Venneslavegen 420B

Venneslavegen 420B, 4707 VENNESLA
Kommunenummer 4223, gårdsnummer 19, bruksnummer 22, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4223, gårdsnummer 19, bruksnummer 33, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 253 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 59 kvm: Entré, vaskerom, bad, kjøkken, soverom, stue, trapperom og bod.
1. etasje 99 kvm: Entré, gang, soverom, bad/vaskerom, toalettrom, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 38 kvm: Gang og tre soverom.

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller: 34 kvm: Tre boder

Frittstående Garasje:
1. etasje 23 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
Kjeller: 11 kvm: Terrasse
1. etasje 66 kvm: Veranda (31m2) og frittstående terrasse (35m2).

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 42m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 38m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4m2. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Vedlagte plantegninger er målbare, men ikke i målestokk. Avvik kan dermed fremkomme. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av Anticimex v/ Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden oppførelsen i 1963.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det finnes dog i kommunen arkiver tegninger av den ene etasjen i huset, hvor det er vanskelig å tyde hvilken etasje dette gjelder. Tegningen ser ikke ut til å være i samsvar med dagens planløsning for noen av etasjene.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det foreligger tegninger på verandaen på forsiden av huset som ble oppført i 2013. Det er ikke søkt om ferdigattest på tiltaket.

Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bolig oppført i 1963 med tilbygg fra 1986 (ifølge eier). Grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner.
Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein og
takplater av metall. Vinduer, terrassedør og ytterdører med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer
og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende har fått TG2 (se mer utfyllende kommentar fra takstmann i tilstandsrapporten):

- Overflater/vegger på bad/vaskerom 1.etasje: Vindu er plassert i våtsonen ved badekar, noe som anses som uheldig. Konsekvens er at forholdet
medfører risiko for fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon. Foreslått tiltak er å tildekke vinduet med forheng eller lignende.

- Vaskerom underetasje: Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger, vannrør og kontroll i tilliggende konstruksjon er ikke utført. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer (våtsone gulv mot grunnen). Sett i sammenheng med øvrige symptomer i etasjen vurderes det å være risiko for skjulte fuktskader, som ikke kan utelukkes uten nærmere undersøkelser.

- Bad i underetasje: Helhetsvurdering. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

- Tekniske anlegg (gjelder kjøkken i u.etg og 1. etg samt toalettrom: Vannrør og avløpsrør. Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Rom under terreng: Helhetsvurdering. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Loft - uinnredet/kaldt loft: Helhetsvurdering. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Underetasje, 1. etasje og loftsetasje. Underetasje: På kjøkken, stue, soverom og entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20mm.
1.etasje: På kjøkken, soverom og i stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15mm.
Loftsetasje: På alle tre soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20mm.

- Yttervegger inkl. fasader:
Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at forholdet reduserer konstruksjonens evne til uttørking, og kan over tid føre til fuktrelaterte skader, også i tilstøtende bygningsdeler. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
Gnagesikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner). Konsekvensen er at gnagere
kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vinduer og ytterdører: Vinduer og omramming, ytterdører og omramming. Vinduene fra byggeår (to stk) har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ytterdør til bod i underetasjen viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader, hovedsakelig i karm. Dør/karm er utformet på en måte som gjør konstruksjonen særlig utsatt for fuktbelastning.

- Yttertak: Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning. Boligen har en lukket takkonstruksjon, men konstruksjonsoppbygningen lot seg delvis kontrollere fra uinnredet kaldtloft (møneloft og kneloft). Disse observasjonene tyder på feil ved oppbygningen basert på redusert/begrenset ventilering av takkonstruksjonen (se avsnitt Loft - uinnredet/kaldtloft). Vurderingen baseres på de delene av konstruksjonen som lot seg visuelt kontrollere. Konsekvens av feil konstruksjonsoppbygning er risiko for skjulte fuktskader grunnet kondens, og lignende forhold. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avdekke hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre at konstruksjonen fungerer som tiltenkt og at det ikke foreligger skader som følge av forholdet.

- Utvendig trapp. Det registreres stedvis avskallinger og enkelte sprekkdannelser i trappen og på støpt flate. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Grunnmur og fundament. Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes ved eventuell tegn til negativ utvikling.

- Drenering: Helhetsvurdering. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

- Forstøtningsmur: Sprekkdannelser observeres stedvis i forstøtningsmurene. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Det gjøres oppmerksom på at følgende har fått TG3:
- Andre byggverk - Frittstående garasje: Helhetsvurdering. Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert råteskader. Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning, følgeskader i konstruksjonen er registrert. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i ringmur. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet
kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Porten har betydelig slitasje, og det er registrert skader og tegn på funksjonssvikt. Konsekvensen er at tilstanden vurderes til å være på et nivå hvor tiltak som utskifting er eneste løsning.

Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for total oppgradering/fornying. Sjablongmessig prisanslag Kr 50 000 - 100 000

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:

1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, Ved innflytting i 2007 var veggene på badet dekket med malt glassfiberstrie. Materialer som var brukt bak glassfiberstrie var sponplater og huntonit. Det var skrudd dusjhjørne på veggene med malt glassfiberstrie. Dette gjorde at det var fuktinntrenging i veggen bak dusj. Det var videre lekkasje i yttertaket, slik at det fra 2009 kom vann inn i taket på baderommet. Resultatet ble at yttertaket måtte renoveres med nye materialer, bærekonstruksjon og takstein og takplater. Hele baderommet ble revet og strippet senhøsten 2014. Råtne og muggangrepne materialer ble fjernet og erstattet med nye materialer, finerplater, gips og fliser. Vinteren 2015 ble badet totalrenovert med Reiersen VVS som ansvarshavende firma. Firmaet leide inn murer, fliselegger og rørlegger. Elektroxperten i Kristiansand håndterte det elektriske. Snekkerarbeidet ble utført av min ektemann som jobber som håndtverker for bransjegodkjente GHV AS.

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, Nytt arbeid i 2015. Utført av faglært. Elektrikerarbeide, VVS arbeide og murerarebeider. Det er påført membraner bak fliser på gulv og vegger. Det er også sørget for riktig fall på gulvet og avløp under boblebadekar. Utført av Reiersen VVS.

3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Ja, To år etter innflytting begynte det å lekke i taket på soverom, yttergang og badet. Tidligere eier hadde skjult dette med å bygge et horisontalt tak under opprinnelig skråtak. Oppe på det horisontale taket var det brukt isolasjon og plast for å ta imot fukt og vann som kom inn fra yttertak under regnvær. Vi forsøkte å klage til Protector eierskifteforsikring som gav avslag til oss grunnet at det stod TG3 på tilstand for yttertaket. Det horisontale taket måtte rives. Videre måtte innvendige takplater i opprinnelig skråtak rives. Eksisterende bærekonstruksjon hadde begynt å råtne og måtte erstattes med ny konstruksjon. I 2012 måtte yttertaket renoveres med å fjerne gammel takpapp, lekter og taksten. Det var også råtne partier med materialer som måtte fjernes og erstattes med nye. Det ble lagt på ny takpapp, lekter, takplater og takstein. Det var også lekkasje langsmed murpipe nedover i huset under kraftig regnvær. Det ble lagt beslag rundt pipa og byttet luftekanal for å tette dette.

4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, Nye beslag rundt pipe og luftekanal fra toalettrom. Utført av faglærte, Ulstein Blikkenslagservice AS. Det er også byttet vinduer utført av ufaglærte. Revet ut gamle vinduer og satt på plass nye i 2012. Og renovert yttertaket med råd og veiledning fra faglærte snekkere gjennom arbeidsplassen til selger. Jobben ble utført av ufaglærte.

7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Gamle betongheller som har helt innover mot bodens ytterdør har blitt fjernet utenfor dør til bod. Videre har det blitt gravd ned en halvmeter og lagt knotteplast inntil ytterveggen. Det har ikke vært observert vanninntrenging etter at dette ble utført i 2023.

9 Har det vært feil på det elektriske anlegget?
- En kurs var dekket med en mekanisk 380 volts halvautomatsikring. Skapet hadde skrusikringer med 9 kurser under innflytting i 2007. Kurs 9 som gikk fra sikringsskap og ned til sokkelleilighet (utleiedel) ble overbelastet og brant. Heldigvis utviklet ikke kabelbrannen seg siden kabelen var lagt i metallrør.

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Kontinuerlig arbeide på det elektriske anlegget i perioden 2008 - 2024. Alle sikringer er byttet til automat med jordfeilbrytere. Det er også montert overspenningsvern ved hovedstrøminntak. Det er utvidet med 9 nye kurser, slik at eksisterende strømskap inneholder 18 kurser. Utført av Elektroxperten AS.

12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- I 2010 brast det hull i vannrør til vasken på toalettrommet. Dette skyldtes at det gikk hull i rør med jernkobling under vasken. Hovestroppekran måtte stenges, og rørlegger måtte bytte rør og kobling under vasken.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Det ble byttet rør angående renovering av kjøkkenet i 2024. Både vaskekum og oppvaskmaskin ble flyttet. Rørleggeren sørget også for å innstallere vannstopper. Det er også installert vannstopper på kjøkken i sokkelleiligheten. Utført av faglært, Reiersen VVS AS.

