Holtveien 18

Holtveien 18, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 155, bruksnummer 36, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 242 kvm
Totalt BRA-i: 223 kvm
Totalt BRA-e: 19 kvm:

BRA-i:
Kjeller 41 kvm:
Entré, kjellerstue og 2 boder.

1. etasje 94 kvm:
Entré, gang, bad, kjøkken, spisestue, tv-stue og stue.

2. etasje 80 kvm:
Trappegang, bad og 4 soverom.

Loft 8 kvm.
Råloft.
(Loftet har et gulvareal på 20 kvm, men pga. skråtak er det kun 8 kvm som er målbart).

BRA-e 19 kvm:
Garasje integrert i kjelleretasjen.

Sydvestvendt terrasse på 74 kvm og markterrasse ved inngangspartiet på 12 kvm.
Veranda i 2. etasje på 11 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert XX.XX.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom beskrevet for kjellerstue er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig over tre etasjer + råloft fra 1939, tilbygget og påbygget i 1978.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, samt grunnmur av betongstein. Bærende konstruksjoner av mur- og trekonstruksjoner og betong. Dreneringen er fra ukjent årstall. Kjelleretasjen har vegger som er utlektet fra grunnmuren (som de fleste hus har) og dette gis automatisk TG2 da konstruksjonen er lukket, selv om det ikke er målt fukt eller andre avvik.
Etasjeskillere er i trekonstruksjoner hvor det er i hagestuen er gitt TG3 pga. merkbare skjevheter.

Yttervegger er i trekonstruksjoner som utvendig er kledd med stående trekledning. Det er stedvis gitt TG3 på panelet grunnet råteskader.
Taket har valmtaksform som utvendig er tekket med takstein fra 2022.

Boligen har profilert entrédør av tre med glassfelt i 1. etasje og profilert/glatt entrédør av tre i underetasje. Balkongdører er med karmer av tre og to-lags glass fra 2012, samt tilbyggsår. Vinduer og takvinduer er med karmer av PVC og to-lags glass fra 2016 og 2022. Vinduer er med karmer av tre og to-lags glass fra tilbyggsår.

Utgang fra hagestue til terrasse med bærende konstruksjoner av trekonstruksjoner belagt med terrassebord og med rekkverk i tre. Fra soverom 1 og 2 er det utgang til veranda med bærende konstruksjoner i trekonstruksjoner belagt med terrassebord og med rekkverk i tre. Markterrassen er belagt med terrassebord ved inngangsparti.

Utvendige trapper er i trekonstruksjoner med rekkverk i tre og i betong er belagt med skiferfliser og rekkverk i tre.

I tilstandsrapporten er det hovedsakelig gitt TG2 på overnevnte bygningsdeler og tekniske installasjoner.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Holtveien 18 er en stor og solrik villaeiendom nær Holtet. Fra eiendommen er det kort vei til bl.a. Bekkelaget skole, kollektivtransport og servicetilbud på Holtet.

Villaen ble opprinnelig oppført i 1939, for senere å bli tilbygget og påbygget i 1978. Boligen har en noe varierende standard fra ulike årstall, der det i tilstandsrapporten hovedsakelig er gitt TG2 på utvendige og innvendige bygningsdeler/rom og tekniske installasjoner for bl.a. alder og slitasje, manglende ventilasjon, m.m. I tillegg er det gitt TG3 for at teglsteinspipen er innkledd (alle fire sider skal være synlige) og for at det ikke ligger ubrennbar plate på gulv under ildsted, for merkbar skjevhet i gulv i hagestuen og stedvis råteskade på utvendig panel. I tillegg er det gitt TG3 på badet i 2. etasje pga. lekkasje fra avløpsrør og påfølgende fukt i etasjeskille. Selger vil via sitt forsikringsselskap reparere røret og sørge for tørking av vannskaden. Se supplerende tekst i rapporten. Stedvis har boligen derfor moderniseringsbehov, der noe er nærliggende mens noe kan gjøres over tid.

Påkostninger uført de senere år har bl.a. bestått av oppussing av kjelleretasjen i 2023 via selgers forsikringsselskap etter vannskade i kjeller, lagt ny yttertekking på taket i 2022 og byttet enkelte vinduer i hhv. 2022 og 2016.

En innholdsrik bolig med en romslig og god planløsning som åpner for alternative bruksmuligheter. Her har du bl.a. store oppholdsrom i 1. etasje og 4 gode soverom i 2. etasje med noe fjordutsikt.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder garasje, entré, kjellerstue og 2 boder.

Garasje på ca. 15 kvm som selger har benyttet til lagring.

Romslig entré med gulvfliser med varmekabler. Skyvedørsgarderobe med god plass til oppbevaring.

Romslig kjellerstue med 1-stavs parkett med gulvvarme. Downlights i himling.

Kjellerbod med gulvfliser med gulvvarme og innredning bestående av benkeskap med hvite glatte fronter og hvit benkeplate med nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Overskap med samme glatte hvite fronter.

Mindre bod der varmtvannsberederen på 200 liter fra 2016 er plassert. Det er sluk i rommet.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, gang, bad, kjøkken, spisestue, tv-stue og stue.

Romslig entré med gulvfliser med gulvvarme og skyvedørsgarderobe med god plass til oppbevaring.

Flislagt bad med gulvvarme, sist pusset opp i 2004. Downligts i himling. Badet er innredet med vegghengt servantskap med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap på vegg over servant med overlys og stikkontakt. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og to-greps armatur. Gulvstående toalett.

