Mikrobølgen 1

Mikrobølgen 1, 1151 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 228, ideell andel 1/1
Andelsnummer 269, Munkelia Borettslag, organisasjonsnummer 950948272

Totalt bruksareal BRA: 81,2 kvm

BRA-i:
Bolig:
3. etasje 71 kvm: Entré, stue, kjøkken, spisestue, 2 soverom, bad

BRA-e:
Bodarealer:
Kjeller: 2.4 kvm: Bod i kjeller
Kjeller: 2.8 kvm: Bod i kjeller
6. etasje 5 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
Bolig:
3. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer 3 boder, hvorav to av disse ligger i kjeller og en på loftsetasjen .

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.01.2026 utført av Tony Andre Andersen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i som følger: Boligblokk i betong-, mur- og trekonstruksjoner. Betongsåle antatt fundamentert til faste masser. Ytterveggene er forblendet med tegl. Støpte dekker som etasjeskillere. Pulttak i trekonstruksjon, som er tekket med papp/folie. Tak er ikke inspisert ved befaring da dette er en del av felles ansvarsområde.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen har i følge tilstandsrapporten fått TG2 (tilstandsgrad 2) på følgene kontrollpunkter:
-Utvendig: Dører
-Innvendig: Innvendige dører
-Tekniske installasjoner: Vannledninger. Avløpsrør. Ventilasjon. Varmtvannstank
-Kjøkken: Overflater og innredning. Avtrekk
-Våtrom bad: Overflater vegger og himling. Overflater gulv. Sluk, membran og tettesjikt. Ventilasjon.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det gjøres også oppmerksom på følgende punkter fra selgers egenerklæring:
-Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Beskriv feilen og omfanget: 2010 varmekablene røk, borettslaget ordnet først med utbedring, men så røk det igjen og varmekabler og fliser ble skiftet av firma Mtek. 2021 soilrør sprakk inne i veggen (de var kasset inn med gips med fliser utenpå), borettslaget sto for utskifting av soilrør og ny innkassing og flislegging. 2024 tydelig fukt i badetak. Sluk hos nabo over var tett. Nabo over hadde rørlegger som byttet sluk og rør der og taket mitt ble reparert av murer og maler.
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Årstall: 2001
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Badet ble renovert, det ble lagt sveiset membran, støp, varmekabler og så fliser. Ift dokumentasjon så har jeg kun fakturaer, med noe
spesifikasjoner samt noen brev. Dette i tillegg til arbeidene nevnt over i forrige punkt.
Hvilket firma utførte jobben? Fjogstad rørlegger, Hoel elektro,
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei
-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
Årstall: usikker
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Det ble byttet vinduer i regi av borettslaget så antar det var faglærte. Husker ikke årstall, vet ikke navn på firma da alt var i regi av borettslaget.
Hvilket firma utførte jobben? Vet ikke
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

-Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja
Tror det var ca i 2023, lekkasje i en utekran. Det ble raskt reparert og tørket opp.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
2002: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montert dimmer til taklampe spisestue, firma Nordstrand Elektro, har dokumentasjon
2009:Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montert kontakt lite soverom, firma Elektro-nytt AS elfag, har dokumentasjon
2009: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Kontroll av elektrisk anlegg, firma Infratek. Ingen feil eller mangler. Har dokumentasjon
2013: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet lys på speil bad, firma Nordstrand elektro, har dokumentasjon
2019: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: 2019 Byttet sikringsskap, emontering, firma Bravida. Byttet lysbryter kjøkken. Monterte dobbelstikkontakt i kjellerbod. Har ikke dokumentasjon.

-Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
Beskrev i punkt våtrom at soilrør sprakk i veggen, borettslaget byttet rør og reparerte. 2021
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Jeg antar det var faglærte som reparerte, jeg hadde ikke noe med dem å gjøre. Regi borettslaget, så ukjent hvilket firma og har heller ikke dokumentasjon

Hjørneleilighet i 3. etasje med god planløsning, flott utsikt, godt bomiljø og nærhet til "alt". - Leiligheten ligger i blokkens 2. etasje, da 1. etasje ligger i byggets underetasje.

Entrè: gangen har innebygget garderobeskap og har plass til kommode eller liknende. Plass til hattehylle for enkel daglig bruk.

