Aslakveien 22C

Aslakveien 22C, 0753 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 11, bruksnummer 625, ideell andel 1/1
Andelsnummer 69, Lerkespore Borettslag, organisasjonsnummer 923840540

Totalt bruksareal BRA: 59 m².

BRA-i:
6. etasje, 54 m²: Gang, bad, stue/kjøkken, soverom og innvendig bod.

BRA-e:
2. underetasje, 5 m²: Bod, merket med nr. 6003.

TBA (terrasse- og balkongareal)
6. etasje, 8 m²: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.10.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at enkelte bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU) og tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten inneholder også opplysninger om forhold som ikke tilstandsgraderes. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2023 over åtte etasjer samt to underetasjer og takterrasse. Bygningen er fundamentert med støpt plate mot grunn, og har grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong- og metallkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk i tre. Fasaden er forblendet med teglstein og fasadeplater, samt liggende kledning ved balkonger. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og tekket med papp/membran (ikke besiktiget).
Vinduer og balkongdører har karmer og rammer av tre fra byggeår. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse dB40, og leiligheten har slette innerdører.
Det er utgang fra kjøkken/stue til overbygget sydvendt balkong på 8 m² i betong belagt med terrassebord og rekkverk i metall, samt tilgang fra soverom til sydvendt fransk balkong med metallrekkverk.

Sikringsskap er plassert i innvendig bod og er utstyrt med automatsikringer, lastbryter og overspenningsvern. Hovedsikring og strømmåler er montert i målerfordeling ute i felles korridor.

Boligen er utstyrt med røykvarsler, godkjent slokkeutstyr og komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) - avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer og ytterdører - ytterdører og omramming
- Funksjonstest viser at dørvrideren på balkongdør (skyvedør) er løs. Ved funksjonstesting av balkongdør på soverom ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten ligger i byggets 6. etasje med heisadkomst, i et moderne boligbygg fra 2023. Boligen har en gjennomgående lys og moderne standard, med parkettgulv, slette malte veggflater og en takhøyde på ca. 2,70 meter i oppholdsrommene. Planløsningen omfatter blant annet åpen stue- og kjøkkenløsning, romslig soverom, innvendig bod innredet som walk-in-garderobe og en overbygget, sydvendt balkong. Som andelseier har man også tilgang til felles takterrasser og pent opparbeidede uteområder.

ENTRÉ
Entréen gir et lyst og innbydende førsteinntrykk, med parkett på gulvet, slette malte vegger og nedsenket himling med downlights. Herfra er det adkomst til badet, stue/kjøkken og den innvendige boden. Callinganlegg er montert ved inngangsdøren.

BAD
Badet er fra byggeåret og har en moderne utførelse med flislagte vegger og gulv med gulvvarme. Himlingen er nedsenket, med malt slett overflate og downlights.
Baderomsinnredningen består av servantinnredning med skuffer, nedfelt servant og ett-greps armatur, samt speilskap med belysning og integrert stikkontakt. Videre har badet dusjhjørne med innfellbare glassdører og hånddusj, vegghengt toalett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk.

STUE
Stuen er lys og luftig, med en takhøyde på ca. 2,70 meter og store glassflater mot balkongen. Den åpne planløsningen gir gode møbleringsmuligheter med plass til både sofagruppe og spisebord. Lyse overflater og parkettgulv bidrar til et helhetlig uttrykk, mens skyvedøren ut til balkongen gir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet på varme dager.

KJØKKEN
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har en moderne innredning fra byggeåret, med slette, lyse fronter og laminert benkeplate. Innredningen byr på praktisk skap- og benkeplass, og er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i metall med ett-greps armatur.
Kjøkkenet har integrerte hvitevarer, ventilator plassert i overskap, belysning under overskapene samt komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring.
Det gjøres oppmerksom på at medfølgende hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

BALKONG
Fra stue/kjøkken er det utgang gjennom skyvedør til en overbygget, sydvendt balkong på 8 m². Balkongen har betongkonstruksjon med terrassebord på gulvet, metallrekkverk og teglkledde yttervegger. Her er det god plass til utemøbler, og balkongen er utstyrt med både utebelysning og stikkontakt.

