Utmarkveien 10

Utmarkveien 10, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Andelsnummer 198, Bølerskogen Borettslag 2 A/L, organisasjonsnummer 850311552

Totalt bruksareal BRA: 67 m².

BRA-i:
3. etasje, 60 m²: Entré, bad, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje, 7 m²: To boder (5m² og 2m²), merket 4304.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje, 3 m²: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet, og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 25.08.2026, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er registrert TG3 i rapporten.
Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - bad:
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Badet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Gulvflater i entré og stue/kjøkken har synlig slitasje med enkelte riper og hakk.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Balkongdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - bad:
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfarringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er etablert i bygningens fellesarealer.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
- Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget.
- Det anbefales utvidet kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person.

Branntekniske forhold:
- Boligen har tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.
- Krav til rømningsveier er vurdert som oppfylt.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkong:
- Rekkverkshøyden er målt til 0,98 meter og er lavere enn dagens krav på 1,0 meter. Dette oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Geologiske forhold:
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann. Det er ikke opplyst om kjente forhold av betydning for den aktuelle eiendommen, men rapporten viser til at forholdet bør vurderes/ettersees ved behov.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag selgers egenerklæring:
- Propp/nedløp i servant på bad lekker dersom proppen presses ned for å fylle vasken.
- Det installeres bergvarme i borettslaget. Dette skal ifølge selger ikke medføre endring i felleskostnader, men tas med til informasjon.
- Kjøkkenet var opprinnelig plassert i det minste rommet, og bærer preg av noe av arbeidet som ble utført før selger kjøpte leiligheten. Dette gjelder blant annet to rør som stikker noe ut langs gulvet og tettede åpninger med lokk.
- Soverom er oppgradert med kvalitetssolskjerming og plassbygd skap. Hovedrom er også oppgradert med kvalitetssolskjerming.
- Selger opplyser om gode radiatorer som varmer godt på vinterstid.
- Det er enkelte fuktskader/hevelser i parketten, blant annet enkelte steder på kjøkkenet og ved inngangsdøren.

En praktisk og gjennomgående andelsleilighet i 3. etasje med tradisjonell planløsning, solrik balkong og to disponible boder i kjelleren. Leiligheten har store vindusflater, gode lysforhold og utsyn mot grønne omgivelser.

Leiligheten består av:

Entré:
Romslig og praktisk entré/gang som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til oppheng av yttertøy, skoskap eller kommode, og gangen fungerer som et naturlig knutepunkt med adkomst videre til leilighetens øvrige rom. Den åpne og ryddige løsningen gjør entréen både funksjonell og lett å utnytte i hverdagen.

Bad:
Pent og delikat baderom med gulvvarme, som ble pusset opp i regi av borettslaget i 2014. Innredningen består av servant med underskap, speil, dusjsone med innfellbare dusjdører og vegghengt toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Stue/kjøkken:
Lys og innbydende stue-/kjøkkenløsning med god plass til både sofagruppe og spiseplass. Rommet har et moderne og lunt uttrykk, med fine fargevalg og gode møbleringsmuligheter. Den åpne løsningen mellom stue og kjøkken gir en sosial og arealeffektiv planløsning.

Kjøkkenet har lyse, glatte fronter og benkeplate med god arbeidsflate. Innredningen fremstår praktisk og tidløs, med plass til nødvendige hvitevarer og oppbevaring. Kjøkkenet ble ifølge tidligere salgsoppgave etablert/fornyet rundt 2014/2015 i forbindelse med ombyggingen av leiligheten.

Balkong:
Fra hovedsoverommet er det utgang til en hyggelig balkong med grønt og skjermet utsyn mot skogholt. Balkongen gir leiligheten en lun og usjenert uteplass med en fin tretoppfølelse.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet er lyst og behagelig, med plass til seng, nattbord og garderobeløsning.

Soverom 2 fungerer godt som gjesterom, kontor, barnerom eller ekstra stue, og gir leiligheten en fleksibel planløsning som kan tilpasses ulike behov. Rommet har direkte utgang til balkongen.

Overflater:
Gulvflater er i hovedsak belagt med laminat, mens badet har flislagt gulv. Veggflater består hovedsakelig av malte flater og fliser på bad. Himlinger er i lyse, malte flater. Leiligheten fremstår lys, pen og gjennomført, med en lun og moderne stil.

Annet:
Leiligheten disponerer to boder. Varmtvann og fyring er inkludert i felleskostnadene. Balkongene ble oppgradert i regi av borettslaget i 2015/2016.

