Veidemannsveien 8C

Veidemannsveien 8C, 1407 VINTERBRO
Kommunenummer 3218, gårdsnummer 107, bruksnummer 556, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 160 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 47 kvm: Entré/hall, bad, vaskerom, to soverom og bod.
1. etasje 54 kvm: Bad, stue/kjøkken og soverom/kontor.

BRA-e:
Dobbeltgarasje 39 kvm: Dobbelgarasje.
Loft 12 kvm: Bod.

Uthus:
1. etasje 8 kvm: Bod.

Åpent areal:
Enebolig:
Underetasje 27 kvm: Terrasse.
1. etasje 46 kvm: Terrasse og balkong.

Utehus:
1. etasje 4 kvm: Balkong.

Loftsetasjen i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 22 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 12 m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 m².

I 1. etasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Bad er opprinnelig byggemeldt som bod.
Rommet nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1995. Bygningen har støpt såle mot grunn, grunnmur av betong og pussede lettklinkerblokker, og yttervegger av trekonstruksjoner og pussede lettklinkerblokker. Utvendige fasader er kledd med liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein fra byggeår, med undertak av sutakplater. Renner og nedløp er i metall. Det er en elementpipe fra byggeår, helkledd i metall over tak, med en vedovn i stue/kjøkken. Boligen har vinduer, ytterdører og balkongdør fra byggeår med karmer og rammer av tre, og innvendige profilerte dører.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Våtrom
- Baderom 1.etasje - Helhetsvurdering: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i hjørner over speil og toalett (utenfor dusjsonen). Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget. Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har svært begrenset ventilasjon. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Relativ fuktighet ble målt til 37,6 prosent, ved 22,9 celsius med duggpunkt på 7,7 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt. Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Baderom underetasje - Helhetsvurdering: Det er registrert ufagmessig utførelse av fliser og elastiske fuger. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Vaskerom - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Vaskerommet har heller ikke vanntett sjikt på vegger. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater: Det registreres stedvis misfarging og symptomer på fuktpåkjenning i undertaket samt symptomer på fuktskader i undertaket under og på siden av pipeløpet. Materialet er ikke egnet for fuktmåling, så indikasjonsmålinger med fuktindikasjonsinstrument (med pigger) ble gjennomført i stedet (stikkprøveprinsippet er benyttet). Det ble registrert indikasjoner på forhøyede fuktnivåer, noe som tilsier at det avdekket en aktiv fuktskade.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Henviser til avsnitt om kaldtloft vedrørende undertak. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje og elde, og det er registrert funksjonssvikt rundt pipeløp.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Det er gjort observasjoner som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt i undertaket. Det observeres fuktmerker rundt pipe på kaldtloft. Indikasjonsmålinger med fuktindikasjonsinstrument viser forhøyet utslag som tilsier funksjonssvikt.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader i ender på balkong og mot frittstående bodbygg samt garasje. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå og fra toppen av stigen.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke fra utvendig side. Grunnet observasjon av vanninntrenging/funksjonssvikt rundt pipen fra innvendig side må det gjennomføres strakstiltak.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom
- Vaskerom - Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Vaskerom - Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Dørblader kommer i kontakt med karmer/terskler slik at dørene ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Underetasje
- Innerdører: Dørblader til vaskerom og soverom kommer i kontakt med karmene slik at dørene ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Pusset overgang i nedre del av vinduer er vurdert til å ha utilstrekkelig fall i underetasjen, noe som gjør at vann kan bli stående.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om synlige skader ikke er observert.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Tilliggende utebod
- Helhetsvurdering: Avskalling av maling/murpuss og manglende murpuss observeres stedvis i overflaten. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Store deler av overflater og støpt såle mot grunn inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Vindu og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Døren kan i tillegg ikke lukkes tilstrekkelig. Ifølge eier, er bygget oppført ved egeninnsats av ufaglærte. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse.

Frittstående uthus
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Vindu og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom
- Vaskerom - Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Vaskerom - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Terrasse/platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Veranda - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Utvendig trapp - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Trinn til trapp på terrasse har vertikale åpninger større enn 10 cm. Trappene mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for fallskader. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet. Om trappene oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er utført arbeid på bad av ufaglærte, inkludert legging av termoflex og fliser i 2019, samt bytte av toalett i 2019 og 2023. Pipetrekket ble utført av ufaglærte i 2018. På det elektriske anlegget er det montert spotter i tak på bad i 2021 og elbillader i 2023 av ufaglærte. Terrassebord på begge terrasser ble byttet av ufaglærte i 2023 og 2024.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Byttet terrassebord på terrasse.

