Smalgangen 7

Smalgangen 7, 0188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 421, seksjonsnummer 94, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 75 m².

BRA-i:
5. etasje, 70 m²: Entré, bod, gang, baderom, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Loftsetasje, 2 m²: Loftsbod.

BRA-b:
5. etasje, 3 m²: Innglasset balkong.

Yttervegger mot innglasset balkong er medregnet i innglasset balkong areal (BRA-b).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1991. Bygningen har støpt plate på mark. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Utvendige fasader har malte murkonstruksjoner. Yttertaket er av saltaksform og tekket med takstein. Taket er ikke besiktiget.
Leiligheten har vinduer og balkongdør med to-lags glass fra byggeår. Entrédøren er en slett dør med brannklasse B30, lydklasse 38 dB, kikkehull og sikkerhetslås. Det er utgang fra stue til en innglasset balkong på ca. 3 m². Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler og passiv avtrekk på bad og kjøkken.

Sikringsskap med automatsikringer er montert i entré. Det er registrert behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget grunnet manglende samsvarserklæringer/dokumentasjon på anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Baderom
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Det er registrert svelling/bobler i himling etter gammel fuktskade. Det er stedvis registrert sotmerker i himling.
- Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.

Tekniske anlegg
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Tapet har stedvis manglende vedheft i soverom 1. Det er registrert støvkondens på veggflater over vinduer.
- Parkettgulvene bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Vinduer
- Vinduer viser tegn til slitasje, elde og stedvise mindre råteskader.

Balkong
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon er ikke utført. Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkonger
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

Det er observert en eldre skade i himlingen på kjøkkenet. Skaden har vært uendret siden minst 2022, så langt fullmaktshaver kjenner til. Årsaken til den tidligere skaden er ikke kjent. Fullmaktshaver har ikke mottatt ytterligere opplysninger om årsaken. Området er senere overflatebehandlet/malt.

Selveierleilighet beliggende i 5. etasje i et boligbygg fra 1991, med heisadkomst. Leiligheten har en god og funksjonell planløsning med entré og innvendig bod, to soverom, baderom og stue med åpen kjøkkenløsning. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong. Boligen varmes opp med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg, samt gulvvarme på badet. Leiligheten er nymalt i 2026.

Entré:
Entréen har parkett på gulv og plass til oppheng av yttertøy og sko. Herfra er det direkte adkomst til en praktisk innvendig bod. Entrédøren er slett og utstyrt med kikkehull og sikkerhetslås, og det er porttelefon. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entréen.

Baderom:
Baderommet er flislagt og har gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servant med ett-greps armatur, speil og overskap, samt vegghengt toalett med sisternekasse. Dusjhjørnet er utstyrt med hånddusj og dusjforheng. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt avtrekksventil. Badet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. Membran/tettesjikt på gulv- og veggflater er vurdert til TG3.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har innredning med glatte, lyse fronter og benkeplater av laminat. Oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur er nedfelt i benkeplaten. Medfølgende hvitevarer består av komfyr med steketopp og frittstående kjøleskap med frysedel. Over komfyren er det ventilator med avtrekk. Benkeskapbelysning og stikkontakter sørger for god arbeidsbelysning og praktiske tilkoblingsmuligheter. Husbrannslange er plassert under oppvaskkummen.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue:
Stuen er lys og romslig, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og luftig oppholdsdel, samtidig som rommet har naturlige soner for møblering. Store vindusflater gir godt med dagslys, og fra stuen er det direkte utgang til den innglassede balkongen.

Innglasset balkong:
Den innglassede balkongen er på ca. 3 m² og gir en lun og skjermet forlengelse av stuen. Her er det plass til en liten sittegruppe, og skyvbare glassfelt gjør det mulig å åpne opp på varme dager. Balkongen har belysning og stikkontakter.

Soverom:
Leiligheten har to gode soverom med garderobeskap og fine møbleringsmuligheter. Begge har god plass til seng med tilhørende møblement. Hovedsoverommet ligger tilbaketrukket med adkomst via mellomgangen ved badet, mens det andre soverommet nås fra stuen.

Innvendig bod:
Fra entréen er det adkomst til en praktisk innvendig bod med gode oppbevaringsmuligheter for klær og annet utstyr.

Overflater:
Gulv: Parkett, gulvbelegg, fliser på baderom og epoxy eller lignende materiale på balkong.
Vegger: Malte tapeter og flislagte vegger på baderom, samt vegg-/rekkverksflater av metall og glass på balkong.
Himling: Lysmalt mur/betong, samt lyse himlingsplater på innglasset balkong.

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet Byggemåte og vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg, samt elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på bolig- og forretningsbygg, datert 30.11.1993. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har tinglyst panterett i seksjonen på kr 15 000 til sikkerhet for seksjonseierens økonomiske forpliktelser overfor sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler en nettstasjon på eiendommen, hvor erklæringen ikke kan slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker, samt rett for Oslo kommune eller den kommunen utpeker til å benytte et avgrenset uteareal på 502 m² til utendørs barnehagedrift.

