Sørbyhaugen 42B

Sørbyhaugen 42B, 0379 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 944, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 275 kvm

BRA-i:
Underetasje 86 kvm: Trappegang, bad, vaskerom, teknisk rom, badstue, kjølerom, bod, stue og soverom.
1. etasje 92 kvm: Hall m/trapp, toalettrom, kjøkken, spisestue og stue.
2. etasje 66 kvm: Trappegang, bad og fire soverom.

BRA-e:
Garasje 31 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 40 kvm: Terrasse og platting.
2. etasje 5 kvm: Veranda.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 72 kvm, men på grunn av skråtak/lav himlingshøyde (ALH) er kun 66 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av TILSTAND AS v/Ole Storvand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Frittliggende enebolig over tre etasjer fra Mesterhus, oppført i 1997 med dobbeltgarasje. Boligen har iht. tilstandsrapport støpt gulv av betong, grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Ytterveggene er utvendig kledd med liggende trepanel. Yttertak av trekonstruksjon i valmtaksform, tekket med betongtakstein fra byggeåret. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass og ytterdører fra byggeår, med unntak av ett vindu fra 2009 (vinduet til høyre for verandadør i andre etasje) og ytterdøren til underetasjen som er fra 2026. Det er en klebersteinsovn i stuen og en Ulefos-ovn i stuen i underetasjen. Boligen har balansert ventilasjon (Villavent) og tilluft via spalter i vinduskarmer. Mekanisk avtrekksvifte på loftet. Frittstående, uisolert dobbeltgarasje fra byggeår. Garasjen har støpt såle av betong, ringmur av lettklinkerblokker, yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning og tak tekket med betongtakstein. Beslag, takrenner og nedløp av plastbelagt stål. Garasjen har elektrisk leddport. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU og TG2). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2
Utvendig:
- Taktekking: Taktekkingen er 30 år gammel. Diffusjonsåpne undertak har økt risiko fra 13 års alder. Det er ikke registrert åpenbare avvik utover dette.
*Selger opplyser at mosen er fjernet ved takvask med naturvennlige kjemikalier i mai. Mosen løses opp og vaskes av i regnvær i løpet av 2-3 måneder.
- Nedløp og beslag: Det er registrert slitasje/flassing på beslag i gradrenne. Dette tilskrives normal og forventet slitasje som følge av alder og eksponering.
- Veggkonstruksjon: Det er ikke registrert gnagersikring bak kledningen. Dette er ikke et eksplisitt funksjonskrav, men et anbefalt tiltak for å stoppe eventuelle tilkomst. Kledningsbordene går helt ned til terrassedekket som er uheldig med tanke på fukt og utvikling av eventuelle råteskader.
- Takkonstruksjon/Loft: TG2 settes som en risikoopplysning grunnet alder og begrenset inspeksjonsmulighet av konstruksjonen.

Innvendig:
- Rom under terreng: Det ble ved hulltaking registrert kjellerlukt og noe fuktig mineralullisolasjon i utlektet yttervegg under terreng. Det ble ikke registrert synlige avvik på innvendige overflater eller målt forhøyde fuktverdier i platekledning eller gulvlist i samme område. Punktet må sees i sammenheng med "Drenering".

Kjøkken:
- Kjøkkenet har ikke lekkasjevarsler eller komfyrvakt.

Underetasje Badstue:
- Teknisk anlegg: Badstuovnen er 30 år gammel og har iht. bransjestandard ND 3600:2025 økt risiko fra 15 års alder.

Underetasje Vaskerom:
- Sluk, membran og tettesjikt: Vaskerommet er fra byggeår med løsninger som var vanlige på oppføringstidpsunktet. Det er ukjent om det er etablert membran eller annet egnet tettesjikt bak overflatene. Rommet vurderes å ha behov for oppgraderinger for å bedre tåle dagens bruk og fuktbelastning over tid, men det er ikke vurdert som nødvendig med strakstiltak.

Underetasje Bad:
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av anbefalt brukstid for membran/tettesjikt er passert.

Tomteforhold:
- Fuktsikring og drenering: Dreneringen er 30 år gammel, og det ble registrert fuktslag i utlektet vegg under terreng. Fuktsikringsløsninger har økt risiko fra 30 års alder.

TGIU
Tekniske installasjoner:
- Svømmebasseng: Utvendige frittstående installasjoner med vann og avløp kontrolleres ikke iht. bransjestandard.

