Hjellumvegen 77

Hjellumvegen 77, 2322 RIDABU
Kommunenummer 3403, gårdsnummer 19, bruksnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 416 kvm

BRA-i:
1. etasje 213 kvm: Bad i hybel, Kjøkken i hybel, Entré 1, Gang 1, Kjøkken i leilighet, Stue 1, Soverom , Soverom 2, Lagerrom, Lagerrom 2, Bod , Entré 2, Stue 2, Bad i leilighet, Soverom 3, Toalettrom i hybel.
2. etasje 203 kvm: Bad i leilighet mot øst, Gang 1, Gang 2, Gang 3, Kjøkken i leilighet mot øst, Soverom 1, Soverom 2, Stue ,Entré , Bad i leilighet mot vest, Kjøkken i leilighet mot vest, alkove, Stue 2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 27.04.2026 utført av Takstgruppen AS v/Bismo takst . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest/brukstillatelse for informasjon om eiendommens registrerte boenheter.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enkel bygningsbeskrivelse:
Byggeår 1900. Taktekking av metallplater. Utvendige beslag og takrenner/nedløp i metall. Vindski og toppbord i tre. Yttervegg i trekonstruksjon. Grunnmur pusset/slammet over terreng. Mønet skråtak i tre. Undertaksbord. Kombinert kaldt loft og skråhimling. Trevinduer med 2-lags isolerglass. Ytterdør i tre med 2-lags isolerglass. Terrasse mot øst: Fundamentering er ikke synlig. Konstruksjoner og overflater i treverk.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):

Veggkonstruksjon:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen.
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.

Takkonstruksjon/Loft:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Konstruksjonene har omfattende skjevheter.

Vinduer:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Dører:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er registrert symptom på sopp/råte.
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Grunnmur og fundamenter:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker.

Alle baderom:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):

Taktekking:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.

Nedløp og beslag:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

Utvendige trapper:
- Betongtrapp har mindre sprekker/skader.

Overflater:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

Pipe og ildsted:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Rom under terreng:
- Det er ikke mulig å foreta hulltaking i underetg i utsatte konstruksjoner.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

Krypkjeller:
- Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.

Innvendige trapper:
- Knirk i trapp registrert. Slitasje på trinn.

Innvendige dører:
- Dørene bæ rer preg av bruksslitasje, men ivaretar funksjonskrav. Enkelte dører trenger justering.

Vannledninger:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Avløpsrør:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon:
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.

Varmtvannstank:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Andre installasjoner:
- Begrenset oppvarmingsmulighet i enkelte enheter om strøm blir borte.

Fuktsikring og drenering:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Terrengforhold:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Utvendige vann- og avløpsledninger:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og utvendige vannledninger.

Loftsetasje - Bad i leilighet mot øst:
- Det er registrert symptom på fuktskader.

Alle kjøkken:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Det bør utføres vedlikehold på avtrekket.

Loftsetasje > Bad i leilighet mot vest > Tilliggende konstruksjoner våtrom:

1. Etasje - Bad i hybel og leilighet:
- Det er registrert symptom på fuktskader

1. Etasje - Toalettrom i hybel:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten datert 27.04.2026.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Eiendommen er i matrikkelen registrert med én bruksenhet. Eiendommen fremstår generelt normalt vedlikehold tatt i betrakting alder og bruken. Det er generelt behov for oppgradering/påkostninger.

1. etasje:
- Leilighet 1 har egen inngang og inneholder: entré, stue, soverom, kjøkken, bad og toalettrom.
- Leilighet 2 har felles inngang og inneholder: gang, stue, kjøkken, to soverom og bad.
- Lager-/oppbevaringsrom med to boder og egen inngang i front.

2. etasje:
- Leilighet 3 inneholder: gang, stue, kjøkken og alkove.
- Leilighet 4 inneholder: gang, stue, kjøkken, bad og to soverom.
- Lagerrom med bod.

Adkomst til 2. etasje via felles trapperom.

Kontakt megler for informasjon om nåværende leieavtaler. Leieforholdene vil følge over til ny eier.

Kommunen opplyser at de ikke besitter noen byggetegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det er av den grunn ikke mulig for megler å avdekke om hvorvidt rommenes bruk og inndeling er i henhold til opprinnelig intensjon. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Det som måtte finnes av løsøre på eiendommen som tilhører nåværende eier vil følge med over til ny eier.

Oppvarming består av strøm og vedfyring, i hovedsak via panelovner, ildsted og varme i gulv.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt siden 1900. Eiendommen er ombygd flere ganger, mye i 1950-åra.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Kommunen opplyser at de ikke besitter noen byggetegninger for eiendommen. Det er av den grunn ikke mulig for megler å avdekke om hvorvidt rommenes bruk og inndeling er i henhold til opprinnelig intensjon. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eier har nylig vært i dialog med Hamar kommune i forhold til eiendommens status og nåværende bruk. Eier har fått følgende skriftlig tilsvar fra kommunen:

Det er egentlig ingen mulighet for å få disse leilighetene registrert som godkjente separate bruksenheter. De har vært registrert som "ikke-godkjente" enheter i matrikkelen før du tok kontakt, så dagen hvor dette måtte fikses opp i ville kommet uansett. Bygget er så nære jernbanen og trafikkert vei at vi ville trolig ikke ha akseptert formalisering av egne separate bruksenheter.