Bad: bad med adkomst fra gang. Flislagt bad med dusjhjørne, servant med underskap og toalett. Badet ble totalrenovert i 2001. Varmekabler og gulvfliser skiftet i 2010. Naturlig avtrekk via ventil på vegg.

Stue: romslig stue med utgang til solrik, innglasset balkong. God plass til diverse møblering. Adkomst til soverom 1.

Kjøkken: eldre kjøkken med opprinnelig løsning. Innredning med glatte, malte fronter. Benkeplater i laminat. Utslagsvask og oppvaskkum i rustfritt stål med avrenningsfelt. Kjøkkenet har frittstående komfyr, opplegg for vaskemaskin og kjøl/fryseskap. Kjøleskap/fryser medfølger boligen. Skyvedør i glass mellom kjøkken og spisestue.

Spisestue: hyggelig spisestue i tilknytning til kjøkken. Adkomst til soverom 2.

Soverom 1: lyst soverom med plass til dobbeltseng og nattbord. Innebygget skapløsning.

Soverom 2: rom av god størrelse med plass til seng og ytterligere møblering. Innebygget skapløsning.

Balkong: innglasset balkong på 9 kvm. Sydvestvendt og solrik. Fritt utsyn og pen utsikt.

To lampetter på stue og en taklampe i spisestue følger ikke med. Det samme gjelder noen av gardinstengene. Kombiskap medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  i for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Ved ønske om oppussing følges borettslagets retningslinjer: https://vibbo.no/munkelia/tema/ny-i-borettslaget eller se vedlegg i salgsoppgave.

Løsøreliste over det som ikke medfølger boligen:
Vaskemaskin.
Komfyr.
Gardinstang spisestue og en på soverom.
Lampetter stue og hengelampe spisestue.
Soverom trådkurvstativ og løs skohylle i skap.
Entre løs skohylle i skap.
Boder loft og kjeller løse hyller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet. Det er varmekabler på bad og ellers elektrisk oppvarming.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 21.01.1970, ferdigattest for fasadeendring, datert 04.07.1990 og ferdigattest på ombygning av balkongen, datert 09.12.2003.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 16.02.1967 som stemmer overens med dagens planløsning.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vedlikehold av vann- og kloakkledninger samt veg, adkomstrett og plassering av bebyggelse (bestemmelse om bebyggelse). Disse servituttene antas å ha liten praktisk betydning for bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år.

Andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i en eller flere perioder i opptil 30 døgn i løpet av et kalenderår.

Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Mikrobølgen 1 ligger flott og sentralt til på Munkelia, inn en blindvei grensende til villabebyggelsen på Nordstrand. Leiligheten ligger i 3. etasje, godt tilbaketrukket og skjermet fra trafikk. Området er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, samtidig som det er nærhet til et bredt servicetilbud og kort reisevei til sentrum.

Fra leiligheten er det gangavstand til både Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt servicetilbud med bl.a. apotek, Meny, Rema1000, caféer, spisesteder og flere nisjeforretninger, mens Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichmanske Bibliotek og Symra Kino.

Umiddelbar nærhet til T-banestasjonen på Munkelia og bussholdeplass samme sted, samt bussholdeplass i Langbølgen og Freidigveien. Fra Munkelia går det også flybuss til Gardermoen. (Se ruter.no for mer
informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype - så her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig. "Niffen" (Nordstrand IF) er et par minutters gange fra leiligheten.
Kort vei også til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

I retning sentrum ligger Brannfjellskogen og Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.

Leiligheten ligger i blindveien Mikrobølgen, rett ved Munkelia T-banestasjon. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet, blant annet Langbølgen barnehage kun et steinkast unna leiligheten. Boligen sogner til Munkerud barneskole, som er en liten gåtur unna, og Nordseter ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 50 483 kvm. som tilhører borettslaget.

Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med gressplener, variert vegetasjon og lekeplasser - asfalterte gang- og stikkveier.

Parkeringsplass og garasje følger ikke leiligheten. Borettslaget har parkeringsplasser og garasjer, som fordeles etter lister. Ved ønske om parkeringsplass eller garasje, ta kontakt med OBOS, oef@obos.no Leie for p-plass/garasje kommer i tillegg til felleskostnadene. Det påløper et administrasjonsgebyr til forretningsfører ved overtagelse av garasje/ p-plass etter gjeldende priser. El bil eiere kan registrere seg som bruker via Smartcharge-appen https://smartcharge.io/me/. Betalingsløsning er implementert i ladeboksene, og den enkelte eier blir fakturert for eget forbruk. Ta kontakt med styret for øvrige spørsmål knyttet til el bil lading.

