Kongens gate 27B

Kongens gate 27B, 1530 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 2, bruksnummer 1427, seksjonsnummer 10, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Borettslaget Kongens gate 27, organisasjonsnummer 923710213

BRA (totalt bruksareal): 63 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
2. etasje:
55 kvm: Entré, stue, kjøkken, to soverom og bad.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Kjeller:
8 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje:
4 kvm: Balkong.

Kun deler av arealet i bod er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 8 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Iht. husordensreglene har hver andel/leilighet rett til én kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at dagens boder er etablert i borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Anticimex v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsonen er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Slukmansjett er ikke tilstrekkelig innsmurt med smøremembran.
- Vannrør: Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør). Løsningen vurderes ikke å ha faglig god utførelse, med den risiko dette erfaringsmessig innebærer for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bæ rer ikke preg av faglig god utførelse.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Det er kun etablert stoppekran for deler av vanninstallasjoner i leiligheten.

Andre rom
- Overflate himling: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekker i plateskjøter.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. etasje: Stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. På soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
- Balkonger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført kjøkken og generelt stikk og lyspunkter.
- Branntekniske forhold: Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

I 2023 ble det utført omfattende oppgraderinger i hele leiligheten. Romløsningen ble samtidig noe ombygget til fordel for et ekstra soverom, etablert i leilighetens opprinnelige kjøkken. Resultatet er en meget effektiv romløsning og et stilmessig helhetlig uttrykk skap av tidsaktuelle overflater og innredninger.

Lys én-stavs parkett er lagt på gulvene i alle rom utenom badet og entreen. Sistnevntes gulv er utført med både varmekabler og vakre historiske fliser. Veggene utenom badet er behandlet til glatte flater og malt, i entreen også påmontert aktuelt akustikkpanel. Belistning er også ny, alle innerdører er i tillegg skiftet ut.

Ny kjøkkenkrok ble i 2023 etablert i stuen og består dels av ny innredning fra dette år, dels av eldre skap som ble flyttet fra det opprinnelige kjøkkenet. Samtidig ble det lagt opp både nye rør og nytt elektrisk anlegg til kjøkkenkroken. Hvitevarene er både integrert og frittstående, alle medfølger leiligheten.

Leilighetens opprinnelige kjøkken er ombygget til soverom med ca. 7 kvm. gulvflate. Hovedsoverommet er fortsatt av god størrelse til sitt formål, oppmålt til ca. 13 kvm. Speildørsgarderobe er installert i begge rom og inneholder i hovedsoverommet også leilighetens varmtvannsbereder på 120 liter som var ny i 2023.

Badet ble i 2023 pusset opp med blant annet nytt sanitærutstyr, nye rør, nye varmekabler og nye fliser på gulv og vegger - med mer. Arbeidet ble utført hovedsakelig som egeninnsats og har i følge tilstandsrapport ikke preg av god fagmessig utførelse. Utbedringer er av den grunn påregnelig.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré og på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad og i kjøkkenkrok, akustikkpanel i del av entré, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte benkeplater i tre-imitasjon. Nedfelt stålvask med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Overmontert ventilator med kullfilter. Tilkoblet oppvaskmaskin.

Bad: Servantbenk i heltre med overmontert sort keramisk servant og sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassdører i sorte profiler og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder integrert platetopp, integrert stekeovn, oppvaskmaskin og frittstående kjøle-/fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Gulvvarme på bad og i entré. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av bygningen i deres arkiv, dog er det utstedt godkjente byggetegninger datert 1945/1946. Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1946.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Dagens planløsning avviker noe fra godkjente byggetegninger som ligger i kommunens byggesaksarkiv. Kjøkken har blitt flyttet til stue og det har blitt etablert et soverom der opprinnelig kjøkken var. Det er i utgangspunktet ikke gjort søknadspliktige bruksendringer, men oppholdsrommene er internt omdisponert.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av borettslagets tinglyste panterett:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på borettslagets eiendom, dog er det en tinglyst seksjoneringsbegjæring. Alle leilighetene er seksjonert og hjemmelen til seksjonene ligger i Borettslaget.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Kongens gate 27B vil du bo svært sentralt i Moss og nyte godt av gangavstand til alle byens tilbud. Skal du møte venner eller spise ute, kan du velge blant et bredt utvalg av sosiale samlingssteder. Noen finnes i den sjarmerende bydelen Møllebyen, som blant annet også huser byens kino. Andre ligger langs kaikanten ved idylliske Kanalen, der du også finner bystranden Sjøbadet. Og kanskje best av alt - alle er innenfor kort gangavstand.

Fra leiligheten blir det kun kort vei å gå også til den helt nye togstasjonen som er under bygging like nedenfor Kongens gate. Ny jernbane er også under bygging og ventes å redusere reisetiden til Oslo S fra dagens ca. 40 minutter til kun ca. 30 minutter. Ekspressbusser til hovedstaden så vel som til Gardermoen stopper i likhet med en rekke andre lokale og regionale busslinjer ved Nesparken, knappe 200 meter unna hovedinngangen.

Selv om leiligheten ligger midt i byen, er det likevel kort vei til flotte friområder. I den nærliggende Nesparken finnes store gressbakker med mulighet for soling og sammenkomster sommerstid, samt turveier og sandstrender med bademulighet. Parken er også et velegnet sted å sette ut kajakk, om du vil legge ut på tur på Vansjø. Parkens turveier kan du følge videre ut i Mossemarka som er ypperlig for hverdagslige treningsøkter og har preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Skarmyra barnehage (0,3 km), Kråka Fus kulturbarnehage (0,8 km), Melløsparken barnehage (1,2 km).

