Gjerdegata 1

Gjerdegata 1, 6003 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 201, bruksnummer 213, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
3. etasje 74 kvm: Entré/gang, to soverom, bad, stue og kjøkken

BRA-e:
Underetasje 3 kvm: Nettingbod

Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2026 utført av Bygningssakkyndig Are Bergheim Karlsen Drevik.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1938 med:
- Grunnmur av Ålesundsmur.
- Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av malt murpuss.
- Etasjeskillere i trekonstruksjoner.
- Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med skiferstein.
- Vinduer med karmer av tre, fra 1986.

Bygget ble renovert i 1986 og er oppført med underetasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
__________________________________

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2:

Bad:
- Hele våtrommet er vurdert til TG2, med følgende hovedmomenter:
Hull etter tidligere innfestninger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Det er foretatt hulltaking og fuktmåling i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i fuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning.
Lokalfall i sluksone og høydeforskjell med tanke på lekkasjesikkerhet er mindre enn hva som ideelt anbefales, men det er allikevel vurdert at forholdene fir tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk, samt tilfredsstillende lekkasjesikkerhet.
Fremtidig funksjon for vanntett sjikt er usikker. Sluk er ikke skiftet og medfører risiko for utettheter i overgang mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring.

Kjøkken:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Tekniske anlegg:
- Boligens vannrør av kobber, tilhørende komponenter og avløpsrør med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Dørbladet på soverom kommer i kontakt med gulvet, slik at døren ikke kan åpnes/lukkes som normalt.

Ildsteder og skorstein:
- Det er fyringsforbud på pipen. Alle ildsteder i bygget er fjernet og pipen er plombert.

Vinduer og ytterdører:
- Enkelte vinuder viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er også registrert punkterte vinduer på kjøkken og i stue. Videre opplyser huseier at to av vinduene ikke kan åpnes på normal måte, da de skal være malt igjen.
__________________________________

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt - TGIU:

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om kontrollerte bygningsdeler, HMS og elektrisk anlegg. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten holder en normalt god standard, men med oppgradert kjøkken i 2024.
Gulvflater er belagt med laminat og det er malte/tapetserte veggflater, samt stedvise spilevegger. Malte flater i tak og profilerte innerdører.

STUE:
Leiligheten har et lyst og trivelig stuerom på ca 22m² med karnapp som gir rommet særpreg. Vindusflater i flere himmelretninger gir rommet godt med naturlig lys, i tillegg til at det gir et flott utsyn mot Borgundfjorden og Sunnmørsalpane.
Her er det plass til å møblere med både sofagruppe, tv og dagens møblering er med lounge i karnappen.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen med skyvedørsløsning og rommet har en størrelse på ca 14m²
Innredningen er fra 2024 og levert av Norema. Det er integrert stkeovn, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn, i tillegg til frittstående kjøleskap med fryser og platetopp nedfelt i den laminerte benkeplaten. Det er montert godt med stikkontakter over benkeplaten, i tillegg til belysning.
Det er godt oppbevaringsplass i under- og overskap som har fronter i grå.

BAD:
Badet har flislagte gulv og vegger, og det er lagt varme i gulvet.
Rommet ble delvis oppgradert i 2000 i følge tidligere tilstandsrapport.
Vegghengt baderomsinnredning med oppbevaringsplass i servantskap og veggskap. Over speilet er det spotlys og stikkontakt.
Dusjsonen er avgrenset med foldbare dører som sparer plass og det er montert både regndusj og hånddusj.
I tillegg er det opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Avtrekksvifte er montert i taket.

SOVEROM:
Leilighetens hovedsoverom er på ca 9m², noe som gir plass til dobbeltseng med nattbord på hver side og garderobeskap.
Garderobeskapet har både hyller, skuffer og oppheng.
Rommet har og kontrastvegg med gråe spiler, noe som går igjen i stuen.

SOVEROM 2:
Er og av god størrelse, på ca 8m².
Rommet er i dag innredet med seng, nattbord, kommoder og garderobeskap.
Vinduet er mot bakgård i nord.

ENTRÉ:
Leiligheten har en luftig entré med skoskap og plassbygd garderobeskap for oppbevaring av sko og yttertøy.
Det er og plass til øvrig møblement og de gråe spilene går igjen her.
Inn mot stue er det profilert innerdør med glassfelt, noe som sørger for godt lys.

TEKNISKE INSTALLASJONER:
- Tilknyttet fiber.
- Vannrør av kobber.
- Leilighetens stoppekran er plassert bak luke/flis på bad.
- Synlige avløpsrør i plast.
- Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken.
- Varmtvannsbereder på 110L (fra 2023) plassert under kjøkkenbenk.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og gulvvarme/varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rehabilitering av bygget, datert 30.06.1987. Tilhørende tegninger viser godkjent planløsning for denne seksjonen. Dette ligger vedlagt salgsoppgaven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1508/201/213/7:
19.10.1936 - Dokumentnr: 613 - Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om grunnavståelse
Rettighetshaver: Ålesund kommune
Overført fra: Knr:1508 Gnr:201 Bnr:213
Gjelder denne registerenheten med flere

05.04.1977 - Dokumentnr: 2141 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: Knr:1508 Gnr:201 Bnr:213
Gjelder denne registerenheten med flere

04.05.1987 - Dokumentnr: 3307 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 7
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 751/6431
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 9 SEKSJONER

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen har en svært sentral beliggenhet i bysentrum med kort veg til å tilfredsstille de aller fleste, hverdagslige behov. Med gode kollektivforbindelser er det og lett å benytte seg av bussen.