Eiendommen ble seksjonert i 1990. Seksjonen er registrert som boligseksjon, seksjonsnr. 94, med sameiebrøk 70/41135. Seksjoneringen er tinglyst 27.07.1990 med dok.nr. 45572.

Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha vesentlig betydning for kjøpers bruk av selve leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter må leietaker godkjennes av styret før utleie. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Sameiet har begrenset adgangen til korttidsutleie til maksimalt 60 døgn per år. Utleie skal meldes til styret med kontaktinformasjon, og det påløper et gebyr på kr 800 per utleieforhold.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en svært sentral beliggenhet på Grønlands torg, midt i et urbant og levende område med det meste innen kort gangavstand. Smalgangen er en bilfri gågate, og rett utenfor døren finner du et mangfold av butikker, frukt- og grøntforhandlere, kafeer og internasjonale spisesteder som gir området sitt særegne preg.

Alle hverdagens servicetilbud ligger like i nærheten. På Grønlands Torg og Grønland Basar finner du blant annet dagligvare, apotek, Vinmonopol, butikker og serveringssteder, mens Meny ligger kun et par minutters gange fra boligen. For trening og aktivitet ligger både Fresh Fitness og Grip Gym i nærområdet.

Beliggenheten gir også kort vei til flere fine rekreasjonsområder. Akerselva ligger innen gangavstand, med turvei som kan følges videre nordover gjennom byen. I tillegg er det kort vei til Botanisk hage, Tøyenparken og Middelalderparken, samt til Bjørvika med Operastranden og videre mot Sørenga sjøbad. Operastranden ligger mellom Operaen og MUNCH, mens Sørenga byr på sjøbad, badebrygge og parkarealer.

Kollektivtilbudet er svært godt. Grønland T-banestasjon ligger ca. 2 minutters gange unna og betjenes av linje 1-5. Oslo bussterminal ligger ca. 3 minutter unna, mens Oslo S og trikkestoppene i Storgata nås til fots på henholdsvis ca. 7 og 8 minutter. Fra Oslo S er det et omfattende togtilbud videre i og utenfor Oslo, samt forbindelse til Oslo lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Grønland Torg barnehage: 2 min. gange
Breigata barnehage: 4 min. gange
Lille Grønland barnehage: 4 min. gange

Skoler:
Vahl skole (1.-7. trinn): 9 min. gange
Sofienberg skole (8.-10. trinn): 18 min. gange
Hersleb videregående skole: 10 min. gange
Heltberg Private Gymnas: 12 min. gange

Idrett og fritid:
Jensens Have ballbinge: 3 min. gange
Oslo spektrum: 5 min. gange
Fresh Fitness Grønland: 5 min. gange
Grip Gym: 5 min. gange

Oppgitte avstander er hentet fra Nabolagsprofil.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 10 297,4 m² som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med hage og gårdsrom. Sameiet har også tilgang til en luftegård for dyr.

En barnehage har eksklusiv bruksrett til et uteareal på 502 m² på eiendommen i barnehagens åpningstid. Utenom åpningstiden kan barn som bor i sameiet og deres gjester benytte området.

Det følger ikke parkeringsplass med seksjonen.

Det er parkeringshus i kjelleretasjene på sameiets eiendom, som driftes av Linstow Eiendom. Parkeringsanlegget er seksjonert som egen næringsseksjon og drives kommersielt. Boligseksjonseierne har iht. vedtektene rett til å leie parkeringsplass i anlegget, begrenset til 60 % av antall boligseksjoner i sameiet og til enhver tid gjeldende priser. Ved ønske om leie av parkeringsplass henviser sameiets ordensregler til Onepark.

Smalgangen 7 omfattes av ordningen med beboerparkering i bydel Gamle Oslo. Beboere som oppfyller vilkårene kan søke Oslo kommune om beboerparkeringstillatelse. Tillatelsen gjelder på plasser skiltet med beboerparkering i aktuell sone, men gir ikke rett til reservert plass. For nærmere informasjon om vilkår, priser og søknad, se Oslo kommunes nettsider:
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/omrader-med-beboerparkering/

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3152, «Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Grønlands Torg», vedtatt 20.12.1989, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til reguleringsbestemmelsenes § 11 skal støynivået fra veitrafikk ikke overstige kravene i daværende Miljøverndepartementets rundskriv om trafikkstøy. Boliger som utsettes for høyere trafikkstøynivåer enn de laveste grenseverdiene skal støybeskyttes ved hjelp av skjerming, ytterveggisolering, plassering av bygningene eller planløsning.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2851, «Endret reguleringsplan for Grønlands torg og Vaterland - Boliger - byhall - hotell - bussterminal - kontor/forretning», vedtatt 24.02.1986, og reguleringsplan S-2976, «Endret reguleringsplan for Biskop Gunnerus gate og deler av Schweigaards gate - Lybekkergaten - Stenersgaten og Nygaten i Oslo kommune», vedtatt 28.04.1988. Sistnevnte plan har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplanene S-3152 og S-2851 er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.

