Munkerudveien 10

Munkerudveien 10, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 20, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 302 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 91 kvm: Trappegang, trapperom, rom benyttet som soverom og fire innvendige boder.
1. etasje 101 kvm: Entré, gang, bad, kjøkken, tv-stue, spisestue og stue.
2. etasje 73 kvm: Trappegang, gang, bad, toalettrom, fire soverom og stue.
Loftsetasje 2 kvm: Loftsbod.

BRA-e:
1. etasje 34 kvm: Frittstående garasje og frittstående utebod.
2. etasje 1 kvm: Bod på balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 23 kvm: Inngangsparti og terrasse.
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 21 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm. 2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 81 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 73 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.09.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1913 og ombygget i 1986. Grunnmuren er av betong, og boligen har delvis støpt gulv mot grunn og delvis krypekjeller. Yttervegger er av trekonstruksjoner, kledd med liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein fra 1986. Vinduer og dører til balkong og terrasse er fra 1986 og har karmer av tre. Boligen har skorstein i teglstein fra byggeår med en peisovn i tv-stuen. Det er utgang til en balkong på 8 m² og en terrasse på 20 m².

Frittstående garasje med støpt gulv mot grunn og grunnmur av lettklinkerblokker. Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med fasade kledd i liggende og stående trekledning. Saltaket er tekket med metallplater.

Frittstående utebod er en uisolert trekonstruksjon med fasade kledd i liggende trekledning. Saltaket er tekket med takpapp.

Sikringsskapet er plassert i trappegang i kjelleretasje. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom – baderom 2. etasje: Fuktmerker i himling, bom i enkelte fliser og manglende mykfuger. Vanntett sjikt/membran har høy alder, membran er ikke ført under klemring og det er rust på skruene. Vann- og avløpsrør er av høy alder, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Fornyelse må påregnes innen kort tid.

Våtrom – baderom 1. etasje: Veggtapet og gulvbelegg har betydelig slitasje, utettheter og skader, og gulvbeleggets levetid vurderes overskredet. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt/membran og vann- og avløpsrør har høy alder, membran er ikke ført under klemring, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen har betydelig slitasje og skader. Fornyelse må påregnes innen kort tid.

Kjøkken – 1. etasje: Knust platetopp.

Krypkjeller: Redusert tilkomst, fritt vann på grunnen og begrenset ventilasjon.

Yttervegger: Ytterkledningen har tydelig elde og stedvise råteskader.

Vinduer og ytterdører: Terrassedører har betydelig slitasje og fuktskader.

Terrasse: Betydelig slitasje og skjevheter. Tegn til svikt i fundamentene og setninger i konstruksjonen.

Utvendig trapp: Tydelig slitasje, elde og skader.

Drenering: Tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer, som indikerer funksjonssvikt i dreneringen. Alder underbygger dette. Takvann ledes mot og ned langs grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken – 1. etasje: Knirk i større deler av gulvet og enkelte riper i benkeplaten.

Toalettrom – 2. etasje: Aldersrelatert slitasje og mindre skader på himling/vegger. Vann- og avløpsrør har høy alder.

Tekniske anlegg: Kobberrør og avløpsrør har høy alder og usikker fremtidig funksjon. Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet alder. Varmtvannsbereder og varmepumpe har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.

Andre rom – 1. og 2. etasje: Slitasje og skader på overflater og enkelte innerdører. Stedvis knirk. Ventilasjonen i 1. etasje vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende ventiler.

Rom under terreng – kjeller: Slitasje/skader på enkelte overflater og innerdører. Dampsperre er observert i utlektet vegg, og fuktindikator kan ikke utelukke fukt i mur-/betongkonstruksjonen.

Loft – innredet: Overflater fremstår som uferdige.

Loft – uinnredet/kaldt: Stedvis misfarging på undertak og utilstrekkelig ventilasjon grunnet manglende ventiler.

Skadedyr: Eiers representant opplyser om observasjoner av mus.

Yttervegger: Stedvis slitasje på overflatebehandling, begrenset lufting/drenering bak kledning og mangelfull gnagersikring.

Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer har begynnende slitasje og høy alder med usikker fremtidig funksjon. Takvinduer har begynnende slitasje og aldersrelaterte skader.

