Sjølivegen 389

Sjølivegen 389, 2164 SKOGBYGDA
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 121, bruksnummer 92

Totalt bruksareal BRA: 138 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Kjeller: 35 kvm: Kjellerrom, bod og tekniske rom.
1. etasje 67 kvm: Entré, stue/kjøkken og bad.
2. etasje 36 kvm: Gang, to soverom og bod.

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje 33 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 57 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 36 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 21 m2.
Kun deler av arealet i kjeller er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 46 m2, men grunnet lav takhøyde er kun 35 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2025 utført av Espen Hansen Amundsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av TG-koder:
TG1: 23%
TG2: 36%
TG3: 35%
TGIU (ikke undersøkt): 6%

Følgende har fått tilstandsgrad 3:
- Våtrom - Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering TG3.
- Rom under terreng - Underetasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner, blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er observert omfattende fuktighet. Stor sannsynlighet for følgeskader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser må påregnes for å avdekke årsak-/omfang og aktuelle tiltak.
- Ildsted - Avstand fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig.
- Dører og vinduer - TG 3 gjelder vinduer med to enkle glass fra byggeår. Ytterdører bærer preg av høy slitasjegrad.
- Drenering - Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert levetid for drenssystem ligger mellom 20-60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funksjonssvikt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for nærmere forklaring av TG3-vurderingene og informasjon om TG2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger informerer videre ith. egenerklæringsskjema:
- Det er minirenseanlegg, blir utført jevnlig service fra Biovac iht. kontrakten som fulgte med huset. Byttet til ny pc/kontrollstyrer til anlegget datert 2024.
- Huset er bygget på fjell, rom i kjeller der fjell er synlig.
- Det er tegn på skadedyr, mus i loftsetasjen. Informasjon i prospekt fra forrige selger, der det ble opplyst om mus i loftsetasjen. Har selv ikke sett noe mus, la også ut musefeller for å forsikre meg om dette.
- Det er utført kontroll fra Årnes elektro og Eltel datert 2018 fra overtakelse etter forrige eier.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Komfyr og platetopp.
Eventuelle løsøre kan medfølge, etter nærmere bestemmelser mellom selger og kjøper.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet elektrisk i kombinasjon med vedfyring. Det er installert varmepumpe. Selger informerer om at det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1955.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ingen byggetegninger på boligen i kommunens arkiver, og det er derfor usikkert om rommenes lovlighet er dokumentert.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr 4715, tinglyst 24.11.1964, type heftelse: BESTEMMELSE OM GJERDE.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger landlig til i det grønne Skogbygda-området i Nes kommune, omkranset av et variert landskap med skog og åpne jordbruksarealer. Her finner du en rolig og spredt boligstruktur der eneboliger, gårdsbruk og natur harmonerer.

Området byr på fantastiske muligheter for friluftsliv med turstier. Ca. 4 km unna finner du Ingeborgrud, som fungerer som sentrum i Skogbygda. Skogbygda er et sjarmerende tettsted i Nes kommune og tilbyr blant annet barneskole, barnehage og offentlig transport. Lokalt idrettslag, Skogbygda IL (SIF), har et variert aktivitetstilbud for både barn og voksne, inkludert et flott fotballanlegg ved skolen. Andre engasjerende fritidstilbud inkluderer Halmsås & Omegn Skilag, skolekorpset og skytterlaget.

For friluftsentusiaster er nærområdet en skattekiste med turstier, lysløyper og fantastiske jakt- og fiskemuligheter. Badeplasser som Daskerudstranda og Frognerstranda ved Glomma byr på idylliske sandstrender og rekreasjonsområder.

SKOLER OG UTDANNING
Barneskoleelever har kort vei til Skogbygda skole, beliggende ca. 4 km unna. Skolen kombinerer moderne og tradisjonelle bygg, og tilbyr et variert læringsmiljø med fokus på digital undervisning og trivsel. Uteområdene inkluderer skøytebane, akebakke, fotballbaner og en gapahuk som legger til rette for uteaktiviteter hele året.

Ungdomstrinnet sokner til Vormsund ungdomsskole, som er en topp moderne skole med idrettshall, nyåpnet i 2021. Skolen har 440 elever fra områdets tre barneskoler og et tilbud til nyankomne minoritetsspråklige.

SERVICETILBUD
Daglige innkjøp kan gjøres ved Joker Skogbygda, som også huser den populære kafeen "Skogbygda Kafe – På hjørnet". Ønskes større utvalg, ligger kjøpesentre på Årnes, Jessheim og Vormsund innen rekkevidde. Årnes, kommunesenteret i Nes, ligger ca. 20 minutter unna og byr på blant annet Nes Kulturhus, innendørs ishall og idylliske rekreasjonsområder langs Glomma.

TRANSPORT OG AVSTANDER
Fra eiendommen tar det ca. 20 minutter til både Skarnes og Årnes, 35 minutter til Jessheim, 37 minutter til Gardermoen, 50 minutter til Lillestrøm og ca. 1 time til Oslo. Tog fra Årnes til Oslo går hver time og tar omtrent 50 minutter.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten på 1 078 kvm er pent opparbeidet med gruset gårdsplass og grønne plenarealer.

Det er parkering på gårdsplass, som gir enkel og praktisk adkomst til boligen.

Eiendommen har adkomst via fylkesvei.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann.

Eiendommen er tilknyttet privat avløp. Eiendommen har septiktank tilknyttet renseanlegg fra Biovac.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.03.2024 avsatt til: Spredt boligbebyggelse, Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er prognosert til kr 21.260,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, slam, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 1.852,- pr år. 

Boligen er bygningsforsikret gjennom SpareBank 1 SMN.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Med mulighet for fiber fra HomeNet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 592 500,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 370 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 852 pr år.

2 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

67 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
88 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 778 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

reza djavanbakht

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 40.000 av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.000,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 24-0117/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.24117

Sist oppdatert: 13. august 2025 kl. 10:42