Det opplyses at det er følgende priser på parkering i sameiet:
Garasje:
Eierskiftegebyr: 1 650 kroner
Innskudd garasje: 2 000 kroner
Leie mnd. pris garasje: 520 kroner
Parkeringsplass:
Leie mnd. parkeringsplass 365 kroner

For info se https://vibbo.no/munkelia/tema/parkerings--og-garasjeplasser-1 eller vedlegg i salgsoppgave.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Interne veier er private med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert tilbyggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1066 med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 05.07.1963. Eiendommen grenser til småhusområde. Reguleringsplanen for småhusområder i Oslo er under revidering. Se kommunens nettider for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4408,-  pr. mnd. og inkluderer:

Trappevask 130,00
Internett 215,20
Felleskostnader 4 062,47

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025. Det er ikke planlagt en kostnadsøkning pr. i dag, men styret gjør oppmerksom på at borettslaget er over 60 år gammelt, og at det derfor generelt må påregnes løpende vedlikehold og fremtidige tiltak over tid, også utover det som er eksplisitt omtalt.
I felleskostnadene inngår forsikring av bygningsmassen, forretningsfører, kommunale avgifter, drift og vedlikehold etc.

I tillegg kommer avdrag og renter på andel av fellesgjeld. Se mer om dette under Kommentarer fellesgjeld.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 000kwh. pr. år. Denne informasjonen er dog fra 2015 og det vil variere avhengig av bruk og antall beboere.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av fibernett (1000/1000) og har avgift på  kr 215 pr. mnd som er inkludert i felleskostnadene. Dersom man ønsker TV-løsning kan dette bestilles som tillegg fra RiksTV eller Allente, andelseier betaler for dette selv. Internettruter tilhører leilighetene/borettslaget og medfølger derfor.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 375 765,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 503 060,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt for Oslo kommune. Satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år. Eiendomsskatten for 2025 er estimert for denne leiligheten, til kr 0,- ifølge opplysninger fra Oslo kommune.

Andel formue er kr 12 620,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 86 286,- pr. 07.01.2026. Totalt er det en månedlig kostnad for å betjene kapitalkostnader pr. i dag 528,-. Kapitalkostnadene består av både avdrag og renter på lånene. Utgifter til betjening av renter vil være avhengig av den til enhver tid gjeldende rentefot. Kapitalkostnadene faktureres sammen med fellesutgiftene månedlig.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 39 957 888,- pr. 07.01.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207767786
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo 3 256 662,22
Innfrielsesdato: 30.10.2035
Type rente: Flytende rente
IN-avtale: Ja

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207882062
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo 3 725 784,00
Innfrielsesdato: 30.10.2052
Type rente: Flytende rente
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207882070
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo 21 461 405,00
Innfrielsesdato: 30.12.2046
Type rente: Flytende rente
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208057774
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo 11 514 077,00
Innfrielsesdato: 30.03.2053
Type rente: Flytende rente
IN-avtale: Nei

Fellesgjeld knyttet til andelen følger andelen ved salg.

4 850 000,00 Prisantydning
86 286,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 936 286,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 955 732,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cathrine Ramm

Munkelia borettslag består av 428 enheter, fordelt over lamellblokker og punkthus. OBOS Eiendomsforvaltning er forretningsfører.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Det er fellesvaskeri tilgjengelig for beboerne. Vaskeriet kan brukes på hverdager i tiden kl. 08-20 og lørdager fra kl. 09-18. Alle som benytter vaskeriene plikter å sette seg inn i de fastsatte instrukser for renhold og for bruk av maskinene.

Personer som ønsker å ha/holde hund og katt må sende skriftlig søknad til styret, med vedlagte underskrifter fra beboerne i oppgangen. Beboerne kan så komme med innsigelser på dette, og må dokumentere evt. ulemper helst med legeattest fra spesialist. Dersom ingen ulemper kan dokumenteres innen en frist på 14 dager, skal dyreholdet godkjennes. Se husordensreglene for mer informasjon.