Underetasje Vaskerom:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking ble ikke utført da fuktbelastningen anses som svært begrenset da det ikke er installasjoner direkte mot vegger.

Underetasje Bad:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking lot seg ikke gjennomføre fordi dusjsonen ligger mot yttervegger.

Øvrige opplysninger fra tilstandsrapporten om HMS og elektrisk anlegg:

Helse, miljø og sikkerhet
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

- Rekkverk på utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Trappen ned til underetasjen mangler håndløper på den ene siden. Trappen fra terrassen og ned til terreng mangler sikker avgrensning/rekkverk på begge sider.

- Rekkverkshøyde balkong og terrasse: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
*Selger opplyser at rekkverket ble bygget etter gjeldende forskrift i byggeåret.

Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget er fra byggeår med en kombinasjon av skjult og åpent anlegg. Det anbefales å få gjennomført en el-kontroll av fagkyndig da dette ikke er utført i nyere tid. Selger opplyser i egenerklæringsskjema datert 29.07.2026 at det er planlagt utført EL-tilsyn av Elvia 06.08.2026.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:

- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Helrenovert bad i 2005 pga. utett membran. Arbeid utført av Byggmester Nils Jørgen Bjønnes. Bjønnes Bygg AS. Det foreligger ikke dokumentasjon.

- Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja. Skiftet viftemotor på balansert ventilasjonsanlegg.

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja, kun av faglært. Skiftet viftemotorer i 2025. Arbeid utført av Aarseth Boligventilasjon AS. Det foreligger dokumentasjon.

- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja. Veggdyr på hovedsoverom. Sanert v/PELIAS.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer og påkostninger er foretatt de senere år:

2026:
- Skiftet ytterdør til underetasjen
- Skiftet ut spotter til LED i gangen og på kjøkkenet
- Skiftet leverandør fra bredbånd til fiber (Altibox)
- Vask av utetak
- Reparasjon av garasjeport, skiftet fjær
- Rens av ventiler ventilasjonsanlegg
- Beis av terrasse og platting
- Nytt gulvstående toalett i toalettrom i 1.etasje

2025:
- Skiftet viftemotor på ventilasjonsanlegg, utført av Aarseth Boligventilasjon AS
- Montert ny bassengduk og skiftet bassengovertrekk
- Skiftet sandfilter og reparert vanninntak til basseng
- Montert sikkerhetsgjerde mot nabo
- Maling (omramming vinduer, ytterdører og møner)
- Reparert garasjeport: skiftet alle fjærer

2024:
- Ny varmtvannsbereder
- Skiftet sentralstøvsuger
- Skiftet kjøleaggregat på kjølerom
- Skiftet sender i serviceskap for kloakk fra 2G til 5G
- Reparasjon kjøkkengulv
- Reparert utetrapp
- Skiftet spotter på kjøkkenet
- Skiftet varmtvannstak på 287 liter
- Vask av fasade

2005:
- Oppgradert baderom i 2. etasje med ny membran og fliser, utført av Bjønnes Bygg AS

Dette er en innholdsrik enebolig over tre etasjer. Boligen har en familievennlig planløsning med lyse oppholdsrom, fem soverom, to bad, toalettrom og en fleksibel underetasje med egen inngang. Hovedetasjen byr på romslig stue med peisovn, åpen kjøkken- og spisestueløsning samt utgang til en stor, vestvendt terrasse og pent opparbeidet hage med svømmebasseng. Underetasjen inneholder blant annet stue, soverom, bad, badstue, vaskerom og kjølerom. Det er gode oppbevaringsmuligheter i alle etasjer. Boligen og tomten holder en god standard og fremstår som godt vedlikeholdt.

1. E T A S J E

H a l l :
Velkommen inn! Romslig hall som fremstår lys og luftig med flere oppbevaringsmuligheter i etablert skapløsning. Flislagt gulv med gulvvarme og integrerte downlights i himlingen gir god belysning. Hallen er et naturlig knutepunkt og leder videre til boligens øvrige rom.

T o a l e t t r o m :
Praktisk toalettrom i tilknytning til hallen. Rommet er innredet med gulvstående toalett, vegghengt servant med speil over servanten. Flislagt gulv, vegger med malt strietapet og malt slett himling. Mekanisk avtrekksventil i himling. Rommet egner seg ypperlig som gjestetoalett.

