Skjelsbulia 5

Skjelsbulia 5, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 53, bruksnummer 10, festenummer 70, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 247 kvm

BRA-i:
Underetasje 90 kvm: Entré, gang, bad, soverom, vaskerom, bod, rom benyttet som soverom/stue og rom benyttet som soverom.
1. etasje 89 kvm: Stue, kjøkken, bad og to soverom

BRA-e:
Underetasje 38 kvm: Garasje og bod.
1. etasje 3 kvm: Bod

Frittstående boder :
1. etasje 17 kvm: Bod
1. etasje 10 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 32 kvm: Verandaer

Bod med adkomst fra veranda i første etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 6 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.
Bod mot nordøst i underetasje har et areal mellom yttervegger oppmålt til ca. 6 m2. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde/fjellgrunn.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2025 utført av Takskonsulent 1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Etasjeskille i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Hovedtak i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Tak over tilliggende boder og garasje i pulttaksform, utvendig tekket med takpapp. Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Profilerte boddører. Balkongdører og vinduer med to-lags og tre-lags glass fra byggeår og fra ukjent årstall. Vindu med to-lags glass fra 2020. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
-Bod: Boden bærer generelt preg av høy slitasje. Konstruksjonen har store skjevheter. Det er ikke kjent om situasjonen er stabilisert eller under utvikling. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 150 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: bad i begge etasjer, vaskerom underetasje, kjøkken, øvrige rom 1.etg, rom under terreng, loft - uinnredet, ildsteder/skorsteiner innvendig, tekniske anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, dører og vinduer, yttertak, balkonger/terrasser/veranda, grunnmur, drenering, stikkledninger/tanker, frittstående byggverk - bod/lekestue og andre forhold.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av ufaglært. Det har blitt montert våtromsplater på badet nede.

-Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja. Har blitt utbedret av Henriksen brensel.

-Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
Ja. Maur.

-Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja. Kjeller er gjort om til soverom.

Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
-Ja. Gjort privat.

Boligens innvendige overflater og faste innredninger er i stor grad fra byggeåret. Overflatebehandling/oppussing er imidlertid utført i flere rom i senere år. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger må påregnes, hvilket også er en naturlig anledning til å sette eget preg på boligens indre.

Plan- og romløsningen er allerede godt utformet med hensyn til en barnefamilies praktiske behov, blant annet med tre soverom av gode størrelser.

De fleste oppholdsrom er samlet på én flate i første etasje. Langt over halve etasjens areal inngår i en stor vinkelstue på nesten 50 kvm. som gir familien rikt med plass til felles opphold i det daglige, i tillegg til ulike feiringer og sammenkomster gjennom året.

Kjøkkenet er adskilt i eget rom og kan enkelt lukkes av mot stuen med skyvedør, hvilket er hendig blant annet ved tilberedning. Selve kjøkkeninnredningen er fra byggeåret, men malt i nyere tid. Kjøkkenet er for øvrig stort nok til også å romme et spisebord til hverdagens måltider.

Boligens to bad er begge fra byggeåret. Underetasjens bad ble imidlertid oppgradert med nye våtromsplater på vegger i 2015. Ytterligere fornying av badene bør påregnes på bakgrunn av blant annet alder. Begge benyttes i dag med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger.

I tillegg til to bad inneholder boligen et vaskerom i underetasjen som også er fra byggeåret og enkelt utstyrt til sitt formål. Spesielt verdt å fremheve er muligheten for utvendig adkomst til vaskerommet rett fra gårdsplassen/inngangspartiet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, trepanel, panelplater og glatte flater.
Himlinger: Trepanel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte beige fronter. Laminerte benkeplater. Glassplate på vegg over kokesone. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte blå fronter, laminert benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Bad underetasje: Servantskap med profilerte hvite fronter, laminert benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilert hvit front. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Benkeskap og overskap med profilerte beige fronter samt laminert hvit benkeplate.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskinen er defekt.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bolig, datert 23.11.2010.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente byggetegninger fra 1991 i forbindelse med tilbygg. Følgende endringer avviker fra de godkjente byggetegningene:
-Første etasje:
Bod med inngang fra den ene verandaen er ikke med på de godkjente byggetegningene.
-Andre etasje:
Garasjen er bygd på. Det gjøres oppmerksom på at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på tiltaket.
Det som opprinnelig er byggemeldt som garasje benyttes i dag som stue/soverom.
Rom benyttet som soverom er opprinnelig byggemeldt som klær/bod.
De to bodene med utvendig adkomst er ikke med på de godkjente byggetegningene/byggemeldt som pumperom.

