Ramstad terrasse 5

Ramstad terrasse 5, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 120, bruksnummer 146, seksjonsnummer 28, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 120, bruksnummer 145, ideell andel 1/127
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 120, bruksnummer 148, ideell andel 1311/103740
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 120, bruksnummer 146, seksjonsnummer 71, ideell andel 1/94

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
4. etasje 83 kvm: Entré/gang, to soverom, bad, toalettrom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 21 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer én bod på 5 kvm plassert i 1. etasje (samme etasje som hovedinngang) merket med nr. 28.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Anticimex v/Morten Bøhler Hansen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår bygningsdeler som har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU) og tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre- og betongkonstruksjoner.
Leilighetsbygg oppført i 2001. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Bygget er oppført med parkeringskjeller. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran/takpapp (ikke besiktiget). Boligen har entrédør med karm/ramme av tre. Brannklasse B30. Terrassedør med karm/ramme av tre fra byggeår. Vinduer med karmer/ramme av tre fra byggeår. Terrasse i betongkonstruksjoner. Rekkverk av metall. Gulvoverflater belagt med plastfliser. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
 Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad - helheltsvurdering.
- Himlingsflate på soverom 1 har mindre skade/avskalling. Forholdet vurderer i hovedsak å være av estetisk betydning. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.
- Yttervegger: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Vinduer: Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Konsekvens er nedsatt funksjonalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon.
- Terrasse - membran og vanntett sjikt. Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Terrasse - konstruksjon og fundament. Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

HMS:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Vurdering av elektrisk anlegg og brannsikkerhet:
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.
- Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Forholdet påvirker sikkerheten. Selger kjøper nytt brannslukningsapparat.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Stor 3-roms leilighet med solrik, vestvendt terrasse og flott utsikt. Det er heis i bygget ned til garasjeanlegg. Leiligheten fremstår lys og luftig med delvis åpen løsning mellom stue og kjøkken. Leiligheten har to gode soverom og romslig bad, samt eget toalettrom. Vestvendt terrasse med flott utsikt. Terrassen er på ca. 21 kvm og kan deles inn i ulike soner. Det er god plass til utemøbler. Belysning og stikkontakter er montert på vegg, samt montert markise. Fellesområdene er parkmessig opparbeidet med fine grøntarealer. Her bor du med Østmarka som nærmeste nabo og flotte turmuligheter - sommer som vinter.

Adkomst til boligen via felles trappeoppgang, med tilgang til heis med videre adkomst via felles svalgang. Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene.

Entré:
Man kommer inn i en romslig entré/gang. God plass til oppheng av yttertøy og til å sette fra seg sko. Videre inn i gangen er det stor skyvedørsgarderobe med godt med oppbevaringsplass.

Stue:
Stue og kjøkken er i en delvis åpen løsning. Spisestue kan plasseres i praktisk tilknytning til kjøkkenet. God plass til sofagruppe, TV og tilhørende møblement. I tillegg kan man innrede en hyggelig lesekrok. I stuen er det mulighet for å sette inn vedovn. Stuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Fra stue er det utgang til stor terrasse med flott utsikt.

Kjøkken:
Lys kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Nedfelt platetopp. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i den stand de er og kjøper må forvente slitasje som følge alder. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast.

Bad:
Flislagt baderom fra byggeår med gulvvarme. Malte betongflater i himling. Vegghengt servantinnredning. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Vegghengt høyskap. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av type rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder plassert i hjørne ny fra 2026. .

Toalettrom:
Toalettrom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme. Tapetserte veggflater. Malte betongflater i himling. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Soverom:
Leiligheten har to fine soverom. Soverom 1 har stor og praktisk skyvedørsgarderobe.

Bod/oppbevaring:
Leiligheten disponerer en bod på 5 kvm i 1. etasje. Ellers er det godt med skapplass i leiligheten. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkkenet og vaskemaskin medfølger.

Leiligheten varmes opp med elektrisitet. Varmekabler på bad og toalettrom. Det er mulig å sette inn en vedovn i stuen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for blokken datert 14.03.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 17420, tinglyst 06.12.2001, type heftelse: Erklæring/avtale: Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.