Yttertak: Ikke fysisk inspisert av sikkerhetsmessige hensyn. Taktekkingen, undertak, vindskier, vannbord og takrenner/nedløp viser begynnende slitasje og elde.

Balkong: Slitasje på overflatematerialer.

Terrasse – inngangsparti: Slitasje på overflatematerialer og rekkverk.

Grunnmur/fundament: Stedvise riss og sprekker i overflaten.

Stikkledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger har alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Frittstående garasje: Slitasje og elde på fasader, yttertak, innvendige flater, vinduer og garasjeport. Enkelte fuktskjolder på undertak.

Frittstående utebod: Slitasje og elde på fasader, yttertak, vinduer og ytterdør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, da den ikke var tilgjengelig.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen mellom 1. etasje og kjelleretasje har ingen håndløpere.

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen mellom 2. etasje og loftsetasje har inntrinn mindre enn 0,25 meter, og vurderes som bratt og smal. Den oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen fra kjelleretasje og ut har ingen håndløpere, har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m og har stedvis ulik høyde på opptrinn.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden på balkongen er under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært lekkasje fra vaskemaskin rundt år 2000, hvor gulvet ble fjernet, betongen tørket og nytt vinylgulv lagt. Det er noe redusert trykk i dusjkabinett på bad i 1. etasje fra ca. 2024. Det har vært mistanke om fukt i soverom i 2. etasje, muligens fra taket, og taktekking ble utført ca. 2022. Det har vært to tilfeller av oversvømmelse i kjeller etter styrtregn, hvorpå dreneringspumpe ble byttet. Det elektriske anlegget beskrives som underdimensjonert og utdatert, og sikring på en kjellerkurs har gått ved overbelastning. Varmepumpen i stuen har hatt feil og kan svikte ved sterk kulde. Søyler som støtter balkongen har blitt rettet opp ved to anledninger. Mus har vært observert ved to anledninger.

Innholdsrik enebolig over fire plan på Munkerud, oppført i 1913 og ombygget i 1986. Boligen har en klassisk utforming med flere stuer, fire soverom i andre etasje, to bad og separat toalettrom. Eiendommen har en tilnærmet flat tomt med opparbeidet hage, terrasse, balkong, frittstående garasje og gode solforhold.

Entré:
Inngangspartiet leder inn til en romslig entré med profilert ytterdør med sikkerhetslås. Herfra er det adkomst til trappeløp i tre som knytter etasjene sammen, samt god plass til oppbevaring av yttertøy og sko i tilstøtende gang.

Stue:
Stuen i første etasje har parkett på gulv, malte vegger og takkledning i tre. Rommet har en oppmålt takhøyde på 2,44 meter, store vindusflater med trekarmer og tofløyet dørforbindelse inn mot spisestuen.

Spisestue:
Spisestuen har en takhøyde på 2,87 meter og god plass til spisebord. Rommet har direkte adkomst via terrassedør ut til terrassen.

TV-stue:
TV-stuen har en takhøyde på 2,87 meter og er utstyrt med peisovn med glassdør tilknyttet teglsteinspipe, samt en veggmontert varmepumpe.

Kjøkken:
Kjøkkenet i første etasje har en takhøyde på 2,87 meter og er innredet med hvite, profilerte fronter, laminatgulv og benkeplate med laminert overflate. Det er fliser mellom overskap og benk, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter. Rommet har nedfelt oppvaskkum med armatur, integrert stekeovn, integrert oppvaskmaskin, frittstående oppvaskmaskin, frittstående kjøleskap med fryser og ventilator i overskap. Platetopp er montert, men krever utskiftning.

Bad 1. etasje:
Badet har gulvbelegg med gulvvarme, tapetserte vegger og malt himling med takhøyde på 2,21 meter. Rommet er utstyrt med vegghengte servantinnredninger med ovenpåliggende servanter og armaturer, vegghengt utslagsvask med armatur, speil med overlys, vegghengt skap ved speil og vegghengt baderomsmøbel. Videre finnes dusjkabinett med dusjarmatur, gulvstående toalett, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt naturlig avtrekksventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Stue 2. etasje:
Stuen i andre etasje har overflater av laminat på gulv, malte vegger og takkledning i tre samt malte flater under skråtaket. Rommet har takvindu med trekarmer og gir en fin ekstra oppholdsplass for etasjen.

