommentar takstmann: Boligen inneholder 161 m2 P-ROM og 8 m2 S-ROM. Årstall i rapporten er basert på opplysninger fra selger, kommune, eiendomsverdi og produkter i boligen. Tilstandsrapporten ble oppdatert 23.05.2025 etter utbedringer på fasader og inspeksjon av takstmann.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.02.2025 utført av Anticimex AS Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt vedr. ferdigattest for nærmere opplysninger rommenes lovlighet og innredning.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført oppført med grunnmur av mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning og pussede fasadeplater. Yttertak med tilnærmet flatt fall av trekonstruksjon tekket med takpapp/folie. Ytterdører med glassfelt. Vinduer og heve/skyvedør med karmer/rammer av tre med to-lags glass. Oppvarming med elektrisitet og gasspeis. Luft-til-luft varmepumpe. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 68 % | TG2 : 21 % | TG3 : 0 % | TGIU : 11 %

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje,
herunder TG2:
*Bad plan 2: Ikke registrert drenering på innebygget sisterne, riss/sprekker i flisfuger dusjhjørne
*Bad plan 4: Ikke registrert drenering på innebygget sisterne, riss/sprekker i flisfuger dusjhjørne, noe manglende fallforhold
*Kjøkken: Redusert avtrekkseffekt på ventilator, bør etableres komfyrvakt
*Trapper mangler håndløpere på vegger.
*Ukjent om det er foretatt radonmålinger i boligen
*Søyler under terrasse har kontakt med terreng (kan forkorte levetid)
*Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren, knekt skifter på forstøtningsmur mot gress.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om ytterligere opplysninger om ovennevnte punkter. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Særdeles solrikt og barnevennlig beliggende funkis fra 2010 med gjennomgående fin standard.

Boligen er fint tilpasset en aktiv barnefamilie da det er flere fine alternativer til både soverom og tv-stuer, og det er nesten ubegrenset med flotte terrasser. Boligen har flere romslige boder med rikelig lagringsplass.

Fra kjøkkenet er det utgang til en fin skjermet og usjenert takterrasse på 37 kvm. som har blitt benyttet flittig av nåværende eiere. Fra nevnte terrasse er det trappeadkomst til øverste takterrasse på hele 76 kvm. der solen kan nytes fra morgen til kveld. Fra takterrassen er det fin utsikt ut over nærområdet, og det er fint plass til hele familien på grilling og sommerhygge.

Boligen fremstår som meget godt vedlikeholdt og er vesentlig påkostet av nåværende eiere (Nymalt innvendig, samt nye gulv i fleste oppholdsrom 2022/2023 - Nytt tak og terrassegulv 2024 - Ny utgangsdører 2024 - Malt/overflatebehandlet utvendig 2025 )

Det ble også montert ny varmtvannsbereder i 2023 og ny oppvaskmaskin i 2025.

Det er Verisure alarmsystem på alle vinduer og dører, samt innvendig kamera i tillegg til ring kamra på dør. Brannvarsling med direkte kopling til Verisure.

Boligen har utvendig elektrisk solskjerming.

Dersom en er på utsikt etter en lettstelt og moderne funkis som er vesentlig påkostet med lite fremtidig vedlikeholdsbehov, bør denne boligen besiktiges.

Nøkkelkvalifikasjoner:
*Nymalt innvendig, samt nye gulv i fleste oppholdsrom 2022/2023
*Nytt tak og terrassegulv 2024
*Ny utgangsdører 2024
*Malt/overflatebehandlet utvendig 2025
*Innredet med 4 soverom, samt separat tv-stue
*Kun 5 minutter til Gøif Idrettsanlegg
*Ligger like ved Kyststien (natursti ut over Østerøya)
*Nærmeste badestrand (Lahelle) ligger 15 minutter unna boligen

Det er montert gasspeis og varmepumpe i stue, og det er gulvvarme i flere rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på "5 eneboliger" datert 9.8.2010.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Iflg. vedtak Sandefjord kommune datert 17.02.2017 er det kun godkjent med vindavskjerming på 3 sider av takoverbygg på takterrasse, slik at det ikke blir et lukket rom. Nåværende løsning på innglasset rom på takterrasse er således ikke godkjent, da det har 4 vegger/dører og kan lukkes. Det foreligger ikke ferdigattest på nevnte innglassing.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger opplyser at Jacuzzi og skreddersydde stue gardiner muligens kan medfølge etter nærmere avtale.