Fritid og aktiviteter:
Fra leiligheten til Byparken er det ca 500 meter. Byparken er en grønn lunge i bysentrum med sittebenker, grønne soner og starten på trappene som tar deg til toppen av byfjellet. Videre på byfjellet finnes det flere kilometer med gruslagte turstier - som fint kan kombineres med Borgernes veg som leder tilbake til byparken.
Vis a vis Byparken, ligger Bybadet som tilbyr familiebad, boblebad, barnebasseng, sklier, stupetårn, aktivitetsbasseng, treningsbasseng og kafé.
Leiligheten ligger og sentralt til i forhold til treningssenter med både Sporty i Sundgata og Warehouse gym i Grensegata. Begge innen 250 meters gange.

Servicetilbud:
Kiwi Sundgata ligger kun noen få meter fra leiligheten. Ellers ligger kjøpesenteret, Ålesund Storsenter bare 400 meter unna leiligheten.
Nærområdet byr og på en rekke populære serveringssteder som Sabry Sushi, Steinovnen Bar & Pizzeria m.m.
Waldehuset, som ligger i Fjellgata er kjent som det eneste huset i østre bydel som ikke brant ned under bybrannen. Her er det både museum, kafe og selskapslokale.

Ellers i bysentrum finner man kjøpesenteret Kremmergården, flere spise- og serveringssteder, samt kulturelle tilbud som blant annet Terminalen Byscene, Løvenvold Theater og Fabrikken kulturscene.

Leiligheten ligger ved Røysegata, i krysset med avkjøring til Sundgata (Kiwi),
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler i området:
Volsdalen skole (1-7 kl.), 1.4 km.
Aspøy skole (1-7 kl.), 1.4 km.
Akademiet Realfagsungdomsskole, 1.2 km.
Ålesund videregående skole, 1.1 km.
Akademiet videregående skole, 1.2 km.

Barnehager i området:
Midtbyen barnehage, 0.6 km.
Klipra barnehage, 0.7 km.
Jugendby barnehage, 0.9 km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 189 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og består i hovedsak av bygården, samt opparbeidet inngangsparti med betongdekke og plass til avfallsdunker. Inngangspartiet ligger på tomt, tilhørende Ålesund kommune.

I området er det soneparkering som er gjeldende, i tillegg til vanlige avgiftsplasser. Beboere kan søke om tillatelse i sone S/sone 4.
Sonetillatelse koster 1. bil kr 850,- pr 12 mnd. 2. bil kr 1 900,- pr 12 mnd.

Se mer på Ålesund parkering sin nettside.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Bygningen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til BFK (bolig, forretning og kontor) i henhold til reguleringsplan for Ålesund sentrum datert 17.03.2000 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I tillegg er eiendommen kategorisert som type J og verneverdig bebyggelse etter gjenreisningsperioden fra 1904 - 1915.
Dette vil si at eiendommen regnes som kulturhistorisk verdifull bebyggelse. Overordnet mål er å sikre bebyggelsen, både i helhet og detalj, ved restaurering/rehabilitering etter antikvariske retningslinjer. Det legges spesiell vekt på å bevare originale bygningselementer og håndtverksteknikker. Mer informasjon står i §20 i reguleringsbestemmelsene.

Utsnitt av plan ligger vedlagt salgsoppgaven. Tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr. 3.212,- pr. mnd. og inkluderer: fiber, kommunale avgifter, trappevask, vann og strøm i fellesarealer og byggforsikring .
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

I selgers husstand har det bodd 2 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca kr 15.000,- pr år.
Boligen er tilknyttet fiber og avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 753.956 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 4.041,- pr år.

3 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

75 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
76 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
89 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 076 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 089 080,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Monica Lynn Baraldsnes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet i Gjerdegata 1, med sameiebrøk 751/6431.
Sameiet består av 9 leiligheter.
Styreleder er Jarand Johansen.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt og praktiseres med hensynsfullhet. Dyr skal holdes i bånd i fellesarealer, ikke være til sjenanse for andre, og eier har ansvar for renhold og tilsyn.
Foretatt påkostninger de senere år: Vedlikeholdsarbeid av fasade. Gjennomført årlig servicekontroll av brannvarslingsanlegg.
Planlagte påkostninger:  Styreleder opplyser at det er snakk om å skifte vinduer, noe som vil medføre en økning i felleskostnadene. Det samme gjelder rørsystem i bygget. Det er foreløpig ikke vedtatt at det skal gjennomføres og heller ikke satt opp finansieringsplan. Temaet skal tas opp på årsmøte for 2026.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale. Angi eventuelt ønsket dato for overtakelse i budskjema.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 35 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt  kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk   kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Ålesund kommune  kr 6 691,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 13 740,00
Foto Ålesund  kr 5 300,00

Oppdragsnummer 76-0275/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26275

Sist oppdatert: 29. oktober 2026 kl. 11:08