Rjupevegen 25

Rjupevegen 25, 3853 VRÅDAL
Kommunenummer 4028, gårdsnummer 1, bruksnummer 278, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
1. etasje 54 kvm: Entré, stue, kjøkken, spisestue, bad og bod.
2. etasje 30 kvm: Gang, toalettrom og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod med utvendig adkomst.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 65 kvm: Inngangsparti/terrasse og terrasseområde.

Inngangsparti/terrasse er oppmålt til 15 m2 (TBA). Terrasseområde er oppmålt til 50 m2 (TBA).

Arealet på lagringshems er målt til 9 m² (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Bod med utvendig adkomst har et gulvareal (GUA) på 5 m², men grunnet lav takhøyde/skråtak er kun 4 m² måleverdig som bruksareal (BRA-e). Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.3.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende fritidsbolig oppført i 2014 over to etasjer. Bygningen er oppført på en støpt plate på mark av betong, med yttervegger i laftet tømmer. Etasjeskiller er utført som trebjelkelag, og taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med torv. Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Boligen har vinduer og terrassedør med to-lags isolerglass i trerammer, og ytterdør i trekonstruksjon med isolerglassfelt. Det er en elementpipe med vedovn. Utvendige fasader ble overflatebehandlet i 2025, og en lekkasje over et stuevindu ble utbedret. Til eiendommen hører et inngangsparti/terrasse på 15 m² og et terrasseområde på totalt 50 m², hvorav 12 m² er delvis overbygd.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i bod, med automatsikringer. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for hele installasjonen, men det er fremlagt for bytte av termostat til gulvvarme.
Hytten er utstyrt med brannslukkingsutstyr og røykvarslere. Kjøkkenet har installert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Taktekking
- Taktekking: Ikke tilfredsstillende inspisert pga. snø. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Det er observert fuktmerker ved gjennomføring av skorstein. Kan indikere utettheter ved beslag etc. Økt fare for råteskader.

Etasjeskille og gulv på grunn
- Etasjeskille og gulv på grunn: Det er målbare skjevheter i 2.etasjen. Det er målt 24 mm nivåforskjell på 2 meter på soverom 1, og 20 mm på soverom 3. TG 2 i henhold til NS3600. Vurdert å skyldes setninger i laftekassa.

Toalettrom
- Toalettrom: Rommet mangler tilluft ved dør for optimal ventilering.

Våtrom: Bad
- Overflater: Gulvet er tilnærmet flatt og det er stedvis lokalt motfall. Det registreres "bom" i gulvflis (mangelfull heft mot underlag). Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft.
- Membran, tettesjikt og sluk: Rørføringer gjennom gulv har ikke synlig membran / mansjetter over gulvet. Det er ikke benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater.
- Ventilasjon: Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert.

Øvrige innvendige overflater
- Øvrige innvendige overflater: Det registreres "bom" i gulvflis (mangelfull heft mot underlag). Det er observert sprekker i enkelte flisfuger i bod. Det er observert enkelte fuktmerker på yttervegger. Selger opplyser at det ved kraftig nedbør har forekommet at vann trenger inn ved gjennomføring av takbjelker i stue. Forholdet er utbedret av selger, og fuktmerker er vurdert å være av eldre dato, men dette kan ikke verifiseres uten observasjoner over tid.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Balkong, terrasse, platting
- Balkong, terrasse, platting: Terrasser er dekket med snø på befaringsdagen og derfor ikke inspisert.

Skorstein over tak
- Skorstein over tak: Skorsteinen er inspisert fra bakken.

Takkonstruksjon og loft
- Takkonstruksjon og loft: Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Inspeksjon ikke mulig.

Våtrom: Bad
- Fuktmåling: TGIU er gitt ut ifra manglende mulighet (bygningsmessige hindringer) for hulltaking mot våtsone.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det har vært en liten lekkasje over et vindu i stuen, som nå er utbedret. Skjøter i bjelkene på østfasaden ble tettet med fugemasse etter at det trengte inn vann ved kraftig regn. Fasaden ble beiset og dører malt i 2024. I tillegg ble termostaten for gulvvarmen i stuen byttet i desember 2024.

Ingen moderniseringer er dokumentert siden byggeår.

Velkommen til Rjupevegen 25!

Dette er en koselig og frittliggende hytte med god plan- og romløsning.

I hovedetasjen er det innredet med hall med flislagt gulv. I hallen er det god plass til å henge av seg yttertøy og tilgang til hems. Fra hallen er det direkte adkomst til badet, hvor det er innredet med dusjkabinett, wc og servant i innredning. I tilknytning til badet er det et teknisk rom med bla opplegg til vaskemaskin.

