Bjørkøya 509

Bjørkøya 509, 3950 BREVIK
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 32, bruksnummer 82, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
1. etasje 70 kvm: Entre, bad, bod, soverom, stue og kjøkken.
2. etasje 20 kvm: Gang, to soverom og sovealkove/soverom.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 128 kvm: Terrasseplattinger.

Kommentar til areal:
2. Etasje/loft har et totalt gulvareal (GUA) på 26 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 20 m2 av arealet måleverdis som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m2.

I 2. etasje er det etablert vegg og skyvedør i et soverom, slik at det i praksis er blitt tre soverom i etasjen. Den ene delen av rommet er omtales som sovealkove/soverom.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at enkelte bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU) og (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i med støpt gulv mot grunn. Yttervegger, etasjeskiller og tak av trekonstruksjoner. Utvendig fasade med både stående og liggende trekledning. Pulttak tekket med asfaltpapp. vinduer og terrassedør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Eiendommen har ingen TG3 i henhold til takstmanns tilstandsrapport.

Det gjøres spesielt oppmerksom på forhold med TG2:
Det er observert stedvis slitasje på kledningens overflatebehandling. Bjelkelag/konstruksjon på terrassen ligger for tett på terreng, konsekvens kan være økt behov for vedlikehold eller forkortet levetid på bjelkelag/terrassebord. Terrassen har i sin helhet blitt vurdert til å ha avvik. Vurderingen er lagt til grunn gitt følgende observasjoner: Terrassebord viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader, samt at konstruksjonen ligger for tett på terrenget.

Det gjøres videre oppmerksom på følgende avvik som har fått TGIU i tilstandsrapporten:
Innvendig stakeluke er ikke etablert. Takkonstruksjonen er i praksis en lukket konstruksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik.

Hytta ligger på en kolle på det som kalles 500 feltet på Bjørkøya. Den åpne løsningen inne, og skyvedøren mot terrassen gir lys og rom. Innvendig er alle overflater malte i lyse toner, med unntak av gangen hvor veggene har fått påført en dus blåfarge med struktur i underlaget. Gulvene i hovedetasjen med slipt betong er både dekorative og lettstelte. Kjøkkeninnredning fra IKEA har slette fronter og integrert komfyr, micro, induksjon-koketopp, oppvaskmaskin, kjøl-, og fryseskap og ventilator. Benkeplaten i Corian er veltilpasset, enda en detalj som gjør renhold enklere. Badet har flislagt gulv og på en vegg er det valgt lekre glasserte flis. Rommet er utstyrt med vegghengt wc, dusjhjørne og servant i seksjon med speilskap over. Opplegg til vaskemaskin. Integrerte hvitevarer medfølger i handelen og vaskemaskinen kan medfølge om ønskelig. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra byggeår med unntak av vaskemaskin som er av eldre dato, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Fra gangen fører en innebygget eiketrapp opp til andre etasje hvor det er parkettgulv, to mindre soverom etter hverandre på den ene siden og et større på motstående side.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua. Varmekabler på alle rom i hovedetasjen med unntak av bod under trappa. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 15.05.2017, med tilhørende byggetegninger datert 07.06.2016. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Terrassen er større enn hva som fremkommer av tegningene og er således ikke gyldig av ferdigattesten/godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at terrassen ikke godkjennes og da må tilbakeføres slik det ble godkjent i ferdigattesten. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 659599, tinglyst 19.07.2016, type heftelse: Bestemmelse om kabler og ledninger på tomten, samt pliktig medlemskap i Bjørkøya velforening.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst, parkering for en bil samt rett til båtplass i felles bryggeanlegg på Gnr. 32, Bnr. 1. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 32, Bnr. 1, dagboknr. 659599, tinglyst 19.07.2016.

Eiendommen har tinglyst rett til påkobling/å legge nødvendige kabler/ledninger over Gnr. 32, Bnr. 79. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 32, Bnr. 79, dagboknr. 647998, tinglyst 14.07.2016.

Eiendommen har tinglyst rett til påkobling/å legge nødvendige kabler/ledninger over Gnr. 32, Bnr 81. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 32, Bnr 81, dagboknr. 662243, tinglyst 20.07.2016.

Eiendommen har tinglyst rett til påkobling/å legge nødvendige kabler/ledninger over Gnr. 32, Bnr. 92. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 32, Bnr 92, dagboknr. 1015583, tinglyst 03.11.2016

Bjørkøya er ca. 1.400 mål og ligger midt i Langesundsfjorden, mellom Brevik og Langesund. Øya har i senere år blitt rustet opp, sandstrender er ryddet og turstier er etablert. Det er også opparbeidet nye friarealer. Det er samtidig blitt bygget mange nye hytter på øya, og denne tomta var en av de aller første som ble solgt og ligger i front på det mest attraktive området. Her er det meget gode solforhold og det er kort avstand til sjøen med båtplass i felles bryggeanlegg med faste båtplasser, gjestebrygge og badeplass. Det er også gjestebrygger og sommeråpen restaurant på øya (https://www.bjorkoyamatogvinhus.no). Kjente sommersteder som Brevik, Helgeroa og Langesund med herlige sommerkonserter på Wrightegaarden ligger kun en kort båttur unna. Reiser du litt lenger så er Jomfruland, Kragerø og Stavern innen rekkevidde.

Med båt fra Stathelle, Langesund, Brevik eller andre fastlandsforbindelser i området. Øya har også bilfergeforbindelse. Fergen går i rute fra Brevik og rundt til de største øyene i fjorden og har flere anløp om sommeren. Den korresponderer også med ferge til øyer litt lenger ute i fjorden, noe som gir mulighet for såkalt øyhopping. Det er også fergeanløp til øya vinterstid. Rutetider og informasjon finnes på www.fergene.no.

Eiet tomt på 667 kvm. Pent opparbeidet og beplantet med gressplen og hekk mot vest. Stor vest og sydvendt terrasse i trevirke. Frittstående uteplass med levegg hvor utsikten om mulig er enda bedre og hvor du har kveldssol enda lenger enn på terrassen ved hytta.

Eiendommen har rett til parkering på områdets felles biloppstillingsplass.

Eiendommen har adkomst via sjøveien med bilferge eller egen båt. Veinettet på øya er privat med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via Bjørkøya vann- og avløpslag og private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Frittliggende fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan Bjørkøya datert 21.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel 2018-2030, datert 13.06.2019, er avsatt til: Nåværende fritidsbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 20.995,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3.035 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr. 5.400,-.
Velavgift er kr. 500,- pr. år.
Det er et felles brygge- og veilag med årlig avgift på kr. 5.000,- pr. år.

Fritidsboligen er tilknyttet mobilt bredbånd for tilkobling til internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr. 1.031.250,- ifølge skatteetaten.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

For mer informasjon se skatteetaten.no

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
193 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 093 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heidi Bærland Heiberg og Robert Heiberg

Etter nærmere avtale.

Bjørkøya Velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Porsgrunn inkl tegninger  kr 3 153,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 43 539,-
Foto - inkl. drone  kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 28-0013/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2613

Sist oppdatert: 20. mars 2026 kl. 16:15