Gjallarveien 5

Gjallarveien 5, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 742, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
1. etasje 111 kvm: Entré, to bad, innvendig bod, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 52 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2025 utført av Anticimex AS.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Rekkehus fra 1966 over ett plan, ombygget i 2023. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av lettklinkerblokker. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner hovedsakelig av trekonstruksjoner. Takkonstruksjon utvendig tekket med papp. Utvendige fasader forblendet med trekledning. Boligen har entrédør med glassfelt fra 2023. Terrasse skyvedører og vinduer med 3-lags glass fra 2023. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningssakkyndig har kommentert symptomer på forhøyet fuktighet i krypkjeller, samt manglende fuktsperre og tilsig av fukt i grunn. Dreneringen er fra byggeår, og det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Boligen har et pent, inntrukket inngangsparti med gruslagt adkomst, bred tretrapp og takmontert utebelysning. Vel inne blir vi ønsket velkommen i en flott entré som ligger i hendig tilknytning til ett av boligens to bad. Entreen har varme i flislagt gulv, og yttertøyet ryddes enkelt bort i en skyvedørsgarderobe. Hele boligen er stilfullt oppgradert i 2023, og fremstår med gjennomgående høy kvalitet på materialer, innredninger og løsninger – blant annet smarthusstyring av lys via Plejd-system for ekstra komfort og fleksibilitet.

Kjøkken:
Kjøkkenet, som var nytt i 2023, er fra den danske kvalitetsleverandøren Designa kjøkken. Her bys det på lekkert design, nøye gjennomtenkte løsninger og gode benkeflater som innbyr til spennende kokkelering. Innredningen har gylne, profilerte heltrefronter, takhøye skap og en eksklusiv benkeplate i mørkegrønn marmor som virkelig setter spissen på kjøkkenets uttrykk. Det er selvsagt nøye utvalgte, integrerte hvitevarer fra Miele, og i gulvet er det en skjult skatt i form av et spesiallaget vinrom.

Stue:
Stuen oppleves som stor, stilfull og innbydende, med god møbleringsfrihet og lun atmosfære. Rommet er holdt i en delikat kombinasjon med grønnmalte vegger, heltrespiler i himling og gyllen, enstavs parkett på gulv med gulvvarme. Ut mot terrasse og hage er det store vindusflater, og skyvedørene i glass fra 2023 fjerner fint skillet mellom inne og ute. I tillegg til gulvvarmen har stuen en oppmurt, åpen peis for ekstra hygge. Lamper over spisebord, skjenk ved spisebord medfølger ikke.

Bad/wc 1:
Boligen inneholder to delikate bad/wc fra 2023. Det største badet ligger i fin tilknytning til to av soverommene, og innbyr virkelig til velvære og egentid. Her er det store, lysegrå fliser på veggene, heltrespiler i himling med downlights og sandfargede fliser på gulv med gulvvarme.

Baderomsinnredningen har gylne, profilerte heltrefronter og består av en heldekkende dobbelservant på en skuffeseksjon og et stort, innfliset speil med god belysning. Videre har badet et vegghengt toalett og et dusjhjørne med regnfallsdusj og innfellbare glassdører.

Bad/wc 2:
Ved entreen ligger det andre badet – like innbydende som det største. Veggene er kledd med store, beige fliser, det er heltrespiler i himlingen og det er lagt terracottafargede fliser på gulv med gulvvarme. Av innredning er det en pen skuffeseksjon med heldekkende servant, og over henger det et rundt speil med integrert belysning. I tillegg til et vegghengt toalett har badet et dusjhjørne med innfellbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin finnes i inneboden.

Soverom og garderobe:
Det er tre gode soverom i boligen, og alle er malt opp i en delikat grønntone som fremhever det gylne parkettgulvet. Rommene har i tillegg heltrespiler i himlingene – noe som gir en lun og fin helhet i interiøret. Hovedsoverommet har utgang til terrasse og hage, og rommet inneholder en romslig, åpen og innholdsrik garderobeløsning. Boligen har for øvrig oppbevaring- og lagringsplass i en garderobe i entreen, i en innebod og i en utebod på ca. 4 kvm.

Uteområde:
Eiendommen ligger særdeles barnevennlig og attraktivt til, med nærhet til barnehager, barneskole, lekeplasser, busstopp og matbutikk, samt kort gangavstand til flotte rekreasjonsmuligheter i marka. Tomten på 380 kvm er pent opparbeidet med plen og gruslagt gårdsplass mot øst, og med en lun skjermet hage mot vest.

