Solbergskogen 26

Solbergskogen 26, 1406 SKI
Kommunenummer 3218, gårdsnummer 102, bruksnummer 220, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 293 kvm.

BRA-i:
1. etasje 141 kvm: Hall m/trapp, gang, 2 soverom, bad, 2 omkledningsrom, kjøkken, stue.
Kjeller 132 kvm: Trapperom/gang, kjellerstue, bad, gang, vaskerom, entré, hobbyrom, 3 boder.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 20 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 42 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.01.2026, utført av Moss Eiendomstaksering. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at originale bygningstegninger ikke stemmer helt med dagens planløsning. To omkledningsrom i 1. etasje er byggemeldt som bod og grovkjøkken. Bad, kjellerstue og vaskerom i kjeller er innredet etter at innflyttingstillatelse ble gitt. Se mer under pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med valmet tak tekket med betongtakstein. Renner og nedløp i plastbelagt stål. Montert snøfangere over inngang. Pipe med fot- og toppbeslag, montert stigetrinn. Yttervegger over grunnmur oppført i isolert bindingsverk. Fasader med tømmermannskledning. Valmet takkonstruksjon med kaldtloft, oppført med w-takstoler. Taktro hoveddel med bordkledning, utbygg med sutakplater. Loft ventilert med luftespalte langs takfot. Sydde isolasjonsmatter noe tilfeldig utlagt, det bør foretas tilbakelegging av matter. Vinduer med ramme og karm i tre med hhv. 3-lags isolerglass fra 1978 og 2- lags isolerglass fra 1980., og 2-lags energiglass fra 2014. 2-fløyet terrassedør hev/senk, med ramme og karm i tre med 3-lags isolerglass fra 1979. Terrasse oppført med behandlede terrassebord på tilfarere/bjelker. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Renner/nedløp/beslag pga. alder.
- Bad, kjeller: Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Jernsluk med rustdannelser.
- Vaskerom: Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Jernsluk med rustdannelser.

TG2:
- Taktekking: Pga. alder.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Vinduer: Kjellervinduer nær terreng, medfører økt fuktbelastning på vinduskarm.
- Rom under terreng: Vær oppmerksom på at innvendig påforet kjellervegg på bakgrunn av skadestatistikk på generelt grunnlag er vurdert som risikokonstruksjon.
- Bad, 1. etasje: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Tredør med MDF-utforing nær dusjnisje/i del av vegg definert som våtsone. -Medført fuktbeskadiget utforing. Sluk, membran og tettesjikt pga. alder. Det mangler drenering fra innebygget sisterne. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Bad, kjeller: Det er uegnede materialer i våtsoner. Fliser på gulv pga. alder. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Ingen tilluft etablert.
- Vaskerom: Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Ingen tilluft etabler.
- Vannledninger av kobber: Pga. alder.
- Avløpsrør: Pga. alder.
- Ventilasjon: Begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Varmtvannstank: Pga. alder.
- Fuktsikring og drenering pga. alder.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Tatt en mus på loft, i 2017 (i følge selger).

Helse, miljø og sikkerhet:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Vaskerom i kjeller ble innredet i 2014.
- Montert nytt sikringsskap i 2014.
- Montert varmepumpe luft-luft.
- Lagt ny kurs til varmepumpe, montert dimmere, samt belysning (spotskinne).

Innholdsrik enebolig over to etasjer, med fine og usjenerte uteplasser, delikat kjøkken, stor stue og parkering i garasje med elbillader. Boligen ligger på en solrik hjørnetomt, i et rolig og barnevennlig område. Det er kort vei til skole, barnehage, matbutikk og flotte turområder.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en innbydende entré med videre adkomst til garderoberom. Rommet er praktisk utnyttet med garderobeskap, skuffer og hylleløsninger.