S t u e :
Lys og romslig stue med en planløsning som gjør at rommet naturlig kan deles inn i ulike soner. Utformingen gjør stuen godt egnet både for avslapping og sosiale sammenkomster. Det er plass til sofa, sittegruppe og TV-seksjon. Vinduer i flere retninger sikrer rikelig med lysinnslipp og skaper en åpen og luftig romfølelse. En stemningsfull klebersteinsovn plassert sentralt i stuen gir både varme og skaper en lun atmosfære på kalde dager. Tofløyet dør i heltre med glassfelt skiller stuen fra spisestuen og hallen. Fra stuen er det utgang til vestvendt terrasse.

T e r r a s s e :
Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse på 35 kvm - en solrik og koselig uteplass med god plass til utemøblement, beplantning og grill. Et flott uteområde - perfekt for å nyte fine sommerkvelder. Terrassen har stikkontakt, utebelysning og varmelampe. Selger opplyser at det er sol på terrassen fra ca. kl. 11.00 - 21.00. Fra terrassen er det adkomst til pent opparbeidet hage med blant annet gressplen, pergola og svømmebasseng.

S v ø m m e b a s s e n g :
I hagen er det et støpt svømmebasseng fra byggeår med et volum på ca. 48 000 liter. Styringsenhet og tekniske installasjoner for bassenget er plassert i teknisk rom i underetasjen. Sandfilter, stoppekraner og gjennomføringer er nylig skiftet, og bassengovertrekket ble byttet i 2025.

K j ø k k e n :
Boligens Norema-kjøkken er plassert i en åpen løsning med spisestuen som gir et sosialt allrom. Kjøkkenet er godt utnyttet og har lagringsplass i både skap og skuffer samt store overflater for matlaging. Innredningen har profilerte fronter fra byggeår med benkeplate av heltre. Oppvaskkummen er av stål med ettgreps armatur, og det er fliser på veggen mellom benkeplate og overskap. Hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Kjøkkenventilator i overskap med avtrekk ut av bygget.

S p i s e s t u e :
Spisestuen henger naturlig sammen med kjøkkenet i en åpen løsning. Det er avsatt plass til et stort spisebord, godt egnet for sosiale sammenkomster. Flere store vinduer med naturlig lysinnslipp og koselig utsyn mot hagen.

2. E T A S J E

S o v e r o m :
I boligens andre etasje er det fire soverom. Soverom 1 er det største og har utgang til en vestvendt veranda på 5 kvm. Soverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord på begge sider. Det er rikelig med plass til oppbevaring i skapløsning montert langs den ene veggen. De tre øvrige soverommene varierer noe i størrelse, men har alle god plass til dobbeltseng, nattbord og skap til oppbevaring. Det er tilgang til kneloft fra de tre soverommene og fra garderobeløsningen som er etablert i hallen.

B a d :
Baderommet i andre etasje er i hovedsak fra byggeår men ble oppgradert med ny membran og nye fliser i 2005. Flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Panel i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med profilerte fronter, ovenpåliggende dobbel servant med ettgreps armaturer, speil og skap over servant. Videre består innredningen av eget dusjhjørne med skyvedører av glass, frittstående badekar, gulvstående toalett og bidé.

U N D E R E T A S J E

Underetasjen nås via innvendig trapp og har i tillegg eget inngangsparti mot syd. Etasjen inneholder stue, soverom, bad, vaskerom, badstue, kjølerom, bod og teknisk rom. Etasjen gir fleksible bruksmuligheter. Med separat inngang, samt vann og avløp i underetasjen er det et ypperlig for å etablere en privat ungdomsavdeling, eller se på muligheten for å etablere hybeldel. Kjøper må selv gjøre nødvendige undersøkelser for muligheten til å etablere hybeldel.

S t u e :
Stuen i underetasjen er i dag innredet som soverom. Rommet er av god størrelse og kan møbleres etter ønske og behov. Det er montert en Ulefos-ovn med glassdør som skaper en god atmosfære og varme på årets kaldere dager.

S o v e r o m :
Lyst og hyggelig soverom. Rommet kan innredes etter eget ønske og egner seg som barnerom, gjesterom eller kontor. Godt med lysinnslipp fra vinduene.

B a d :
Badet i underetasjen er fra byggeår. Veggene er flislagte og himlingen har malt slett flate. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, speil, skap og belysning over servantinnredningen. Videre er det etablert dusjsone avgrenset av skyvedør av glass. Badet har gulvstående toalett og diverse skap og knagger til oppbevaring. Varmtvannstanken fra 2023 og hovedinntaket for vann med stoppekran er plassert på dette badet. Tilluft via døren og mekanisk avtrekk i himling.