I hagen er det rikelig med trygg boltreplass på en stor plen, og det hele rammes inn med høye levegger, frodig beplantning og gjerder. Fra hagen, stuen og hovedsoverommet er det adkomst til en helt usjenert terrasse på ca. 52 kvm. Her er det utmerket plass til grill og ønsket utemøblement. Deler av terrassen er overbygd, noe som sørger for brukstid selv i litt ruskevær. Det er dekke, rekkverk og overbygg i tre, og på husveggen er det montert moderne utelys.

Oppvarming – Teknisk:
Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i alle rom. Dette suppleres med vedfyring i en peis i stuen og i en peisovn ved spisestuen. Det er balansert ventilasjon, samt mekanisk avtrekk fra kokesonen på kjøkkenet. Sikringsskapet har automatsikringer, og boligens varmtvannsbereder fra 2017 rommer ca. 200 liter og har i tillegg en praktisk «express»-funksjon for ekstra hurtig oppvarming.

Boligen er oppvarmet med gulvvarme i alle rom, samt vedfyring i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bruks- og fasadeendring datert 05.02.25.  Denne og tilhørende tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 1470, tinglyst 10.03.1975: Pantsettelseserklæring på kr. 5 000,- til Atria Vel. Panteretten fungerer som sikkerhet for fellesutgiftene.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen, men på gnr. 249, bnr. 449 (hovedbølet) er det tinglyst følgende servitutt:
Dagboknr. 2726, tinglyst 30.04.1974:
Eiere av de forskjellige deler av eiendommen skal ha gjensidig rett til adkomst til annen del av eiendommen etter oppdeling for vedlikehold av bygningene. Eierne av de respektive deler av eiendommen etter oppdeling skal ha gjensidig rett til å føre kloakkledninger fra og vannledninger til sin del av eiendommen over de øvrige deler, samt å kunne foreta nødvendig vedlikehold. Kommunen har rett til når som helst å stenge og/eller forsegle felles hovedstoppekran når dette ansees som nødvendig. Kommunen kan kreve oppsatt gjerde mot fellesarealene etter gjeldende bestemmelser. De øvrige interne forhold skal ordnes gjennom en stiftelse som eierne av bolig er forpliktet til å være medlem av. Stiftelsen skal som eier av restarealene, som forutsettes brukt som fellesareal for boligene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger i et svært attraktivt boligområde sentralt på Tårnåsen. Meget barnevennlig med få minutters trygg gangavstand til barneskole på Tårnåsen og flere barnehager. Rett ved marka med flott turmuligheter sommer som vinter ved blant annet Oltidsveien. Lysløype og turstier til blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud.

Nærhet til Kolbotn sentrum som har de fleste servicetilbud man måtte ønske seg. Blant annet Kolbotn Torg som tilbyr et bredt spekter av butikker og andre servicetilbud. Godt idrettsmiljø og mulighet for ulike former for aktivitet med bla. 18-hulls golfbane, alpinanlegg, SATS, Kolben kulturhus, idrettsanlegg, bademuligheter ved Gjersjø og Ingierstrand, samt svømmehall.

Rett ved bussholdeplass i Valhallaveien - rutebuss fra tidlig til sent, og ekspressbuss-forbindelse til byen morgen og ettermiddag. Gangavstand til Kolbotn stasjon (direkte tog til Oslo S. tar omkring 12 minutter). Ellers ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner pr i dag til Tårnåsen barneskole som ligger i umiddelbar nærhet, og Hellerasten ungdomsskole. Det foreligger planer om at Hellerasten ungdomsskole skal rives og vil bli erstattet med en større og ny ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 380 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet plen, diverse beplantning og grusbelagt innkjørsel.

Parkering med elbil-lader på grusbelagt biloppstillingsplass utenfor huset.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 4909 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 16.01.1964.

Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034 vedtatt 03.05.2023 gjelder også for området.
Delareal 79 kvm: Flomfare.
Delareal 380 kvm: Bevaring kulturmiljø.
Delareal 380 kvm: Boligbebyggelse, Nåværende.
Delareal 380 kvm: Ras- og skredfare.
Delareal 380 kvm: Nedslagsfelt drikkevann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 772,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19.647 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 146 889,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 587 554,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

7 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

193 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
213 650,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 963 650,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Julian Håbesland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Oppdragsnummer 44-0163/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25163

Sist oppdatert: 12. august 2025 kl. 16:55