SOVEROM
Soverommet er romslig og lyst, med parkettgulv, slette malte vegger og en takhøyde på ca. 2,70 meter. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, samt ytterligere møblering etter behov. Store glassflater og en sydvendt fransk balkong med metallrekkverk sørger for godt lysinnslipp. Soverommet har også garderobeskap og direkte adkomst til den innvendige boden, som er innredet som walk-in-garderobe.

BOD
Den innvendige boden ligger praktisk plassert mellom entré og soverom, med adkomst fra begge rom. Boden er innredet som en romslig walk-in-garderobe med åpne garderobeløsninger, hyller, uttrekkbare skuffer og plass til oppheng av klær. Her er det gode oppbevaringsmuligheter, samtidig som boden gir en praktisk gjennomgang mellom entré og soverom.
I tillegg disponerer leiligheten en ekstern bod på 5 m² i byggets 2. underetasje.

TEKNISK INFORMASJON
- Sikringsskap med automatsikringer, lastbryter og overspenningsvern er plassert i innvendig bod.
- Hovedsikring og strømmåler er plassert i målerfordeling i felles korridor.
- Fordelerskap for rør-i-rør-system, radiatorfordeling, vannmålere og stoppekraner er plassert i den innvendige boden, på vegg mot badet.
- Automatisk lekkasjesikring med fuktsensor er installert i fordelerskapet og under kjøkkenvasken.
- Leiligheten har balansert ventilasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken og bad.
- Oppvarming med radiator i stue/kjøkken tilknyttet felles varmesentral, samt gulvvarme på badet.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvannsanlegg.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp med radiator i kjøkken/stue tilknyttet felles varmesentral, samt gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av to boligblokker (bygg D og E), datert 19.01.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst et pantedokument med urådighet på borettslagets eiendom, datert 27.03.2018, med Megleroppgjør AS som rettighetshaver. Urådigheten er ikke opplyst å ha betydning for den aktuelle borettslagsandelen.

Det er tinglyst 13 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet eldre bestemmelser om fradeling av eiendom og bygninger, bebyggelse, brannskiller, gjerdehold, vegetasjon og vedlikehold. Videre omfatter servituttene rettigheter og plikter knyttet til adkomstveier, ferdsel, parkeringsplasser, felles uteoppholdsarealer, vann- og avløpsledninger, nettstasjon og fiberinfrastruktur.

Bestemmelsene innebærer blant annet at allmennheten har rett til ferdsel gjennom deler av eiendommen, at tilgrensende eiendommer har nærmere bestemte rettigheter knyttet til adkomst, parkering og bruk av fellesarealer, samt tilgang til nødvendig grunn for vedlikehold og reparasjoner. Kommunen og eiere av tekniske anlegg har også rettigheter knyttet til etablering, drift og vedlikehold av ledninger og installasjoner, noe som kan medføre begrensninger for bebyggelse og tiltak på berørte arealer.

Servituttene gjelder i hovedsak eiendommens fellesarealer og tekniske anlegg og antas ikke å ha betydning for den praktiske bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommens rettigheter:
Eiendommen har tinglyste rettigheter over gnr. 11 bnr. 338 i Oslo kommune. Rettighetene omfatter kjørbar adkomst fra Aslakveien, bruk av fellesarealer og gårdsrom, tilgang til nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bygningenes fasader, samt rett til å ha og anlegge vann- og avløpsledninger med tilhørende kummer frem til kommunale hovedledninger i Aslakveien. Rettighetene er tinglyst 16.01.2023, med dagboknr. 47685.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6.

Andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre uten styrets godkjenning. Hele boligen kan også overlates til andre i inntil 30 døgn i løpet av året uten styrets godkjenning.

Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød A (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Rolig og attraktiv beliggenhet mellom Røa og Ullerntoppen
Aslakveien 22C ligger på Søndre Rød, i et etablert og grønt boligområde mellom Røa og Ullerntoppen. Her bor du tilbaketrukket i rolige omgivelser, samtidig som du har kort vei til daglige servicetilbud, kollektivtransport, treningssentre og flotte tur- og rekreasjonsområder. Beliggenheten passer godt for deg som ønsker en enkel og praktisk hverdag, med både byliv og naturopplevelser innen rekkevidde.

Handel og servicetilbud
Nærmeste dagligvarebutikk er Rema 1000 i Røa Næringspark, kun et par minutters gange fra boligen. Søndagsåpne Joker Rustad Ullern ligger også innen kort gangavstand. Til Røa sentrum er det ca. 10-15 minutters gange, med et bredt utvalg av butikker, kaféer, spisesteder og øvrige servicetilbud.
På Røa Torg finner du blant annet Coop Mega, Vinmonopolet, apotek, Åpent Bakeri, Lofthus Samvirkelag og flere restauranter og spesialforretninger. Her ligger også Samfunnshus Vest med Deichman bibliotek avdeling Røa. Røa Senter byr på ytterligere handelstilbud, med blant annet Meny, Baker Hansen, Vitusapotek, blomsterbutikk og ulike helse- og velværetilbud. For et enda større utvalg av butikker og servicetilbud ligger CC Vest en kort kjøretur unna.

Rekreasjon og fritid
For deg som setter pris på turer og naturopplevelser, ligger Mærradalen like i nærheten. Her finner du flotte turstier langs Mærradalsbekken, med forbindelser videre mot Husebyskogen. Også turveiene langs Lysakerelva byr på fine naturopplevelser, med muligheter for lengre turer både sørover mot Lysaker og nordover mot Bogstadvannet.
Bogstadvannet er et populært utfartssted med bademuligheter om sommeren og vinteraktiviteter når forholdene tillater det. I nærheten ligger også historiske Bogstad gård, med museum, kafé og flotte uteområder, samt Oslo Golfklubb med golfbane og treningsfasiliteter. Områdene rundt Bogstad og Sørkedalen gir dessuten gode muligheter for turer videre inn i Nordmarka.
Treningstilbudet er variert, med Basic Treningssenter kun ca. 4 minutters gange fra boligen. I tillegg finnes SATS Røa, EVO Røa og Røabadet, med både trenings- og svømmemuligheter. For utendørs aktivitet ligger blant annet Søndre Rød ballbinge og Røa idrettspark i nærområdet. Om vinteren er det også kort vei til Holmenkollen og Tryvann, med gode muligheter for ski- og vinteraktiviteter.

Kollektivtransport
Området har gode kollektivforbindelser, med bussholdeplass ved Røa Næringspark, ca. 4 minutters gange fra boligen. Herfra går blant annet busslinje 46. Både Røa og Hovseter T-banestasjoner ligger innen gangavstand, og betjenes av linje 2 med direkte forbindelse til Majorstuen, Nationaltheatret og Oslo sentrum. Fra Hovseter tar T-banen kun ca. 15 minutter til Jernbanetorget. Dette gjør det enkelt å komme seg til både jobb, studier og byens øvrige tilbud uten bil.

Skoler og barnehager
Det finnes også flere barnehager og skoler i nærområdet, blant annet Rønningen Kanvas-barnehage, Montessoribarnehagen Solsikken Lilleputt, Ullernkollen barnehage, Huseby skole, Hovseter skole og Persbråten videregående skole.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Rønningen Kanvas-barnehage: 8 min. gange
Montessoribarnehagen Solsikken Lilleputt: 9 min. gange
Ullernkollen barnehage: 11 min. gange

Skoler:
Huseby skole (1.-7. trinn): 14 min. gange
Hovseter skole (8.-10. trinn): 20 min. gange
Persbråten videregående skole: 17 min. gange
Ullern videregående skole: 22 min. med kollektivtransport inkl. gange (9 min. med bil)

Idrett og fritid:
Basic Treningssenter: 4 min. gange
Ullernåsen Boligsameie (fotballbane, lekeplass og utendørs treningsapparater): 7 min. gange
Søndre Rød ballbinge: 8 min. gange
SATS Røa: 14 min. gange
Røa idrettspark: 20 min. gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 911 m² som tilhører borettslaget.

