Dælenenggata 16A

Dælenenggata 16A, 0567 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 88
Andelsnummer 5, DÆLENENGGATEN 16 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 966396911

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
2. etasje 49 kvm: Gang, bad, kjøkken/stue og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 2 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.09.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1934 over fem etasjer samt kjeller. Bærende konstruksjoner, grunnmur og skillende dekker/etasjeskillere er oppført i betong- og murkonstruksjon, og gulv mot grunn er av betong. Utvendige fasader er forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Vinduer har karmer og rammer av tre fra 2012. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse dB35, balkongdør har karm og ramme av tre fra 2012, og det er slette innerdører. Fra stuen er det utgang til en overbygget vestvendt balkong på ca. 4 m² av metallkonstruksjoner belagt med terrassebord samt rekkverk av metall og glass.

Sikringsskapet er plassert ute ved felles trappegang og er utstyrt med automatsikringer, hovedsikring, jordfeilbryter, jordfeilovervåker og strømmåler. Det mangler samsvarserklæring, kursfortegnelsen er ikke oppdatert, og det er vurdert behov for utvidet kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon og montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Skjulte vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrørene er skjult, og det er ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert, og det er registrert stedvis riss i porselenet på toalettet.

Kjøkken
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader, samt tegn til svelleskader/skader på benkeplate.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Gamle røropplegg til radiatorer har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk, stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger, samt registrert knirk i større deler av gulvet.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Skjevhetsmåling: På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm, og på soverom opptil 20 mm. Stikkprøvene har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det opplyses om flisfuger med sprekker, svertesopp og misfarging i fuger på badet, samt en skade/sprekker i mur på vegg inne i skapet på soverommet. Videre nevnes det at lyset på badet må skrus av/på og dimmes via en trykknapp, og at dusjdøren mangler en skrue som gjør at den ikke sklir sømløst.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Montering av lekkasjestopper med fuktsensor på kjøkken
- Montering av komfyrvakt

2005:
- Etablering av baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med panel og downlights

Ukjent årstall:
- Åpen kjøkkenløsning etablert mot stue
- Vannrør skiftet eller delvis skiftet
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Rehabilitering av ytterdører

Klassisk og delikat 2-roms andelsleilighet beliggende i byggets andre etasje i en tradisjonsrik teglgård fra 1934 på Rodeløkka. Leiligheten har en lun og harmonisk atmosfære, hvor originale tregulv, store vindusflater, dype vinduskarmer og god takhøyde på opptil 2,64 meter gir rommene en tidløs karakter. Planløsningen er gjennomtenkt og arealene godt utnyttet, med åpen kjøkkenløsning mot stuen og direkte utgang til en hyggelig, nordvestvendt balkong.

Entré:
Allerede i entréen møtes du av det vakre, originale tregulvet og rolige, malte flater som setter en myk og innbydende tone for resten av boligen. En praktisk, åpen nisje gir god plass til yttertøy og sko, slik at hverdagen holder seg ryddig og lett. Herfra flyter boligen naturlig videre til leilighetens øvrige rom, og det er montert callinganlegg ved inngangsdøren.

Stue:
Stuen er leilighetens hjerte, et lyst og romslig rom med en lun og klassisk atmosfære. Den sjenerøse takhøyden gir en herlig følelse av luft og overskudd, mens de originale tregulvene tilfører varme og karakter. Store vindusflater med dype karmer slipper inn rikelig med dagslys, og karmene inviterer til å pynte med planter, bøker eller levende lys. Her er det god plass til både en myk sofagruppe og et spisebord for lange kvelder med gode venner. Rommet varmes opp med radiator tilknyttet felles varmesentral, og har direkte utgang til balkongen.

Balkong:
Fra stuen trer du ut på en overbygget, nordvestvendt balkong på ca. 4 m², ditt eget lille grønne fristed midt i byen. Her kan du nyte morgenkaffen i ro, eller avslutte dagen med et glass vin mens kveldssolen varmer. Balkongen er oppført i metallkonstruksjon med terrassebord på dekket og rekkverk i metall og glass. Plassen rommer en trivelig sittegruppe, med utsikt mot frodige, grønne omgivelser og den vakre teglsteinsfasaden.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger åpent mot stuen og skaper en sosial og hyggelig flyt, der du kan lage mat og samtidig være en del av selskapet. Innredningen er i en funksjonell U-form med god benke- og oppbevaringsplass, og de lyse, profilerte frontene gir et klassisk og harmonisk uttrykk som spiller vakkert sammen med boligens originale detaljer. Den plassbesparende kombimaskinen samler stekeovn og oppvaskmaskin i én praktisk løsning, noe som gir god funksjonalitet uten å gå på bekostning av benke- og skapplass.
Det er montert nedsenket oppvaskkum av metall med ett-greps armatur, belysning og stikkontakter under overskap, samt vegghengt kullfilterventilator over kokesonen. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt, lekkasjestopper med fuktsensor, naturlig avtrekksventil og frittstående hvitevarer.