Medfølger:
- Kjøleskap
- Komfyr
- Oppvaskmaskin
- Vegghengt hvitt skap/kommode ved inngangen til stuen/kjøkken
- Fastmontert stumtjener
- Solskjerming på soverom og kjøkken

Medfølger ikke:
- Vaskemaskin
- Tørketrommel
- Vegglampe over spisebord
- Vinholder
- 2 veggmonterte, sorte hyller i stuen
- Vegghengt lysestake i gang
- Vegghengt vase i stuen/kjøkken
- Garderobeskap i bod

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 31.01.1962. I tillegg foreligger det ferdigattest på modernisering av bad datert 29.04.2015. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke samsvar mellom byggegodkjente tegninger og dagens utnyttelse av eiendommen. Følgende endringer er gjort: Kjøkkenet har blitt flyttet fra opprinnelig kjøkkenrom til stue. Opprinnelig kjøkkenrom benyttes som soverom 2. Endringene er i utgangspunktet ikke søknadspliktige til Plan- og bygningsetaten. Det er ikke kjent om endringen var søkt om til borettslaget. Flytting av kjøkken ble gjort i regi av tidligere eiere. Arbeid som berører installasjoner som helt eller delvis omfattes av borettslagets ansvar er normalt søknadspliktige. Det tas spesifikt forbehold om at arbeidene den gang var søkt om/informert om til styret.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst én servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelser om bebyggelse og festekontrakt med vilkår.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Utmarkveien 10 har en attraktiv beliggenhet på Bøler – et rolig, grønt og veletablert område med Østmarka like i nærheten. Her bor man tilbaketrukket fra byens mest hektiske tempo, samtidig som hverdagen er enkel med servicetilbud, kollektivtransport, treningstilbud og rekreasjonsområder i nærområdet.

Østmarka byr på flotte turmuligheter året rundt, med turstier, lysløyper, sykkelruter og skiløyper, samt populære bade- og turområder ved Nøklevann og Ulsrudvann. Rustadsaga sportsstue og Østensjøvannet ligger også innen fin turavstand.

Bøler Senter ligger i kort gangavstand og tilbyr et godt utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet dagligvare, apotek, Vinmonopol og treningssenter. I samme område finner man også Bøler bad, Deichman, fritidsklubb og Bøler flerbrukshall.

Kollektivtilbudet er godt, med både Bøler T-banestasjon, bussforbindelser og flybuss i området. Kombinasjonen av marka, servicetilbud, gode kollektivmuligheter og grønne omgivelser gjør Utmarkveien 10 til et attraktivt og praktisk sted å bo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Utmarkveien 10 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Utmarkveien barnehage, Bøler sentrum barnehage og Mikaelgården Steinerbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 48 996 m².
Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Borettslaget har også sykkelparkering og egne grillområder.

Festeavtalen utløper 01.08.2048.
Festeavgiften er kr 730 000,- pr. år.
Festeavgiften ble sist regulert i 2025, og denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siden dette er en andel i borettslag, er festeavgiften en del av felleskostnadene og påvirker ikke andelseier direkte.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett til festeretten.
Samtykke fra grunneier til overdragelse av andeler kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Borettslaget disponerer 95 parkeringsplasser til utleie. Det er venteliste, og man må registrere seg med skjema eller kontakte styret for å få plass.
Pris for leie på borettslagets plasser er kr 300,- pr. mnd. Ved avtaleinngåelse vil et forretningsførergebyr på kr 850,- tilkomme fra OBOS.
For mer informasjon, se; https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/parkering

Enkelte andelseiere har bruksrett til garasje-/parkeringsplass i Bølerskogen II Garasjelag. Garasjelaget er et privat samvirke som tilbyr utleie av parkeringsplasser (utendørs) og garasje til borettslagets andelseiere. Garasjelaget er en egen virksomhet med eget styre og er ikke styrt av borettslaget.
For mer informasjon, se; https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/garasjelaget

Borettslaget disponerer ikke parkeringsplasser med egne ladere pr. d.d. Det finnes flere lademuligheter i området. Disse driftes av offentlige og private aktører.
Oslo kommune har etablert ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering. Offentlige ladestasjoner ved Bølerlia 22 og på Circle K, Bøler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for
Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget/Sameiet/Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, felles parkering, offentlig kjørebane/veigrunn og friområde/park i henhold til reguleringskart datert 08.09.2026, med tilhørende reguleringsbestemmelser V100490 vedtatt 10.04.1990 og S-512 vedtatt 25.01.1954.

