Garmann gate 10

Garmann gate 10, 5036 BERGEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 168, bruksnummer 445, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 151 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Tre soverom, vaskerom, bad og gang.
2. etasje 60 kvm: Kjøkken, trapperom og stue.
Loftsetasje 29 kvm: To soverom, gang og toalettrom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 25 kvm: Terrasse.

Boligen har et samlet gulvareal (GUA) på 184 kvm, men grunnet lav takhøyde og skråtak er 33 kvm klassifisert som ikke-måleverdig areal (ALH). Kjelleren på 15 kvm (bod) har lav takhøyde på ca. 1,80 meter og er derfor ikke måleverdig som bruksareal. Loftsetasjen har 18 kvm ALH grunnet skråtak og varierende takhøyde (ca. 1,96 meter), og toalettrommet har ikke målbart areal. I tillegg er det et kryploft over loftsetasjen som ikke er målbart på grunn av lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.10.2026 utført av Lund Takstingeniør AS v/Tom-Erik Seierslund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1870. Bygningen har grunnmur av naturstein og fundamentert på ukjent byggegrunn. Ytterveggene har laftede heltrevegger kledd med liggende enkelfalset trekledning. Takkonstruksjonen er saltak av taksperrer med kryploft, tekket med betongstein. Renner og nedløp er av plast. Etasjeskille er av trekonstruksjoner. Boligen har malte trevinduer med tolags isolerglass fra 1982 og 2005, vindu med glass i trekarm i kjeller, samt takvindu med tolags glass fra ca. 1960-tallet. Dobbel ytterdør i tre med glassfelt over fra 2016, plassbygget ytterdør i tre til kjeller, samt innvendige profilerte og slette dører. Utvendige trapper er i murkonstruksjon med skiferheller og smijernsrekkverk, og innvendig trapp er i tre. Boligen har teglsteinspipe uten tilknyttet ildsted. Det er en terrasse på ca. 24,6 m² med trebjelkelag, terrassebord og rekkverk i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er utstyrt med automatsikringer og jordfeilbryter. Sikringene ble ifølge tilstandsrapporten fornyet i 2008, og det foreligger samsvarserklæring på arbeider utført i 2022 og 2025.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Vinduer
- Vinduer: Det er påvist råte på ett vindu med gjennomgående spross, samt råte i kjellervindu. Det kan ikke utelukkes at det kan forekomme råte i andre vindu. Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte glassruter. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Kjellerdør
- Kjellerdør: Det er påvist råte i døren.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det står vann i kjeller.

Fuktsikring og drenering
- Fuktsikring og drenering: Det er påvist skade eller funksjonssvikt på fuktsikringssystemet, og det er mye fukt/står vann på gulv i kjeller.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Taktekking
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur, det er rennemerker innvendig på pipen, og det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.

Takkonstruksjon/Loft
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.

Yttervegger/Veggkonstruksjon
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur, det er påvist manglende gnagesikring, kledningen ligger nær terreng, og det er noe malingsflass på enkelte kledningsbord.

Takvindu
- Takvindu: Ett vindu er punktert, og ett vindu mangler et innvendig glass.

Overflater
- Gulv: På loft mangler noe laminat bak dør i ett rom, det er dårlige laminatskjøter og svikt i gulvet i samme rom, og det mangler feielist mot en dørterskel.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm, og det er målt total høydeforskjell på over 30 mm.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Det er rennemerker/sotmerker på pipen, og det mangler ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke.

Innvendige dører
- Innvendige dører: Flere låser er malt igjen, og dører på loftet er eldre.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er påvist angrep av mit/stripet borebille i trekonstruksjonen på kryploft over loftsetasjen, hvor omfang og aktivitet ikke er nærmere avklart.

1. Etasje Vaskerom
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk, med motfall på deler av gulvet.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Baderomspanel og våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har usikker fremtidig funksjon.
- Ventilasjon: Det er kun lufteventil i yttervegg.

1. Etasje Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Det er vindu og dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk, med motfall på deler av gulvet og vannansamling ved sluk.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluk under badekar har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år uten dokumentasjon.

Loftsetasje Toalettrom
- Avtrekk/ventilasjon: Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav, og det mangler luftespalte i eller rundt dør.

Innvendige vannledninger
- Innvendige vannledninger: Vannledninger av kobber er gamle, og i kjeller er flere vannrør utilstrekkelig festet samt uisolerte sammen med stoppekran.

Innvendige avløpsrør
- Innvendige avløpsrør: Avløpsrør er gamle og har usikker fremtidig funksjon.