Bygget er nå registrert i matrikkelen(Det sentrale eiendomsregisteret) som "Annen boligbygning", med 1 godkjent bruksenhet. Dette med bakgrunn i at arealet har vært godkjent for varig opphold siden 1954, se vedlegg for tegninger som bekrefter bruken. Men da kun som 1 bolig. Siden oppdeling ikke har vært godkjent, så må kommunen vurdere formell oppdeling med bakgrunn i 2025-krav, og da vil det ikke være mulig å få flere boenheter her.

Såfremt det er intern gjennomgang mellom alle de forskjellige delene, så er det ingenting i veien for å leie ut alle, selv om bygget formelt blir stående med registrert godkjent 1 boenhet.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

- Dagboknr. 903560, tinglyst 31.01.1949 type heftelse: Elektriske kraftlinjer.
- Dagboknr. 905595, tinglyst 18.06.1963 type heftelse: Elektriske kraftlinjer.
- Dagboknr. 5273, tinglyst 26.06.1979 type heftelse: Erklæring/avtale, forbud mot næringsvirksomhet vedr. slakteridrift og eller engrosomsetning av slakt.
- Dagboknr. 452039, tinglyst 14.06.2011 type heftelse: Bestemmelse om veg rettighetshaver gnr. 19 bnr. 11 snr. 1 og 2 har vegrett over eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. Kopi av servitutt fra 1963, 1979 og 2011 kan fås ved henvendelse til megler. Servitutt fra 1949 er av eldre dato og megler har ikke lyktes med å innhente denne.

Eiendommen er registret i matrikkelen med 1 boenhet. Boenheten inneholder 4 leiligheter, med 2 stk. i 1. etasje og 2. stk. i 2. etasje.

Kommunen opplyser at de ikke besitter noen byggetegninger, ferdigattest eller midlertidigbrukstillatelse for eiendommen. Det er av den grunn ikke mulig for megler å avdekke om hvorvidt rommenes bruk og inndeling er i henhold til opprinnelig intensjon. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Kontakt megler for informasjon om nåværende leieavtaler. Leieforholdene vil følge over til ny eier.

Det gjøres oppmerksom på at er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Sist feiing ble utført 07.07.2023 og sist tilsyn ble utført 28.01.2016. Info i henhold til opplysninger fra Hedmarken Brannvesen.

Sist kontroll av det elektriske anlegget ble utført 19.08.2009, det foreligger ikke pålegg om utbedring av feil på det elektriske anlegget. Info i henhold til opplysninger fra Elsikkerhet Norge AS.

Beliggende i et område med boligbebyggelse og næringsvirksomhet, Hjellum, ca. 5 km fra Hamar sentrum. Gangavstand til barnehager og barneskole. Ca. 2 km til Ridabu senter med dagligvarebutikker. Idrettsplass like ved med fotballbaner, kunstgressbane m.m. Eiendommen grenser mot jernbanelinje og støy må påregnes. Gode eksponeringsmuligheter for næring i 1. etasje.

Ta til høyre i lyskryss ved Vangskirka mot Ilseng. Ta så tredje vegen til høyre mot Hjellum. Eiendommen ligger på venstre side rett før jernbaneovergangen. Se vedlagt kart.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lovisenberg skole, ca. 1,1 km.
Ener ungdomsskole, ca. 2,7 km.
Hamar katedralskole, ca. 9,2 km.
Flere barnehager i nærområdet.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Eiet tomt på 727 kvm.
Tomten er opparbeidet med plenareal på sørsiden og en terrasse med levegger. Uteområdet ved innkjøring og inngangspartiet er asfaltert.

Oppstillingsplasser ved inngangspartiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til næringsformål. Eiendommen er i kommunens register registrert som annen boligbygning.

Eiendommen omfattes av:
Id: 20120001 (http://tema.webatlas.no/hamar/Planinnsyn?planid=20120001)
Navn: KOMMUNEDELPLAN FOR HJELLUM
Plantype: Kommunedelplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 29.10.2014
Delareal 726 m, ArealbrukSentrumsformål,Nåværende
Delareal 452 m, KPHensynsonenavnH130_1, KPSikring Byggeforbud rundt veg, bane og flyplass
Delareal 727 m, KPHensynsonenavnH390_1, KPFare Annen fare
Delareal 1 m, Arealbruk Veg,Nåværende

Id: 20190001 (http://tema.webatlas.no/hamar/Planinnsyn?planid=20190001)
Navn: Kommunedelplan Hensettingsanlegg Skattumshagan NB: båndlegging utgått (over 4 år)
Plantype: Kommunedelplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 27.05.2020

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr. 43 746 for 2023. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr. 12 532 for 2023.

Leietakere betaler strøm etter forbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 28 000.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2022 var kr. 1 006 497 ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr. 3 824 687.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 980 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
95 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
3 055 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 075 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Håkon Lillevold Larsen

Etter nærmere avtale. Vennligst oppgi ønsket overtagelse i budskjema.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen. Minimumsprovisjon kr. 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke utvidet  kr 28 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hamar, inkl tegninger  kr 4 663,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Foto - 25 bilder  kr 4 315,00
Takst Taksgruppen Samspell  kr 22 000,00
Takst Taksgruppen Samspell, oppdatering av rapport  kr 10 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 65-0081/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.2481

Sist oppdatert: 08. juni 2026 kl. 12:23