Bygdøy allé 75A

Bygdøy allé 75A, 0268 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 61, ideell andel 1/1
Aksjenummer 127-144, AS Bygdø Alle 75, organisasjonsnummer 834514532

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
2. etasje 98 kvm: Entré, stue/spisestue, kjøkken, bad, gang og 3 soverom.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Kjellerbod.
4. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod og 1 loftsbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelaget fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.11.2025 utført av Anticimex v/ Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Aksjeleilighet tilhørende AS Bygdøy Allé 75, beliggende i bydel Frogner, Oslo kommune. Boligbygg over 3 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong stål. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon. Takkonstruksjonen er ikke besiktiget. (Eier opplyser om at tekking ble fornyet i 2021) Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør med karmer av tre og tolags glass fra 1996. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 1976 og 1985.Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 79%
TG2: 18%
TGIU: 3%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Våtrom: Ventilasjon, Fallforhold (gulv).
- Øvrige rom: Overflater gulv.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
- Dører og vinduer: Dører og vinduer er av eldre datoer, og det må forventes høyere varmetap sammenlignet med dører og vinduer fra nyere dato.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Stakeluke

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, vennligst se boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Skiftet tak, malt vinduer, rehab balkonger, utbedret gjerde på garasjetak nye takrenner og nedløp i 2021. Styret antas å ha dokumentasjon. Utført av Store blikk og AF."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte. -"Utbedring og maling av sokkel rundt hele bygget i 2020."

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Ja."
Beskriv omfanget. -"Noe fuktgjennomslag i grunnmur."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Noe småtteri etter eltilsyn fra Elvia i leilighet i 2024. Utført av Rejlers Elektriske."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Montert nye branndører og ledelys i 2017. Utført av Oslo Brannsikring."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. Byttet et avløpsrør gjennom leilighet som i tillegg er strømpet i forbindelse med arbeider på hele bygget, utbedret i regi styret og Recover"

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Utbedret alle avløpsrør for hele bygget fra alle våtrom i 2024. Styret sitter på dokumentasjon. Utført av TT-Teknikk."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Skiftet et avløpsrør gjennom leilighet, som senere ble installert strømper i røret ifb med stor rerhab av avløpsrørene i hele bygget i 2024, styret har dokumentasjon på rørfornying. Utført av Styret og Recover."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Kamerakontroll av bunnledninger og soilrør, rensing av bunnledninger og kummer i bakgård og utenfor garasje i 2019. Dokumentasjon ved styret. Utført av Rørleggersentralen."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? - "Ja."
Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen? - "Fjernet ifb med installasjon av fjernvarme."

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Oljefyr fjernet og installert og fjernvarme, usikker på år. Utført av Hafslund tror jeg"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Renset alle ventilasjonskanaler i 2017. Utført av Power Clean."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort. -"Noen mindre sprekker og riss i kjeller i bygget"

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har bodd i leilighet siden kjøp i 2019.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rom for å henge fra seg yttertøy og sko i garderobeskap. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg. Velkommen inn!

Stue/spisestue:
Stuen er åpen og lys og kan enkelt innredes med en hyggelig sittegruppe og tilhørende salongbord og tv-seksjon. God takhøyde og store vindusflater slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære. Det er også naturlig og fin plass for å innrede med et spisebord med god plass til å invitere på middag. Dette er et rom du virkelig kan sette ditt eget preg på og invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster og hverdagskos.

Balkong:
Fra stuen er det adkomst til solrik balkong på 4kvm som ligger sydvendt. Balkongen er perfekt for både avslapning og sosiale sammenkomster og her er det godt med plass til å innrede med ønsket utemøblement.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger fint plassert i åpen løsning til stuen. Et godt utstyrt kjøkken med gode arbeidsflater og godt med skapplass. Kjøkkeninnredningen er med hvite slette fronter og benkeplater av laminat med nedfelt oppvaskkum. Det er ventilator med mekanisk avtrekk og nedfelt induksjonsstopp. Videre er det benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenet har også en praktisk kjøkkenøy, med plass til ekstra oppbevaring i hyller! Integrerte hvitevarer som kjøleskap med fryserdel, platetopp, oppvaskmaskin og komfyr medfølger salget.

