Bergheimstubben 4

Bergheimstubben 4, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 173, bruksnummer 13
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 173, bruksnummer 26, ideell andel 2/4

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 88 kvm: Trapperom/loftstue, baderom og 3 soverom samt innvendig bod.
2. etasje 58 kvm: Entre/trapperom, vaskerom, toalettrom, kjøkken, spisestue/stue og innvendig bod.

BRA-e:
Bod:
1. etasje 9 kvm: Frittstående utvendig bod.

Garasje:
1. etasje 47 kvm: Frittstående garasje.
2. etasje 22 kvm: Tv-stue (loft over garasje).

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 130 kvm: Terrasse (2 plan).
2. etasje 4 kvm: Balkong

Loftsetasjen har en total gulvflate (GUA) på 69 m2, men grunnet skråtak/takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 58 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 m2.
Boligen har frittstående garasjebygning med delvis innredet loft, i bruk som tv-stue. I tillegg finnes frittstående utvendig bod og frittstående lekestue.
Garasje, tv-stue og utvendig bod blir benevnt som BRA - e (eksternt areal). Terrasse og balkong blir benevnt som BTA (balkong og terrasseareal).
Til informasjon angis arealer for eksternt areal og balkong og terrasseareal i arealoversikt, kun i hele kvadratmeter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.08.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 75%
TG2: 22%
TG3: 0%
TGIU: 3%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Våtrom - Baderom:
- Overflater gulv: Det ble observert stedvis "bom" i gulvfliser (tegn til hulrom), spesielt foran venstre side av innredning. Dette kan innebære at fliser har manglende vedheft til underlaget.
- Fallforhold (gulv): Høydeforskjell fra topp slukrist til topp gulvoverflate ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Høydeforskjellen ble målt til 7 mm fra gulv ved dør til gulv ved sluk.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Alder på våtrommet/sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt (overgang membran/slukmansjett og klemring).
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking/fuktmåling grunnet våtsonens plassering (innredning, vegg på kryploft/kott og yttervegg, på tilstøtende vegger). TG 2 er valgt for å belyse at konstruksjonen kan ha fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument av typen Protimeter MMS 2. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fuktsøk ble utført i våtsone (rundt/under armatur).

Våtrom - Vaskerom:
- Overflater gulv: Det ble observert stedvis "bom" i gulvfliser (tegn til hulrom), spesielt ved sluk i dusjhjørne. Dette kan innebære at fliser har manglende vedheft til underlaget.
- Fallforhold (gulv): Høydeforskjell fra topp slukrist til topp gulvoverflate ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Høydeforskjellen ble målt til 7/9 mm fra gulv ved dør til gulv ved sluk. 7 mm til sluk ved innredning og 9 mm til sluk i dusjhjørne.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking/fuktmåling grunnet våtsonens plassering (vegg mot bod bygget som badstue og yttervegg, på tilstøtende vegger). TG 2 er valgt for å belyse at konstruksjonen kan ha fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument av typen Protimeter MMS 2. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fuktsøk ble utført i våtsone (rundt/under armatur).

Kjøkken - Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Rekkverk/håndløper oppfyller ikke dagens sikkerhetsforskrift. Håndrekke skal monteres på begge sider av hele trappeløp (grunnet krav til universell utforming, uavhengig av byggeår). Selger informerer om at håndløper ligger i garasjen så denne kan monteres om ny eier ønsker gjøre dette.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Alder på varmtvannsbereder har passert mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning innen rimelig tid. Bereder er også tilkoblet med stikkontakt. Noe som kan generere fare for varmegang. Bereder må tilkobles via fast koblingsboks/servicebryter. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Dører og vinduer:
- Takvinduer: Det gjøres spesielt oppmerksom på at anbefalt brukstid for tettesjikt/fuktsikring rundt takvindu har passert anbefalt brukstid. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden usikker. Kostnader for utbedringer/utskiftninger må påregnes innen rimelig tid.