Det er ingen kjente plan eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen per 08.09.2026.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 792,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, kabel-TV og Internett, kommunale avgifter, festeavgift, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 7 % økning fra 01.01.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 244,11
Kollektiv bredbånd kr 429,-
Trappevask kr 118,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. For boliger og fritidsboliger med selvstendig boenhet er eiendomsskatten for 2026 satt til 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget fratrukket bunnfradrag. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4,9 millioner kroner. Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget, og den enkelte andelseier mottar derfor ikke egen eiendomsskatteseddel fra kommunen. Det er ikke opplyst om utskrevet eiendomsskatt for denne andelen per d.d.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 500,- pr. år. / 1100 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 190 793 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  

Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 30 629,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 145 212,- pr. 19.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 55 995 216,- pr. 19.08.2026, og lånevilkårene er:

Lånenummer 98208763253, OBOS-banken AS
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 5,24%, flytende.
Innfrielsesdato: 30.07.2045
Avdragsfrihet: Nei.
Restsaldo: 55 995 216,-

Styret i borettslaget er i ferd med å inngå de nødvendige avtaler for å gjennomføre individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning), som vedtatt på generalforsamling 2025.

4 190 000,00 Prisantydning
145 212,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 335 212,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 336 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 346 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lotte-Marie Oustorp

Leiligheten er tilknyttet Bølerskogen Borettslag II.
- Borettslaget består av 340 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold av vanlige kjæledyr, som hund og katt, er tillatt. Det er egne regler for dyrehold i borettslaget.
- Borettslagets hjemmeside er www.bolerskogen2.no.

Øvrig informasjon:
Andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig og er ansvarlig for renhold av ventilasjonsavtrekk.
Borettslaget har fellesvaskeri, men årsmøtet i 2025 vedtok en styrt avvikling. Vaskeriet vil avvikles helt når alle maskiner er ute av drift eller inntektene faller.
Det er tilgjengelige sykkelboder, og barnevogner kan plasseres i kjellerhalsen under trappen.
Bruk av gassgrill er ikke tillatt på balkongene i 1.-4. etasje. Bruk av kullgrill er ikke tillatt.
Oppsetting av skilt, markiser, parabolantenner og lignende krever styrets samtykke. Endringer som berører bygningsmessige konstruksjoner, felles rør eller eksteriør er ikke tillatt uten styrets forhåndssamtykke. Det er ikke tillatt å montere mekanisk avtrekksvifte til felles luftekanaler.
Røyking er forbudt i fellesarealer. Det skal være nattero mellom kl. 23:00 og 07:00.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2025 - Rensing av alle ventilasjonskanaler.
2024 - Bytte av hovedvannledning til Bølerskogen 11-19. Installering av fiber (FTTH). Isolering av varmerør i fyrhus.
2023 - Asfaltering og oppmerking av parkeringsplasser.
2016 - Rehabilitering av balkonger.
2015 - Utført rør- og våtromsrehabilitering.
2009 - Rehabilitering av yttertak.
2005 - Rehabilitering av varmtvannsanlegg, herunder utskiftning av rør mellom blokker og inn til kjellere samt nye termostater i leiligheter.

Planlagte påkostninger:
På generalforsamling i juni 2026 ble det vedtatt at styret får mandat til å signere avtale med leverandør som tilbyr etablering av varmepumpe med energibrønner, og ta opp lån som dekker utgiftene borettslaget får i forbindelse med prosjektet. Det er søkt om støtte fra Enova og opptil 10 millioner kroner er innvilget, eller 30% av kostnaden.
I følge opplysninger fra styreleder per 05.06.2026 vil låneopptaket i utgangspunktet ikke medføre økte felleskostnader.

Styret informerer at det per i dag ikke er vedtatt noen påkostninger i AL Bølerskogen Borettslag II som vil medføre økning i felleskostnader eller fellesgjeld.
Det pågår imidlertid forarbeid og utredninger knyttet til fremtidige prosjekter som potensielt kan medføre investeringer på sikt, herunder:
• Utskifting av vinduer og balkongdører
• Rehabilitering av tekniske rom
• Bedre drenering i enkelte områder
• Utskifting av ytterdører og låssystem

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Borettslaget er frittstående og har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslaget er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Borettslag som har tegnet seg forsikring kan si opp inn 1. desember med virkning fra kommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Boligselgerforsikring kr 11 432,50
Foto + Video  kr 5 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2665

Sist oppdatert: 12. september 2026 kl. 14:49