Skoler: Bytårnet barne- og ungdomsskole (0,4 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (0,4 km) og Malakoff videregående skole (1 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 703 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslaget har ingen utvendig og direkte adkomst til bakgården. Adkomsten mellom borettslaget og Vogts gate 22 (bilverksted pt.) er ikke på borettslagets tomt.
Borettslaget/sameiet eier noe tomt rett utenfor blokken mot parkeringsområdet bak. Adkomst til dette må skje via kjelleren i blokken. Konf. megler ved spørsmål.

Det medfølger ingen parkeringsplass til leiligheten. Mulighet for leie av p-plass i bakgården. Konferer megler for informasjon om tilgjengelige plasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til sentrumsformål, avvikssone støy samt liten del andre sikringssoner ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av "Sentrumsplan Moss" vedtatt 15.06.2015, hvorav eiendommen hovedsakelig er avsatt til sentrumsformål. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er deler av eiendommen (213 kvm) innenfor en rød sone og resten av eiendommen (500 kvm) er innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Det foreligger to reguleringsplaner under bakken, dette gjelder "Sentrum - Samordnet regplan jarnbane/veg/havn" vedtatt 02.09.1999 og "Østfoldbanen VL (Ski) - Moss, Sandbukta - Rygge grense" vedtatt 14.11.2016. Deler av borettslagets eiendom er regulert til anlegg i grunn, andre sikringssoner og trasé for jernbane. Dette kan gi begrensninger i forbindelse med evt. videre utvikling av eiendommen.

Eiendommen er innenfor et område hvor det foreligger et planforslag, dette gjelder "Kommunedelplan for sentrum". Formålet med sentrumsplanen er å legge rammer for en bærekraftig byutvikling som gjør bystrukturen sterkere, skaper byliv og opplevelser, og ivaretar miljø, klima og gode bo- og oppvekstmiljøer for alle i Moss sentrum. Det ble kunngjort oppstart av planarbeidet den 06.07.2022 med revidert forslag den 29.01.2025, se kommunens hjemmeside for mer info.

I nærområdet av eiendommen er det en detaljreguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder "Detaljregulering for Vogts gate 17". Planen har som mål å tilrettelegge for ny attraktiv bebyggelse som egner seg for kombinerte formål med ulik bruk, med hovedvekt på næring, tjenesteyting, forretning og mulighet for sentrumsboliger. Målet er å utvikle et helhetlig kvartal som forsterker eksisterende kvaliteter og tilfører nye, i et attraktivt område tett på sentrumskjernen i Moss. Foreløpig status for planen er "planlegging igangsatt" og planen ble lagt ut til offentlig ettersyn 20.12.2025-14.02.2026, se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen (med forbehold om at planen blir vedtatt).

Eier av naboeiendommen (mot bakgården) har informert megler muntlig 02.06.2025 at de jobber med et prosjekt. Det er ikke fremvist noen tegninger eller informert om at det skal være sendt sendt nabovarsel med tegninger til borettslaget. Av den grunn er det usikkert hva dette prosjektet omhandler.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, felles vedlikehold, trappevask, felles driftskostnader, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Oversikt over kostnadsfordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 6.700 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet trådløst bredbånd.

Nåværende eier har installert alarm. Denne blir sagt opp og kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til tv/internett og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2024 var kr 616 347,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 465 387,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 9 802,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 246 266,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 5.000.000,- pr. 07.07.2025 og lånevilkårene er:
Bankforbindelse: DnB.
Lånenummer: 1516.06.11305
Annuitetslån.
Lån hvor det betales renter og avdrag.
Terminer pr. år: 12
Rentebetingelser: 5,85% nominell rente.
Reell innfrielsesdato: 01.06.2040.
Tidligere innvilget byggekreditt i Pareto Bank er nå konvertert til et langsiktig lån i DnB. Dette skjedde trolig i perioden juni/juli-25.

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

2 560 000,00 Prisantydning
246 266,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 806 266,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 807 356,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 817 306,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Georg Jentoft Stavem

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Kongens gate 27.
Hjemmelen til boligseksjonene ligger i borettslaget. Eiendommen er organisert i eierseksjonssameiet Sameiet Kongensgate 27 (org.nr. 932 776 413) bestående av én felles seksjon i kjeller, 5 næringsseksjoner i 1. etasje. og 18 boligseksjoner i 2-3-4 etasje. Borettslaget Kongensgate 27 har hjemmelen til og representerer disse seksjonene i Sameiet.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.
Borettslagets årsregnskap for 2024 viser et underskudd på kr -2.464.992,- (pga. nytt låneopptak).
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2024 kr -4.307.907,-.
Dugnader samt trappevask tilknyttet borettslaget må påregnes. Dersom man unnlater å bidra, vil andel bli belastet et gebyr som settes av styret iht. husordensreglene.
Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt, men styret kan samtykke etter søknad dersom gode grunner taler for det samt dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år: Rørarbeid (2023). Maling av fasader inkl. vinduer (2024). Installering av brannvarslingssystem. Ny plass for renovasjon. Rehabilitering av bygningsmassen som er oppført i 1946, dette ble finansiert ved et nytt låneopptak (refinansiert lån i 2025).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i IF Skadeforsikring, polisenr.: SP4152193.2.1.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Foto  kr 5 000,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Markedspakke  kr -7 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. Alle visninger m/påmeldte   kr 12 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje kr 6 994,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2647

Sist oppdatert: 25. april 2026 kl. 22:36