Kjøkken med delvis åpen løsning mot spisestuen.
Kjøkkeninnredning fra 2004 med lyse profilerte fronter og heltre benkeplate. Belysning og stikkontakter under overskap. Integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin som alle følger boligen. Nisje for frittstående kjøleskap. Vegghengt ventilator med avtrekk ut. Kjøkkenøy mot spisestuen med spiseplass i «barløsning». Gulvvarme og downlights i himling.

Spisestue med store vindusflater ut mot terrassen mot sydvest.

Tv-stuen ligger i en tilbaketrukket del av stuen.

Lys stue med store vindusflater mot sydvest. Peis for ekstra varme og hygge. Gulvvarme i «hagestue» delen av stuen. Herfra er det også utgang til stor solrik terrasse på 74 kvm med trapp til terreng.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, bad og 4 soverom.

Trappegang med adkomst til lagrinsloft via luke i himling.

Bad som sist ble modernisert i 2004 (ukjent alder på sluk). Gulvfliser med gulvvarme og en kombinasjon av fliser og panel på vegger. Badet er innredet med gulvstående servantinnredning med heldekkende dobbel servant med 2 stk. ett-greps armaturer. Speil på vegg over servanter. Dusjhjørne med glassdører og to-greps armatur tilkoblet hånddusj. Flislagt badekar med to-greps armatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel ved siden av hverandre. Det henvises til tekst overfor vedr. lekkasje fra rør. Se også supplerende tekst i tilstandsrapporten.

4 gode soverom, alle med garderobeskap. 2 av rommene er ekstra store og begge har utgang til sydvestvendt veranda på 11 kv med noe utsikt.

Se tilstandsrapport datert XX.XX.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i entré, bad, kjøkken og i hagestuedelen av stuen i 1. etasje, på badet i 2. etasje og i entré, kjellerstue og en bod i kjelleretasjen.
Luft til luft varmepumpe i hagestuen.
Peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 21.08.1940.
Det foreligger ferdigattest på tilbygg/påbygg datert 18.04.1979.

Innredning av kjelleretasjen er ikke byggemeldt (rom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som boder) og bl.a. rom benyttet som kjellerstue er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold.
Store deler av terrassen utenfor stuen i 1. etasje er ikke byggemeldt. 
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for overnevnte videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 10220, tinglyst 03.09.1938:
Best. om vann/kloakkledn. Eiendommen er forpliktet til å knytte seg til offentlig vann- og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr. 1068, tinglyst 25.01.1939:
Bestemmelse om veg. Servitutten har samme innhold som servitutt tinglyst 12.09.2005.
Dagboknr. 59590, tinglyst 12.09.2005:
Erklæring/avtale. Holtveien er midlertidig godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for egen regning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er tinglyst følgende rettighet på eiendommen:
Dagboknr. 85031, tinglyst 09.12.2005:
Erklæring/avtale. Gnr/bnr 155/36 (Holtveien 18) skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fra Holtveien over gnr/bnr 155/88 som vist på kart i servitutten. Gnr/bnr 155/36 ble sammenslått med gnr/bnr 155/88 den 19.04.2024.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en solrik beliggnhet i et trafikkskjermet boligområde nær Holtet.

Få minutter å gå til områdets lokale handelssenter Holtet, med bl.a. Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, nisjebutikker, Best Helse (helse- og treningssenter), søndagsåpen matbutikk og populære Jacobs.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til byen, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken fra Holtet tar det f.eks. kun ca. 12 minutter til Jernbanetorget.

Fra eiendommen er det heller ikke langt til de to andre handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Sæter. Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. På Sæter finner du bl.a. flere butikker, caféer og spisesteder, samt vinbar.

Kun få minutters gange til Holtet trikkeholdeplass med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også bussholdeplass på Holtet.
(Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. en liten gåtur til de unike friområdene i Byskogen og områdene i tilknytning til Ekebergsletta. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.

Når temperaturen tillater er det heller ikke langt ned til fjorden med bl.a. Nordstrand Bad og Bekkelagsbadet som en av de nærmeste badeplassene. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Fotballbane og friidrettsbane på Sportsplassen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Sats på Karlsrud og Lambertseter og Evo på Sæter og Lambertseter.

Holtveien er en villavei som strekker seg fra Kongsveien ved Holtet og sydover på høydedraget overfor Solveien til den ender i Cappelens vei. Holtveien 18 ligger nær Holtet, i strekket mellom Kongsveien og Torsborgveien.

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 578 kvm. Stor og solrik tomt som er opparbeidet med plenareal og diverse beplantning, samt gruset gårdsplass. Mot øst grenser tomten til trikkelinjen.

Parkering på gårdsplassen. Elbillader på husvegg.
Det er garasje integrert i husets kjelleretasje, men denne benyttes av selger til lagring. Garasjedørene er originale og de lar seg ikke åpne helt opp.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Follobanen går under området.

Pågående byggesaker:
I Holtveien 8-14B er det igangsatt oppføring av 4 nye leilighetsbygg på inntill 4 etasjer og garasjekjeller.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 34 394,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr. 11 234,- for inneværende år.

Estimert strømforbruk tilsvarer ca. 35 823 kwh iht. Elvia.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 22 500,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber/ Altibox som leverandør av fiber og har avgift på kr 1 358 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 980 500,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 543 571,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

20 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

500 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
520 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
20 520 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne-Grethe Staib

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0128/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25128

Sist oppdatert: 11. juni 2025 kl. 08:53