Det er i følge årsberetningen foretatt følgende arbeider i borettslaget:
2024: Oppgradering av det elektriske anlegget i garasjene, installasjon av vannmålere og OBOS-nøkkelen (digital inngangsnøkkel)
2023: Rehabilitering av skorsteinene, fulgt opp pålegg til andelseierne om feil/mangler ildsteder/ventilasjon, full rehabilitering av gjenstående åtte gavlvegger og etablert lovpålagt infrastruktur lading elbil i samtlige garasjer og resterende p-plasser, oppussing av kjellernedgangene og inngangspartiene i lamellblokkene.
2022: Installasjon av fibernett.
2021: Skiftet til ledlys i alle oppganger og inngangspartier. Oppussing av kjellernedgangene og utgangspartiene i Langbølgen 41-51. Full rehabilitering av fire gavlvegger i Langbølgen 61, 65, 69 og 73.
2020: Oppussing av kjellernedgangene og utgangspartiene ved alle blokkene i Mikrobølgen.
2019: Nytt brenselsanlegg i Langbølgen 41 (bergvarme kombinert med biobrensel). Nye vinduer i Langbølgen 41. 84 nye parkeringsplasser med ladestasjon fordelt på to steder ferdigstilt.
2017: Rehabiliterte heisen i Langbølgen 41. Ventilasjonsrens.
2016: Maling av samtlige vaskerier. Montering av beslag lamellblokker og vindusbrett punkthus. Oppgradering av garasjeanlegg. Piper og luftekanaler i Langbølgen 44 og 50 beslått.
2015: Etablering av ny lekeplass i Mikrobølgen.
2014: Omlegging av alle tak (unntatt i LB nr. 44 og 50) og rehabilitering av piper.
2013: Lagt om takene på garasjene, malt samtlige oppganger og skiftet beslag på eksisterende treverk på fasade på lamellblokkene.
2012: Vindusutskifting og installering av heldekkende brannvarslingsanlegg i fellesrom.
2011: Omlegging av tak i Langbølgen 44 og 50. Påbegynt utskifting av vinduer.
2010: Luftekanaler og pipeutløp er sikret med netting, for å unngå problemer med fugler.
2008-2009: Kontroll og utbedring av lekeplasser iht. HMS. Utskifting av takreposene i lamellblokkene.
2007: Oppgradering av det elektriske styringssystemet i heis Langbølgen 41. Fortsatt med program for utskifting av elektriske hovedtavler i borettslaget. (Gjennomføres i perioden 2000-2010).
2005-2006: Utskiftninger til nye balkonger i høyblokka.
2004: Rehabilitering av inngangsrepos i Mikrobølgen 1-13 og Langbølgen 56 og 58. Fornyet alle håndløpere i aktuelle stikkveier samt lagt ned termostatstyrte varmekabler i stikkveier til innganger med stigning.
2003: Etablering av miljøstasjoner.
2002: Ferdigstilt nye balkonger. Alle piper ble beslått. Nye overlysluker ble montert.
2001: Kjøpt garasjeanlegg fra Oslogarasjene AS.
2000: Nye entredører og postkasser. Nytt tak i Langbølgen 41.
1998-1999: Gjennomført borettslagets første miljøplan 1997/98. Rehabilitert piper og tak i Langbølgen 43 til 75. Rehabilitert store deler av uteområdene med asfaltering, beplantning og istandsetting av lekeplasser.
1996-1997: Istandsetting av pipene i alle punkthusene. Istandsetting og oppgradering av uteområder. Utskifting av El-hovedtavle i 9 oppganger. Etterisolering av kjellerrom. Utvendig overflate- behandling av vinduer og fasader som ikke er berørt av balkongutspring.
1995: Alle inngangsdører byttet. Installert porttelefonanlegg i alle oppganger. Rehabilitering av heisen i høyblokka.
1989-1990: Rehabilitering av hele bygningsmassen, ved at det ble byttet tak, alle vegger ble etterisolert, nye fasader (tegl) på punkthus og plater/malte flater på langblokkene, nye vinduer og balkongdører.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 490,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 13 315,50
Foto  kr 3 700,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 350,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0102/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.25102

Sist oppdatert: 04. februar 2026 kl. 13:24