Solliveien 4

Solliveien 4, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 102, bruksnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 141 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje: 74 kvm: Entré/gang, to baderom, kott, stue, spisestue og kjøkken.
Loftsetasje: 48 kvm: Gang, mellomgang, tre boder og tre soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje: 19 kvm: Garasje med tilliggende bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 30 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 62 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 48 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm.

Arealet i loftsbod ved trapp måles til 9 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bolig oppført i 1905 og tilbygget i 1972. Grunnmur av naturstein og lettklinkerblokker. Bygget er oppført med krypkjeller. Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Profilert entrédør med
glassfelt. Terrassedør med to-lags glass fra 2017. Koblingsvindu med ett-lags glass. Vinduer med to-lags glass 1983, 2006, 2014 og 2018, samt vinduer med
tre-lags glass fra 2024. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ingen punkter i rapporten har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - baderom 1:
Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Våtrom - baderom 2:
Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken:
Veggflater/tapet har enkelte skader ved pipeløp. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ventilatoren avgir ulyder under drift. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Forholdet vurderes som estetisk og uten funksjonelle konsekvenser.

Loft - innredet - loftsetasje:
Stedvise deler av tregulvenes overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Loft - uinnredet/kaldt loft - via takluke:
Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene.

Innvendige trapper:
Trappen bæ rer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
Følgende rom er målt: Gang og soverom 2. I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 35 mm. I soverom 2 opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.

Krypkjeller:
Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i
krypkjelleren fra utsiden. Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren. Synlige fuktmerker på er registrert. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk.
Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 20,7vektprosent. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det observeres uisolerte vannrør i krypkjelleren.
Det er stedvis observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren. Slike materialer kan trekke til seg fukt, noe som kan føre til mugg- og sopputvikling,
samt tiltrekke skadedyr.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
Det observeres spor etter mus på loftet. Ytterkledningen mangler stedvis tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også væ re andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt.

Yttervegger inkl. fasader:
Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
TG 2 gjelder koblingsvindu fra ukjent årstall og vindu fra 1983. Vinduene viser begynnende tegn til slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak:
Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder
som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Terrasse/platting:
Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Drenering:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Andre byggverk - garasje med tilliggende bod:
Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Porten har slitasje. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - baderom 1:
På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer.

Loft - uinnredet/kaldt loft - via bod-dør:
Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under.

Yttertak:
På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke takgjennomføringer seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

HMS:
Innvendige trapper:
Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Yttertak:
Snøfangere, takstige og annet utstyr er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det registreres følgende: Snøfangerutstyr er ikke etablert. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
Med tanke på boligens plassering (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt. Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen.
Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen. Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Nåværende eier har siden 2012 bekostet flere oppgraderinger i boligen, blant annet etterisolering av så vel yttervegger som gulv i første etasje. I stuen, spisestuen og på kjøkkenet ble gulvene deretter utført med mørk én-stavs laminat som er lagt gjennomgående og terskelfritt.

Stuene og kjøkkenet utgjør en sammenhengende sosial sone og over halve arealet i første etasje. Her er det god plass til både felles opphold i hverdagen og ulike sosiale sammenkomster. Sentralt i stuen står en vedovn som på kjølige dager er like stemningsfremmende som den er varmende.

Kjøkkenets innredning er fra ukjent årstall, men funksjonell og har kun stedvis mindre brukspreg av kosmetisk art. Innredningen har en bruksvennlig U-form med meterlange arbeidsflater og et større antall oppbevaringsmuligheter. Frittstående komfyr medfølger.

I første etasje inngår også boligens to bad som begge ble renovert i 2019. Nytt gulv med varmekabler ble støpt i begge bad og nye våtromsplater ble montert på vegger før etablering av ny membran. Overflatene er utført med sandfargede fliser som tilfører både helhet og et varmt uttrykk. Badene er av ulik størrelse, men fullt utstyrt med både klosett og dusj. Hovedbadet er i tillegg tilrettelagt for vaskesøyle. Ny varmtvannsbereder på 110 liter ble i 2020 installert i krypkjeller.