B a d s t u e :
Badstuen er fra byggeår og har flislagt gulv, panel på vegger og i himling. Den er utstyrt med Tylø badstuovn på vegg, belysning og avtrekkskanal.

V a s k e r o m :
Vaskerommet er fra byggeår. Vegger med malt strietapet og malt slett himling. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Rommet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Tilluft via spalte under dør og mekanisk avtrekk i himling.

K j ø l e r o m :
Kjølerommet har flislagt gulv, vegger med malt strietapet og malt slett himling. Det er innredet med frittstående hyller, og kjøleanlegget på veggen ble skiftet ut i 2024. Rommet holder ca. 5 grader.

O v e r f l a t e r :
Gulv: Fliser i hall i 1. etasje og i trappegang i underetasjen. Malt betonggulv i bod og teknisk rom i underetasjen. 3-stavs parkett på kjøkkenet, i spisestuen, stuen i 1. etasje og i stuen i underetasjen. Furugulv i 2. etasje. Flislagte gulv på begge bad og vaskerom i underetasjen.
Vegger: Malt tapet. Gipsplater på vegger i bod i underetasjen. Fliser på begge baderom.
Himling: Malte slette flater i 1. etasje. Panel i 2. etasje. Gipsplater i himlingen i bod i underetasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Selger opplyser om at følgende ikke medfølger:
- Taklampe over spisestuebord
- "Glassvegg" i kjøkken
- Liftgardiner med oppheng på kjøkken, spisestue og et soverom
- Gardiner med gardinstenger med unntak av spesialtilpasset skinne i karnapp i spisestue
- Vaskemaskin og tørketrommel

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Klebersteinsovn med glassdør i stuen i første etasje og Ulefos-ovn med glassdør i stuen i underetasjen. Det er elektriske varmekabler i gulv på begge bad og på vaskerom. Badstuen er utstyrt med en Tylø badstuovn. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for inneværende år, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Boligen er oppført i 1997. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 12.11.1997. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for garasje, datert 06.08.1997.
- Godkjennelse av melding for svømmebasseng, datert 28.05.1997.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger for enebolig (datert 19.06.1996) og dagens planløsning.
Følgende avvik er funnet i underetasjen:
- Det som i dag er innredet som soverom er originalt byggemeldt som hobbyrom.
- Det som i dag er innredet som bod var tidligere en del av kjellerstuen. Her er det satt opp en lettvegg mot stuen samt en dør med inngang fra hallen.
- Det som i dag er innredet som teknisk rom er originalt byggemeldt som dusj/WC/vask, badstu og redskapsrom. Redskapsrommet er i dag fjernet og er en del av hallen. Teknisk rom er etablert i det som tidligere var badstu og deler av dusj/WC/vask.
- Deler av det som opprinnelig var dusj/WC/vask er i dag vaskerom.
- Det som i dag er innredet som bad, badstue, kjølerom og en del av gangen er på de originale byggetegningene byggemeldt som bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må benyttes som byggemeldt på de originale byggetegningene.

Følgende avvik er funnet i loftsetasjen:
- Det er satt inn kneveggdører til kneloftene i andre etasje.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger for garasje og dagens bruk. Følgende avvik er funnet:
- De originale byggetegningene viser to separate garasjeporter, mens det i dag er etablert en port. Slike fasadeendringer kan være søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har tinglyst rett til:
Gnr. 32 bnr. 944 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Sørbuhaugen via felles regulert avkjørsel over gnr. 32 bnr. 734. Eiendommen har også rett til gjenoppbygging av bygning på egen grunn i en minsteavstand av 2,5 meter til felles grenselinje mot gnr. 32 bnr. 734. Videre har eiendommen rett til å legge nødvendig vann- og avløpsledninger over gnr. 32 bnr. 734, samt rett til adkomst for nødvendige reparasjoner og vedlikehold av dette. Erklæringen tinglyses på egne og fremtidige eieres vegne som heftelse på gnr. 32 bnr. 734 og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten. Dakboknr.: 69711, tinglyst 05.12.1996.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales.

Boligen ligger i et område med "Moderat til lav" aktsomhet for radon.

Bygget er ikke utført med radonsperre.

Sørbyhaugen 42B ligger solrikt til i et etablert og barnevennlig boligområde bestående av villa- og småhusbebyggelse, uten gjennomgangstrafikk i området. Boligen har tilbaketrukket beliggenhet innerst i en blindvei. Stille og rolige omgivelser med gangavstand til blant annet Frognerparken, Majorstuen, Skøyen og Bygdøy. Området er godt tilrettelagt med et variert utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Det er kort vei til barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon. Praktisk og pendler-vennlig, samtidig som det ligger tilbaketrukket fra trafikk- og storby-støy.