Varmtvannsbereder/tank
- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstanken er over 20 år, og det er svimerker på siden av dekklokket til den elektriske koblingen.

Grunnmur og fundamenter
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmur er ikke tett.

Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Type for både vannledning og avløpsledning er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Krypkjeller
- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til krypkjelleren, og den er ikke undersøkt innvendig eller utvendig.

1. Etasje Vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig grunnet tilliggende konstruksjoner.

1. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig grunnet tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav, og åpninger i rekkverk er ikke i henhold til forskriftskrav. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper, rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav, og det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det er synlige defekter på kabler eller utilstrekkelig feste, og det er observert installasjon og ledninger som ikke er fagmessig utført. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er bare én kurs/stikkontakt til vaskemaskin og tørketrommel. Det er mangler ved boligens rømningsveier, med utilstrekkelig størrelse på rømningsvindu fra loft.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har forekommet tilbakeslag fra kum i gaten og inntrenging av vann gjennom avløp i kjelleren ved kraftig nedbør i august 2026. Kommunen har i september 2026 utbedret feil på hovedkloakk samt private stikkledninger i gaten.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Utbedringer på det elektriske anlegget utført av elektriker, dokumentert med samsvarserklæring.

2024:
- Trappefornying mellom 2. etasje og loftsetasjen.

2023:
- Trappefornying mellom 1. og 2. etasje.

2022:
- Utvendig maling av fasader og utskifting av enkelte kledningsbord.
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget utført av elektriker, dokumentert med samsvarserklæring.

2016:
- Montering av dobbel ytterdør i trekonstruksjon med glassfelt over døren.
- Lagt nye fliser i gang. Det ble også støpt gulv i gangen og nye varmekabler ble lagt i hele gangen.

2008:
- Montering av JKE Design-kjøkken med profilerte fronter, benkeplate i laminat og stein, samt hvitevarer.
- Skifte til automatsikringer og jordfeilbryter i sikringsskap.

2005:
- Oppussing av bad i 1. etasje med fliser, gulvvarme, to sluk, smøremembran og rør-i-rør utført av Bravida.
- Oppussing av vaskerom i 1. etasje med vinyl på gulv, våtromsplater og plastsluk.

1982 og 2005:
- Vinduer

2005:
- Varmtvannsbereder

2010:
- Nytt stuegulv og gipsede stuevegger

I et klassisk og etablert nabolag i Sandviken ligger denne frittliggende eneboligen fordelt over fire plan. Boligen har gjennomgått jevnlige oppgraderinger i eiertiden, med blant annet fornyede trappeløp, to varmepumper, oppgradert bad og vaskerom samt JKE Design-kjøkken. Planløsningen rommer tre soverom i første etasje, store oppholdsrom i andre etasje, innredet loftsetasje og en pent opparbeidet hage med terrasse rammet inn av hvitmalt stakittgjerde.

Entré (1. etasje):
En tofløyet ytterdør i tre med overliggende glassfelt fra 2016 åpner inn til entréen. Rommet har flislagt gulv med varmekabler fra 2016 og malt panel på veggene. Her er det plass til klesoppheng og skooppbevaring. Rommet leder videre til etasjens soverom og våtrom samt tretrappen til andre etasje, som ble fornyet i 2023.

Tre soverom (1. etasje):
Første etasje rommer tre soverom med ulikt særpreg. Hovedsoverommet har tapetserte vegger, garderobeskap og plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Det andre soverommet har trepanel på vegger og i himling, mens det tredje soverommet har hvitmalt panel og synlige takbjelker. Samtlige rom har laminatgulv og vindusflater som slipper inn naturlig lys.

Bad (1. etasje):
Badet ble pusset opp i 2005 og har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler. Innredningen fra Linn Bad består av dobbel servant med underskap, overskap med speil og belysning, samt et tilhørende høyskap. Rommet er utstyrt med innfliset badekar, dusjhjørne med buede glassdører og vegghengt toalett. I himlingen er det malte plater med belysning, og rommet har mekanisk avtrekk i vegg.

Vaskerom (1. etasje):
Vaskerommet har adkomst via skyvedør fra gangen og ble oppgradert i 2005. Rommet har våtromsplater på veggene, trepanel i himling og vinylbelegg med plastsluk på gulv. Det er etablert opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel, lys i tak, lufteventil i yttervegg samt vannfordelerskap montert på vegg.

