Seljeveien 35

Seljeveien 35, 0575 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 126, bruksnummer 176, seksjonsnummer 9, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
3. etasje 54 kvm: Entré, bad/vaskerom, stue/kjøkken, soverom og bod

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
3. etasje 9 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en innvendig bod og en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.01.2026 utført av Takstmann Jan Berby.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Frittliggende boligblokk med 6 etasjer og kjeller/garasjeplan. Adkomst fra asfaltert gangvei til felles trapperom. Eiendommen fundamentert med pilarer til fast grunn og grunnmur i støpt betong. Støpt kjellergulv. Prefabrikkerte betongelementer i etasjeskillere. Stål og betongkonstruksjoner i bærende konstruksjoner, utfyllende fasader i bindingsverk utvendig forblendet med spekkmurt teglstein. Flatt tak i betongkonstruksjon, tekket med folie og innvendig nedløp. Støpte trapper belagt med vinylbelegg og malte murvegger mellom etasjene. Flislagt inngangsparti. Eiendommen har personheis med adkomst garasje.

Alle bygningsdeler er tildelt TG0/1.

TGIU: Hulltaking er ikke foretatt da dette er en prefabrikkert baderomskabin og kan unnlates.

Selger opplyser at det er en lekkasje i oppvaskmaskinen, som behøves en rørlegger til å fikse. Kjøper overtar risiko og ansvar for dette.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer via fjernvarme, og det er varmekabler på badet.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Entréen gir et umiddelbart godt førsteinntrykk, og har rikelig med oppbevaringsplass i en innebygget garderobe. Her kan man enkelt oppbevare yttertøy i en diskret og ryddig løsning.

STUE
Stuen er luftig og har god plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater som skaper en åpen og luftig romfølelse. Stuen og kjøkkenet er holdt i en åpen løsning, og er et naturlig og sosialt samlingspunkt i boligen. I naturlig overgang mellom stue og kjøkken er det naturlig å møblere med en spisegruppe- perfekt for å invitere venner og familie på middagsbesøk. Fra stuen er det utgang til en herlig balkong.

BALKONG
Balkongen er sydvestvendt på 8,9 m2- en perfekt forlengelse av stuen på årets varmere dager. Her kan man nyte solrike dager i eget hjem, og møblere med utemøblement som passer eget ønske og behov.

KJØKKEN
Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet. Funksjonelt og lekkert kjøkken. Innredning med glatte skapfronter og laminat benkeplater med nedfelt oppvaskkum og et greps armatur. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn, induksjon koketopp og kjøl-/fryseskap. Montert komfyrvakt. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplassen gjør det enkelt og tilberede gode måltider.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Her er det rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som skaper en åpen og luftig romfølelse. Det er rikelig med oppbevaringsplass i en romslig skyvedørsgarderobe.

SOVEROM II
Boligens andre soverom er også av god størrelse med plass til seng, nattbord og skrivepult. Rommet passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det også inngang til en romslig bod. Her er det mulig å skape en egen walk-in garderobe, med rikelige oppbevaringsmuligheter.

BAD
Badet er flislagt på gulv og vegger med elektriske varmekabler. Badet er innredet med dusj på gulv med dusjdører i herdet glass, servant med skapinnredning, klosett med vegghengt klosettskål og innebygget sisterne. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via vannbåren varme tilknyttet radiatorer og varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygget datert 17.12.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst en servitutt på sameiets eiendom som omhandler reparasjon og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til bestemmelse om fellesareal. Rettigheten er tinglyst på GNR: 126 BNR: 177.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en meget attraktiv og barnevennlig beliggenhet sentralt plassert på Løren. Her bor man perfekt til med flere servicetilbud rett utenfor døren. Det er også flere forretninger, kafeer og restauranter innen gangavstand. Du finner blant annet Peppes Pizza, den indiske restauranten Sanjay's, Fryd, Tiffany's, Baker Hansen og Kaffebrenneriet i nærområdet.

Det er bredt tilbud av dagligvareforretninger i området. Ukeshandelen gjøres enkelt på Kiwi Løren som ligger i kort gangavstand unna leiligheten. Videre er Meny Løren beliggende på Løren Torg, kun 500 meter unna. Rema 1000 kommer du til på under 10 minutters gange, og Coop Mega på Hasle Torg er ca. 11 minutter med gange unna. For ytterligere servicetilbud ligger Vinslottet kun en 10 minutters gange unna, hvor du blant annet finner Spar, den nye og populære Smoothie-baren Smoothiezone, Normal, Kitch'n, Synsam, Frisør og Jysk.

Det er også et bredt utvalg av aktivitetstilbud i området, både fotballbaner, tennisbaner, skøytebane og lignende rett i nærheten. Videre ligger Grefsenkollen en god søndagstur unna boligen. For den som liker å benytte seg av treningsstudio, finnes Evo Løren, Sterk og SATS på Hasle og Carl Berner innen en gangavstand på rundt 10 minutter.

Området er barnevennlig og med nærhet til flere skoler og barnehager. Sinsen barneskole ligger kun 16 minutter gangavstand unna, og Frydenberg ungdomsskole kun 4 minutter gange unna. Videre har man hele 11 barnehager innenfor en radius på 15 minutters gange å velge mellom.

På søndagsturen kan man stoppe innom Sinsenparken på under 15 minutter unna. Her kan man også ta en joggetur, lufte hunden, ha piknik, grille, spille badminton eller bare sole seg på årets varmere dager. Videre ligger Lørenparken og tilgrensende område hvor det er utplassert 20 skulpturer som inngår i Peer Gynt-parken. Denne skulpturparken lar deg følge Henrik Ibsens drama Peer Gynt akt for akt.