Fire soverom (2. etasje):
Andre etasje rommer fire soverom med skråtak og vinduer med trekarmer. Rommene gir plass til seng og oppbevaringsmøbler, og har individuelle fargevalg på overflatene.

Bad 2. etasje:
Badet i andre etasje har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme under skråtak med takvindu. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur og naturlig avtrekksventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom 2. etasje:
Toalettrommet har gulvbelegg, tapetserte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med armatur, gulvstående toalett og naturlig avtrekksventil i himling.

Terrasse og balkong:
Fra spisestuen er det utgang til terrasse i trekonstruksjon med rekkverk og utvendig stikkontakt. Terrassen har et oppgraderingsbehov. Fra gangen i andre etasje er det adkomst til overbygget balkong i trekonstruksjon med terrassebord, utvendig stikkontakt og en tilliggende utebod.

Kjelleretasje:
Kjelleren inneholder trappegang, fire innvendige boder og et rom innredet og benyttet som soverom. Dette rommet har teppebelagt gulv, vegger med trekledning og sponplater, samt trekledning og sponplater i himling. Det foreligger ingen dokumentasjon på godkjent bruksendring for rommet.

Loftsetasje:
Loftsetasjen består av en loftsbod med takvindu og synlige taksperrer, samt et uinnredet kaldtloft med lagringsplass.

Overflater:
Gulv: Fliser, gulvbelegg, laminat, parkett, sponplater, tepper og delvis synlig støpt betonggulv.
Vegger: Fliser, tapet, malte flater, trekledning, sponplater og delvis overflatebehandlet synlig grunnmur.
Himling: Malte flater, takplater, trekledning og sponplater.

Lagring:
Boligen har lagringsplass bestående av en loftsbod i loftsetasje, fire innvendige boder i kjelleretasje, tilliggende utebod på balkong, frittstående uisolert garasje på 26 m² samt en frittstående uisolert utebod på 8 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Integrert komfyr. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.
Robotgressklipper med ferdig utlagt line og dieselaggregat (beredskap) medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger i tillegg: Robotgressklipper med ferdig opplagt line.

Elektrisitet, vedfyring og varmepumpe. Varmepumpe og peisovn med glassdør i tv-stue. Gulvvarme på bad i 1. og 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1913. Det foreligger bygningsanmeldelse for våningshus og uthus med påtegning "Færdig attesteret", datert 28.03.1917. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon for eiendommen:
- Ferdigattest for tilbygg, datert 22.09.1989.
- Ferdigattest for garasje med bod, datert 01.02.1991.
- Approbasjon (betinget byggetillatelse) for forandring og tilbygg av våningshus, datert 14.10.1949. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.
- Tillatelse for gjerde, datert 10.04.1929.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra ulike byggetrinn mellom 1911 og 1987. Ett rom i kjeller benyttet som soverom er opprinnelig byggemeldt som bod/hobbyrom (hvorav hobbyrom i 1985-vedtaket eksplisitt ikke ble godkjent for varig opphold) jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Dagens planløsning er for øvrig endret i forhold til disse. Byggetegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknummer: 198
Tinglysningsdato: 24.01.1913
Servitutten omhandler: Bestemmelse om benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde med flere bestemmelser. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknummer: 9989
Tinglysningsdato: 27.08.1959
Servitutten omhandler: Erklæringen forplikter eier til å opparbeide Munkerudveien og Freidigveien med 6 meter bred kjørebane og 2 meter bredt fortau, samt kloakk, når kommunen krever det. Inntil veier og kloakk er opparbeidet og veigrunnen overdratt til kommunen, er det eiers ansvar å vedlikeholde veiene. Gjerde skal settes opp etter byplankontorets bestemmelser.

Dagboknummer: 8560
Tinglysningsdato: 12.07.1960
Servitutten omhandler: Eiendommen har rett til å plassere drenskum og føre drensledning over naboeiendommen (gnr. 181, bnr. 515), samt rett til nødvendig reparasjon og ettersyn. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Vann- og Kloakkvesen.

