Rådyrveien 4B

Rådyrveien 4B, 1413 TÅRNÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 842, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 140 kvm

BRA-i:
1. etasje 97 kvm: Entré, gang, tre soverom, bad, stue, kjøkken og bod

BRA-e:
1. etasje 29 kvm: Garasje med bod

BRA-b:
1. etasje 14 kvm: Vinterhage

Åpent areal:
1. etasje 25 kvm: Terrasse og plattinger

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.06.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Badet er i etterkant av byggeår utvidet ved å innlemme opprinnelig matbod samt at opprinnelig klesbod i del av stuen er innlemmet i dagens stue. Disse arealene er ikke funnet omsøkt og følgelig ikke godkjent til varig opphold. Se punkt om ferdigattest for nærmere info og konsekvens.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følgende: Bolig oppført i 1969. Tilbyggsår 2004 og 2003. Bygget er oppført med søyler. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med glassfelt og kodelås. Balkongdør med karmer av tre. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) 35 %
TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) 54 %
TG 3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig) 7 %
TG IU Ikke undersøkt 4 %

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Det er hull etter tidligere innfestinger i våtsonen ved servantinnredning. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Konsekvens er risiko for utettheter.

- Det er ikke benyttet mykfuger i overganger/hjørner ved gjennomføring av vannrør gulv. Konsekvensen er at fugene ikke har evnen til å ta opp eventuelle bevegelser i konstruksjonen. Utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse, noe som kan innebære risiko for skjulte feil og mangler som ikke kan oppdages ved visuell kontroll alene.

- Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall. Konsekvens er at det ikke er tilstrekkelig fall til å gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.

- Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen. Konsekvens er derfor risiko for at eventuelt lekkasjevann kan renne ut i tilliggende arealer og forårsake skader.

- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.

- Det vurderes at rørgjennomføringene i våtsonen ved servantinnredning ikke har tilstrekkelig tetthet mot direkte vannbelastning og vanndamp. Konsekvensen er at utette overganger i våtsonen gir høy risiko for skjulte fuktskader.

- Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt.

- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.

- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Eldre avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket.

- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 25,4 prosent, ved 22,6 celsius med duggpunkt på 1,9 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

- Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

- Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Sjablongmessig prisanslag over kr 300.000,-

Tekniske anlegg:
Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter):

- Mekaniske avtrekksanlegget virker ikke. Eksakt årsak til hvorfor anlegget har sluttet å virke er ikke kjent. Anlegget er blant annet er kritisk for å sørge for god ventilasjon som er avgjørende for innemiljøet. Konsekvensen ved manglende ventilasjon kan eksempelvis være økt risiko for fuktskader i boligen. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, og hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av avtrekksanlegget.

Sjablongmessig anslag kr 10-50.000,-

Yttervegger inkl. fasader:
Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.):

- Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader ved garasje. Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning, og følgeskader i veggkonstruksjonen kan ikke utelukkes. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokale utbedringer av råteskadet kledning og ikke eventuelle bakenforliggende skader.

Sjablongmessig anslag kr 50-100.000,-

Andre byggverk - Garasje:
Yttertak og takkonstruksjon:
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, tydelige skader, tettedetaljer mot veggkonstruksjon og det er registrert funksjonssvikt. Konsekvens er at levetiden er passert, og bygningsdelen har nådd en alder og tilstand der utskifting må påregnes. Med tanke på tilstanden opplyses det også om muligheten for følgeskader i tilliggende konstruksjoner. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av takkonstruksjon.

Sjablongmessig anslag kr 100-300.000,-

Andre byggverk - Vinterhage:
Fundament, grunnmur og gulv mot grunn:
- Tydelige sprekkdannelser observeres på grunnmuren, og forholdet vurderes å tyde på setningsskader. Konsekvens er at slike skader kan oppstå som følge av flere forhold, for eksempel endringer eller bevegelser i grunnforhold, og/eller svakheter i konstruksjoner og fundamenter. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt årsak, omfang, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedringer av sprekkdannelser grunnmur med forbehold om lokal utbedring og at kostnader kan øke utifra omfang.

Sjablongmessig prisanslag kr 50-100.000,-

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Eldre avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er bygget inne.

Andre rom:
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.
- Annet: Deler av etasjen har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis ved pipeløp, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet).
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.

Yttertak:
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og forkantbeslag viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen er åpen i toppen, noe som betyr at det ikke er etablert utvendig beskyttelse mot at regnvann kommer inn i pipeløpet.

Terrasse / platting - Inngangsparti:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen. Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting - Ved garasje/bod:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.

Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Grunnmur, fundament:
- Søyler og pilarer: Søyler eller pilarer var ikke tilgjengelige for inspeksjon grunnet ingen tilkomst på befaringsdagen, men selger opplyser om noe bevegelser på søyler/grunn ifm årstider.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Garasje:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Det observeres ujevnheter på asfalterte i garasje, noe som kan tyde på underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Innvendige forhold: Deler av overflatene i garasje/bod var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen.
- Vinduer, dører og porter: Port og dører viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon. Porten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Andre byggverk - Vinterhage:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er ingen lufte- og dreneringsspalte bak ytterkledningen.
- Yttertak og takkonstruksjon: Huseier opplyser om lekkasje på yttertaktekking ved slagrein. Forholdet lot seg ikke undersøke på befaringsdagen, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Innvendige forhold: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Vinduer, dører og porter: Skyvedøren går tregt i sporet. Konsekvens er at det krever mye kraft for å åpnes.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Andre byggverk - Frittstående redskapsbod:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn.
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bad:
Baderom oppgradert i 2006 med vannrør og sluk fra byggår. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. MDF-panelbord i himling med downlights. Vegghengt servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speilskap med lys og stikkontakt over servant. Dusjkabinett med dusjarmatur. Vegghengt toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og stål. Naturlig avtrekksventil i himling. Opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin medfølger boligen. Badet er etter helhetsvurdering av bygningssakyndig vurdert til TG 3. Badet er oppgradert i regi av forrige eier. Nåværende dusjkabinett, servantskap og speilskap nytt i 2021.

Kjøkken:
Innredning fra 2010. Profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator. Vannrør av kobber. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med laminat. Malt panel på vegger. MDF-panelbord i himling med downlights. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Hvitevarer på kjøkkenet medfølger boligen. Varmtvannsbereder plassert under kjøkkenbenk.

Andre rom:
Gulvflater belagt med parkett og laminat. Gulvvarme på soverom 2. Malt panel og tapet på vegger. Malt panelbord og MDF-panelbord i himling. Downlights i gang og stue. Profilerte innerdører. Skyvedørsgarderobe i entré og soverom 1. Garderobeskap på soverom 2 og soverom 3. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Vinterhage:
Integrert vinterhage. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takplater i plast. Skyvedør og vinduer med karmer av metall. Isolerte vegger.

Loft:
Uinnredet kaldt loft. Adkomst via takluke og stige. Gulvet er kledd med panelbord. Synlige taksperrer. Lufteventil i gavlvegg. Lufteåpninger mellom taksperrer.

Ildsted:
Elementpipe fra byggeår. Peisovn med glassdør i stue.

Vinduer og dører:
Boligen har entrédør med glassfelter og kodelås. Balkong/terrassedør (skyvedør) med karm/ramme av tre (fra 2010). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2010 og 2007).

Teknisk anlegg:
Vannrør av kobber. Vanninntaksrør i kobber. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør på kjøkken. Synlige avløpsrør i plast. Stakeluke er ikke lokalisert. Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken. Varmtvannsbereder på 120L (fra 2010) plassert under kjøkkenbenk. Sentralstøvsuger plassert på kaldtloft. Varmepumpe i stue. Mekanisk avtrekksvifte for kjøkken og våtrom, plassert på kaldloft.

Etasjeskiller:
Etasjeskiller av trekonstruksjoner.

Terrasse/platting:
Platting ved inngangspartiet på 3m2. Terrasse i betongkonstruksjoner. Gulvoverflater belagt med terrassebord.

Terrasse/platting:
Utgang fra vinterhage til terrasse på 20m2. Terrasse i trekonstruksjoner. Gulvoverflater belagt med terrassebord. Terrassen har følgende; utebelysning, markise, og utvendig stikkontakt.

Terrasse/platting:
Platting på 2m2 ved garasje/bod. Terrasse i trekonstruksjoner. Gulvoverflater belagt med terrassebord.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
-Taklamper kjøkken og hovedsoverom
-Vegglamper i vinterhagen

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue, gulvvarme/varmekabler i soverom 2 og bad, og varmepumpe plassert i stue, montert i 2025. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 24.09.1969. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Diverse mangler som ble påvist på stedet blir utført etter mangelsliste som følger senere. Brukstillatelsen følges opp med nytt dokument datert 02.01.1970 hvor det fremkommer at følgende mangler utføres snarest og er en forutsetning for den midlertidige brukstillatelsen som på nytt gis:

1. Mansjetter rundt rør på bad må tettes.
2. Rørgjennomføringer i vegg på bad må tettes.
3. Dårlige tapetskjøter og utette hjørner på bad må utbedres.
4. Endel dårlige sveiseskjøter av golvbelegg må utbedres.
5. Bunn i pipe må støpes med fall Innover fra feieluke.
6. Det må påvises at det er asbestplater bak brannmurer. I hen­hold til brev av 25.07.1968.
7. Vannledninger og spillvannsrør må Isoleres forsvarlig under hus.
8. Carporter må bekles ned brannherdige plater. Approbasjonens pkt. nr. 3.
9. Innkledning mellom pillarer må utføres. Approbasjonens pkt. nr. 1 og brev datert 24.10.1968.
10. Det må sikres mot at det kan bli stående vannansamlinger under hus.