Terrasse og hage:
Utenfor boligen ligger en terrasse med dekke av trebjelkelag, terrassebord og rekkverk i trekonstruksjoner. Uteplassen har gode solforhold gjennom dagen ifølge selger. Hagen er opparbeidet med plen og beplantning, skiferbelagte adkomsttrapper med smijernsrekkverk og er rammet inn av hvitmalt stakittgjerde.

Stue (2. etasje):
Stuen i andre etasje har god takhøyde med synlige bjelker og panel i himling. Gulvet fikk nytt laminat i 2010, og veggene ble gipset og overflatebehandlet samme år. Rommet har en lukket teglsteinspipe samt varmepumpe montert av Berge Energi, med dokumentert service utført i 2024. Vindusflatene vender mot nabolaget, og stuen har plass til sittegruppe og tilhørende møblement med åpen adkomst inn mot kjøkkenet.

Kjøkken (2. etasje):
Kjøkkenet er innredet med en innholdsrik innredning fra JKE Design fra 2008 med profilerte fronter, benkeplate i laminat og stein samt stålvask med avrenningsbrett. Kjøkkenet er utstyrt med ventilator med avtrekk ut, samt integrerte og frittstående hvitevarer bestående av platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Rommet har god plass til spisebord og sosiale måltider.

Toalettrom (loftsetasje):
I loftsetasjen ligger et toalettrom utstyrt med toalett og servant med underskap. Rommet har vinyl på gulv, malte plater og trepanel på vegg, lysarmatur på vegg, ventil i tak og synlige vannrør av kobber.

Innredede loftsrom (loftsetasje):
Loftsetasjen har adkomst via fornyet tretrapp fra 2024 og består av gang samt to rom innredet for opphold under skråtak, med takhøyde målt opp til ca. 1,96 meter. Rommene har overflater med teppe, laminat og panel, samt adkomst til oppbevaringskott i knevegg. Tegningene viser ikke loftsetasje, og godkjent bruk er ikke kontrollert.

Overflater:
Gulv: Teppe, flis og laminat, samt vinylbelegg på vaskerom og toalettrom.
Vegger: Trepanel, malt mur, malt strie, malt laft, tapet, våtromsplater og fliser.
Himling: Malte plater og trepanel.

Lagring:
Oppbevaring i uinnredet kjellerbod, kott på loft med prefabrikkert kottdør, samt kryploft over loftsetasjen med tilkomst via luke.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, platetopp, 1 stekeovn med pyrolyse, 1 stekeovn med micro samt kjøleskap medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Elektrisitet og varmepumpe. Boligen har to varmepumper montert av Berge Energi, med dokumentert service utført i oktober 2024. Det er varme i gulvet på bad i 1. etasje.

Det er varmekabler i gang i forbindelsen med fornying av gulv i 2016.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har ikke tegnet Norgespris på strøm.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden antatt 1870 i følge selger.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjent anmeldelse for ildsteder datert 28.05.1901 vedrørende riving av gammel skorstein og oppføring av loddpipe samt kakkelovner.

Det foreligger attest datert 06.10.1953 for installasjon av tre vannklosetter (W.C.), samt godkjent byggeanmeldelse datert 20.06.1953 for sanitæranlegg. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det en bygningsanmeldelse fra 1919 for et skur på hagegrunnen, som ble avslått av bygningsmyndighetene 13.10.1919. (Ikke oppført)

I 1. etg. ble ett vindu på det minste soverommet som vender inn mot nabo, fjernet når vinduene ble byttet i 1982, vinduet bak sengen på hovedsoverommet er tettet på innsiden. Vinduet er intakt og kan enkelt gjøres tilgjengelig av ny eier ved å skjære hull i vegg plate og sette på vinduslister om dette er ønskelig. Fjerning av vinduer utgjør en fasadeendring som er normalt søknadspliktig, og tiltaket er ikke omsøkt til kommunen.

Boligen har i tillegg en terrasse på ca. 25 m² tilknyttet 1. etasje som det ikke foreligger dokumentasjon på om denne er byggemeldt og/eller godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 1225406
Tinglysningsdato: 13.10.2025
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse. Rettighetshaver (gnr. 168, bnr. 446 / Garmann gate 12) har rett til å benytte den del av eiendommen som er benyttet som tilbygg til nabobygningen, så lenge tilbygget står og er i bruk.

Dagboknummer: 1225406
Tinglysningsdato: 13.10.2025
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale om varmepumpe og vedlikehold. Rettighetshaver (gnr. 168, bnr. 446 / Garmann gate 12) har rett til å ha utplassert utedeler til varmepumper på eiendommen så lenge disse er i bruk, samt rett til adkomst for vedlikehold av disse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er utført radonmåling med privat måler, hvor alle målinger var godt innenfor godkjente verdier.