Stue: Gjennom doble glassdører trer du inn i stuen, hvor du møtes av en innbydende murt peis og en effektiv peisovn som gir god varme. Det er også en tredje varmekilde i rommet som består av en luft-luft varmepumpe. Spisestuen har plass til et stort spisebord med flere sitteplasser – et naturlig samlingspunkt for hyggelige måltider med familie og venner. Stuen kan innredes med hjørnesofa, salongbord, TV og annet ønsket møblement. Fra stuen er det utgang til en flott terrasse som fungerer som en forlengelse av stuen i sommerhalvåret. Terrassen er på ca. 42 kvm og gir rikelig med plass til hagemøbler. Her er det også montert markise som gir svalende skygge på varme dager. Fra terrassen er det videre adkomst til en stor hage med gressplen. I hagen finner du både sportsbod og en dukkestue.

Kjøkken: Kjøkkenet er moderne og smakfullt, med lyse malte fronter fra Ikea. Benkeplaten er i polert stein og har en underlimt servant i slitesterk kompositt. Det er nylig installert nytt servantarmatur. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, dampovn og kjøleskap. Over platetoppen er det montert ventilator med avtrekk ut. Rommet byr på svært gode oppbevaringsmuligheter med mange skap og skuffer, samt generøse arbeidsflater. I tillegg er det plass til spisebord og stoler, som gjør kjøkkenet til et sosialt og funksjonelt samlingspunkt i boligen.

Bad: Flislagt bad fra ukjent byggeår med gulvvarme og slettmalt himling. Badet er utstyrt med vegghengt toalett med innbygd sisterne, servantskap og dusjnisje, samt opplegg for eventuell montering av badekar. Det er klaffventil i yttervegg for naturlig ventilasjon, supplert med tilluft via spalteventil i vinduet og luftespalte under døren. Det er gjennomført hulltaking i en tilstøtende delevegg uten funn av avvikende eller unormale forhold.

Soverom: Boligen har to romslige soverom i 1. etasje. Rommene har heltre furugulv og tidsriktige farger på veggene. Soverommene kan innredes med seng. nattbord, garderobeskap og skrivebord/sminkebord. En bod i 1. etasje er omgjort til et praktisk walk in-closet.

Kjeller:

Kjelleren består av flere boder, hobbyrom, bad og vaskerom. I et rom er det vedovn.

Hobbyrom: Rom betegnet hobbyrom benyttes i dag som kjellerstue. Rommet er møblert med sofa, bord og tilhørende møblement.

Bad: Baderommet er fra byggeår. I dusjsonen og ved servanten er veggene kledd med fliser, mens øvrige vegger har slettmalt overflate med fotlist. Himling består av malte takplater. Gulv er flislagt med etablert fall mot sluk, som er plassert i dusjnisjen. Rommet er innredet med gulvmontert toalett, servantskap og dusjnisje med forheng. Det er montert klaffventil i yttervegg for naturlig ventilasjon.

Vaskerom: Vaskerommet ble etablert i 2014. Yttervegg er pusset og malt, mens delevegger er kledd med panelplater og sokkelflis som gir en robust og lettstelt overflate. Gulv er flislagt med korrekt fall mot sluk, som er plassert under utslagskummen. Rommet er utstyrt med veggmontert utslagskum og opplegg for vaskemaskin. Det er montert klaffventil i yttervegg for naturlig ventilasjon.

Bod/oppbevaring: Boligen har meget godt med oppbevaringsmuligheter. Det er hele 4 boder i kjelleren. I tillegg er det en utvendig sportsbod, samt lagringsplass i garasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Hvitevarer på kjøkkenet, robot gressklipper og snøfreser.

Følger ikke med salget: Taklampe i stuen, vaskemaskin på vaskerommet, samt kjøl/fryseskap i bod.

Varmefordeling med luft-luft varmepumpe, peisovn, gulvvarme og panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1981.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, men det foreligger innflyttingstillatelse datert 19.08.1981. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger godkjente tegninger på garasjen, datert 13.09.1982.

