Rektorhaugen 29

Rektorhaugen 29, 0876 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 54, bruksnummer 292, ideell andel 1/1
Andelsnummer 44, Rektorhaugen Borettslag A/L, organisasjonsnummer 948468999

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm: Entré/gang, bad, to soverom og stue med delvis åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod.
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
1. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 kjellerboder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.01.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1960 over 3 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av betong og stål. Yttervegger utvendig forblendet med pussede flater og fasadeplater. Yttertak av trekonstruksjoner med valmtaksform, utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandspunkterr:
TG1: 17
TG2: 12
TGIU: 3

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Våtrom (bad): Membran/tettesjikt, Vannrør, Avløpsrør, Ventilasjon, Fall til sluk.
- Kjøkken: Vannrør, Annet.
- Øvrige rom: Ventilasjon i rom for varig opphold.
- Etasjeskiller og gulv mot grunn: Etasjeskiller og gulv mot grunn.
- Tekniske anlegg: Vannbåren varme.
- Vinduer og ytterdører: Vinduer.
- Vinduer og ytterdører: Ytterdører.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Våtrom (bad): Kontroll i tilliggende konstruksjoner.
- Kjøkken: Avtrekk.
- Tekniske anlegg: Varmtvannsbereder.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, vennligst se boligens tilstandsrapport.

Sammenheng av selgerens egenerklæring:
Har du kjennskap til eiendommen? - "Nei. Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig"

E N T R É:
Entré med god plass til oppbevaring av ytterklær og skotøy. Her er det også plassbygget skap som gir gode oppbevaringsmuligheter.I tilknytning til entréen er det også tilgang til leilighetens bod. Denne har skyvedører med speil som gir et lyst og fint førsteinntrykk. Velkommen inn!

S T U E:
Lys stue med plass til sofagruppe med tilhørende salongbord. Her er det også plass til tv-benk. Store vindusflater slipper inn godt med naturlig lys og gir en fin atmosfære til leiligheten. Fra stuen er det direkte adkomst til leilighetens vestvendte balkong på 6kvm. Her har man god plass til hyggelig sittegruppe, samt egen utgang til borettslagets hage.

K J Ø K K E N:
Delvis åpen kjøkkenløsning mot stuen med slette fronter og benkeplate av laminat. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum av stål med 1-greps armatur, hvitevarer som stekeovn, platetopp (komfyrvakt på vegg), oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Videre er det ventilator i overskap med avtrekk ut av bygget gjennom yttervegg, synlige vannrør av typen kobber og rør-i-rør, stoppekran på vannrørene i benkeskap under oppvaskkum, synlige avløpsrør av plast og brannslange i benkeskap under oppvaskkum.

B A D E R O M:
Stort bad med flislagte gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Videre er det vegghengt servantskap, ovenpåliggende servant med 1-greps armatur, speil, skap og vegghengt toalett tilkoblet innebygget sisterne. Baderommet har dusjhjørne med skyvedører av glass med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Det er synlige vannrør av typen forkrommede rør og rør-i-rør, fordelerstamme for rør-i-rør med stoppekran er plassert over nedsenket himling med tilkomst via inspeksjonsluke, synlige avløpsrør av plast, Det er hjelpesluk av plast i dusjsonen og hovedsluk av plast i gulv foran vaskemaskin.
Badet har to ventiler i vegg tilknyttet felles ventilasjonskanal med mekanisk avtrekk. Tilluftsspalte under dør, samt inspeksjonsluke med tilkomst til stakeluke av plast i vegg ved siden av toalettet.

H O V E D S O V E R O M:
Soverom med god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Her er det også garderobeskap som gir gode oppbevaringsmuligheter.

S O V E R O M 2:
Det andre soverommet har ogå plass til seng, nattbord og ønsket møblement for oppbevaring.

Gulv: Parkett.
Vegger: Malt strietapet.
Himling: Malte slette flater.

Diverse:
- Balkongdør og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1987.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming med vannbåren varme til radiatorer.
- Sikringsskap med automatsikringer, hovedbryter og strømmåler er plassert i trappegang utenfor leiligheten.
- I kjelleren er det også fellesarealer med lagringsrom for sykler, eget dekkrom, rom for varmtvannsberedere.