Dagboknummer: 22426
Tinglysningsdato: 23.04.1985
Servitutten omhandler: Eier forplikter seg til å vederlagsfritt overdra nødvendig veigrunn til Oslo kommune for utvidelse av Munkerudveien, når veisjefen krever det. Inntil videre er veien godkjent med 4,5 meters bredde, men dispensasjonen kan trekkes tilbake.

Dagboknummer: 43364
Tinglysningsdato: 01.07.1987
Servitutten omhandler: Eier er forpliktet til å fjerne eller endre garasje med bod uten erstatning, dersom veisjefen krever det. Dette er en midlertidig dispensasjon fra veilovens avstandsbestemmelser. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra veisjefen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er utført radonmåling på eiendommen, men måleverdier og årstall er ukjent.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen ligger i et etablert og attraktivt villaområde på Nordstrand, i en rolig og barnevennlig gate med lite gjennomgangstrafikk. Nabolaget preges av frodige hager og et hyggelig bomiljø, samtidig som det er kort vei til det meste man trenger i hverdagen. For barnefamilier er beliggenheten svært praktisk, med både Kastellterrassen Kanvas-barnehage og Skovheim Kanvas-barnehage i gangavstand, samt trygg og enkel skolevei til Nordseter og Munkerud skole.

Det er kort vei til Sæter Torg, som byr på hyggelige kaféer, bakeri, spisesteder, butikker og servicetilbud. Her finner du også Meny, Rema og gode kollektivforbindelser med både buss og trikk. Lambertseter Senter ligger også i nærheten og tilbyr et bredt utvalg av butikker og spisesteder, i tillegg til Vinmonopolet, bibliotek og Symra kino. På Holtet finner du blant annet den populære delikatessebutikken Jacobs.

Området har et rikt fritids- og aktivitetstilbud for både store og små. Nordstrandhallen og Niffen med fotballbane og håndballhall ligger i nærområdet og har et aktivt idrettsmiljø gjennom blant annet Nordstrand IF. Det er også kort vei til Nordstrand Tennisklubb, Nordstrand Turn og Bækkelagets Sportsklubb. På sommeren er det kort sykkelavstand til populære badeplasser langs fjorden, mens Ljanselva og Østmarka byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. I retning sentrum ligger også Ekebergsletta med store friområder, idrettsanlegg, ridesenter og lysløype.

Kollektivtilbudet er godt utbygd, med bussholdeplass i Freidigveien få minutters gange unna. Det er også gangavstand til Munkelia T-banestasjon og trikkestoppet på Bråten, med enkel forbindelse til Oslo sentrum.

Munkerudveien er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Bakkerudveien til Nordstrandveien og videre sydover. Det vil bli skiltet med Krogsveen skilt på alle felles visninger.

Eiendommen sogner til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Barnehager:
Kastellterrassen Kanvas-barnehage: 4 min. gange
Skovheim Kanvas-barnehage (1-5 år): 6 min. gange
Læringsverkstedet Langbølgen (1-5 år): 8 min. gange

Idrett og fritid:
Nordstrand kunstgressbane: 3 min. gange
Nordstrandhallen: 6 min. gange
EVO Nordstrand: 11 min. gange
SATS Lambertseter: 15 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1043 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med innkjørsel, plenarealer og variert beplantning. På eiendommen er det også oppført en frittstående garasje og en utebod.

Parkering i frittstående garasje samt på egen tomt i innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Eiendommen har en pumpeløsning til dreneringskum, og kostnader til service på måpreges. Ifølge selger har det oppstått problemer 2 ganger med ca. 10 års mellomrom etter styrtregn.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 1242725, "Reguleringsplan over del av Tyslevsæter ved dammen", datert 16.06.1925. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Byggesaker i området:
Vangen 10 A - oppføring av enebolig
Vangen 10A - dispensasjon fra reguleringsplan, felling av trær

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 34 398,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 8 048,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 42 000,- pr. år / 44 400 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 12 631,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber (Altibox Standard) som leverandør av internett og koster kr 1 389,- pr. mnd. Dekoder kan medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 8 530 541,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

12 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

323 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
324 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
344 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 274 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 294 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elin Larsen Schjelderup og Berit Larsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Anticimex tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0178/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26178

Sist oppdatert: 13. september 2026 kl. 14:05