Lillogata 5H

Lillogata 5H, 0484 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 223, bruksnummer 23, seksjonsnummer 79, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 523, bruksnummer 1, ideell andel 1/223

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
3. etasje 72 kvm: Entré/gang, baderom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.
1. etasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 5 kvm: Balkong.

Boligen disponerer to boder. Bodene er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Anticimex v/ Lars Petter Ausland.

Leilighetsbygg oppført i 2005. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med teglsteinsmur og fasadeplater. Slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB kikkehull og elektronisk kodelås.
Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra byggeår. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:
- Baderom: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tekniske anlegg: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Baderom: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader.
- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- Lekkasje fra avløpsrør fra vask på kjøkken. Skøt/rørkobling på avløpsrøret hadde sklidd fra hverandre. Rørleggervakta utførte utbedring.
- Det har vært observert skjeggkre i noen leiligheter i sameiet i 2025, men vi har ikke observert dette i vår leilighet. Styret iverksatte sanering av skjeggkre i april 2025. Arbeidet ble utført av Anticimex.
- Det er noe møll i bodområdet i 1 etg. Det foregår pågående bekjempelse av dette i regi av Styret og vi har i det siste sett svært få møll de gangene vi har besøkt boden.

Leiligheten har en svært god og gjennomtenkt planløsning, med en tydelig inndeling mellom de sosiale oppholdsrommene og soveroms-/baderomsfløyen. Den romslige stuen og det store kjøkkenet ligger i en åpen og sosial løsning, samtidig som kjøkkenet kan skjermes med skyvedør ved behov. En egen skyvedør kan også lukke av soveroms- og baderomsfløyen, noe som gir en praktisk og fleksibel planløsning i hverdagen.

ENTRÉ
Velkommen inn i en åpen og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sko, og den praktiske planløsningen gjør at leiligheten oppleves både luftig og funksjonell.

STUE
Stuen er romslig og innbydende, med gode møbleringsmuligheter for både sofagruppe og spisebord. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og naturlig møteplass, med god plass til både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster. Fra stuen er det utgang til den vestvendte, overbygde balkongen.

KJØKKEN
Kjøkkenet fra 2012 har en lys og tidløs innredning med profilerte fronter og laminatbenkeplate. Kjøkkenet har nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, fliser over kjøkkenbenken, benkebelysning og godt med stikkontakter. Integrerte hvitevarer inkluderer induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøleskap med frysedel. Ventilator med mekanisk avtrekk. Varmtvannsbereder på ca. 120 liter er praktisk plassert under kjøkkenbenken.

BADEROM
Baderommet er fra byggeår og har et klassisk og funksjonelt uttrykk. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og lysmalt himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servant med ett-greps armatur, vegghengt toalett med sisternekasse og badekar med ovenpåliggende glassdør og dusjarmatur med hånddusj. Det er også opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet har en rolig og tilbaketrukket beliggenhet med adkomst fra gangen. Rommet er romslig og har god plass til dobbeltseng og øvrig møblement, samt rikelig med oppbevaringsplass.

SOVEROM 2
Leilighetens andre soverom har adkomst fra kjøkkenet og har god plass til seng og øvrig møblement. Rommet kan fint benyttes som gjesterom, barnerom eller kontor.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til en vestvendt og overbygget balkong på 5 kvm. Her får du en hyggelig uteplass med gode muligheter for sittegruppe og beplantning. Balkongen er utstyrt med markise som gir behagelig skjerming på varme sommerdager og det er veggmontert belysning. Selger opplyser om sol fra ca kl 15 til 21 på sommerstid.

ØVRIG
Leiligheten har gjennomgående ny eikeparkett i lys utførelse, malte slette veggflater og lysmalte himlinger i mur/betong med lampepunkter. Profilerte innerdører. Det er skyvedørsgarderobe i entré/gang og garderobeskap på soverommene. Til leiligheten følger også to romslige boder, begge beliggende utenfor garasjeanlegget. Garasjeplassen med elbil-lader ligger svært praktisk til, like ved heisen som tar deg direkte opp til boligen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Boligen oppvarmes via elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 06.02.2006. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 14 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet avtaler om utskillelse/bebyggelse av eiendommen, bestemmelser om anlegg og vedlikehold av kommunens ledninger, vann/kloakkledning og septiktank. Videre er det bestemmelser om adkomstrett, gjensidig bruksrett og vedlikehold og plikter til felles garasjeanlegg, Det foreligger en bruksrett for Oslo lysverker og en bruksrett for for kommunen til reparasjon og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Lillogata 5H befinner seg i en stille gate, med utsikt mot Akerselva. Leiligheten er omgitt av turstier med bilfri adkomst til nærmeste dagligvarebutikk og Akerselva. Rett nedenfor går det en hyggelig tursti langs elvebredden, fra sentrum i sør til Maridalen/Nordmarka i nord med sine mange turmuligheter, sommer som vinter. Med en kort spasertur i fine omgivelser langs Akerselva ender du opp på Grünerløkka, eller du kan ta den korte turen opp til Solsiden med mulighet for å ta seg et forfriskende bad ved blant annet Nydalen badeplass og Brekkedammen som ligger lenger opp ved Frysja. Med Sandaker/Storo/Nydalen/Sagene/Torshov som utgangspunkt har en alt innen rekkevidde; marka, handlegater, særegne butikker, restauranter og kaféer, trenings- og kulturtilbud - her er mulighetene mange!