Kombiskap kjøl/frys, kjøkkenvifte, koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin, vaskemaskin vil medfølge ved salg. Lyskrone mellom kjøkken og stuen, samt taklampe på kjøkken medfølger ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming med vannbåren varme til radiatorer. Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokk, datert 02.03.1964. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det forligger også ferdigattest for rehabilitering av våtrom datert 12.07.2007, ferdigattest for ombygging av tak datert 21.12.1995 og ferdigattest for utskifting av vinduer og kledning gavlfasader datert 27.05.1981.

Når man sammenligner den originale plantegningen med dagens plantegning er leiligheten relatuiv lik med noen unntak:
- Badetrommet var tidligere separat WC og bad, hvorav det var inngang til baderommet fra kjøkken og gang. Det er i dag slått sammen og laget et baderom med inngang fra gang.
- Det er også etablert en bod/garderobe i leilighetens entré samt etablert ny plassering av dør. Denne var opprinnelig en del av soverommet.  
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 6908, tinglyst 12.06.1959, type heftelse: Festekontrakt.

Det gjøres oppmerksom på følgende i festekontrakten: Bare statsansatte kan eie andel i borettslaget. Det er også et krav til 5 års botid før et eventuelt avsluttet arbeidsforhold i staten kan finne sted etter hjemmelsoverføring. Konsekvens er ihht festekontrakt at borettslaget kan kreve oppsigelse/salg av andel dersom botid ikke er oppfylt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om gjerde, bestemmelse om garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor begrenset kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Det gjøres også oppmerksom på at styreleder opplyser om at kjøkkenviften i denne andel må skiftes ut til kullfilter. Kjøper overtar ansvar knyttet til dette og må sette seg inn i borettslagets gjeldene vedtekter/husordensregler.

Leiligheten er vasket til visning og vil ikke bli ytterliggere vasket til overtakelse.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Rektorhaugen 29 har en attraktiv beliggenhet i et veletablert og populært boligområde preget av rolige omgivelser, grønne lunger og hyggelige nabolag. Området kombinerer det beste fra to verdener, en tilbaketrukket og fredelig atmosfære, samtidig som man har kort vei til byens fasiliteter, servicetilbud og effektive kollektivforbindelser.

Bebyggelsen i området består hovedsakelig av lavblokker, rekkehus og eneboliger, noe som gir et ryddig og harmonisk preg. Det er gode solforhold og flere grøntområder i umiddelbar nærhet, som innbyr til både rekreasjon, lek og rolige spaserturer. Området passer svært godt for både barnefamilier, par og enslige som ønsker en trygg og komfortabel bosituasjon.

Nærområdet byr på et godt og variert servicetilbud. Du finner dagligvarebutikker, apotek, treningssentre og øvrige nødvendige tjenester innen kort gang- eller sykkelavstand. I tillegg finnes det et utvalg kaféer, spisesteder og lokale møteplasser i området, som bidrar til et levende, men fortsatt rolig nærmiljø.

Kollektivtilbudet er meget godt, med kort vei til både buss-, trikke- og/eller T-baneforbindelser (avhengig av nærmeste knutepunkt), som gir enkel og rask adkomst til Oslo sentrum, arbeidsplasser og øvrige bydeler. For den sykkelglade er området godt tilrettelagt med sykkelveier og behagelige avstander til store deler av byen.

Området har også gode oppvekstsvilkår med nærhet til barnehager, skoler og idrettsanlegg. Dette gjør beliggenheten særlig attraktiv for familier som ønsker trygge og praktiske rammer i hverdagen.

Kort oppsummert byr Rektorhaugen 29 på en ideell kombinasjon av rolige omgivelser, grønne nærområder, gode servicetilbud og effektive kollektivforbindelser. Dette er et svært attraktivt område for deg som ønsker å bo komfortabelt og tilbaketrukket – men fortsatt med enkel tilgang til alt byen har å tilby.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten tilhører Tåsen barneskolekrets og Nordberg ungdomsskole.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 16.993 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  

Festeavgiften er kr. 35.000 pr. år. Festeavtalen utløper 01.08.2033. 
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften blir regulert etter konsumprisindeksen, og ble sist regulert i 2025.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget har 25 garasjeplasser som tildeles etter ansiennitet. Styreleder opplyser 26.01.26 at det må påregnes lang ventetid for garasjeplass. Det er dog gateparkering gaten utenfor leiligheten.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen er en del av kommuneplanen Oslo mot 2030; Smart, Trygg og Grønn.