Dagboknr. 15117, tinglyst 04.11.2002, type heftelse: Urådighet: Kan ikke overdras uten ideell andel av snr. 71. Det gjelder garasjeplassen.

Rettighet:
Dagboknr. 17453, tinglyst 06.12.2001, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett: Gjelder at man har rett til adkomst til sameiets boder.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Velkommen til Ramstad Terrasse 5!
Stor 3-roms selveierleilighet som ligger i et hyggelig og veletablert boområde på Langhus. Østmarka er nærmeste nabo og det er flotte turområder rett utenfor døren. Fellesanlegget er meget pent opparbeidet med gressplen og diverse beplantning. Sameiet oppleves som rolig og et trygt sted å bo. Leiligheten ligger i 4.etasje med usjenert vestvendt terrasse med fantastisk utsikt og svært gode solforhold.

Det er ca. 1 km til Langhus togstasjon med gode forbindelser til Oslo og Ski. Dagligvarehandelen kan gjøres på nytt nærsenter i området med Kiwi, Mester Grønn, apotek, moderne treningssenter og sushirestaurant eller hos Meny på Langhus Nærsenter, hvor det også er apotek og frisørsalong. Det er flere barnehager i området, ganglavstand til Langhus barneskole og sykkelavstand til Haugjordet ungdomsskole og Ski videregående skole.

Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 5 km til Ski sentrum. I Ski finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski storsenter med 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter og offentlige kontorer.

Fra Ski: Følg Langhusveien mot Langhus. Ta til høyre i rundkjøringen ved Langhus skole. Følg Bølerveien opp forbi skolen til du får Ramstad Terrasse inn til venstre.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Det er flere barnehager i nærområdet. Kort gangavstand til Langhus barneskole (800 meter) og 3,3 km til Haugjordet ungdomsskole. Nærmeste videregående skoler er i Ski. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 11.216 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, gjesteparkering, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantninger. Det er lett adkomst til marka bak blokkene.

Leiligheten disponerer én garasjeplass i felles garasjeanlegg merket med nr. 33. Det er muligheter for å montere lader for elbil på garasjeplassen.

Sameiet har godt med parkeringsplasser utendørs, samt gjesteparkering i garasjeanlegget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse og kjørevei i henhold til reguleringsplan for Ramstad datert 17.06.1998, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssoner:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.
- H190_2: Andre sikringssoner.
- H530: Hensyn friluftsliv.
- H310_1: Ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8.184,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 2.721,- pr. mnd. og fordeles slik:
Vedlikeholdsfond: kr 397,-
Felleskostnader: kr 1.736,-
Kabel-tv: kr 588,-

Felleskostnader inkluderer: Felles bygningsforsikring, vedlikeholdsfond, tv og internett grunnpakke, drift- og vedlikeholdskostnader, trappevask, plenklipping, brøyting og forretningsfører.

Garasjeplass koster kr 323,- pr. mnd. Månedlig garasjeleie kommer i tillegg til felleskostnader for boligen. Det sendes egen giro for garasjeleien.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13.000,- pr år.
Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor som leverandør av tv og internett. Grunnpakke er inkl. i fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.185.870,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.743.478,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 45 532,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 20.03.2026

Det er ikke felles lån i sameiet.

4 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

116 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
127 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 777 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Åge Nilsen og Morten Nilsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ramstad Terrasse Boligsameie, med sameiebrøk 80/8317.
Sameiet består av 70 boligseksjoner og 1 samleseksjon næring (garasjeseksjon)
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

CityMaid AS utfører ukentlig renhold av fellesarealer.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Vann- og avløpssystem i alle leiligheter er høytrykksspylt av Tette Rør AS.
- OPAK har utarbeidet vedlikeholdsrapport for sameiet med vedlikeholdsplan de neste 10 årene.

Planlagte påkostninger:
Det skal legges nytt takbelegg. Sameiet har god økonomi så det vil ikke bli tatt opp lån og det blir ingen økning av fellesutgifter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt salgsoppgaver  kr -2 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Trykte salgsoppgaver (valgfritt)  kr 5 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Eierskiftegebyr garasjeplass  kr 850,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Fotopakke inkl. dronebilder  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 46-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2647

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 16:25