Det pågår planarbeid i nærområdet for detaljregulering av Schweigaards gate 10 m.fl. (Galleri Oslo), saksnr. 2025/06723. Saken er under behandling og er en videreføring av plansak 202103235. For nærmere informasjon henvises det til Planinnsyn hos Oslo kommune.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 461,40 pr. mnd. og inkluderer: a konto fjernvarme og varmtvann, internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold samt honorarer.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert med 5 % fra 2025 til 2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader bolig: kr 2 707,95
A konto fjernvarme/varmtvann: kr 938,25
Renovasjon: kr 331,83
Avsetning til vedlikeholdsfond bolig: kr 311,-
Internett: kr 172,38

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.
Fjernvarme og varmtvann innbetales a konto og avregnes årlig. Kostnadene til oppvarming og varmtvann fordeles etter sameiebrøk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år.

Sameiet har kollektiv avtale om levering av bredbånd via Telia. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 684 369,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Andel formue er kr 18 939,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 07.08.2026.

Det er ikke felles lån i sameiet.

5 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

133 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
134 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
144 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 484 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 494 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Sobhieh Akrami

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Grønlandshagen, med sameiebrøk 70/41135.
Sameiet består av 298 boligseksjoner og 21 næringsseksjoner (herav én parkeringsseksjon og én barnehageseksjon), samt én seksjon for administrasjon.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Sameiet har egen hjemmeside: https://vibbo.no/gronlandshagen/om

Øvrig informasjon:
- Dyrehold er tillatt innenfor gjeldende lover og ordensregler, forutsatt at dyreholdet ikke er til fare eller urimelig sjenanse for øvrige beboere. Hunder skal holdes i bånd på sameiets arealer, og lufting i fellesarealene er ikke tillatt. Sameiet har tilgang til luftegård for dyr mellom Grønlandshagen og Galleri Oslo.
- Motorisert avtrekk på kjøkken og bad er ikke tillatt. Det skal benyttes passivt avtrekk.
- Kun elektrisk- og gassgrill er tillatt på balkonger og terrasser (kullgrill og engangsgrill er forbudt). Grilling er ikke tillatt på takterrassen i Smalgangen 24.
- Sameiet har felles sykkelbod, kameraovervåking av fellesarealer og avtale om vektertjenester. Det er mulighet for leie av tilleggsbod.

Foretatte påkostninger/utbedringer de senere år:
2025
- Installasjon av nye heiser. Heisprosjektet er i all hovedsak gjennomført i henhold til plan og budsjett.
- Fellesmåling av strøm ble avviklet og det ble montert individuelle, fjernavleste AMS-målere i leilighetene.
- Rehabilitering av deler av ventilasjonsanlegget for næringsseksjonene.
2024
- Nyanskaffelse og oppgradering av kameraanlegg.
2020/2021
- Sikring av setningsskader i oppgang 23. Setningsutviklingen følges fortsatt opp med målinger og konsulentbistand.

Planlagte påkostninger og saker under utredning:
- I 2025 ble det avdekket armeringskorrosjon i nederste kjellergulv samt i flere bærebjelker og hulldekkeelementer i kjelleretasjene. Styret skal kartlegge omfang, utbedringsbehov og metode. Ifølge årsberetningen er det sannsynlig at skadene vil medføre betydelige kostnader, men det er foreløpig ikke avklart om kostnadsansvaret ligger hos sameiet eller eier av garasjeseksjonen. Sameiet følger samtidig løpende opp setningsskader i bygningsmassen. Konsulentkostnadene til overvåking av setningsskadene utgjorde kr 794 039,- i 2025. Det opplyses at det må påregnes fremtidige kostnader knyttet til bygningsmessige tiltak for å kompensere for bevegelser i grunnen.
- Styret har varslet utskifting av hovedstrømbryter og følger opp tilstanden på sameiets vinduer og membraner på balkongene. Det er inngått avtale om rens og kontroll av ventilasjonsanlegg/avtrekk i boligseksjonene, og arbeidet er planlagt gjennomført i 2026. Vedlikehold av sameiets kjølemaskiner skal også gjennomføres.
- Ordinært årsmøte 2026 slo fast at drift, vedlikehold, fornyelse og risiko knyttet til den kommunale gågaten Smalgangen, herunder gatevarmeanlegget, i utgangspunktet ikke er sameiets ansvar. En eventuell ny årsmøtesak skal bygge på dokumentert faktagrunnlag og uavhengig juridisk vurdering.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 28 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 24 732,00
Foto  kr 6 500,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 48-0026/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2626

Sist oppdatert: 07. september 2026 kl. 17:29