Løren er ikke langt unna sentrum og har et meget godt kollektivtilbud som knytter deg til alle de ulike delene av Oslo. T-banestoppet Løren ligger kun 4 minutter gange unna boligen, og tar deg med linje 4 mot Bergkrystallen via Majorstuen, Nationaltheatret, Jernbanetorget og Helsfyr. Videre er busstoppet Einars vei under 10 minutter unna, og tar deg med linje 21 enkelt inn til sentrum gjennom Carl Berner og Bislett på 20-30 minutter. Ellers er bysyklene også et fint alternativ på sommerhalvåret. Det er gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern og Hasle mm.

Her bor du med andre ord i nærhet til alt du har behov for i både hverdagen og helgen, med et bredt utvalg av dagligvarebutikker, aktivitetstilbud, serveringssteder og restauranter. Og ved behov for en liten utflukt, kommer man seg enkelt dit man vil med et bredt utvalg av kollektive tilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt på fellesvisning.

Eiendommen sogner til Sinsen skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 579 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4084 datert 26.05.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Saksnummer- 201409651 - Byggesak- Seljeveien 35 og 37 - Innglassing av balkonger og terrasser. Tiltaket er ikke utført i gjeldende bolig. Søknaden gjelder vindskjerming / innglassing av balkonger og terrasser med ett lags uisolerte sprossefrie glass på to boligblokker. Det samme tiltaket ble søkt om på flere av byggene i samme nabolag. Brukstillatelse ble gitt 29.11.2024. Det ble i brukstillatelsen sendt en frist om at gjenstående arbeider skal være utført innen 01.10.2025. Det har i Seljeveien 1-13 også vært gjennomført innglassing på flere boligblokker. Søknaden er åpen for beboere som ønsker å innglasse balkongen. Søknad sendes til kommunen, og søksomkostningene betales av eier.

Saksnummer 2025/06699 - Plansak. Detaljregulering - Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11. Hensikten med reguleringsplanen er å muliggjøre en transformasjon av dagens lukkede næringsbygg til et åpent og levende bygg med bolig, næring, kultur og servicefunksjoner. For å oppnå dette foreslås ombruk av 90 % av eksisterende bygningsmasse, i tillegg til nye tilbygg, påbygg og ny bebyggelse. Deler av eksisterende bygg skal rives for å etablere to allment tilgjengelige akser gjennom området fra Sinsenveien til Hasleveien. En viktig ambisjon i prosjektet er å etablere et torg mot krysset Sinsenveien x Konghellegata x Olaf Schous vei som vil bidra til å rydde opp området og gi det en tydelig identitet som et nabolagstorg. Status: Under behandling. Planforslag til offentlig ettersyn 01.12.2025.

Saksnummer -201615880- Detaljregulering- Saken gjelder ØKERNVEIEN 115. Gnr. 124 Bnr. 2 Det planlegges bygging av hovedsakelig boliger. Saken fortsetter i sak 2025/06911. Status: Under behandling.

Saksnummer 2025/06717 - Plansak. Detaljregulering. Bøkkerveien 1 - 3 - Bolig og næring - Bestilling av oppstartsmøte. Tomtene er i dag regulert til næring (plan vedtatt 2011) og det er oppført flere næringsbygg på nabotomtene. Igjennom å følge utviklingen av området har man sett at det er viktig å tenke helhet og at variasjon i formål er en del av denne helheten for å skapet et levende område på Hasle Linje. Boliger er viktig for å skape et sted som lever hele døgnet og vi har derfor sett at det er en mulighet for å utforske boliger på tomten. Boliger gir nye muligheter, men også andre forutsetninger når det gjelder høyder, bredder og avstand mellom bebyggelse. Forslagsstiller ønsker derfor å legge boligformål til de andre formålene som allerede ligger i dagens regulering. Oppstartsmøte ble avholdt 17.10.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i planer i nærområdet på Oslo Kommune sine sider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 237,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto fjernvarme, TV og internett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, strøm fellesarealer, forretningsførsel, styrehonorar m.m.

Borettslaget har per i dag en avtale med Telenor om pakke med både TV og internett. Denne pakken er under forhandling, og det er uvisst om styret vil beholde både TV og internett, eller velge kun internett. En forandring i pris og pakke må påregnes.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som er på kr. 10 310,- per år.

Nåværende eier har ikke opplyst om eget strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet er ca. 8 000 - 11 000 kwh per år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og avgiften er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 566 637,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er p.t ingen fellesgjeld i sameiet.

5 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

148 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
159 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 109 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Scheinert og Gro Elin Engen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Seljeveien 35 og 37 Sameie, med sameiebrøk 54/3272.
Sameiet består av 50 seksjoner.
Sameiet er meget veldrevet og har således god og sunn økonomi.
Seljeveien 35 og 37 Sameie har avtale om vaktmestertjeneste med Oslo bygårdsdrift AS som ivaretar den daglige drift i hht avtale.
Sameiet har avtale med Oslo bygårdsdrift AS om renhold av fellesarealene.
Sameiets eiendommer er forsikret i Storebrand Forsikring AS med polisenummer 8941750. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og
forbedringer i den enkelte bolig.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger:

Styret er i dialog med Telenor om å bytte pakke med internett/TV. Per nå har sameiet avtale om både internett og TV, men vurderer i fremtiden å bytte til kun internett. Kostnader, tidspunkt og flere detaljer for dette er p.t uvisst.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 000,00
Kunderabatt Frydenberg:   kr -20 000,00
Kunderabatt provisjon: Markedspakke  kr -3 000,00
Markedsføringspakke  kr 26 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Innhenting av offentlig opplysninger (har fra før)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 26 564,00
Foto  kr 5 500,00
Styling  kr 22 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 550,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0137/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25137

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 09:10