Tre soverom på én flate i loftsetasjen er spesielt gunstig mens barna er små. Gulvene er i denne etasjen hovedsakelig utført med trebord som minner om boligens alder og historie. Soverom I har over 11 kvm. gulvflate og flere bruksmuligheter, blant annet som et stort barne-/ungdomsrom. Soverom II har nesten 11 kvm. gulvflate og fyller i dag rollen som hovedsoverom. Til sistnevnte er det adkomst via soverom III som har nær 7 kvm. gulvflate og benyttes til kontor. Bod tilknyttet soverom II har i senere tid vært benyttet som garderobe. Alle soverommene har mulighet for walk-in garderobe i tilstøtende boder. Det vil frigjøre gulvareal i forhold til frittstående garderobeskap. I den sammenheng kan også en omdisponering av dagens romdeling gi endre bedre utnyttelse av etasjen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, trebord og fliser.
Innervegger: MDF-plater, tapet, fliser og teglstein.
Himlinger: Plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad 1: Servantskap med glatte tre-mønstrede fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte tre-mønstrede fronter. Dusjhjørne med glassdør og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad 2: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med integrert belysning. Dusjnisje med to-greps blandebatteri, hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett.

Komfyr vil medfølge boligen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Varme i gulv på bedene og i entrè/gang.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1905.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente tegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen fra byggeår. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boligen er tilbygget i 1971 og det foreligger ferdigattest for tiltaket datert 14.04.1971 med tilhørende tegninger datert i 1971.

Garasjen er godkjent oppført med approbasjonsdokument (godkjennelse) datert 14.06.1972 samt tegninger datert 07.06.1972.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 9019, tinglyst 12.11.1996, type heftelse: Best. om vann/kloakkledning.
Kontrakt for felles eie av vann- og avløpsledninger til Solliveien 4 og 6, samt Øvre Vestlia 43. Boenheter i Øvre Vestlia 39 og 41 gjelder kontrakten bare for avløpsledningen.
Solidarisk ansvar og fordelingen av denne mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Boligen ligger bokstavelig talt midt i Halmstad, med gangavstand til alle bygdas tilbud og fasiliteter. Dagligvareforretninger, assorterte småbutikker og ikke minst tjenestetilbud finnes alle i sentrumsområdet av Halmstad. Det samme gjør skole med tilknyttet idrettsanlegg.

Du vil også nyte godt av enkel tilgang til et velutviklet kollektivtilbud. Gjennom Halmstad passerer regionale bussforbindelser mellom de største byene i fylket. Ekspressbusser til Oslo og Gardermoen stopper ved E6. Togstasjonen er innenfor 10 minutters gange, reisetiden videre til Oslo omkring 40 minutter. Med bil tar du deg enkelt ut på E6 og videre til både Oslo og svenskegrensen på ca. 40 minutter.

Rygges langstrakte kyststripe med blankskurte svaberg og mange badeplasser er innenfor sykkelavstand, deriblant sommerperler som Larkollen og Fuglevik. En av landets mest anerkjente golfbaner, Evje Golfpark, er en kort kjøretur unna. Det fagre jordbrukslandskapet i Rygge er i seg selv også verdt gjentatte utflukter.

Selv om eiendommen ligger sentralt, så føles også beliggenheten som rolig og tilbaketrukket.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til vinsing!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 008 kvm.

Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10 til 30 cm, som ansees som middels nøyaktig. Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i frittstående garasje og i egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 21.07.2026 omfattes eiendommen av kommunedelplan under arbeid "Kommunedelplan for Halmstad" med status planforslag, plannr.464. Kommunedelplan "Halmstad" med formål boligområde nåværende, vedtatt 14.12.2006 med plannr.M178. Videre omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Eiendommen ligger i gul støysone iht. T-1442 og i avvikssone for støy med hjemmel "byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13.576,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. 
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten utgjør kr 3.107,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på kun 30 kubikk.
Vann og avløp betales etter forbruk og avregnes hvert år. Moss kommune fakturerer over 12 terminer pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.000,- hos Storebrand forsikring..
Boligen er ikke tilknyttet noen leverandør av kabel-tv og internett. Iht. selger ligger fiber fra Altibox inn til husveggen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.250.049,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

4 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
118 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
138 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 808 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 828 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Nordli

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum

Vederlag:
Foto/stylingrådgivning: kr 7 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Markedsføringspakke rabatt: kr -7 000,00
Oppgjør: kr 8 900,00
Tilrettelegging: kr 19 900,00
Visninger 2 stk inkl (ordinært kr 4 000,00 pr stk)

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig: kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 28 492,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0125/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26125

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 10:29