Det er Verisure alarmsystem på alle vinduer og dører, samt innvendig kamera i tillegg til ring kamra på dør. Brannvarsling med direkte kopling til Verisure.

Boligen har utvendig elektrisk solskjerming.

En trenger ikke å reise på sommerferie når en bor på Gjekstad/Lahelle, her er det umiddelbar avstand til butikk, turområde, fotballbaner, lekeplasser, flere badestrender og vakre Lahellefjorden.

Innenfor kort gangavstand ligger vakre Lahellefjorden. Lahelle- og Tønsbergfjorden byr på en flott skjærgård med kjente øyer som blant annet Stauper og Lindholmen. Her er det yrende båt- og badeliv om sommeren.

Lahelle og Sjuveenga byr også på unike turmuligheter, enten ved å rusle i de koselige gatene i Lahelle eller ta den 20 km. lange turen ut kyststien. Det er heller ikke lange veien til populære Skjellvika badestrand. Helt ytterst på Østerøya ligger Yxnøy med sitt yrende plante- og dyreliv. Lahelle badestrand er en kjent samlingsplass på Sankthans aften med stort bål, samt hygge og moro for store og små.

For den idrettsglade sjel finner en GØIF idrettsanlegg ( ca. 5 minutter unna) med utallige fotballbaner som benyttes flittig av beboerne i området. På Gøif er det også barnehage og FFO (Fotballfritidsordning) for de minste barna.

Joker matvarehandel ligger på Gjekstad, og denne butikken har også søndagsåpent.

Kafébesøk og blomsterhandel kan gjøres hos Bondens Hage på Lahelle. Her er det også mulig å leie flotte selskapslokaler som ble bygget i 2022.

Megler oppfordrer til at man viser hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Eventuelt se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen.

Det er gangavstand til Gokstad Barneskole og Varden ungdomsskole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Særdeles lettstelt eiertomt på 364 kvm.

Her er det lagt til rette for en enkel hverdag med lite vedlikehold av hage og utearealer. Tomten består av en mindre hageflekk og asfaltert gårdsplass som enkelt kan spyles på de varme sommerdager.

Boligen har en fantastisk takterrasse på hele 76 kvm. som nåværende eier har benyttet hele året. Her er det plass til hele familien på grilling og sommerhygge der solen kan nytes fra morgen til kveld. Fra den fine takterrassen er det fin utsikt ut over nærområdet.

Fra kjøkkenet er det utgang til en fin skjermet og usjenert takterrasse på 37 kvm. som har blitt benyttet flittig av nåværende eiere.

I tillegg har denne eiendommen ideel andel av realsame på gnr. 88, bnr.87. Ideel andel: 1/6.

Gode parkeringsmuligheter i gårdsplass, samt carport.

Klargjort for oppkopling til el-billader i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan "Søndre Gjekstadskog, Kastetskogen" datert 3.8.1993 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 17.620,-for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 25.000,- pr.år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 8.000,- pr.år.

Boligen er tilknyttet Sandefjord bredbånd som leverandør av internett signaler og har avgift på kr. 829,- pr. mnd.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr. 5.700,- pr. år.

Kjøper må også påregne kostnader til innboforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 620 104,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 480 415,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 295 000,00 Prisantydning

Omkostninger

207 370,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
228 360,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 523 360,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janette Johansen Tjelle og Lloyd Stephan Tjelle

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 %
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.150,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 22.000,-/26.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0404/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.24404

Sist oppdatert: 12. juni 2025 kl. 12:25