Elias Smiths vei 20A

Elias Smiths vei 20A, 1337 SANDVIKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 52, bruksnummer 168, seksjonsnummer 20

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
3. etasje 64 kvm: Entré, stue/kjøkken, to soverom og bad.

BRA-e:
U2. etasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 9 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.07.2026 utført av Anticimex AS v/Sindre Andre Laursen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2020. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendig stående trekledning. Taket er et flatt tak, men takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer av tre som er utvendig kledd med metallplater. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Fra stuen er det utgang til en balkong på 9 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass.

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer. Det foreligger samsvarserklæring for nyanlegget, datert oktober 2019.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det observeres gjennomgående riss og sprekker i flisfug på sokkelflis.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Det er registrert drypplekkasje fra komponent tilknyttet fordelerstamme til vannbåren gulvvarme.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har normal bruksslitasje med enkelte riper og hakk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner da våtrommet er en prefabrikkert baderomskabin.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har tidligere vært meldt om problemer med vann i felles parkeringskjeller og enkelte boder i sameiet. Dette oppsto på vinterstid når snø fra biler smeltet. Utbedring ble utført av Strukta i 2025 ved legging av nytt belegg. Selger opplyser at de ikke har vært plaget av dette. Det ble byttet en dimmer i gangen av Vintervoll AS i 2026, og det foreligger dokumentasjon på arbeidet.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Utarbeidelse av en formell vedlikeholdsplan i samarbeid med OBOS og servicepartnerne
- Utbedring av Aco-renne plassert mellom Elias Smiths Plass 18 og 20, utført av Strukta

2024:
- Ny skilting, utbedring av gress og uteområder, samt sikring av lekeplass og treningsapparater
- Tetting av sprekk i betonggulvet i kjelleretasjen (U2) på grunn av innsig av grunnvann, utført av Strukta
- Tetting av betonggulv i U1 for å holde boder tørre, utført av Strukta
- Senking av sluk i fjernvarmerommet, utført av Strukta
- Utbedring av feil og mangler på det elektriske anlegget, utført av Five Elektro
- Retting av feilplasserte og mangelfulle vannrør på yttervegg, utført av Strukta
- Utbedring og brannisolering av sprinkleranleggsrør i U1, tilkobling av sprinkler-tilbakeslagsventil og etablering av serviceventil, utført av Eriksen & Jensen
- Utskifting og utbedring av sprukne vegger i heisen i oppgang A, utført av Schindler
- Utskifting av fem defekte LED-lamper på takterrassen som garantisak, utført av Five Elektro
- Oppgradering av systemløsning for garasjeporten fra 2G til 4G

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Byttet dimmer i gang, utført av Vintervoll AS

Leiligheten i 3. etasje er oppført i 2020 og har en gjennomtenkt planløsning med entré, åpen stue- og kjøkkenløsning, to soverom og bad. Vannbåren gulvvarme fra fjernvarme dekker entré, stue/kjøkken og ett av soverommene, og gir en jevn, stabil temperatur gjennom hele året uten at man trenger å tenke på det. Balansert ventilasjon sørger for god luftkvalitet. Leiligheten vender bort fra toglinjen, og selger beskriver bomiljøet som stille og fredelig. Energimerke B understreker at driftskostnadene holder seg lave.

Entré:
Entréen er romslig og godt utnyttet. Nedsenket himling med downlights gir et ryddig uttrykk, og et stort skyvedørsgarderobeskap med speilfront tar opp hele den ene veggen. Skapet har plass til yttertøy, sko og mer, og speilene gjør rommet visuelt større. Sikringsskapet er plassert her. Vannbåren gulvvarme gjør at du møter varme gulv allerede i døren.

Stue:
Fra entréen åpner leiligheten seg opp i et felles oppholdsareal med god takhøyde på 2,55 meter. Stuen har vinduer i to retninger og en stor balkongdør mot nord som slipper inn mye dagslys. Plass til sofagruppe og salongbord på den ene siden, med naturlig plass til spisebord ved siden av kjøkkenet. Balkongen er direkte tilgjengelig herfra. Vannbåren gulvvarme under parketten.