Yttertak - Hovedtak:
- Helhetsvurdering: Slitasjegraden på taktekkingen (inkl. undertak og lekter) er slik at det vurderes at tekkingen har passert 50 % av anbefalt brukstid. Det gjøres spesielt oppmerksom på at anbefalt brukstid for tettesjikt/fuktsikring rundt takvindu har passert anbefalt brukstid. Det ble i tillegg observert stedvise mosedekkede felter på taktekking. Takflater bør rengjøres. Restlevetiden er derfor usikker.

Frittstående byggverk:
- Annet: TG 2 gjelder kun merker etter tidligere fuktgjennomtrengning i undertak ved underkanter av ark (begge sider, synlig i kryploft og i trapperom). Til informasjon ble det på befaringstidspunkt ikke registrert tegn til fukt ved fuktsøk.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Videre opplyser selger om i egenerklæringsskjemaet:
- Montert benkeskap på vaskerom. (2019)
-Demontert dusj og glassbyggerstein-vegg på vaskerom i 1. etg. (2010)
-Montert tilbake dusj på vaskerom i 1. etg, montert dusjhjørne. (2025) Varmekabler ikke brukt av oss på vaskerom.
- Byttet baderomsinnredning på bad i 2. etg. (2022)
- Det ble sett tegn til fukt på garasje i gradrenne. Sutakplate var fuktig på undersiden, og ble utbedret på egenhånd. Ikke sett noe fukt siden.
- Bygget takark på garasje, ved hjelp av bekjent tømrer. Blkkarbeid utført av Blikkenslager Walter Frits. (2013)
- Bygget tak over terrasse. Ikke byggemeldt. (2011)
- Noen gulvtermostater var utslitt pga alder, og er byttet.
- Gulvtermostater er byttet på kjøkken og bad 2. etg. (2023)
- Gulvtermostat er byttet i stue. (2024)
- Strøm til utebod er tilkoblet stikkontakt i garasje. (2011)
- Lagt opp strøm til nytt kjøkken. Utført av Elektriker Bekkevold. (2012)
- Montert el-billader i garasje. Utført av Elektriker Bekkevold. (2022)
- Lagt opp strøm til loftsrom i 2. etg på garasje. (2013)
- Kappet rør til lufting over tak og montert durgoventil (kneloft). (2022)
- Ny vedovn, installert selv. (2021)
- 1 tilfelle av mus i vegg for noen år siden (ikke inne). Anticimex satte ut feller, vi satte også ut feller, og vi demonterte terrassebord og monterte musebørster under panel, monterte også ekstra muselist rundt huset ellers. Ikke vært noe problem siden.
- Innredet 2 etg. i garasje som TV stue/kontor. (2013)
- Radonmåling er utført: 18.10.16 - 16.01.17 Måleverdi: 20 Bq/m3 Kommentar til målingene: Det er ikke målt årsmiddelverdi høyere enn anbefalt tiltaksgrense. (har rapport)

Andre opplysninger fra selger:
Avløpslufting over tak er ikke aktiv lenger, durgoventil er satt inn på kneloft istedet.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer på kjøkken.
Følgende fastmontert løsøre medfølger ikke eiendommen: Frittstående garasjehyller og overvåkningskameraer.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt og brukt, kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen oppvarmes med elektrisitet kombinert med peisovn i spisestue/stue. Varmekabler i gulv finnes på badet i andre etasje, vaskerom, stue, kjøkken og gangen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på enebolig, datert 12.09.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har fått godkjent søknad om tiltak fra Nes kommune for oppføring av garasje på eiendommen. Tillatelsen ble gitt den 06.10.2003 i henhold til plan- og bygningsloven