Det er fra gangen etablert tilgang til loft med stige. Selger opplyser at de har hatt 3 enkle madrasser for ekstra oppholds- og overnattingsplass for gjester/ungdommer (ikke godkjent til varig opphold).

Stuen er smakfullt innredet med store vindusflater, som gir godt naturlig lys til rommet og til den flotte utsikten. Fra stuen er det utgang til deilig terrasse. Kleberstensovn i stuen for kjøligere dager.
Kjøkkenet er praktisk innredet med hvitprofilerte fronter og med integrert hvitevarer. Det er meget god plass til spisestuen på kjøkkenet. Her ligger alt til rette for lange, rolige stunder rundt måltidene.
Stue og kjøkken gir gode møbleringsmuligheter, alt etter ønske og behov.

Det er i hyttens andre etasje innredet med 3 soverom.
Nåværende eier har innredet ett soverom med dobbelseng, ett med 120 cm bred seng og siste med sovesofa. Det er god plass til annen utnyttelse av rommene, om ønskelig.
I tillegg er det praktisk innredet med et ekstra toalettrom.

Stor terrasse, delvis overbygget, hvor man kan nyte sol fra tidlig morgen med de flotteste soloppganger til sen kveld. Her flytter man seg med sol- og værforholdene.

Utebod i tilknytning til hytten. Her er godt med lagringsmulighet for alt man har av sportslig utstyr og ved.

Gode parkeringsmuligheter på gruset tomt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hytten kan selges møblert, men da etter avtale med selger.

Varmekabler i 1. etasje.
Vedovn i stuen. Siste feiing og tilsyn var 07.03.2024. Ingen avvik eller anmerkninger, iflg. Vest Telemark brann og redning.
For øvrig elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for fritidsbustad datert 17.06.2014. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 30.05.2013, stemplet av kommunen 15.04.2014. Disse tegningene samsvarer med dagens bruk, og kan fås ved henvendelse til megler.
Hemsen er ikke godkjent som rom for varig opphold.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har flott beliggenhet i naturskjønne omgivelser i Vrådal Panorama - 715 meter ov havet. Fantastisk utsikt over Vrådal med Nisser, Mellomvatn og omkringliggende fjellkjeder, og mot fjellene og terrenget mot vest. Dette er et rolig og veletablert hyttefelt med nærhet til flott turterreng, sommer som vinter. Her ferierer du midt i et av Telemarks mest komplette reisemål, med umiddelbar tilgang til både høyfjell og vann.

Hytten ligger høyt i terrenget slik at man kan nyte de flotteste soloppganger, nydelig utsikt over omkringliggende landskap samt nærmest ski in/ski out til alpinanlegget. Kort vei ut i langrennsløyper med fine turmuligheter. Det er svært gode sol- og lysforhold på eiendommen.

Godt vedlikeholdt helårsvei med bom og avgift til området. Hytteeier har bompassering inkludert i veiavgift. Dette registreres i app tilknyttet bommen.

På vinterstid kan man gli fra hytta og rett inn i alpinbakken. Skisenteret har 18 nedfarter og 8 heiser, og er et skisenter med løyper for hele familien med ulike vanskelighetsgrader. Det er også eget barneområde for aking og skilek, og senteret tilbyr skiskole, terrengpark og skiutleie. På toppen har man Cafè Utsikten med servering. Resepsjon, kafe og afterski finner man i bunnen av bakken, med godt tilbud av sosiale aktiviteter.

Man kan også gå inn i oppkjørte skiløyper med fine tur- og treningsmuligheter. På toppen finner man rundløype på ca. 4 km. En dagstur til Hægefjell kan anbefales. Det er også løyper i bunnen av skisenteret og ved skisenteret er det oppkjørte skiløyper med løyper av ulike lengder å velge mellom. Nede har man også tilgang på badeplass, fotball, skatepark og lekeplass på samme område. Det er også fotballøkke og grillplass med gapahuk i nærmiljøet på toppen.

I årstidene uten snø har man et mangfold av aktiviteter for alle aldre. Et variert og flott terreng med mange turstier og flotte bærområder, bademuligheter og fiskevann. Det er en liten kjøretur (ca 15 min) til Vrådal Golfpark som tilbyr en flott opparbeidet 9-hulls golfbane i naturskjønne omgivelser. Og hvorfor ikke avslutte en fin dag på golfbanen på kafeteriaen, tilhørende golfparken, med servering i sosialt samvær?