Kjøkken:
Kjøkkenet er integrert i det åpne oppholdsarealet med innredning fra byggeår. Glatte fronter i hvitt, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Komfyrvakt er montert. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Vannbåren gulvvarme.

Balkong:
Balkongen på 9 m² nås via balkongdøren fra stuen og har gulv belagt med trefliser, rekkverk av metall og glass, utebelysning og utvendig stikkontakt. Plass til sittegruppe med stoler og bord. Selger opplyser at balkongen ligger i skygge midt på dagen, men at solen treffer utover ettermiddagen etter hvert som den beveger seg rundt bygningskroppen. Fra balkongen er det utsikt mot åsene bak Sandvika.

Soverom 1:
Soverommet ligger mot sør i leiligheten og har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Garderobeskap gir god oppbevaringsplass. Takhøyde 2,55 meter.

Soverom 2:
Det andre soverommet ligger mot nord og har også garderobeskap. Rommet passer godt som barnerom eller gjesterom. Vannbåren gulvvarme. Takhøyde 2,55 meter.

Bad:
Badet er bygget som en prefabrikkert baderomsmodul fra byggeår. Flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Takplater i himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med speil og overlys over servant, samt stikkontakt. Dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken, entré og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling med downlights i entré. Takplater i himling på bad.

Lagring:
Skyvedørsgarderobeskap i entré. Garderobeskap i begge soverom. Ekstern bod på ca. 5 m² i kjelleretasje U2. Sameiet har felles innvendig sykkelbod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Hengelamper over spisebord på kjøkken medfølger ikke.

Fjernvarme. Vannbåren gulvvarme i entré, stue/kjøkken og soverom 2, tilkoblet felles varmesentral. Elektriske varmekabler på baderomsgulv. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2020. Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 04.07.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.12.2017, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

2017/38373-1/200 12.01.2017 BEST. OM ADKOMSTRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3201 GNR: 52 BNR: 21
Gjelder kjøreadkomst til egen parkeringskjeller via U1 garasjeanlegg.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3201 GNR: 52 BNR: 168
Erklæringen gir eiere av gnr. 52 bnr. 21 rett til kjøreatkomst til egen parkeringskjeller via U1 i garasjeanlegg på gnr. 52 bnr. 165 og fremtidig garasjeanlegg på gnr. 52 bnr. 166. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Bærum kommune.

2017/137740-1/200 14.02.2017 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om adkomstrett
Avtale om plassering, bruk av og tilgang til hovedtavlerom og rømningsveier
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Gnr. 52 bnr. 30 og gnr. 52 bnr. 165 gis rett til å etablere og ha hovedtavle i felles tavlerom på gnr. 52 bnr. 166. Retten inkluderer trekking av ledninger, drift, vedlikehold, samt fri adkomst og rømningsveier for eiere, brukere og kommunale etater. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra rettighetshaverne.

2017/137799-2/200 14.02.2017 BEST. OM ADKOMSTRETT
Gjelder fremtidige utskilte parseller og seksjoner. Gjelder også for utrykningskjøretøy, taxi etc.
Eiere og brukere av gnr. 52 bnr. 30 og gnr. 52 bnr. 166, samt fremtidige fradelte eiendommer, har gjensidig rett til kjøring over etablerte veier fra Elias Smiths vei. Retten gjelder også for utrykningskjøretøy, taxi og vareleveranser. Til retten hører en plikt til å dekke en forholdsmessig andel av drifts- og vedlikeholdskostnader.

2017/137848-1/200 14.02.2017 BEST. OM ADKOMSTRETT
Gjelder adkomst til parkeringskjeller
Eier av gnr. 52 bnr. 21 har rett til kjøreatkomst til egen parkeringskjeller via parkeringskjeller på gnr. 52 bnr. 165 og 166, over gnr. 52 bnr. 30 fra Elias Smiths vei. Til atkomstretten hører en plikt til å dekke en forholdsmessig andel av drifts- og vedlikeholdskostnader. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra hjemmelshaver til gnr. 52 bnr. 21.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vedtektene fastsetter at korttidsutleie (f.eks. via AirBNB) er begrenset til maksimalt 60 døgn per år.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Elias Smiths vei 20A i Sandvika, sentralt plassert i et moderne boligkompleks med opparbeidede fellesarealer, lekeplass, grillplass og treningsapparater rett utenfor døren. Fra balkongene er det utsikt mot åsene i bakkant av Sandvika, og fellesområdene rundt bygget er godt tilrettelagt for uteliv.