16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
- Ovn i stue ble byttet ut. Gammel ovn ble fjernet og ny ovn ble murt og satt riktig inntil pipe. Utført av faglært (Byggmakker) i 2016.

18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- I perioden 2007 - 2015 kom det av og til litt røk og sot inn i stue under fyring med gammel vedovn i stua. Innvendig keramisk lag forfalt og ble smuldret opp, slik at stålet ble synlig på innsiden i ovnen. Det ble besluttet at den gamle ovnen måtte fjernes og erstattes med ny ovn og at avløpet måtte byttes og tettes av fagfolk.

Eiendommen har blitt påkostet/oppusset gjennom de siste årene. De fleste arbeider har blitt utført av fagfolk, med unntak av riving og montering av kjøkken har blitt utført på egeninnsats.
Følgende har blant annet blitt utført:

- Nytt tak i 2012.
- Ny peis og pipe i 2016.
- Veranda med utgang fra stuen oppført i 2013/2014.
- Nytt bad 2015 og toalettrom i 2020.
- Nytt kjøkken i 2024.
- Generelt overflateoppussing i stue 2016, hovedsoverom i 2014, gjesterom i 2. etasje i 2010.
- Terrasse på baksiden av huset oppført i 2023.
- Nye vinduer i store deler av boligen mellom 2008 og 2024. 2008: 2. etasje. 2024: Kjøkkenvindu. 2010: Flere vinduer i underetasjen. 2015/2016: Stue i 1. etg. 2015: Ytterdør i hoveddel.

Velkommen inn:

Gang:
Gang med varmekabler.

Kjøkken:
Moderne Ikea-kjøkken fra 2024, montert av fagfolk. Downlights i himlingen, og spiler på veggene. Flott benkeplate i stein som strekker seg opp til overskapene. Platetopp med ventilator, og stekeovn på høyskapsveggen. Store vindusflater som gir rikelig med naturlig lysinnslipp. Hyggelig spisekrok rett ved kjøkkenet.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for er par år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stue:
Romslig stue med parkett på gulv og tapetserte veggflater. Stuen er naturlig inndelt med spisebord og sofagruppe. Nyere peis utført av fagfolk.

Soverom:
Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, og god høyde under himlingen.

Bad:
Nyere og pent baderom med flislagte overflater. Varmekabler i gulvet og downlights i himlingen. Stor dusjsone og dobbel servant. Det er også badekar og håndkletørker.

Toalettrom:
Toalettrom fra 2020 med tapetserte overflater og flislagt gulv.

Soverom 2:
Soverom i 2. etasje. Også her er det god plass til dobbeltseng og klesoppbevaring.

Soverom 3:
Soverom 3 i boligen som benyttes som omkledningsrom/garderobe.

Soverom 4:
Også med plass til seng/sofa og annet møblement.

Videre er det innredet underetasje med stue, kjøkken, soverom og baderom. Kjøkken i underetasjen med komfyr og oppvaskmaskin. Kjøkkenet er fra ukjent årstall. Baderom i underetasjen med flislagte overflater, dusjkabinett, gulvstående toalett og servant.

Det er også bod i underetasjen, og videre inn er det innredet kontor.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende medfølger allikevel ikke: Skoskap i underetasjen.

Boligen varmes opp med elektrisitet via panelovner og varmekabler i enkelte rom samt vedfyring i vedovn i stuen i 1. etg og underetasjen.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden oppførelsen i 1963.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det finnes dog i kommunen arkiver tegninger av den ene etasjen i huset, hvor det er vanskelig å tyde hvilken etasje dette gjelder. Tegningen ser ikke ut til å være i samsvar med dagens planløsning for noen av etasjene.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det foreligger godkjent søknad på oppføring av verandaen foran huset. Det er ikke anmodet ferdigattest på tiltaket.

Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

12.07.1961 - Dokumentnr: 101051 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Rettigheten omhandler gjerdeplikt mot naboeiendommen på gnr 14 bnr 57 samt veirett med tilhørende vedlikeholdsplikt på den delen av veien som benyttes av denne eiendommen (bnr 22). Deler av dokumentet er ikke mulig å tyde.

25.11.1975 - Dokumentnr: 103525 - Erklæring/avtale
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr.
byggegrensebestemmelse.
Rettigheten omhandler flytting av garasjen som stod med direkte innkjørsel fra riksveien. Det er også vilkår i forbindelse med dispenasjonen som ble gitt. Dette gjelder fraskrivelse av krav på erstatning for skader eller ulemper som måtte skyldes vegvedlikehold m.m. Samt at området mellom garasjen og vegens eiendomsområde til enhver tid skal holdes ryddig så oversikten ikke hindres, og det må ikke benyttes til opplagsplass av noen art. Det skal også tas hensyn til de eventuelle påbud som vegvesenet måtte finne nødvendig å gi.