Det er kort gangavstand til flere dagligvarebutikker som Kiwi og Meny, kafeer, restauranter og butikker. Thon Senter Storo byr på ytterligere gode shoppingmuligheter med sine over 140 butikker. Av populære restauranter i nærområdet er det verdt å nevne Lille-O, Kompis og Kårhuset ved Lillo Gård. For øvrig noe for enhver smak i områdene rundt.

Av treningstilbud finner du bl.a. Sats på Storo og Nydalen, samt Fresh Fitness som ligger 2 minutters gange fra leiligheten. For den som er glad i friluftsliv byr området på diverse utendørsaktivitet en kan benytte seg av. Ved å ta gåturen opp til Grefsenkollen, anbefales det å besøke Grefsenkollen Restaurant som byr på god mat, drikke og ikke minst en fantastisk utsikt over Oslo Sentrum. Et annet sted som er verdt å besøke er Voldsløkka Idrettspark på Bjølsen. Området består av et stort utendørsareal med idrettsbaner for fotball, volleyball, tennis og en innendørs skatehall.

Det er svært gode offentlige kommunikasjonsmuligheter i gangavstand fra boligen. 2 minutters gange til bussholdeplassen Lillo Gård med linje 30 og 58, og ca. 5 min gange til trikken med linje 11, 12 og 18. Med T-bane fra Storo eller Nydalen kommer man seg enkelt rundt i byen. Det er også lett å komme seg til Gardermoen (OSL) med Flybussen som har stoppested i Storokrysset.

Her bor du med andre ord i et trygt og rolig område tilbaketrukket i en grønn og frodig bakgård med alle ønskelige fasiliteter i umiddelbar nærhet - en perfekt kombinasjon av fredelige omgivelser og det urbane bylivet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Lillo Gård barnehage (0-5 år) 0.2 km
Lillohagen Fus barnehage (0-5 år) 0.3 km
Lillohøyden Fus barnehage (1-5 år) 0.3 km

Skoler:
Fernanda Nissen skole (1-7 kl.) 0.5 km
Nordpolen skole (1-10 kl.) 0.6 km
Bjølsen skole (1-7 kl.) 1 km
Morellbakken skole (8-10 kl.) 1.2 km
Voldsløkka skole (8-10 kl.) 1.5 km
Nydalen videregående skole 1 km
Foss videregående skole 2.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 7 232 kvm. Felles tomt for sameiet opparbeidet med betonglagte internveier, gressplen, sittegrupper, sykkelparkering, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det medfølger en garasjeplass (nr. 038) med Elbil lader.
Garasjeanlegget inngår i et eget sameie, "Elvebredden garasjesameie". Det påløper kr 400,- pr mnd for felleskostnader til garasjesameiet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3904, datert 11.06.2002 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående bygge/plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202523423: Plansak - Sandakerveien 78 Tomteselskap AS foreslår å endre gjeldende regulering S-5154. Endringen innebærer reduksjon av parkeringsplasser for bil i tråd med gjeldende norm, endret leilighetsfordeling, redusert andel næringsareal til fordel for økt andel bolig.
- Saksnummer 202607708: Byggesak - Sandakerveien 76 A - montering av basestasjon med antenner.
- Saksnummer 202508115: Byggesak - Sandakerveien 78 - bruksendring til treningssenter 2. og 3.etasje.
- Saksnummer 202605640: Byggesak - Sandakerveien 64 og 66 - ombygging og bruksendring fra kontor til studentbolig.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Fellesutgiftene er kr 4 542,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett via fiber, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, forretningsførsel og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 042,-
TV/internett fra Telia: kr 500,-

Det påløper i tillegg kr 400,- pr måned for felleskostnader til garasjesameiet.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år. / 9030 kwh. pr. år (tall fra 2025 før Norgespris).
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/internett og har avgift på kr 500 pr. mnd som er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 863 852,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 542,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 15 919,- pr. 31.12.2025

Det er ikke felles lån i sameiet.

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
223 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 723 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Egeland og Sigurd Hagen Falk

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Elvebredden Nedre Sameie, med sameiebrøk 72/13795.
Sameiet består av 210 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Felles sykkelbod.

Styrets arbeid:
- Det er gjennomført løpende service og kontroll av blant annet heiser, elektriske anlegg, brannsikring, ventilasjon, VVS-anlegg og fellesområder ute og inne.
- Sameiet har over flere år gradvis gått over til LED-belysning i fellesområdene. Prosjektet med utskifting til LED-belysning i bodområdene fortsetter i 2026 og er forventet ferdigstilt før sommeren.
- Sameiets bygninger er over 20 år gamle, og behovet for vedlikehold viser seg gradvis på flere områder. Styret benytter vedlikeholdsplanen som ble utarbeidet med bistand fra OBOS Prosjekt som et verktøy for å prioritere nødvendige tiltak.
- Styret har bestemt seg for å starte oppgradering av heiser etter anbefaling fra Kone. Dette arbeidet vil starte i 2026 og vi planlegger å oppgradere en heis i året. Sameiet har 10 heiser totalt, og det vil derfor ta ca 10 år å bytte alle sammen.
- Styret har også startet arbeidet med å utrede fornying av takene på bygningene. Arbeidet med kartlegging og planlegging vil fortsette i tiden fremover.

Styret opplyser 02.09.2026 at det ikke er vedtatt eller planlagt noen påkostninger, men det utelukker ikke at fellesutgiftene kan bli justert i 2027.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 7 000,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0122/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26122

Sist oppdatert: 07. september 2026 kl. 12:26