Eiendommen har tinglyst rett til å krysse og anlegge adkomstvei over eiendommen gnr. 173, bnr. 6 (Jensrudgutua 30). Samt veirett til eksisterende adkomsvei på eiendommen gnr. 175, bnr. 16 (Fjellfotveien 17A og B). Det forutsetter at eiendommen gnr. 173, bnr. 13 (Bergheimstubben 4) tar del i felles kostnader i forbindelse med vedlikehold og snørydding. Rettigheten er blant annet tinglyst på gnr. 173, bnr 6 og gnr. 173, bnr. 16, dagboknr 4805, tinglyst 05.06.2003.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger på Fjellfoten i Nes kommune. Området er meget barnevennlig med gangavstand til barnehage, barneskole og bussholdeplass, og det er flotte tur og friluftsmuligheter i nærområdet med kort avstand til bl.a. skiløyper og turstier. Idylliske Glomma ligger like i nærheten. For golfinteresserte tilbyr også Nes flott Golfklubb på Rommen Golfpark ved Vormsund.

Perfekt bolig og sted for barnefamilien. Mange lekeplasser, skogs- og turområder i umiddelbar nærhet.
På vinterstid har man glede av lysløyper med preparerte spor kun få minutter fra husdøra.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi kun ca. 4 min. med bil fra eiendommen. Kjøpesenteret i Årnes, tilbyr bl.a. vinmonopol, frisør, apotek, klesforretninger m.m. Årnes har også egen kino og ett moderne bibliotek. Ønsker du ytterligere servicetilbud finner du Amfi senter i Vormsund med dagligvarebutikker, skobutikk, klesforretninger, apotek, tannlege, fysioterapi m.m. Jessheim som ligger kun ca. 26 min. med bil i fra eiendommen har bystatus og ett rikt servicetilbud med blant annet kino, kulturhus og ett stort bysenter med over 140 butikker.

Raumnes og Årnes IL har et godt og variert idrettstilbud med flere flotte anlegg.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste busstopp er Østhagen.

Det går tog fra Årnes til Oslo ca. 1 gang i timen - reisetid ca. 48. min. Pendlerparkering på Årnes - perfekt for pendlere. Det går også buss fra Årnes til Oslo lufthavn Gardermoen ca. 2 ganger pr. time.

Avstand med bil:
Oslo - ca. 50 min.
Lillestrøm - ca. 40 min.
Oslo lufthavn Gardermoen - ca. 35 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehager: (avstand med bil)
Hoppensprett Fjellfoten (0-5 år): 3 min
Espira Evangtunet barnehage (0-5 år): 6 min
Espira Kløverenga barnehage (0-5 år): 7 min

Skoler: (avstand med bil)
Fjellfoten skole (1-7 kl.): Tar lenger tid å kjøre bil enn å gå.
Runni ungdomsskole (8-10 kl.): 8 min
Nes VGS: 8 min
Hvam VGS: 13 min

Eiertomt på 1.796 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 200-500 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk via Årnes Vannverk. Vannmåler installert og siste avlest 14.11.2024 med målerstand 3194.

Eiendommen er tilkoblet offentlig avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Fjellfoten I datert 14.12.1973 med tilhørende kommuneplan datert 19.03.2024. 

Eiendommen er regulert til friområdet, men det er gitt dispensasjon. Se vedlagt brev fra kommunen. Ta kontakt med megler ved spørsmål om dette.

Kommunale avgifter er kr 19 516,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. / 27 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 356.
Velavgift er kr 500 pr. år (valgfritt).
Boligen er tilknyttet Viken Fiber, Altibox som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. X
Boligen er tilknyttet alarmselskap, abonnementet følger ikke med.

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden.
Gebyr pr. person: kr. 1077,- pr. år.
Grunngebyr for alle abonnenter: kr. 2656,- pr. år.
Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 29,70,- pr. m³.
Minstegebyr pr. boenhet: kr. 4812,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 064 747,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 258 989,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 627 pr år, og inngår i summen for kommunale avgifter.

5 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

130 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 350 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd Kjetil Pettersen og Lill Heidi Fossum Pettersen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Fjellfoten Velforening. Valgfritt medlemskap.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr 49.500,-.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Innhenting av opplysninger fra Nes kommune, foto og tinglysning av sikring.

Oppdragsnummer 24-0106/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25106

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 19:07