04.03.1961 - Dokumentnr: 100330 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4223 Gnr:19 Bnr:1

09.11.1972 - Dokumentnr: 102764 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4223 Gnr:19 Bnr:1

01.01.2020 - Dokumentnr: 987717 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1014 Gnr:19 Bnr:33

Underetasjen har vært utleid for kr. 5.700 + strøm per måned.
Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Det har kun blitt foretatt en forenklet energimerking av boligen.

Eiendommen har en fin beliggenhet på Grovane i Vennesla, i et etablert og rolig boligområde. Her er det kort kjørevei til barnehager, skoler og bredt utvalg av servicefasiliteter. Det er flotte natur- og turområder rett utenfor døren- med turstier, Tømmerrenna som er en spennende tur for store og små samt Setesdalsbanen som starter rett ved eiendommen og går i historiske og vakre omgivelser til Røyknes.

Fra boligen er det kort kjørevei til Vennesla sentrum, hvor man finner et godt utvalg av butikker og servicetilbud. I sentrum finnes blant annet Atrium Senter, dagligvarebutikker som KIWI, REMA 1000 og MENY, samt øvrige butikker og tjenester.

For barnefamilier er det flere barnehager og skoler i Vennesla. Blant annet ligger Vennesla skole og Vennesla ungdomsskole i sentrum, mens det også finnes flere barnehagetilbud i nærområdet.

Kollektivtilbudet er godt tilrettelagt gjennom Vennesla, med bussholdeplasser og forbindelse til Vennesla sentrum. Dette gir gode muligheter for å benytte kollektivtransport både lokalt og videre mot Kristiansand og øvrige deler av regionen.

Samlet sett har eiendommen en beliggenhet som kombinerer nærhet til servicetilbud og kollektivtransport med kort vei til natur og rekreasjonsmuligheter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Ta av rett etter bedehuset, og det er første huset du kommer til.

Skoler:
Oasen skole Vennesla (1-10 kl.) - 3.1 km
Vennesla skole (1-7 kl.) - 3.4 km
Vennesla ungdomsskole (8-10 kl.) - 3.4 km
Vennesla videregående skole - 3.3 km
Kristen VGS Vennesla - 6,6km

Barnehager:
Harestua barnehage (0-5 år) - 2.4 km
Søndagsbakken Solkollen barnehage - 3.1 km
Klokkerstua barnehage (1-5 år) - 3.4 km

Varer / Tjenester:
Slotts Quartalet - 27 min med bil
Sandens Kjøpesenter - 27 min
Vitusapotek Vennesla - 7 min med bil
Boots apotek Vennesla - 7 min
Vennesla Vinmonopol - 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er pent opparbeidet med gårdstun med grus, hage med gressplen og blomsterbed/beplantning. Det er terrasse på terreng på baksiden av huset.
På nedsiden av huset står medfølgende dobbel garasje.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunen opplyser at det bør gjennomføres en oppmålingsforretning dersom en ønsker å kartlegge nøyaktig grense. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 32-100 cm. De henviser dog til målebrev fra 1960-tallet og ØK-kart (økonomisk kartverk) fra 1973 viser en utvidet tomtegrense med 101-600 cm beregnet normalavvik. Men fra oppmålinger gjennomført for gnr/bnr 19/33 og 19/37 i 1972 og 1979 ser det ut som at partene har blitt enige om litt andre grenser opplyser kommunen. Se vedlagte kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Det er godt med biloppstillingsplasser i gårdstunet, og dobbel garasje på nedsiden av huset.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Det er slamavskiller på eiendommen som ikke er i drift lengre.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Vennesla, 2018-2030 datert 25.04.2019 er avsatt til: Boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er beregnet til å være kr 14.635,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Det er vannmåler på eiendommen, og gebyr for vann og avløp varierer ut ifra eiers forbruk.

Renovasjonskostnader kommer i tillegg. Som husholdningskunde med avfallsdunker betaler du renovasjonsgebyr som består av en fast og en variabel del. Hvor mye du betaler årlig avhenger blant annet av hvor ofte du setter ut restavfall og bioavfall hjemme hos deg. For ytterligere informasjon om renovasjon se hjemmesiden avfallsor.no

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000,- pr. år. / 18 000 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 2 mennesker.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16 000.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 600 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnementet medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 811 343 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten er beregnet til å være kr. 3.058 pr år.

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 598 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elena Mersland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 44 900

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 739,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 19 927,90
Foto  kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 31-0127/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.26127

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 14:46