Eiendommen ligger i nedre del av Garmann gate i tradisjonsrike Sandviken, i det sjarmerende nabolaget Rosegrenden. Her bor du lunt plassert med fjellsiden mot øst og Byfjorden mot vest, i rolige omgivelser like utenfor bykjernen. Beliggenheten gjør det enkelt å la bilen stå i hverdagen, og spaserturen inn til Fisketorget og sentrum tar rundt et kvarter. Kollektivtilbudet er utmerket med hyppige bussavganger fra Sjøgaten og Sandvikstorget en kort spasertur unna, i tillegg til godt utbygde tilbud for bysykkel og bildeling i nærområdet. For pendlere er det også enkel tilkobling til innfartsårene med bil.

Nærområdet dekker alle daglige behov innen behagelig gangavstand. Dagligvarehandelen ordner du enkelt hos Joker Sandvikstorget, Extra på Måseskjæret, søndagsåpne Sandviken Dagligvare eller Meny på Støletorget, hvor du også har tilgang til apotek. For barnefamilier er beliggenheten spesielt praktisk med kort vei til fots til både Sandviken og Christinegård barnehage, samt skolevei til Krohnengen skole og Rothaugen skole. Nabolaget byr på fine grøntområder og lekeplasser i Meyermarken, og Norges Fiskerimuseum like ved sjøen tilbyr spennende aktiviteter for barn og unge.

Tur- og rekreasjonsmulighetene er blant de største fortrinnene ved adressen, med umiddelbar nærhet til Byfjellene. Du kan legge kveldsturen til idylliske Fjellveien, ta den krevende treningsøkten opp trappene i Stoltzekleiven, eller følge stiene videre innover mot Fløyen, hvor det også prepareres skiløyper på vinterstid. På varme sommerdager er det en kort spasertur ned til opparbeidede badeplasser og bryggekanter langs sjøen. For innendørs trening finner du både SATS Sandviken og MOVA i gangavstand, og i nabolaget kan du oppleve et levende lokalsamfunn med koselige spisesteder, sjøboder og båtforbindelse med Beffen inn til Vågen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. 

Barnehager:
Sandviken barnehage: 7 min. gange
Christinegård barnehage: 10 min. gange
Mulesvingen barnehage: 12 min. gange

Skoler:
Krohnengen skole (1-7 kl.) 14 min. gange
Christi Krybbe Skoler (1-7 kl.) 19 min. gange
Rothaugen skole (8-10 kl.) 7 min. gange
Bergen katedralskole 25 min. gange
Danielsen videregående skole 25 min. gange

Idrett og fritid:
Søre almenning: 3 min. gange
SATS Sandviken: 10 min. gange
MOVA Sandviken: 14 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 257,4 kvm. Tomten er tilnærmet flat med nordvendt orientering, og er opparbeidet med plenarealer mot nord og øst, utvendige forstøtningsmurer i murkonstruksjon mot vei, samt utvendig murtrapp med skiferheller og smijernsrekkverk.

Det er tinglyst en erklæring til fordel for naboeiendommen gnr. 168 bnr. 446 (Garmann gate 12) som gir rett til å ha deler av tilbygg og varmepumper plassert inn på eiendommen, samt adkomstrett for nødvendig vedlikehold.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt. Kjøper overtar risiko for avviket.

Ifølge kommunalt kart ser en mindre del av bygningsmassen på naboeiendommen gnr. 168 bnr. 1910 ut til å ligge noe inn over eiendommens sørlige grense. Det er ikke kjent om det foreligger tinglyst rettighet eller avtale om plasseringen.

Soneparkering etter gjeldende bestemmelser i området. Eiendommen tilhører sone 8.

Bil 1: Kroner 582,- per måned.
Bil 2: Kroner 873,- per måned.
For firmabil koster det Kroner 1647 per måned.

Selger opplyser at bildeleringen har flere biler i gaten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert i henhold til eldre reguleringsplan BERGENHUS. FJÆREGRENDEN, BYPLANVEDTEKTER (plan-ID 9900000), ikrafttrådt 28.05.1958, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Det er i planopplysningene ikke spesifisert egne delarealer med arealformål for denne planen.