Dagligvarehandelen er unnagjort på et par minutters gange, med Joker Sandvika like ved og Meny på Sandvika Storsenter fem minutter til fots. Storsenteret gir også tilgang til apotek, Vinmonopol og et bredt utvalg av butikker og tjenester, alt innen gangavstand. Bussholdeplassen i Elias Smiths vei ligger rett utenfor med linjer mot flere retninger, og Sandvika stasjon nås på under ti minutter til fots. Derfra går det tog til Oslo S på rundt tjue minutter.

Jong skole ligger rundt et kvarters gange unna, og Norges Realfagsungdomsskole Sandvika er i samme avstand. Sandvika videregående skole er bare et par minutter til fots. Det er også flere barnehager i nærområdet, blant annet Bjørnegårdssvingen barnehage under ti minutter unna.

Treningssentre som Fresh Fitness og FitnessRoom Sandvika er begge rundt fem til seks minutter til fots. Marka og åsene rundt Sandvika ligger tett på, og fra balkongene ser man åskammen som reiser seg rett bak bebyggelsen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
International Montessori barnehage: 6 min. gange
Bjørnegårdssvingen barnehage: 9 min. gange
Epleskogen barnehage: 13 min. gange

Idrett og fritid:
Sandvika park aktivitetsanlegg: 12 min. gange
Fresh Fitness Sandvika: 6 min. gange
FitnessRoom Sandvika: 6 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1156,8 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealet er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, grøntarealer, lekeplass, grillplass, sittegrupper, treningsapparater, plenarealer og diverse beplantning. Utearealene eies i fellesskap med nabosameiet Sameiet Elias Smiths Plass 18, og sameiet har en plikt til å dekke en forholdsmessig andel av kostnadene ved drift og vedlikehold av dette fellesområdet.

Boligen disponerer fast parkeringsplass nummer 72 i felles parkeringskjeller i etasje U2. Garasjeanlegget er tilrettelagt for elbil-lading.
Fastmontert lader for EL-bil følger med. Lading og avregning er tilknyttet sameiets avtale og styres av kjøper selv via appen Elway.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og kombinerte formål i henhold til reguleringsplan 2015012, ELIAS SMITHS VEI 20 M.FL., datert 29.09.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Av eiendommens totale areal er 862 m² regulert til boligbebyggelse, blokker (feltnavn B2), 338 m² til angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål (feltnavn FKTB), og 1 202 m² til parkering under bakken (feltnavn fP).

Reguleringsbestemmelsene § 2.7 stiller krav til støy. Støynivået ved alle boligfasader skal være under Lden 70 dB fra vei og Lden 73 dB fra jernbane, i henhold til retningslinje T-1442/2012. Alle boenheter skal ha en stille side med støynivå under Lden 55 dB utenfor fasade, og minst ett soverom samt minimum 50 % av rom for støyfølsom bruk må ha vindu mot denne siden.

Eiendommen omfattes også av kommunedelplan 200401, KOMMUNEDELPLAN SANDVIKA, datert 27.10.2010. I tillegg er eiendommen omfattet av detaljregulering 2012007, ELIAS SMITHS VEI 14-26, datert 11.04.2013, som har status utgått/erstattet.

Eiendommen omfattes av KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. Her er 1 202 m² av eiendommen avsatt til sentrumsformål (nåværende). Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel gjelder så langt de ikke er i strid med kommuneplanens arealdel, med enkelte unntak og presiseringer.