Nissedal og Vrådal har også flotte sykkelstier, løyper og muligheten for klatring. Her finner man altså noe for enhver smak, hele året!

Vrådal sentrum med butikker og servicetilbud ligger en liten kjøretur unna hytta.

Når du er i Vrådal følges skiltene til skisenteret (Vrådal Panorama). Ved "rundkjøringen" inne på skisenterområdet kjører man rett fram og gjennom bommen. Bomavgift kr 65,- og betales via app ved passering. Følg veien opp mot toppen og du får Rjupevegen på høyre hånd, siste vei før toppen. Følg veien gjennom to svinger og hytten ligger som nr 2 på høyre side.

Hytten er skiltet med Krogsveens "Til Salgs"-skilt.

Eiertomt på 696,4 kvm. Tomten er en naturtomt med vei helt frem til hytta. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Kviteseid kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Tomten ligger høyt og fritt i terrenget slik at man har en fascinerende utsikt fra hytta. Ute som inne!
Eiendommen ligger såpass høyt i terrenget at man har utsikt både til Vrådal med Nisser, Mellomvatn og omkringliggende fjellkjeder men også mot fjellene og terrenget mot vest. Her kan man nyte de vakreste soloppganger, snøkledde fjelltopper når det går mot vår og et landskap i endring med årstidene.
Det er opparbeidet fine uteplasser på flere sider av hytten, slik at man kan flytte seg med vær og vind. På fremsiden, mot vest, har man overbygget terrasse ved inngangspartiet og mot øst har man stor terrasse med morgensol og utsikt til Vrådal.
Lettholdt naturtomt med gruset gårdsplass, hvor det er godt med parkeringsmuligheter.

Hytten er plassert på toppen ved inngang til både alpint, langrenn og flotte turområder.

Parkering på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Vedlikeholdsansvar og kostnader for drift og brøyting av private veier i hyttefeltet påhviler normalt hytteeierne, ofte organisert gjennom en velforening. Betales årlig avgift til Vrådal Panorama.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til eiendommen. Det er ikke registrert vannmåler på eiendommen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse Tomt 127, iht. reguleringsplan 2002005 "Vrådal skisenter felt B10" med tilhørende bestemmelser.

Bestemmelsene tillater maksimal utnyttelse av tomten med 30 % BYA. Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 35 grader, og taktekkingen skal være i naturmaterialer som tre eller torv.

I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til fremtidig fritidsbusetnad. I kommuneplanen er eiendommen underlagt detaljeringssone H910 som innebærer at den eldre reguleringsplanen gjelder foran kommuneplanen. Kommuneplanen presiserer et unntak fra dette: "tilknytingsplikt for eksisterande fritidsbustader til offentleg vatn- og avløpsanlegg".

Reguleringskart ligger vedlagt salgsoppgaven.

Kommunale avgifter for 2025 var 13 632,73. Dette inkluderer vann, avløp, feiing og renovasjon. Kommunens prognose for 2026 er kr 12 882,09.
Det er ikke registrert vannmåler på eiendommen. Gebyrene er basert på stipulert forbruk.

Andre løpende kostnader opplyst av selger:
- Strøm: ca. kr 21.000,- per år.
- Forsikring: kr 4 488,- per år (bygningsforsikring).
- Boligen er tilknyttet Telefiber som leverandør av TV/internett og har avgift på kr 779,- pr. mnd.
- Velavgift til Vrådal velforening er kr 300 pr. år. Valgfritt!
- Avgift til Vrådal panorama er kr. XXXX. Dette er for drift, vedlikehold, snøbrøyting m.m. Det inkluderer også bompassering for to registrerte biler. Dette gjøres i App.
- Brøyting av gårdsplass, skjer etter avtale med Vrådal Panorama og deres satser. Pr. 2024/2025 kostet det kr 2.925,- for 5 klipp. Ytterligere kjøpes ved behov, og bestilles i App.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 810 000,- ifølge selgers Skatteetaten.

3 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

90 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 710 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ronald van der Lugt, Pieter Thomas Reitsma, Ijtjen Frederika Jantina Reitsma Van Der Lugt og Milou Madelein Groot Bruinderink

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kviteseid kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 48 000,00

Vederlag:
Fotopakke inkl drone  kr 5 200,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger - Kviteseid  kr 2 200,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Fritid - regnes av prisant.  kr 22 716,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0070/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.2670

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 14:48