Felles tomt er opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og øvrig beplantning. Uteområdene har blant annet sittegrupper, sykkelparkering, lekeapparater, pergola og internveier med belegningsstein og heller. Borettslaget har også felles takterrasser med piknikbenker.

Borettslaget er deleier i Røakollen Utomhussameie med en eierandel på 168/381. Utomhussameiet har ansvar for drift og vedlikehold av felles uteområder, herunder lekeplasser og grøntarealer.

Tomten ble oppmålt ved oppmålingsforretning i 2022.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget har 57 parkeringsplasser i garasjekjeller. Noen plasser er tilknyttet borettslagsandeler og kan kun overdras sammen med den aktuelle andelen, mens andre er fritt omsettelige. Parkeringsplassene kan leies ut internt i borettslaget. Andel 69 har ikke garasjeplass.

Samtlige parkeringsplasser i garasjeanlegget har ladestasjon for elbil/ladbar hybridbil. Strømforbruk til lading betales enten med et fast månedlig beløp fastsatt av styret eller etter faktisk forbruk, fakturert av en underleverandør.

Enkelte parkeringsplasser er tilrettelagt som HC-plasser. Andelseiere som disponerer slike plasser uten dokumentert behov, må akseptere bytte av plass dersom en annen andelseier med garasjeplass kan dokumentere behov for HC-plass. Tildeling og eventuell omfordeling administreres av styret.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei og privat adkomstvei med tinglyst adkomstrett.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til detaljregulering S-4904 «Aslakveien 20-28», vedtatt 22.06.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen legger til rette for boligbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer, gangforbindelser og parkeringsanlegg.

Eiendommen berøres også under bakken (vertikalnivå 1) av detaljregulering S-5058 «Ny vannforsyning til Oslo - Huseby vannbehandlingsanlegg», vedtatt 13.11.2019, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes av hensynssone H190 (sikringssone for vannforsyningsanlegg). Innenfor hensynssonen er det ikke tillatt å bore brønner for vann eller energi eller gjennomføre andre tiltak med fysiske inngrep under kote +100 i grunnen uten forhåndsgodkjenning fra Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Aslakveien 24-28: Oppføring av tre boligblokker (blokk A, B og C), saksnr. 2025/09423. Saken er en fortsettelse av tidligere byggesak 2016/11201 og er under behandling.
- Aslakveien 14M m.fl.: Forhåndskonferanse vedrørende utvikling av boligblokker, saksnr. 2026/11101. Saken er under behandling.

Opplistingen er ikke uttømmende. For nærmere informasjon om byggesakene og eventuelle andre pågående saker i nærområdet vises det til Plan- og bygningsetatens Saksinnsyn på https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/, hvor man kan søke på adresse eller saksnummer.

Utsnitt av reguleringskart med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 13 103 pr. mnd. og inkluderer: a-konto energi, fiberbredbånd, renter på fellesgjeld, kommunale avgifter, bygningsforsikring, trappevask, forretningsførsel, styrehonorar, revisjon samt drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto renter: kr 9 450,-
Felleskostnader: kr 2 856,19
A-konto energi: kr 797,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Borettslagets lån er avdragsfritt til og med oktober 2028. Frem til da betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til kr 2 200,- (avdrag) pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.
Endringer i lånerenten kan medføre endringer i de månedlige felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av internett (fiber). Bredbånd er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger.
Selger har opplyst at TV-tjenester leveres av Allente. TV-abonnement er ikke inkludert i felleskostnadene og må betales separat.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 612 105,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten for borettslagets eiendom utgjør kr 81 356 for 2026 og betales av borettslaget. Kostnaden dekkes gjennom felleskostnadene.