Soverom:
Soverommet har en rolig og behagelig plassering som gir en lun og fredfull atmosfære. Det originale tregulvet gir rommet en varm og tidløs stemning, og her er det god plass til dobbeltseng og nattbord. Et romslig garderobeskap med elegante, profilerte skyvedører gir praktisk klesoppbevaring. Rommet varmes opp med radiator tilknyttet fellesanlegget.

Bad:
Flislagt baderom fra 2005 med behagelig gulvvarme og nedsenket panelhimling med downlights, som gir et mykt og stemningsfullt lys. Badet er innredet med dusjhjørne med skyvedører av glass og veggmontert hånddusj, vegghengt porselensservant med ett-greps armatur, vegghengt speil og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekksventil i himlingen.

Overflater:
Gulv: Originalt tregulv.
Vegger: Malte, slette flater.
Himling: Malt betong.

Lagring:
Leiligheten disponerer en umerket kjellerbod på ca. 2 m². I tillegg er det romslig garderobeskap på soverommet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap og kombimaskin (koketopp, stekeovn og oppvaskmaskin) på kjøkken. Vaskemaskin på badet.
Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Taklampe stue og soverom.

Løsøre som medfølger: Montert hylle i stue, knaggrekke på soverom (bak døren) og taklampe over kjøkkenbord.

Fjernvarme. Radiatorer tilkoblet felles varmesentral og gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1933.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument innlevert 20.06.1933. Dokumentet er ikke attestert og kan ikke anses som en ferdigattest, men er en indikasjon på at bygget ble lovlig oppført.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 24.04.1933. Dagens planløsning er endret i forhold til disse, ved at det tidligere kjøkkenet er flyttet ut i stuen, mens det gamle kjøkkenarealet er gjort om til soverom. Tiltaket er ikke søknadspliktig. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Det foreligger tillatelse til tiltak for oppføring av balkonger datert 30.08.2012. Tiltaket er utført, men det foreligger verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse/ferdigattest betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes, og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt ferdigattest. Kommunen kan starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven kap. 32.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret som nevnt over.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dokumentnr. 521282 tinglyst 10.11.1977 Pant for forfalt festeavgift.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I henhold til borettslagets vedtekter kan styret etter søknad gi tillatelse til fremleie i inntil 3 år. Tillatelse til utvidet fremleie utover 3 år kan gis dersom dette er tvingende nødvendig av hensyn til jobb eller studier, og gis automatisk ved fremleie til andelseiers eller ektefelles/samboers slektninger i rett opp- eller nedstigende linje samt søsken. Tillatelse til utvidet fremleie gis for ett år av gangen. Etter en fremleieperiode må det gå minst 2 år før andelseier på nytt kan søke om fremleie. Ved utleie plikter eier å informere leietaker om gjeldende husordensregler, som leietaker må forplikte seg til å følge.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Dælenenggata 16A byr på det beste av to verdener: en rolig og sjarmerende adresse på Rodeløkka, med Grünerløkkas pulserende byliv bare et steinkast unna. Her bor du tilbaketrukket fra det mest hektiske bylivet, men likevel med Grünerløkka, Tøyen og Carl Berner rett i nærheten – et unikt utgangspunkt for å nyte det beste Oslo har å by på, enten det frister med middag ute, en kaffe på en hyggelig kafé, en kveld på byens beste barer eller en søndagstur i grøntområdene.

Rodeløkka har en helt egen atmosfære med historiske trehus, idylliske gater og et trygt, veletablert nabolagsmiljø. Det er få steder i byen du finner en slik nabolagsperle så nære sentrum. Et steinkast unna ligger populære Hot Shop, Art Bar, Evviva Bar og Carls, og du har kort vei til noen av byens fineste grøntområder: Rodeløkkens kolonihager, Birkelunden, Sofienbergparken, Ola Narr, Tøyenparken og Botanisk hage.

Grünerløkka ligger like ved og er kjent for et yrende kultur- og uteliv, med et mylder av kaféer og restauranter som Delicatessen, Trattoria Popolare og Villa Paradiso. På søndager arrangeres det gjerne loppemarked på Birkelunden – en fin anledning til å bli enda bedre kjent med nabolaget.

I hverdagen har du alt du trenger på kloss hold. Spar i Dælenenggata og Kiwi i Københavngata dekker det daglige dagligvarebehovet, mens Carl Berner Torg og Carl Bernerpassasjen byr på et bredt utvalg av butikker, bakeri, apotek, optiker og spisesteder rundt et moderne torg. For deg som vil holde formen ved like ligger Fresh Fitness, Fitness24Seven, SATS og nye Tøyenbadet i gangavstand, i tillegg til minigolf, sandvolleyball og tennisbaner utendørs.

Carl Berners plass er et av byens viktigste kollektivknutepunkt, med direkte T-bane-, trikke- og bussforbindelser til blant annet Majorstuen, Blindern, Ullevål sykehus og Oslo S – rett rundt hjørnet fra døren din. Trikkelinje 17 og T-banelinje 5 går herfra, sammen med flere bussruter, deriblant 31-bussen som går døgnet rundt. Tøyen togstasjon ligger også i gangavstand, med togforbindelse videre ut i Nordmarka. Liker du sykkel, finner du bysykkelstativ rett i nærheten, og har du bil, er det enkel adkomst videre til Ring 3, E6 og E18.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lakkegata barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er festet, og grunneier er Oslo kommune. Tomten har et areal på ca. 1 209 kvm. På den store, felles takterrassen, er det utsyn over hele byen og fjorden. På takterrassen er det felles grill og moderne møbler fra HAY.