Bad:
Delikat bad fra 2013 med flislagt gulv med gulvvarme og delvis malte og flislagte vegger. Badet er innredet med servantinnredning med skuffer og overliggende servant, vegghengt toalett med innebygget sisterne og dusjhjørne med hånd- og regndusj. Malt himling med downlights. Mekanisk avtrekksventil i vegg.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med både dobbeltseng med tilhørende nattbord. Rommet har også en praktisk garderobe med masse oppbevaringsplass. Rommet er holdt i nøytrale nyanser.

Soverom 2 & 3:
De øvrige soverommene er også av god størrelse og kan innredes etter eget ønske. Rommene egner seg perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor. Store vinduer som gir rikelig med lysinnslipp.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malte himlingsflater med downlights i entré, stue/spisestue, kjøkken og gang.
Takhøyde: Bad ca.: 2,49 m. Øvrige rom ca.: 2,60 m.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle hvitevarer som komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin, koketopp medfølger salget.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann og er oppvarmet radiatorer tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming. Gulvvarme på bad. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er radiator på et av soverommene.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1932.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument på våningshus fra 1937, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av seks balkonger datert 03.07.2023.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Vegg mellom entré og soverom er flyttet slik at kottet er innlemmet i entréen
- Vegg mellom stue og soveværelse er fjernet for å lage stue/spisestue
- Vegg mellom stue og hall er fjernet for å åpne opp rommet
- Kjøkkenet er flyttet ut i hallen og det er etablert soverom der kjøkkenet opprinnelig var
- Spisestue er endret til soverom
- Badet er utvidet og del av entré, wc og kott samt anretningen er innlemmet i det som i dag er bad.

Del av badet er opprinnelig byggemeldt som kott jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning og bestemmelse om bebyggelse.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Selger har ikke bebodd eiendommen siden den ble kjøpt i 2019 og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Leiligheten har en meget attraktiv og sentral beliggenhet for deg som ønsker å bosette deg i et av byens mest ettertraktede og anerkjente strøk. Bygdøy allé er en gate med lange tradisjoner, og er et unikum for mange på Frogner med sitt rike tilbud av hyggelige kaféer og spisesteder, samt eksklusive spesial- og delikatesseforretninger i en kort spasertur unna. Herfra finner du blant annet Solli Plass, Skillebekk, Skøyen, Frognerparken og mye mer som kan være verdt å besøke.

Bygdøy allé er kjent for sine mange flotte spesialforretninger innenfor mote, interiør og mat. I umiddelbar nærhet finner du restaurantene Sabi Sushi, Vineria Ventidue, Brasserie Ouest, Eckers Café, Enoteca og Feinschmecker, samt Frogner Special og den tradisjonsrike fisk- og viltbutikken Fjelberg.

I umiddelbar gangavstand fra eiendommen finnes en rekke flotte tur- og rekreasjonsområder. Spaséravstand til Bygdøy med sine fine badestrender, hyggelige turstier, perfekte løpetraseer (Kyststien) og kjente muséer. I tillegg er det muligheter for flotte turer, eller treningsturer, langs Frognerkilen i retning mot Aker Brygge eller andre veien, forbi Bestumkilen og hele veien ut til Fornebulandet. Kort avstand til Frognerparken, Tjuvholmen/ Aker Brygge/ Sørenga og sentrum. Disse stedene brukes av mange både vinter som sommer.

De nærmeste dagligvarebutikkene Joker og Coop og befinner seg ca. 4 minutter gange unna boligen. Det er også er bredt utvalgt av butikker og andre forretninger på Skøyen, Solli og Karls Johans gate. Sistnevnte består gatelangs av ulike klesbutikker og merkevarer innenfor interiør, sport og mote.

Det er godt med kollektive tilbud å velge mellom. Nærmeste busstopp er kun ca 30 meter unna med flere ruter. Her er det blant annet bussruter til Skøyen, Bygdøy, Fornebu, Snarøya, Nydalen, Grorud T, Galgeberg mm. Ellers så kan trikken fra Nobels gate benyttes. Flere av de kollektivene rutene stopper innom Solli plass, Skøyen, Nasjonalteateret og Jernbanetorget som alle er gode knutepunkter for offentlig kommunikasjon med utvidet tilbud. De tre sistnevnte offentlige knutepunktene tilbyr også togavganger der blant annet det er mulighet for å ta flytoget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 582 kvm som tilhører aksjelaget. Tomten er pent opparbeidet med asfalterte internveier og diverse beplantning.