Byggesaker i området:
- Nils Bays vei 10 og 12 - oppføring av garasje. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202509320 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Nordbergveien 14 - oppføring av carport. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202511368 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Plansaker i området:
- Nordbergveien 10 og Rektorhaugen 53: Oppføring av leilighetetsblokk. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202521025 hos saksinnsyn.
- Kaj Munchs vei 41: (Tåsen sentret) Ønske om å rive eksisterende kjøpesenter og oppføre et nytt senter. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201208955 hos planinnsyn for mer infromasjon.
- Tåsenveien 71 - Blåsbortveien 18 - 32. Saken omfatter riving av småhus og oppføring av boliglokker. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201813512 hos planinnsyn for mer informasjon.
- Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen). Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202102096 for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr. 6.466 ,-  pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, varmtvann, kommunale avgifter, festeavgift, felles forsikring, forretningsførsel, generell drit og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.26 med 3% iflg styreleder. Styreleder opplyser at det kan være fellesutgiftene øker med 4-15% iløpet våren pågrunn av påkostninger i borettslaget. Se mer info under "Borettslaget".

Kabel-tv og internett er delvis dekket gjennom felleskostnadene, men ca. kr.250,- blir fakturert andelseierne i tillegg.

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.500,- pr. år. / 10.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 652 707,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 610 828,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 35.481,- pr. 31.12.24
Andel fellesgjeld er kr 269 622,- pr. 15.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 26 631 049,- pr. 15.01.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer:83987192294
Type lån:
Annuitetslån
Rentesats:5,05%
Restsaldo: kr. 26.631.049,-
Innfrielsesdato:01.05.2040
Terminer i året: 12
IN-avtale:Nei

6 500 000,00 Prisantydning
269 622,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 769 622,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 780 662,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Sørgaard

Leiligheten er tilknyttet Rektorhaugen Borettslag A/L. Borettslaget består av 100 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for naboer.
Det er ihht husordensreglene ikke lov å grille på balkongene.
Det er fastpris for bruk av vaskeriet kr.70,- per måned.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Rens av ventilasjonskanaler.
- Oppgradering av callingannlegg/dørtelefoner.

Planlagte påkostninger: 
Styreleder opplyser 26.01.26 at borettslaget har planer om vedlikeholdsprosjekter. De skal utføre oppgradering av sentralvarmesystemet, hvor de skal bytte ut varmepumper og vurderer brønnborring. De har også planer om å skifte ut vindue og balkongdører. Hvorvidt alle vinduer og balkongdører skal skiftes ut, samt varmepumpene med eller uten brønnborring skal avgjøres på en ekstraordinær generalforsamling i februar. Styreleder opplyser at vedlikeholdsprosjektene finansieres ved låneopptak og vil trolig gi en økning på mellom ca 4% til 15,5% på felleskostnadene. Det er pt ikke vedtatt og derfor vanskelig å si eksakt økning i kostnader, men det vil måtte påregnes kostnader knyttet til større vedlikeholdsprosjekter i borettslaget i nærfremtid.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Fortrinnsrett for statsansatte:
Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. Borettslaget har vedtektsfestet fortrinnsrett for statsansatte. Ved første gangs utlysing er eiendommen forbeholdt statsansatte. Ved andre gangs og alle senere utlysninger gjelder forkjøpsrett for statsansatte. Salg til ikke-statsansatt kan tidligst skje etter tredje gangs utlysning. Etter at budet fra en ikke-statsansatt budgiver er blitt akseptert, må en eventuell statsansatt gjøre sin forkjøpsrett gjeldende innen 24 timer. Det vil måtte fremlegges dokumentasjon fra arbeidsgiver til borettslagets styre ved styregodkjenning.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver   kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 570,00
Innhenting av erklæring (1)  kr 580,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotografering kr 4 500,00
Tilstandsrapport kr. 8.990,-

Oppdragsnummer 40-0252/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25252

Sist oppdatert: 04. februar 2026 kl. 17:49