De frittstående bodene på tomten er ikke med på de siste godkjente byggetegningene. Det er ikke tatt stilling til om tiltaket er søknadspliktig. Det anbefales å kontrollere dette med Hvaler kommunen.

Rom benyttet som soverom og rom benyttet som soverom/stue er opprinnelig byggemeldt som boder/garasje jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 7591, tinglyst 23.07.1985, type heftelse: Festekontrakt

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 3940, tinglyst 25.04.1985, type heftelse: i forbindelse med bygging av huset ble det gitt dispensasjon fra Hvaler kommune om oppføring av to boliger inntil 20 meter fra riksvei.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst og legge vann- og kloakkledning på gnr. 53, bnr. 10 og 393. Rettigheten er tinglyst på gnr. 53, bnr. 10 og 393 dagboknr 9268, tinglyst 18.09.1984.

Eiendommen har tinglyst rett til å føre vann- og kloakkledninger i avtalt trase på gnr. 53, bnr. 81, 93 og 103. Rettigheten er tinglyst på gnr. 53, bnr. 81, 93 og 103 dagboknr 11543, tinglyst 05.09.2002.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligområdet på Skjelsbu består av både veletablert og nyere bebyggelse. Intime smågater med rolig og barnevennlig miljø snirkler seg gjennom nabolaget, helt uten gjennomgangstrafikk.

Sammensetningen i nabolaget er variert og inkluderer blant annet flere småbarnsfamilier. I hverdagen sørger skolebuss for trygg skyss av barna mellom Skjelsbu og Hvaler barne- og ungdomsskole på Asmaløy. Barneskolen er helt ny og moderne, samlokalisert med kommunal barnehage.

Hverdagslige innkjøp av dagligvarer kan enkelt gjennomføres ved store dagligvareforretninger som er lett tilgjengelig langs hovedveien i Ødegårdskilen, like ved Skjelsbu. I samme område finnes blant annet også apotek, konditoriutsalg, frisør og spisesteder, med mer. Til sentrumskjernen av Fredrikstad tar det ikke mer enn ca. 15 minutter å kjøre. Ekspressbuss mellom Skjærhalden og Oslo som også kjører gjennom Fredrikstad sentrum stopper på Skjelsbu, få meter unna eiendommen.

Nærheten til både sjøen og vakre turområder er blant de fremste kvalitetene ved å bo på Hvaler. Blankskurte svaberg er kun kort rusletur unna boligen og bademuligheter er det flust av - noen av de godt gjemt og lite tilgjengelig utenom til fots.

Får du båtplass i området, får du også et svært godt utgangspunkt for utflukter på sjøen. Mellom øyer og holmer i den omfangsrike Hvaler-skjærgården finnes smult farvann som også er utmerket for padling med kajakk.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Asmaløy barnehage (1-5 år) 4.3 km
Hauge barnehage (1-5 år) 4.5 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 6.4 km

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 4.2 km
Hans Nielsen Hauge vgs
WANG Toppidrett Fredrikstad 16.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1 653 kvm. Tomt opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser, steinlagte gangveier, gressplen og diverse beplantning.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Festeavgiften er kr 4.669,- pr. år. Festeavtalen utløper i 2065. 

Grunneier, Nils Kristian Andersen, har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år.
Siste regulering av festeavgift: 2025

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering i garasje, samt på asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Frittliggende småhusbebyggelse, Privat vei, Gang- og sykkelvei og Annen veggrunn, grøntareal i henhold til reguleringsplan Skjelsbu Vest og GS Puttesund-Åsebu datert 28.10.2010 og 15.02.2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan 2019-2031 datert 20.06.2019.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger innenfor gul støysone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29.292,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 9.800,- for inneværende år. Dette faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8507,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 275 136,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 100 545,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

94 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
115 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 905 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Roger Olav Storehjelm

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1.5% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning (de to første gratis)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.: kr 4 477,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring Buysure utgjør 5,52 promille av salgssummen. Ved et salg til 3,8M utgjør dette kr: kr 20 976,-
Foto PBF - dag + drone: kr 6 250,-
Tilstandsrapport fra takstmann : kr 18 000,-

Oppdragsnummer 67-0183/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25183

Sist oppdatert: 04. juli 2025 kl. 09:22