Festeavgiften er kr 74 700 pr. år. I følge lov om tomtefeste av 20.12.1996 nr. 106 § 33, jf. § 7, er gjeldende festekontrakt forlenget til evig tid på samme kontraktsvilkår helt til fester eventuelt skulle velge å si opp festet eller innløse festetomten, jf. tomtefesteloven § 36.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett. Oslo kommune har bekreftet at de ikke vil benytte seg av forkjøpsretten ved salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Neste regulering vil bli 01.01.2027. Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

For elbillading finnes et kommunalt ladepunkt i Langgata, rett utenfor døren, og Kople hurtiglading i Dælenengata 12.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, "Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune", datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015). Deler av planen kan fortsatt gjelde. Kjøper oppfordres til å avklare med Plan- og bygningsetaten hvilke bestemmelser som er gjeldende for eiendommen.

I henhold til områdeanalyse ligger eiendommen i et område med:
- Aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er vurdert til 'Ingen'.
- Akseptabel forurensning.
- Middels til lav aktsomhet for radon.

Eiendommen er kommunalt listeført som bygningslokalitet og enkeltminne bygning av Byantikvaren i Oslo. Dette innebærer at tiltak på eiendommen kan være underlagt særskilte krav og restriksjoner for å ivareta de kulturhistoriske verdiene. Det anbefales å kontakte Plan- og bygningsetaten for å avklare eventuelle bevaringsinteresser før tiltak iverksettes.

Pågående saker i området:
- Saksnr. 201901778 - Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata 37-39. Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.

Bymiljøetaten innfører i tillegg følgende reguleringer:
- Enveiskjøring i Fjellgata mellom Verksgata og Dælenenggata (sør–nord-retning)
- Enveiskjøring i Solhauggata mellom Langgata og Fjellgata (vest–øst-retning)

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 136,60 pr. mnd. og inkluderer: ordinære driftskostnader, betjening av balkonglån (renter og avdrag) og bredbånd (fiber fra OBOS Nett).

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 3 324,60
Balkonglån: kr 562,-
Bredbånd: kr 250,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har hatt et strømforbruk på 1 026,6 kWh (kr 2 625,90) for perioden mai–desember 2025, og 1 552,2 kWh (kr 3 187,70) for perioden januar–15. september 2026.

Internett via fiber levert av OBOS Nett er inkludert i felleskostnadene. Kun internettboks (ruter) medfølger salget; dekoder/tv-tuner medfølger ikke.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 310 458 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 5 368,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 187 458,43 pr. 15.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 6 927 761,- pr. 15.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207845779
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.09.2026: kr 2 830 455,-
Andel av saldo: kr 84 853,22
Innfrielsesdato: 30.01.2050
Type Rente: Flytende
Rente: 5,68 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208292986
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.09.2026: kr 4 097 306,-
Andel av saldo: kr 102 605,21
Innfrielsesdato: 30.01.2052
Type Rente: Flytende
Rente: 5,68 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 090 000,00 Prisantydning
187 458,43 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 277 458,43 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 278 548,43 Totalpris inkl. omkostninger
5 288 498,43 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Julie Charlotte Aaheim

Leiligheten er tilknyttet Dælenenggaten 16 Borettslag.
- Borettslaget består av 36 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 87836633.
- Dugnad må påregnes. Det er dugnadsplikt en gang i året, normalt på våren.
- Husdyrhold er tillatt med unntak av reptiler og insekter. Styret kan pålegge tiltak dersom husdyrhold er til ulempe for naboer.
- Borettslaget har felles takterrasse, sykkelboder, kjellerboder og fellesvaskeri med booking via app.
- Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2024: Nye inngangsdører installert
- 2021: Nytt gulv på takterrassen, membran skiftet.
- 2020: Utbedring av balkongene i 5. etg.
- 2019: Utbedring av bunnledninger. Radiatorer.
- 2018: Diverse utbedringer og vedlikehold.
- 2016: Uteområdet oppgradert. El-kontroll.
- 2015: Nye postkasser. Rørsystemet i hele bygget fornyet. Omorganisering av boder.
- 2014: Oljefyr fjernet og erst. med fjernvarme.

På årsmøtet i mars 2026 ble det blant annet vedtatt å innhente tilbud på maling av oppganger, se på tiltak for å styrke egenberedskapen, og justere stilletidene i husordensreglene. Vibbo ble vedtatt som offisiell kommunikasjonskanal.

Iht. epost fra styret pr. 24.06.2026 er det ikke påkostninger som vil komme mtp. økning av fellesgjeld / felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 900,-

Vederlag:
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.(13 181,00 = 2,69 promille av salgssum)  kr 0,00
Foto  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0342/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26342

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 14:27