I dokumenter er pkt. 6 og 8 avhuket uten forklaring på hva dette betyr.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført (helt eller delvis). Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Den midlertidige brukstillatelsen omfatter ikke:
- Tilbygg med utvidelse av entré og soverom 3.
- Utvidelse av garasjen
- Tilbygg av vinterhagen

I forhold til tilbygget vinterhage foreligger det tegninger i kommunen datert 12.08.2003 med påfølgende svar på melding om mindre byggearbeid datert 02.09.2003 hvor det gis tillatelse til tiltaket mot varsel om igangsettelse og melding om ferdigstillelse. Frist for igangsettelse er satt til 3 år jf. plan og bygningslovens §96

I forhold til tilbygg entré og soverom 3 samt utvidelse av carport foreligger det tegninger i kommunen datert 10.06.2004 med påfølgende svar datert 28.06.2004 hvor det gis tillatelse til tiltaket mot varsel om igangsettelse og melding om ferdigstillelse. Frist for igangsettelse er satt til 3 år jf. plan og bygningslovens §96

Omsøkte tiltak har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Tiltaket kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Del av badet samt del av stuen er opprinnelig byggemeldt som boder jf. opprinnelige byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at boligen i matrikkelbrev er definert som rekkehus til tross for at det fremstår som en enebolig i kjede.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 11184, tinglyst 17.09.1986, Erklæring/avtale - Pantsettelseserklæring. Panterett til Rådyrveien Grendelag for kr 10.000,- som sikkerhet for fellesutgifter. Pliktig medlemsskap i Huseierforening med bestemmelser for området. Bestemmelser om adkomst på felles stikkveier, hekker, vann-og avløpsrør etc. Erklæringen er vedlagt salgsoppgaven.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Enebolig i rekke som er beliggende i et meget populært boområde. Barnevennlig, stille vei uten gjennomgangstrafikk.

Umiddelbar nærhet til barnehage og få minutter gangavstand til flere barnehager, barneskole på Tårnåsen og Hellerasten ungdomsskole.

God offentlig kommunikasjon med rute- og ekspressbussforbindelse til byen morgen og ettermiddag (omkring 25 min.) fra Tårnåsen. Fra Kolbotn stasjon er det hyppige togavganger til Oslo med reisetid på ca. 12 minutter. Det er bussforbindelse mellom Tårnåsen og Kolbotn sentrum. Ca. 30 minutter med bil til Oslo sentrum.

Kort vei til marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Lysløype og turstier til Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. I nærområdet finner en Ingierkollen slalombakke, 18 hulls golfbane på Oppegård og ulike treningssentre. Kort kjøre-/sykkelavstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall og Oslofjorden med badeplasser på Hvervenbukta og Ingierstrand.

På Kolbotn finner man alt av servicetilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca 60 forretninger, kafeer og restauranter. I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konsertscene.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om Oppegård kommune.
www.oppegard.kommune.no | www.kolben.no | www.kolbotntorg.no | www.kolbotnil.no

Rådyrveien har innkjøring fra Kornmoveien som igjen har adkomst fra Valhallaveien og Hareveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Se vedlagte nabolagsprofil. Rett i nærheten ligger Øståsen barnehage (fra 2013), i tillegg er det få minutter gangavstand til Hareveien barnehage (fra 2012). Ellers er det gangavstand til blant annet til og ny moderne barneskole på Tårnåsen og ungdomsskole på Hellerasten. Roald Amundsen videregående skole er sentralt plassert på Sofiemyr.

Eiet tomt på 350,5 kvm. Boligen ligger i rekke med Rådyrveien 4 A og C. Boligene har felles innkjøring via asfaltert stikkvei fra Rådyrveien. Tomt er opparbeidet med blant annet asfaltert felles adkomsvei, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Inngangsparti med morgen og formiddagssol. Utgang til usjenert og solrik hage mot sydvest.

Parkering i egen garasje samt biloppstilling ved inngangen/garasjen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar mellom Rådyrveien 4 A,B og C.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål - konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for kvartal J - Øståsen datert 02.07.1976, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 02.07.1976.

Kommuneplan Nordre Follo 2023-2034 gjelder for området.

Hensynssoner som fremkommer for eiendommen i kommuneplanen:
- Bevaring kulturmiljø
- Nedslagsfelt drikkevann
- Ras-og skredfare

Ny kommuneplan for Nordre Follo 2026-2037 er under utarbeidelse.

Reguleringsplaner under utarbeidelse i nærheten:

- Skrenten Panorama
- Skrenten Nybakken
- Ormerudveien 18-22 A

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.854,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, a-konto forbruk vann og avgift (basert på stipulert forbruk 68 m3), helårsrenovasjon (mindre dunk) og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17.000,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd 1 person og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 11.700 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.000,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør internett/bredbånd med en kostnad på kr 10.200,- pr. år. Opplegg til fibernett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk fjernavleses av kommunen årlig hvor nytt stipulert grunnlag for a-konto settes basert på det faktiske forbruket. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med første forfall på kommunale avgifter hvert år.

Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. I selgers husstand har det bodd 1 person og forbruket er noe lavt.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.523.315,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

152 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
153 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
173 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 253 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 273 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Horgen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0052/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2652

Sist oppdatert: 01. september 2026 kl. 12:12