Følgende reguleringsplaner er under arbeid og berører eiendommen:
- Detaljregulering for Bergenhus, Bybanen, Delstrekning Kaigaten - Sandviken (plan-ID 71720000, saksnr. 202416958) – status: Planlegging igangsatt (100,0 % dekningsgrad)
- Områdereguleringsplan for Kristiansholm, Sandvikstorget og Rosegrenden (plan-ID 61690000, saksnr. 202220436) – status: Planlegging igangsatt (100,0 % dekningsgrad)

Eiendommen omfattes av kommunedelplan BERGENHUS. KDP SANDVIKEN - FJELLSIDEN NORD (plan-ID 15750000), ikrafttrådt 19.02.2001. I planen er 99,8 % av eiendommen avsatt til boligområder og 0,2 % til veiareal. Eiendommen er i sin helhet underlagt restriksjonsområde 132 (bestemmelser om bebyggelsens karakter).

Eiendommen omfattes videre av Kommuneplanens arealdel 2018 (plan-ID 65270000), ikrafttrådt 19.06.2019. Arealbruken er i planen i sin helhet (100,0 %) avsatt til sentrumsformål (byfortettingssone). Eiendommen omfattes også av bestemmelsesområde #4 (byggegrense, utbyggingsvolum og funksjonskrav, 100,0 % dekningsgrad).

Det gjøres oppmerksom på at en reguleringsplan gjelder på ubestemt tid inntil den blir endret eller opphevet, men at ny arealdel til kommuneplan kan sette rettsvirkningene av reguleringsplanen helt eller delvis til side.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til Kommuneplanens arealdel 2018:
- Hensynssone H570_2: Grendene (angitt hensyn - kulturmiljø, 100,0 % dekningsgrad)
- Hensynssone H570_7: Historisk sentrum (angitt hensyn - kulturmiljø, 100,0 % dekningsgrad)
- Hensynssone H390_3: Brannsmitte (faresone, 100,0 % dekningsgrad)
- Hensynssone H220_3: Vei støy - gul sone (1,3 % dekningsgrad)

Hele eller deler av eiendommen antas å være berørt av støy fra veitrafikk over grenseverdier gitt av statlige myndigheter og i kommuneplanens bestemmelser, basert på overordnede støyberegninger. Dette kan medføre utredningsplikt for tiltakshaver og eventuelt krav om avbøtende tiltak ved byggesaker.

Planer i nærheten av eiendommen:
- BERGENHUS. KDP BERGEN HAVN (plan-ID 18740000, kommunedelplan) – status: Endelig vedtatt arealplan (saksnr. 200512751)

- Kommuneplanens arealdel KPA 2027 (plan-ID 71740000) – status: Planlegging igangsatt (saksnr. 202417461)

- BERGENHUS. BYBANEN FRA SENTRUM TIL ÅSANE, HOVEDSYKKELRUTE FESTNINGKAIEN - SANDVIKSVEIEN (plan-ID 65790000, detaljregulering) – status: Endelig vedtatt arealplan (saksnr. 202220560)

- BERGENHUS. GNR 168 BNR 321 MFL., SLAKTEHUSTOMTEN BOLIG OG NÆRINGSOMRÅDE (plan-ID 16580000, eldre reguleringsplan) – status: Endelig vedtatt arealplan (saksnr. 200006794)

- BERGENHUS. GNR 168 BNR 325, SANDVIKSBODER 5 - 24 (plan-ID 8150000, eldre reguleringsplan) – status: Endelig vedtatt arealplan (saksnr. 199702958)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 276,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Kommunens oppgitte årsbeløp inkluderer ikke variabelt gebyr for ekstra tømminger av 140L avfallsdunk (kr 89,68 ekskl. mva fakturert i siste termin).

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 14 060,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 551,- pr. år / 17 897 kWh pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 7 935,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Bergen Fiber (500/500) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 600,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder kan medfølge salget.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 5 820,- pr. år (abonnementet medfølger).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 7 454 008,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør 2,6 promille av eiendomsskattegrunnlaget på kr 5 407 875 i 2026.

Eiendomsskatten utgjør kr. 14 060,- pr år.

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Inge Aasestrand og Mai-Britt Kjelbye Aasestrand

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto drone: kr 1 900,00
Fotopakke inkl rådgivning stylist: kr 9 900,00
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 2 900,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Oppgjør: kr 8 900,00
Salgsoppgaver: kr 5 500,00
Tilrettelegging: kr 21 990,00
Visninger pr stk / Overtagelse: kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen: kr 3 600,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig: kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 51 332,00

Oppdragsnummer 79-0055/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Sentrum
Nøstetorget 5, 5011, BERGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR79.2655

Sist oppdatert: 20. oktober 2026 kl. 22:44