Det gjøres oppmerksom på at originale bygningstegninger ikke stemmer helt med dagens planløsning. I 1. etasje er omkledningsrom i tilknytning til entréen, på originale tegninger betegnet som grovkjøkken. Omkledningsrom ved siden av bad, er på originale tegninger betegnet som bod. På originale bygningstegninger er rom i kjelleretasjen byggemeldt som hobbyrom, to disponible rom, tre boder og to ganger. I dag er et rom gjort om til bad, kjellerstue og et til vaskerom. Innredning av rommene er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen: Dagboknr. 202619, tinglyst 15.03.1979, type heftelse: Bestemmelse om gjerde: Omhandler diverse bestemmelser rundt bestemmelse om bebyggelse, tomten kan kun benyttes til boligbygg, avståelse av areal hvis nødvendig, samt rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger svært attraktivt til i et populært og etablert boligområde på Øvre Nordby, i Ås kommune. Her bor du med kort vei til alt du trenger i hverdagen – nyere barneskole på Solberg med flerbrukshall, barnehager, gode bussforbindelser med hyppige avganger, samt flere dagligvarebutikker. Området byr også på fine turområder, skogsterreng og stinett. Ungdomsskole, idrettsanlegg og svømmehall finner du på Nordby.

Med den oppgraderte Nordbyveien som hovedvei til Ski sentrum har området fått en flott, gang-, sykkel- og kjørevei som legger godt til rette for alle trafikanter. Lokalmiljøet er aktivt og inkluderende, med et bredt utvalg av fritidstilbud og foreninger for barn og unge.

Nøstvedtmarka ligger like i nærheten og tilbyr flott natur, lysløype og et omfattende sti- og løypenett. Dette populære friluftsområdet har høy rekreasjonsverdi og er perfekt for turer året rundt. Speiderhytta på Stuene har servering i vintersesongen og er et populært turmål. Nøstvedtmarka strekker seg videre nordover mot Oppegård og Gjersjøen, med den historiske oldtidsveien Kongeveien som et sentralt kulturminne.

Det er ca. 4 minutters kjøring til Ski sentrum. Ski er regionsenteret i Follo. I Ski sentrum finner man flere offentlige kontorer, Ski Storsenter og en rekke butikker og servicetilbud. Dette gjør Ski til et attraktivt handelsområde. Kinosenter og en rekke restauranter og kaféer er også med på å skape et flott bymiljø. En ny og moderne togstasjon finner du i sentrum av Ski. Follobanen, som stod ferdig i desember 2022, reduserte reisetiden med tog mellom Ski og Oslo S ned til kun 12 minutter. Togene har opptil åtte avganger i timen. Bussholdeplass like ved med god kommunikasjon til Ski og Vinterbro.

Ski har en strategisk beliggenhet som gjør området til et viktig knutepunkt for reise og transport. E6 og E18 ligger lett tilgjengelig, men uten å være til sjenanse, og gir enkel adkomst både mot Oslo og videre mot svenskegrensen.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er nærhet til skole (nyere barneskole på Solberg, med flerbrukshall) og barnehager. Ungdomsskole på Nordby. Videregående skoler i Ski og Ås.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 872 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gressplen, hekk og diverse beplantning.

Parkering i garasje med elbillader. Det er også plass til flere biler på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Id 328 - Områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.10.2023.

I kommuneplanens arealdel 2022-2034 fremkommer følgende hensynssone:
- H110_1: Nedslagsfelt drikkevann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 20.960,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16.152,- pr. år/32.304 kWh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14.500,-

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett. Avgift er på kr 589,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 10.080,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.647.333,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjorde kr. 3.194,- i 2025.

8 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

218 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
239 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 989 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Isa Karina Stensrud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 75.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3.900,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger ÅS kommune kr 5.250,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning kr 51.390,-
Fotopakke Enebolig inkl. høydefoto kr 5.500,00
Stylingveiledning for boliger over 100 kvm (P-rom) kr 3.800,-
Tilstandsrapport enebolig kr 13.900,-

Oppdragsnummer 46-0013/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2613

Sist oppdatert: 23. februar 2026 kl. 22:30