Det er god tilgang til flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Husebyskogen med lysløyper og turstier ligger rett ved. I tillegg har du Makrellbekken og grøntdraget langs bekken like i nærheten - en fin start på en løpetur etter jobb eller søndagstur med familien. Boligen ligger i gangavstand til Njårdhallen, en populær flerbrukshall med treningssenter (SATS), samt haller for ballspill, tennis, innebandy, håndball og turn. Det er også flere fotballbaner i nærområdet.

Frognerseteren og Sørkedalen ligger begge en kort biltur unna. Begge er perfekte utgangspunkter for tur og trening både om sommeren og vinteren. Det er også tilgang til Oslo Vinterpark fra begge stedene. En liten biltur unna ligger Bogstad med badeplass, flott golfbane og Bogstad besøksgård med kafé samt aktiviteter for barn.

Det er kort vei til dagligvareforretninger og det du måtte trenge i hverdagen, blant annet Makrellbekken, Smestad, Røa senter og CC Vest.

Området har meget gode transportforbindelser med T-bane fra både Makrellbekken og Smestad, samt busstopp innen gangavstand Herfra kommer man seg til blant annet til Skøyen stasjon som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med tog, flytog og flere busslinjer og enkelt tar deg dit du trenger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Linden Steinerbarnehage (1-5 år)
- Husebygrenda barnehage (3-5 år)
- Smestad barnehage (1-6 år)

Skoler:
- Smedstad skole (1.-7. klasse)
- Huseby skole (1.-7. klasse)
- Rudolf Steinerskolen i Oslo (1. -10. klasse)
- Ris skole (8.- 10. klasse)
- Øraker skole (8. - 10. klasse)
- Ullern videregående skole
- Persbråten videregående skole

Idrett og fritid:
- Njårdhallen
- Smestad brannstasjon balløkke
- SATS Njårdhallen
- Montebello Trim

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 732 kvm. Tomten er pent opparbeidet med brostein, plenarealer og diverse beplantning. Det er et støpt svømmebasseng i hagen. Et naturlig samlingspunkt for familien på varme sommerdager. Bassenget er i bruk og det har vært utført jevnlig service på bassengets renseanlegg. Det er skiftet ut bassengtrekk i nyere tid. Innkjørselen er opparbeidet med belegningsstein.

Eiendommen har en frittstående dobbeltgarasje med elektrisk leddport. Det er ikke innstallert el-bil lader.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen har privat septiktank med overløp til offentlig avløpsnett. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft.
For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Hagan terrasse 8, Byggesak: Bruksendring av kjellerarealer. Tillatelse til tiltak gitt 16.06.2026. Se saksnummer: 2026/05457 for mer informasjon.
- Hagan terrasse 3, Byggesak: Installasjon av stålrør i eksisterende pipe. Søknad sendt 06.07.2026. Se saksnummer 2026/08381 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn.

Kommunale avgifter er kr 33 999,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år. 
Eneboligen samt garasje har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 11 545,92,- KLP Skadeforsikring AS-67. Polise 139602765.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber (AltiBox) som leverandør av TV og internett og har en avgift på kr. 1 626,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster ca. kr. 8 124,- pr. år inkludert alarm, kamera og ringeklokke.
Selger opplyser at det foreligger avtale om privat brøyting med en kostnad på ca. kr. 3 295,- pr. år. Kostnaden fordeles mellom 12 husstander etter utregnet brøk. Eget veistyre gjør årlig avtale om snøbrøyting.
Selger opplyser at tømming av septiktank/slamavskiller tømmes hvert andre år. Kostnad for 2025/2026 har vært på kr. 2 891,-. Utgifter til service og vedlikehold deles med nabo.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 8 856 989 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør ca. kr. 7 053,- for 2026 iht. opplysninger fra Oslo kommune.
Det gjøres oppmerksom på at dette er et estimert beløp.

19 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

487 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
488 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
508 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
19 988 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
20 008 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lasse Aunaas og Kirsten Vågen Aunaas

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune  kr 1 415,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 350,00
Innhenting av servitutt  kr 290,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto (Chris 10.500,-)  kr 7 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2658

Sist oppdatert: 31. juli 2026 kl. 21:43