Eiendommen berøres av hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Dette er knyttet til det lokalt registrerte kulturmiljøet 'Handels- og håndverksbyen Sandvika'. Bestemmelsene for sonen har som formål å bevare områdets karakter. Det er spesifisert at tre nærliggende trehus skal bevares, og at vedlikehold og istandsetting skal utføres i tråd med opprinnelig utforming. Ved brann eller annen ødeleggelse tillates kun at disse husene gjenoppbygges.

Byggesaker i nærområdet:
- Byggesak - 2020/22956: Elias Smiths plass 18-20 - butikkbygning.
- Byggesak - 2025/28593: Elias smiths vei 20 D - innglassing av uteservering Osmani Grill.
- Byggesak - 2025/15979: Elias Smiths vei 18 - fasadeendring.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 413 pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, kabel-tv og internett, fjernvarme, bygningsforsikring, samt drift og vedlikehold av fellesarealer.

Herav:
- Felleskostnader: kr 3 152,63
- Adm.kostnader: kr 531,-
- Kabel-tv/bredbånd: kr 449,-
- Garasjeplass nr. 72: kr 280,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendommen har en pliktig ideell eierandel i Fellesarealet (gnr. 52 bnr. 166 i Bærum kommune). Dette fellesarealet eies i fellesskap av Sameiet Elias Smiths Plass 20 og Sameiet Elias Smiths Plass 18, og består av utomhus fellesareal som omfatter grøntareal, gangveier, lekeareal og gatetun. Sameiet har plikt til å dekke en forholdsmessig andel av kostnadene for drift og vedlikehold av fellesarealet.

Den enkelte sameier betaler månedlig et akontobeløp fastsatt av årsmøtet eller styret, til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet skal også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på Eiendommen dersom dette er besluttet av årsmøtet.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 451,- pr. år. / 3 000 kwh. pr. år.

Kabel-TV og internett leveres av Telenor via en kollektiv fellesavtale med en hastighet på 250 Mbps. TV-dekoder fra Telenor medfølger salget og overtas av ny eier.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 649 924,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 599 696,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er pr. 03.08.2026 ingen lån registrert på selskapet.

6 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

156 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
157 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
167 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 407 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 417 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Li Zhang og Erlend Bjørgan

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Elias Smiths Plass 20.

- Sameiet består av 115 boligseksjoner og 6 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 4242191.

Dugnad må påregnes.

Det er tillatt å holde husdyr som ikke er til sjenanse eller ulempe for andre seksjonseiere. Dyr skal holdes i bånd/ikke slippes løs på området.

Sameiet har fellesarealer utendørs med grøntareal, gangveier, lekeareal og gatetun, samt en felles takterrasse. Seksjonen disponerer en bod i garasjeanlegget.

Elektrisk- og gassgrill er tillatt. Kullgrill og engangsgrill er ikke tillatt. Det er røykeforbud i innendørs fellesarealer og foran ventilasjonsanlegget på takterrassen. Utvendige fasadeendringer og inngrep i bærende konstruksjoner krever styrets godkjenning.

På årsmøtet 3. april 2025 ble det vedtatt nye vedtekter som reduserer tillatt korttidsutleie (type Airbnb) fra 90 til 60 dager i året. Det ble også innført forbud mot fyrverkeri på takterrassen og fellesområdene, og et pålegg om at eiere må gi sine leietakere tilgang til sameiets informasjonsportal Vibbo.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Tetting av sprekker i kjellergulv (U1 og U2) på grunn av grunnvannsinntrenging.
- Utbedring av feil på det elektriske anlegget.
- Utskifting av leverandører for VVS og ventilasjon.
- Utbedring av feil på sprinkleranlegg og vannrør.
- Utskifting av vegger i heis i oppgang A.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Styret har fått fullmakt til å ta ut stevning i en garantisak mot utbyggerne Attivo Eiendomsutvikling AS og Strukta AS. Saken gjelder mangler knyttet til grunnvannsinntrengning i kjeller, feil på det elektriske anlegget, samt problemer med ventilasjon og brannsikring. Saken er under behandling i tingretten.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 18 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0261/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26261

Sist oppdatert: 08. august 2026 kl. 11:15