2023:
- Ny varmepumpe installert i stue, utført av Follo varmepumpe teknikk. Samsvarserklæring foreligger.
- Byttet toalett og ny innredning på bad i sokkeletasje.
- Installert elbillader.
- Byttet terrassebord på terrasse nede.

2021:
- Installert spotter i tak på bad.

2019:
- Flislagt gulv med varme og vegghengt toalett installert på bad i 1. etasje.

Denne eneboligen, oppført i 1995, strekker seg over to plan og tilbyr en funksjonell planløsning med flere oppgraderinger. Boligen har en energiklasse C, og er etablert med en kombinasjon av gulvvarme, ildsted og varmepumpe. Eiendommen inkluderer også en frittstående dobbeltgarasje med loft, et frittstående uthus og en tilliggende utebod, som sammen skaper et komplett hjem med varierte bruksmuligheter.

1. etasje

Stue: Stuen er et lyst og åpent rom med heltregulv og parkett. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir utsikt over omgivelsene. En vedovn bidrar til varme og atmosfære, og en varmepumpe fra 2023 sikrer effektiv oppvarming. Stuen kan innredes med sofa, bord, TV og tilhørende møblement. Fra stuen er det utgang til en stor veranda på ca. 46 m². Verandaen er bygget med terrassebord og har rekkverk og levegg av tre, samt stikkontakt og belysning. Det er utført søknadspliktige inngrep i bærende konstruksjoner i forbindelse med utvidelsen av verandaen, uten at det foreligger dokumentasjon på dette. Uterommet kan deles inn i ulike soner og møbleres deretter.

Kjøkken: Den åpne kjøkkenløsningen mot stuen har innredning med profilerte fronter fra omkring 2015. Benkeplater av treverk omkranser en nedfelt kjøkkenvask i rustfritt stål. Kjøleskap/fryser med vann/isbitmaskin, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp medfølger. En ventilator i overskap driver også boligens mekaniske avtrekksventilasjon. Kjøkkenet har plass til stort spisebord og stoler. Her kan familie og venner samles rundt et godt måltid.

Soverom/kontor: I 1. etasje er det et fleksibelt rom som i dag benyttes som soverom eller kontor. Rommet har gulvflate belagt med heltregulv og parkett, og en skyvedørsgarderobe gir praktisk oppbevaring.

Bad: Dette rommet, som i dag er innredet som bad, har flislagt gulv med varme fra 2019 og flislagte vegger. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, speil med belysning, vegghengt toalett fra 2019 og et dusjhjørne med glassdører.

Underetasje

Entré: Inngangspartiet ønsker velkommen med flislagt gulv og en innvendig trapp i tre som forbinder etasjene. Sikringsskapet er plassert i gangen. Underetasjen åpner seg med en hall som har flislagt gulv. Herfra er det utgang til en terrasse på ca. 27 m².

Soverom: Underetasjen rommer 2 soverom med gulvflate av heltregulv. Begge rommene har profilerte innerdører, og det ene soverommet har skyvedørsgarderobe. Soverommene kan innredes med seng, nattbord og skrivepult.

Bad: Badet i underetasjen er hovedsakelig fra byggeår. Det har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og malt panel. Himlingen er av panel med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, speilskap, vegghengt høyskap, vegghengt toalett og et badekar med hånddusj.

Vaskerom: Vaskerommet er fra byggeår med flislagt gulv og veggflater av pusset og malt mur. Rommet har vegghengt utslagsvask i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin. En varmtvannsbereder på 200 L fra byggeår er plassert her.

Lagring: Innebygde skyvedørsgarderober finnes i hall i underetasjen og i soverom/kontor i 1. etasje. Det er en bod i underetasjen. Boligen har et uinnredet kaldtloft. En frittstående garasje med hemsrom over. I tillegg er det et frittstående uthus på ca. 8 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør så lenge ikke annet er nevnt i salgsoppgaven.

Følger ikke med salget: Carport, og kombiskap på vaskerommet.

Boligen varmes opp med en kombinasjon av elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpen fra 2023 er plassert over trappen i stuen. Vedovn i stue/kjøkken.
Varmekabler i gang, vaskerom og begge bad. Varmefolie i begge soverom nede.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 03.11.1995. Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår:
1. Resterende arbeid i dusj/WC i u.etg.
2. Innsetting av ventiler i bod og vaskerom i u.etg.
3. Utforing og listing rundt dør mellom entre og vindfang i u.etg.
4. Lufting av avløpsledning må føres over tak.
5. Bygging av utvendig trapp til balkong. Åpning i rekkverk må sikres til arbeidet er utført.
6. Utvendig beising.

Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler. Selger opplyser at punktene er utført.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente tegninger for en garasje på 40 m² datert 30.11.2001. Det er ikke utstedt ferdigattest for garasjen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eneboligen. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Følgende avvik er registrert:
- Det gjøres oppmerksom på at bad i 1. etasje opprinnelig er byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
- Balkongen er utvidet bakover mot garasjen. Denne utvidelsen er ikke byggesøkt. Eier opplyser at det ble utført arbeid på bærende konstruksjoner ifm utvidelse av balkong. Det foreligger ikke dokumentasjon som viser hva som er gjort.
- Det gjøres oppmerksom på at det innredede rommet over garasjen er å betrakte som en bod. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr.202686, tinglyst 05.08.1958, type heftelse: Erklæring/avtale: Omhandler diverse bestemmelser rundt forbud mot visse former for næringsvirksomhet, kostnad for deltagelse deltagelse i fellesanlegg, samt bestemmelse om bebyggelse.

Dagboknr. 9309, tinglyst 10.08.1995, type heftelse: Bestemmelse om vannledning: Avtalen etablerer felles eierskap og vedlikeholdsansvar for en vann- og avløpsledning (ca. 35 meter) fra offentlig kum i Veidemannsveien til en kum på eiendommen (gnr. 107, bnr. 556). Forpliktelsen deles med gnr. 107, bnr. 310.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelse og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Sjøskogen, et etablert og rolig boligområde på Vinterbro, i Ås kommune. Dette er et nabolag hvor familielivet står i sentrum, med eneboliger og store grøntområder som ramme. Her bor man tilbaketrukket fra byens støy, men har samtidig en strategisk plassering med kort vei til både Oslo og Drøbak.

Hverdagslogistikken er enkel med Sjøskogen skole for 1. til 7. trinn bare en kort spasertur unna. Flere barnehager, som Sjøskogen foreldrelagsbarnehage og Vinterbro barnehage, ligger også i gangavstand fra boligen. For eldre barn er det skolebuss til Nordbytun ungdomsskole. Dette er et trygt og oversiktlig oppvekstmiljø hvor barna kan ferdes fritt.

For daglige innkjøp og servicetilbud er det en kort kjøretur til Alti/Vinterbro Senter. Her finner du blant annet Rema 1000, Coop Obs, apotek og Vinmonopol. Det går direktebuss til Oslo fra Vinterbro. Ellers går det også buss til blant annet Ski. Beliggenheten gir en sjelden kombinasjon av nærhet til naturen og en effektiv reisevei til hovedstaden.

Fra verandaen ser du rett ut mot skogen, og turmulighetene starter praktisk talt ved dørstokken. Området byr på fine stier for løping, sykling og skiturer, og er et flott utgangspunkt for et aktivt friluftsliv. Dette er et sted hvor man kan nyte rolige ettermiddager i hagen og helgeturer i marka, alt innenfor rammene av et veletablert og godt naboskap.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen har gangavstand til Sjøskogen barneskole og det er mulighet for sykkel, eller buss til Nordbytun ungdomsskole. Ellers er det et godt utvalg av både private- og kommunale barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 832,5 kvm. Tomten er pent opparbeidet med grusbelagt innkjørsel, gressplen, trær og diverse beplantning.

Frittstående dobbeltgarasje med loft. Det er installert elbillader på veggen mot carporten. Ellers parkering på gårdsplass. Carporten medfølger ikke salget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse/frittliggende småhusbebyggelse innenfor felt Felt A15, i områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse (ID: 328), vedtatt 25.10.2023, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2034 (ID: KPL_22-34), vedtatt 15.06.2022. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er stipulert til å bli kr 18.360,- i 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Kostnaden er stipulert etter et forbruk vann/avløp på 90 kbm, og vil variere etter forbruk.

Eiendomsskatt for 2026 kr 1.769,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24.832,- pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.600,-

Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor som leverandør av tv og internett. Avgiften er på kr 999,- pr. mnd. Dekoder medfølger. Det er også mulighet for å bruke Viken fiber/Altibox.

Velavgift til Sjøskogen vel kr 450,- for 2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.346.461,- i følge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5.385.842,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
165 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marielle Christine Hellem

Etter nærmere avtale.

Sjøskogen Vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3.900,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Salgsoppgaver vanlige kr 5.500,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Ås kommune med bygningstegninger kr 5.133,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig kr 20.625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning kr 32.833,-
Fotopakke Enebolig inkl. høydefoto kr 5.500,-

Oppdragsnummer 46-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.263

Sist oppdatert: 30. mars 2026 kl. 11:16