Iht. til mailkorrespondanse med styreleder 26.11.2025 er det mulighet for garasjeplass i felles anlegg som leies fra selskapet etter venteliste. Prisen for leie er kr. 850, og vil justeres til kr. 900 neste år. Det er ikke opplegg for el-bil, men beboere kan velge å installere lader, og bekoste alle kostnader med det selv. Selskapet kjøper ikke denne etter installasjon. Dette må inkludere en måler for betaling av strøm. Pr. dd er det én garasje ledig. Denne er litt trang, og bør sees på slik at man vet at bilen passer. Leien belastes sammen med fellesutgifter.

Ellers er det innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig i henhold til reguleringsplan S-4090 datert 09.06.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Under bakken gjelder reguleringsplan S-1732, vedtaksdato 01.03.1972, som er reguleringsplan for Jernbanens tunnel mellom Øst- og Vestbanen med Abelhaugen og Frogner stasjon og med gangtunneler under Drammensveien og Stortingsgata fra Abelhaugen st. samt regul. av Jernbanetorget 5, Skipper gt.31 og 44 til traf.omr.jernbane. Det kan forekomme lyd i leiligheten i forbindelse med togpasseringer.

Pågående plan- og byggesaker:
Plansak: Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering. Saksnr. 202302013
Byggesak: Bygdøy allé 73 A - Søknad om dispensasjon - Felling av 3 bjørketrær. Saksnr. 202507893
Byggesak: Bygdøy allé 74 (Tidligere adresse Nobels gate 16) - Det er gitt igangssettingstillatelse til oppføring av boligbygg datert 27.02.2025. Saksnr. 202203864
Byggesak: Olav Kyrres plass 1 - Utbedring, ombygging og utskifting av grensemur og gjerder med port. Status: Igangsettingstillatelse gitt 31.05.2024. Saksnr. 202104090

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 5 553,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv og internett, oppvarming og varmtvann fra fjernvarme, felles bygningsforsikring, diverse honorarer, renhold fellesarealer, kommunale avgifter, drift og vedlikehold m.m.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at husleien kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av husleie foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er pålagt eiendomsskatt i kommunen. Eiendomsskatten utgjør kr. 5 400,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 700,- pr. år. / 350 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 2 499 226,- når eier er fast bosatt på eiendommen (primærbolig).

Det har ikke lykkes megler å innhente dokumentet om formuesverdien for eiendommen. Formuesverdien er derfor regnet fra kalkyler ved hjelp av skatteetatens kalkulator. Noe avvik må derfor påregnes.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 996 902,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 66 418,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 269 208,- pr. 24.11.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 3 998 639,- pr. 24.11.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,05% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.09.2054
Avdragsfrihet: Nei.

10 500 000,00 Prisantydning
269 208,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 769 208,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 000,00  Pantenoteringsgebyr til styret (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
12 000,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
26 495,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 795 703,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Willy Nysæter

Leiligheten er tilknyttet aksjelaget AS Bygdø Alle 75.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 244 aksjer.
Regnskapsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Aksjelaget har felles sykkelbod, vaskekjeller, tørkeskap og tørkeloft etter nærmere bestemmelser i husordensreglene.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten godkjenning fra styret.
Aksjeeierne har vedlikeholdsplikt etter nærmere bestemmelser i vedtektene.

Oversikt over foretatte påkostninger de senere år foreligger ikke fra forretningsfører.

Planlagte påkostninger:
Etter mailkorrespondanse med styreleder 26.11.2025 vedlikeholder selskapet bygningsmassen og eiendommen fortløpende. Av større oppgraderinger er det gjennomført rehabilitering av tak og soilrør. Sistnevnte er ikke fullstendig gjort opp. Det foreligger krav mot entreprenøren fra selskapets side. Dette kan, i verste fall, medføre en økning i felleskostnadene på noen prosent. I tillegg justeres felleskostnadene årlig for inflasjon. Samme gjelder også garasjeleie. Utover dette er det i utgangspunktet ikke planlagt større vedlikehold det kommende året. Det sagt, så er bygget fra 1932, og vedlikehold kan dukke opp.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Det gjøres oppmerksom på at kun fysiske personer som kan eie aksjer. En person kan eie inntil to andeler.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver  kr 3 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk   kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 038,-
Innhenting av informasjon forretningsfører panteattest OBOS   kr 370,-
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører OBOS  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotografering  kr 4 300,-
Tilstandsrapport: Boligselgerforsikring Buysure 2.69 promille av salgssum kommer i tillegg.  kr 9 950,-

Oppdragsnummer 40-0235/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25235

Sist oppdatert: 04. desember 2025 kl. 16:49