Andel formue er kr 26 202,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 2 250 000,- pr. 06.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 341 652 572,- pr. 06.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208221590
Lånetype: Annuitetslån, 12 terminer per år
Rentebetingelser: 5,04 % flytende rente
Innfrielsesdato: 30.10.2063
Avdragsfrihet: Til og med oktober 2028

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (renter og eventuelle avdrag knyttet til den innfridde delen av fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 2 250 000,- av fellesgjelden kan innløses. Ved full innfrielse vil rentekostnadene som i dag innkreves med kr 9 450,- per måned, bortfalle. Beløpet kan endres ved renteendringer og må bekreftes av forretningsfører.

Datoer for individuell nedbetaling er 30.01 og 30.07.
Kjøper som ønsker å nedbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld, bes kontakte borettslagets rådgiver hos OBOS for nærmere informasjon.

2 700 000,00 Prisantydning
2 250 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 950 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 959 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 970 486,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Jorun Løvoll

Leiligheten er tilknyttet Lerkespore Borettslag.
- Borettslaget består av 168 andelsleiligheter.
- Borettslaget er deleier i Røakollen Utomhussameie (gnr. 11, bnr. 38).
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes. Dugnader og sosiale sammenkomster arrangeres av Røakollen Utomhussameie.
- Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og signering av borettslagets dyreholdserklæring, forutsatt at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område, og det er ikke tillatt å lufte husdyr på takterrassene.
- Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/lerkespore/om

Øvrig informasjon:
- Det skal være alminnelig ro alle dager mellom kl. 23.00 og 07.00. Støyende arbeider skal opphøre etter kl. 20.00, og i helger unngås før kl. 10.00 samt hele dagen på søn-, høytids- og helligdager.
- Det er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på balkong og terrasse. Røyking er ikke tillatt innendørs i fellesarealer eller ved ventilasjonsanlegg.
- Fasadeendringer og utvendige installasjoner krever styrets godkjenning.
- Borettslaget har felles takterrasser med piknikbenker, sykkelparkering og avfallsanlegg.
- På ordinært årsmøte i april 2026 ble årsrapport og årsregnskap for 2025 godkjent, og det ble vedtatt enkelte endringer i husordensreglene og vedtektene.
- Styret har fulgt opp reklamasjonssaker etter ettårsbefaringen overfor utbygger, med særlig fokus på ventilasjon, VVS og bygningsmessige forhold, og har engasjert ekstern ekspertise for en uavhengig gjennomgang av byggene innenfor garantiperioden.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Etablert bomløsning for å redusere uønsket kjøring og parkering i bilfrie områder.
- Montert piknikbenker på takterrassene.
- Gjennomført tiltak for bedre sikring av byggene og redusert risiko for innbrudd, særlig i bodområdene.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser i oktober 2026 at det ikke er planlagt større investeringer som vil øke fellesgjelden, eller vedlikeholdsprosjekter som vil medføre økte felleskostnader. Styret forventer imidlertid å justere felleskostnadene omtrent i takt med inflasjonen. Endringer i lånerenten kan også påvirke felleskostnadene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan en fysisk person som hovedregel bare eie én andel i borettslaget. Vedtektene åpner for eierskap fra enkelte juridiske personer i samsvar med lovens bestemmelser.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, har borettslaget en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. Dette innebærer at OBOS Factoring overfører felleskostnadene til borettslaget hver måned og overtar ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling. Avtalen gjelder til den sies opp av en av partene, med en oppsigelsesfrist på seks måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Borettslaget er deleier i Røakollen Utomhussameie på gnr. 11 bnr. 38, med en eierandel på 168/381. Utomhussameiet har egne vedtekter som regulerer bruken av felles uteområder og forholdet mellom sameierne. Det arrangeres også dugnader og sosiale sammenkomster.

Borettslagets andel av driftskostnadene til Røakollen Utomhussameie dekkes gjennom felleskostnadene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 24 900,-
Visninger pr. stk. / overtakelse: kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 290,- pr. stk.
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 375,-
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter: kr 132,50
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport: kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel - regnes av prisantydning: kr 7 532,-
Foto: kr 6 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2635

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 13:04